房地產企業融資風險及防范

徐娟

摘 要：房地產企業作為一個典型的資本密集型的行業，降低融資風險是十分必要的。房屋作為國民生活必需品，擁有著良好的市場前景，但是良好的市場前景同時也意味著激烈的行業競爭。當前房地產企業如何通過提升自身經營管理及業務開展水平，獲得更大的市場占有率，維持穩定的發展，為企業贏得更多的機會，是當下要考慮的重要問題。復雜多變的經濟形勢，不斷挑戰著房地產企業的融資風險防范能力，本文基于當前房地產企業融資風險類型探討，深入的分析造成房地產融資風險的原因，并提出相應的改進策略，為其他房地產企業提高融資風險防控能力提供參考。

關鍵詞：房地產企業;融資風險;防范措施

對于房地產企業來說，因其資金周轉的周期過長，負債經營是常有的事。企業如果不能按照預定的時間及時償還債務，負債經營的企業往往都會面臨著巨大的融資風險。企業管理層必須從根本上認識到融資風險防范的重要性，合理規劃企業的資金結構，拓寬融資渠道，重視風險預警系統的建設，推動企業的穩定可持續發展。

一、房地產企業融資風險種類

（一）利率風險

銀行貸款作為當前大部分房地產企業主要資金來源，因此，銀行利率的波動對房地產企業來說影響巨大。在房地產企業開設項目時，所涉及的資金周轉時期一般較長，在這期間，如果銀行的利率變化較大，對于房地產企業來說所面臨的風險就越大。如果出現利率增大，但是房地產企業項目不夠成功，房地產企業內部出現資金周轉問題，會導致企業內部出現資金鏈斷裂的情況，更有甚者甚至會危機企業的正常運轉。

（二）違約風險

房地產企業進行經營運轉的前提是籌資活動，但是如果不能在約定時間內足額歸還所貸的資金款項，易導致違約風險的出現。違約風險主要有被動違約及主動違約。被動違約即企業在自身的經營管理進程中，資本結構合理性不足，融資策略不夠科學，導致企業缺乏充足的資金在約定時間內歸還貸款。而主動違約是指企業擁有足夠的資金，但是出于牟利心理或是其他主觀原因不歸還貸款。

（三）其他風險

這里的其他風險指的是不可控因素帶來的風險，主要包括意外風險，如不恰當的操作或者自然災害帶來的風險損失，以及國家政策導向的變動和匯率風險。

二、房地產企業融資風險的主要成因

（一）房地產企業內部資本結構不夠合理，企業負債規模較大

一般情況下，房地產企業自有的資金不足以支撐企業日常的經營活動以及正常運轉，這個時候企業就需要考慮引進外部的資金幫助企業經營。根據國家政策法律的規定，企業通常情況下會選擇以債務資金作為自己的主要資金來源。但是如果企業過多借入資本，就會出現企業自有資本與借入資本比例不夠合理的情況。借入資本比率越高，即所承擔的本息就越高，那么企業的負債率也會隨之增加。在此種情況下，企業一旦遭遇財務風險，很大可能性會喪失償債能力。

（二）房地產企業融資方式過于單一

當前大部分房地產企業可選擇的融資方式主要有以下幾種，分別是銀行貸款、房地產信托以及上市融資等。但是基于我國政府的政策導向，傳統模式下的房地產信托的融資方式開始逐漸不被房地產企業所選擇。上市融資的方式，因要求嚴格，審批手續過于繁瑣復雜，耗時長并且要求的成本較高，對于我國許多中小型房地產企業來說較為難以實現。因此，上市融資的方式對于許多企業都是不可取的。最后相比之下，銀行貸款的方式是很多房地產企業都能夠接受的，這種方式方便快捷，并且要求門檻也沒有上市融資高，因此大多數房地產企業會選擇此種方式。但是需要注意的是，一旦房地產市場出現了較大的波動，在項目銷售過程中房價降低，或商品房出現積壓狀況，導致房地產企業在項目開展前期投入的資金難以收回，房地產企業無法實現在合同約定期內進行銀行貸款的歸還，就會造成違約。

（三）企業對于風險預警系統建設的重視程度不夠

房地產企業的特殊性質，導致其需要大量的資金來確保企業處于處于正常運轉的狀況。因此，完善的風險預警系統對房地產企業的發展經營至關重要，能夠有效保證企業資金的安全性與完整性。但是當前大多數企業管理層對于風險預警系統的建設重視程度不夠，過分的追求項目所帶來的利益，卻忽略了在項目進行過程中企業可能遭受的風險，導致企業在出現風險時不能及時的規避。

三、房地產企業融資風險防范策略

（一）合理規劃企業內部資產結構

房地產企業項目有著建設周期長以及前期投入資金量大等特點，從開始建設到最后的銷售都需要經過一個漫長的等待，并且這期間的不確定因素也較多?；I資過多容易導致企業出現負債過多，容易加大企業的償還困難以及經營的風險。因此，合理規劃房地產企業的內部資產結構是十分有必要的。根據企業的實際經營情況以及市場經濟形勢的變化，對當前融資所帶來的風險以及企業的成本之間進行合理的權衡，利用轉讓或者提前償還的方式，對企業的內部資產結構進行一個合理的調整，來適應當前新的經濟環境。并且規劃一個最科學合理并且適合本企業發展的資產結構，提高管理層相關的風險意識以及融資水平，避免出現違約狀況以及財務風險。

（二）拓寬融資渠道，采取多樣化的融資方式

尋求一個多樣化的融資方式對于我國房地產企業的發展是十分有必要的。房地產企業在經營管理進程中，可嘗試將發行公司債券與銀行貸款有效結合，能夠有效實現對企業的資金結構進行有效的調節，而且還可以在很大程度上降低企業在融資過程中會遭受的財務風險。多元化的融資方式，需要房地產企業以及我國政府共同努力構建。當前我國的債券市場較為單一，并且相關的監管制度還有待進一步的完善，難以滿足當前房地產市場對于融資要求。因此應當加強對于當前債券市場的規范管理，為房地產企業的融資渠道營造一個良好的環境，幫助房地產企業獲得更多的融資方式。并且，房地產管理層也應當進一步提升自己的眼光以及專業水平，更好的分析當前企業的經營以及發展情況，選擇最合適企業的融資渠道，來達到為企業籌集資金的目的，實現企業融資結構的優化。

（三）提高房地產企業風險管理能力，充分利用信息化手段

房地產企業特殊的經營性質，決定了企業在開展投融資工作時，務必要對其項目進行風險評估，建立科學合理的全面預算管理體系，確保投融資工作的可靠性。在企業的項目進行過程中，對其進行合理的評估，減低風險的發生。合理的對企業現有的資金進行使用，保持企業正常運轉的情況之下，采取合適的金融手段促進資金使用效率的提升。與此同時，為了提高房地產企業的風險管控能力，可以在企業內部選取人員成立風險評估小組，通過培訓提升員工的風險評估工作能力，或引入專業的風險評估人才，來更好的幫助房地產企業開展風險評估工作。充分的利用當前信息化時代帶來的機遇，實現項目開展全流程的監督管控，發現問題及時上報，進行糾錯。并且充分利用監督結果，對結果數據進行及時的匯總以及分析，幫助企業管理層更好的了解此次項目的進行。同時還可以通過信息化手段對當前的房地產市場進行及時的評估與分析，避免企業在融資過程中遭受風險，促進房地產項目回報率的提升，更好的推動房地產企業投融資工作開展的質量增加。

四、結束語

當前中國經濟市場的發展以及房地產企業的行業特殊性，意味著房地產企業當下依舊有著巨大的發展潛力，但是行業之間的競爭也愈發的激烈。企業要想在這風云變化的市場之中嶄露頭角，必須要不斷的提升競爭力，同時重視房地產企業融資風險防范工作，合理的規劃企業的資產結構，拓寬融資渠道，并且提高風險管理的能力，充分利用當前的信息化手段。從根本上降低房地產企業的融資風險，促進房地產企業穩定可持續的發展。

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