民法典對國有土地上房屋征收的影響

摘 要 《民法典》是2020年國家會議表決最新通過的一部法典，并決定于2021年起開始實施。民法典是國家以法律形式來約束平等主體間的關系，用抽象規則來規范對象產生的各種行為?！睹穹ǖ洹返姆傻匚粌H次于憲法，為市場經濟、人們生活行為提供有效的保障，是法官在裁決案件時的準則和依據?！睹穹ǖ洹愤^去曾有三次制定，但是最后未能成功。隨著社會發展，為了更好的適應現代化建設背景，依據我國國情制定了《民法典》，并予以通過。本文就《民法典》出臺對國有土地房屋征收進行分析，分析法案對房屋征收帶來的影響。

關鍵詞 《民法典》 國有土地 房屋征收

作者簡介：孫暢，江蘇欣達律師事務所，專職律師，研究方向：房屋征收及房地產案件。

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.12.044

《民法典》在2020的出臺，很大程度上決定了人們的居住權制度。居住權屬于居住對象的用益物權，在實行房屋征收的時候，居住對象有資格獲得相對應的補償。曾經在2005年，國家起草了物權法，對居住權的用益物權進行編制和規定，但是最后在人大會議表決中并未通過，有關于居住權的規定也被一并刪除。在之后的十多年里，法學界對于物權法是否可以規定居住權也一直未能給出合理的答復。直到2019年才在人大會議中擬定《民法典》草案，就用益物權規定了居住權。并于最新一屆的人大會議中通過審議，決定居住權的確立。

一、產權和居住權

生活中人們對于產權的認識存在一定誤差，認為房子本身有產權年限。但是從嚴格意義上來說，真正的產權指的是基于法律的房屋所有權，在物權法和民法典中對于房屋并未作出明確規定。因此，房屋的所有權不存在期限這個說法，產權理論上不成立。但是用戶居住的房屋盡管是自己置辦的，但是卻借用了國家的土地，用戶擁有了房屋所有權，但是并未擁有土地權。房屋占用土地時，占用了國家土地的所有權。用戶在居住的時候，房屋占用了國家土地，就需要取得國家的同意，獲取自己房屋的土地使用權。

而居住權在《民法典》草案中有了新規定，其特點包括以下幾點：

（一）用益物權

居住權是根據合同形成的一種權利，對房屋對象的一種占有權。對于房屋居住者來說，居住權無法通過租賃等形式獲得收益。但是在《民法典》草案中提到了，當事人與居住權人存在約定，房屋租賃成立，但是其生活居住得到滿足也可以當成一種收益，也不需要額外支付的租房費用，被當成是消極的財產增加。

（二）具有無償性

對于居住權人來說，并不需要另外向房屋內的人支付費用。因為一旦支付，就與租賃權一樣了?！睹穹ǖ洹凡莅钢袨榫幼嘣O置預留了部分空間，也就是居住權人在居住的過程中可以使用特別約定來變通規則。

（三）具有時間性

《民法典》草案中對于居住權的規定中，明確表示了居住權的時間問題。居住權的居住時間到了規定時間或者居住權人出現無法居住的情況下時，居住權不再存在于當前的房屋中。居住權沒有繼承的規定，理論上來說會根據居住權人的生存期限來判定居住權期限。

（四）具有不可轉讓性

居住權本身具有不可轉讓的性質，在《民法典》草案中規定了居住權的性質。居住權具有人身屬性，這種人身屬性來源于居住權人與所有權人之間的特定關系，因此不得進行轉讓，否則會導致人身屬性消失。

二、居住權增加

除去對于產權本身的期間規定以外，《民法典》對征地拆遷等行為產生影響，形成了居住權制度。盡管社會大眾對于會在日常談及到居住權，政府等部門。但是實際上在《民法典》草案通過之前，居住權的本質并不是根據法律制定的用益物權，而是基于合同成立的權利。合同的設定居住權與現階段的法律背景下的居住權有何差別？兩者最大的差別就在于效力范圍，民法典中對于居住權的規定是可以對第三人產生對抗效力的，而合同設定的居住權對于第三人并不具備這個效力和權利。舉個例子進行說明，假設甲某依據法律擁有某間房屋的居住權，之后這間房屋轉賣給其他人，買家想要入住，需要通過甲某的同意，因為甲某手中擁有的居住權可以對抗買主，拒絕其入住的行為。但是當甲某與所有人以合同的方式來確定居住權，房屋在轉賣后，卻無法使用合同與買方對抗。買方可以搬進來入住，這期間造成的損失需要從合同簽訂的另一方進行索賠。

居住權有對抗第三人的權利，對于拆遷方也同樣適用。但是這里并不是指擁有居住權的住戶強制拒絕拆遷行為，而是基于拆遷工作，個人擁有所拆房屋的居住權可以獲得相對應的補償。這一點在民法典中有明確的規定，對于不動產。動產等因征收導致用益物權無法使用，房屋的用益物權人都可以在征收后獲得相對應的補償。就目前的情況來說，國有土地上房屋征收補償并未被納入拆遷補償范圍內，在2021年民法典正式出臺的時候，預計會有相對應的修訂。

三、基于《民法典》被征收房屋后的補償方式

根據國家對國有土地房屋征收的補償條例中提到了，為了滿足公共利益而產生的征收行為，征收的個人、單位的房屋，需要在征收房屋后，給予房屋所有權人相對應的補償。根據《民法典》的草案規定，因為征收而導致所有人用益物權消失，需要依法給予所有人補償[1]。居住權又屬于用益物權的一種，因此在房屋被征收后，根據法律規定，居住權人理應獲得相對補償。那么基于民法典日后成立出臺，在國有土地上進行房屋征收時，需要如何對房屋住戶進行合理補償，是值得考慮的問題。

（一）在公有產權房上設立居住權

從理論上來說，居住權帶有人身屬性，因為居住權人在房屋上與設立人存在人身關系。在《民法典》草案中對于居住權未有相關記載，也沒有相對應的限制條款，因此《民法典》草案對于居住權的主體對象需要擴大解釋范圍。政府與征收房屋的居住權人在征收過程中形成了特定的關系，這種關系也可以看作是人身關系。在民法典實施后，政府基于國有土地房屋征收，可以集中建設一部分公有房屋，用以安置房屋被征收的居住權人。公有產權房屋的居住權期限與征收房屋剩余時間成正比，具體安排的房屋面積需要根據征收的面積和市場價位進行科學換算。

（二）提供公共租賃住房用于安置

國務院在十年前出臺了關于公共租賃住房的意見，其中提到了各地區、部門需要針對指導意見大力推進工作，保障公共租賃住房建設開展。并在隨后陸續出臺相對應的一系列發展政策，建設一批公共租賃房屋，滿足城市中特殊家庭的住房需求。在《民法典》草案出臺后，可以使用政府提供的公共租賃房屋進行自我安置。在征收辦房屋期間的居住期限，需要根據征收面積和實際價格進行換算。因為公共租賃房屋不具備與他人產生人身關系的性質，只能由承租人自行居住，不得以出租、轉租等方式獲得利益，這一點與居住權本身的特點也極為相似[2]。

（三）使用產權調換房同時安置所有權人和居住權人

在異地建造或者征收的房屋，與征收房屋的產權進行置換。被征收房屋的所有人擁有置換產權的權利，可以在產權調換的房屋上擁有居住權，用來安置被征收房屋的居住權人。負責房屋征收的部門需要與被征收房屋涉及到的所有權人、居住權人簽訂補償安置協議，明確好各自的權利，尤其是在所有權人進行產權置換后獲得的居住權。

（四）貨幣補償

征收房屋居住權人還可以使用貨幣進行補償，通常是根據房屋剩余的居住期限作為衡量標準。被征收房屋的房屋租金計算方式，需要根據周邊租賃市場的價格進行綜合計算，計算出實際應該補償給居住權人的貨幣金額。又因為考慮到社會上房價上漲等多方面的因素，在今后的房屋租賃計算中，實際價格可以按照一定的比例進行遞增。

（五）產權房屋安置

如果被征收的房屋在進行補償計算時，發現周圍的市場價格較高，并且被征收的房屋面積較大，剩余的居住權年限比較長，這樣居住權人獲得的補償會更高。政府為居住權人提供的公共租賃房屋的價位，與市場房屋價格相比較會較低一些，并且多是小戶型為主的房屋。這時獲得高額補償的居住權人可以選擇購買面積相對較小的戶型進行安置。

此外，在國有土地上房屋征收產生的影響后，如果上述的補償方式都無法為居住權人帶來實際權益損失。按照《民法典》的規定，居住權本身是無償設立，并不需要像租賃一樣支付租金等。房屋在被征收后，就是將原本屬于房東的租金用在其他房屋上，經濟負擔并沒有出現改變，因此也無需再對承租人的租賃權進行額外補償。而居住人原本擁有居住權，并不需要另付租金，卻因為房屋被征收產生了額外的租賃或者購買費用，就需要根據法律得到相對應的補償。居住權人可以根據權益損失評估獲得對應的補償金額，但是所有權人統一進行產權置換，居住權人也可以基于所有權人選擇安置居住權。但是所有權人選擇進行產權置換，居住權人可否不經過所有權人獲得居住權呢？或者所有權人選擇獲得補償金額，居住人如何獲得自己的居住權，這些問題還需要在民法典正式出臺后，進行考慮和完善[3]。

居住權人與房屋也具有聯系，在房屋被征收后，是一定能獲得補償的。但是具體如何補償和很多細節都未能界定。上述的補償方式都是基于居住權確立的，依據民法典的規定，居住權需要經過登記才能生效，也就是說，日后想要設立居住權，一定要去相關部門進行登記才能生效。

四、結論

綜上所述，居住權與租賃權是完全不同的兩種概念。租賃權屬于債權的一種，被收租對象并不是房屋征收后獲得補償的對象，是以相對權的形式存在。而居住權在房屋上則擁有絕對權，具有用益物權。并且在民法典草案的規定下，國有土地被征收，導致居住者用益物權消失或者無法使用時，居住者應當獲得相對應的補償，具體補償要根據實際情況進行判斷。征收房屋補償款項需要與未設立居住權時所獲得補償款項一致，否則容易出現濫設居住權，鉆法律空子的情況。只有完善法律，做好征收補償，才能確保國有土地上的房屋征收工作順利實施。

參考文獻：

[1] 鐘澄.國有土地上房屋征收中政府應當注意的問題[J].中國土地，2020（09）：15-17.

[2] 蔡建英.國有土地上房屋征收補償糾紛及對策探析[J].山西農經，2020（16）：21-22.

[3] 倪紹山，魏明月.城市化進程中棚戶區改造的法律問題及應對——以?？谑旋埲A區坡博、坡巷片區棚改項目為例[J].湖州師范學院學報，2020，42（07）：85-91.