關于城市土地與房地產經濟相關問題的研究

王英豪

【摘要】在我國市場經濟發展過程中，房地產經濟扮演著非常重要的角色，成為帶動經濟發展的領先者，在我國國民經濟生產總值增長中做出了很大的貢獻。房地產經濟發展始終與城市土地存在著非常密切的內在關系，通過合理規劃，科學使用城市土地，不僅能夠有效穩定房地產經濟，有效避免出現房地產經濟泡沫，還能進一步提升人民的物質生活水平。在我國綜合國力不斷提升的過程中，市場經濟也得到明顯發展，社會各行各業的經濟發展形勢不斷攀高。對房地產經濟來說，新出現的經濟發展形勢不僅僅帶來了更大的發展機遇，同時也意味著更嚴峻的挑戰，如果能夠有效解決挑戰，那么困境將會化解，房地產經濟將迎來新的發展春天。本文主要從城市土地價格與房地產的關系出發，分析土地制度與房地產的關系，探究如何利用土地資源管理策略推動城市房地產經濟穩定發展。

【關鍵詞】城市土地;房地產經濟;問題研究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

進入二十一世紀后，我國房地產經濟得到快速發展，并演變成國民經濟結構的重要組成部分。房地產經濟與人們的生活質量、住房條件關系密切，是城市經濟發展的重要支撐體，一直以來，土地制度都是我國城市調控國家房產市場的重要渠道，直接影響到土地資源的合理配置，影響到土地資源的整體利用率，與此同時對我國國民經濟的可持續發展起到重要的促進作用。要想實現房產市場的平穩長遠發展，有必要進一步研究我國土地制度，不斷完善現有的土地制度。分析我國在房地產市場現行的政策，土地制度是土地資源利用最基本的保障。隨著城市不斷發展，土地資源的利用價值不斷攀升，城市房地產依然還有很大的發展空間，但是相應的也存在很多的問題，由于很多制度都與經濟效益有著密切的關系，制度是否公正也或多或少也受到影響，房地產市場的整體情況也受到波及，需要不斷改善土地制度中存在的弊端，進一步改進完善，引起高度重視。

1、城市土地價格與房地產的內在聯系

1.1供需導致的土地與房價變動

站在政治經濟發展層面看，社會供需關系的變化會直接造成商品價格的變化，一旦商品供大于求，那么價格必然會下降，如果商品供小于求，那么商品的價格也會上漲。土地作為一種生產要素，其具備有商品經濟的屬性，因此在市場經濟發展中也會受到市場供需變化而出現價格波動。作為社會主義國家，我國的城市土地歸國家所有，統一由政府進行宏觀調控，因此在價格變動的區間范圍也和其他的商品存在很大的差異，不過在具體分析經濟數據時，依然能分析出其中存在的實際性與關聯性，影響城市土地的商品價值的因素并不具有唯一性。市場經濟中的商品所具有的經濟價值與其指標具有正相關關系，其中也有部分商品表現出負相關關系，如果沒有全面分析經濟結構增長情況，那么將無法有效對比商品實際價值與其表現出來的價格?，F階段我國房地產供求關系出現明顯變化，那么城市土地價格也會出現很大的波動，房價上漲，城市土地價格也會水漲船高。

1.2成本導致的土地與房價變動

在房地產行業，如果住房總成本與與其利潤存在出入，那么就說明當地房價與土地價格發生了波動性變化。土地價值主要變現在開發商利用土地過程中是否能夠基于土地出讓金制定的價格獲得更大的價格提升空間，換句話說，房價的上漲實質上是一種土地有償使用的形式。也正是因為這樣，在城市發展過程中，不同地段因為所處位置的繁華程度的不同而出現價格的差異。與此同時，在不同城市的土地也會表現出地價的不同。通常來說，計算土地的總成本時，地價只占了其中的三分之一，因此制定房價時，地價只是基礎標準，但是實際情況中，很多房地產商為了拿到地段較好的地塊，往往會不惜成本。那么，過高的土地出讓金支付以及繳納的時限對資產負債率比較偏高的房企來講，最后只能落腳到房價的上升。而一旦市場下行，因城市布局改變拿了高價地，贏利的可能會大幅降低。所以，總的來說，地價與房價在一定情況下成正比，地價上漲也會引起房價上漲。

2、土地制度對城市房產經濟的影響

2.1供應制度影響房產經濟

隨著我國城市化水平的不斷提升，城市建設用地規模越來越大，城市土地資源所具有的價格也不斷攀升，具備很大的升值空間，誰能占據更多、更好地理位置的土地資源，誰的資產就會升值，并且更快速地實現資本的聚集。在實際利用過程中，很多城市有盲目追求人口聚集的人口紅利開發房地產項目，城市土地大多被用于房屋建設，這使得房價上漲，不僅不利于人們的生活穩定，還會使得房地產經濟出現困境，影響社會經濟發展的和諧穩定。歸根到底，這主要是由于我國土地制度管理機制整體上不完善，土地資源管理方式不夠科學合理，土地資源過度集中，造成房地產行業發展不平衡，引起不公平競爭，這種供應制度造成土地資源的嚴重浪費，不利于土地資源的有效利用，提高了人們的生活成本，需要引起關注。

2.2土地儲備制度影響房產經濟

土地儲備制度，是指在土地還未投入使用之前，由政府直接或者委托相關機構，對城市土地進行統一收購該儲備，再根據實際優化供應的制度，作為土地的“蓄水池”，優化配置土地資源。自2000年實行土地收購儲備制度以來，雖然不斷發展，但是還仍處于探索階段，其“蓄水池”的功能未能充分發揮。

而城市土地儲備制度對房產經濟的影響主要體現在城市土地儲備經營制度對房地產市場的調控作用。城市政府可基于土地儲備供應制度實現對土地一級市場的壟斷，以此控制城市土地出讓總量，最終實現對房地產供給總量的調控。實際運行過程中，城市土地儲備制度發展不一，有些地方收儲規模過大，增加地方財政的同時造成資源的閑置，有些地方由于土地收益偏好選擇收儲規劃用途為經營性用地的土地，不利于土地資源的優化配置，有些地方儲備機構職能較小，無法承擔調控職能?？梢?，很多情況下，土地儲備對土地資源優化的功能無法得到有效發揮。

由于房與地存在密不可分的關系，房地產供應總量是房地產經濟發展的重要因素，而可有城市控制的土地出讓量與房產供應總量之間的聯系較為緊密，換而言之，城市土地出讓量提升會使房地產供給總量增加，兩者存在正向變動關系。

2.3估價制度影響房產經濟

在土地資源利用過程中，我國還實行了土地估價制度，主要是根據土地資源所處的地理位置、資源分布情況等因素，對土地的價格等級進行綜合評估。但是在實際評估工作中，還是存在一定的評估風險。

一是，雖然土地估價的操作準則及遵循原則一直都有，但是在實際操作中，還是存在少數評估人員并沒有按照既定準則評估的情況;另一方面，少數評估人員技術不過關，會產生評估參數取值不當，估價方法選取錯誤，以及土地估價報告內容不完善等問題;二是在評估師進行土地估價時需要考慮到金融政策、稅收政策和產業政策等各方面的影響，因為一旦政策變動，經濟體系和社會環境就會有相應的改變，如果土地評估人員不能對政策進行深入和及時的調查和研究，就會對市場現狀及前景把握和判斷不準，進而影響估價結果的準確性;三是虛假材料帶來的評估偏差，因為評估材料都是依托委托方提供，信息不對稱讓評估師也難以判斷，一旦材料不實，直接造成評估結果的不真實。

由此，需要在土地評估中建立一整套具體的、行之有效的評估規則與制度，不能僅僅憑借評估人員的個人經驗做出評估結論。加上土地資源在經濟發展過程中會出現價值的變化，需要與時俱進的改進土地估價制度，對土地做出合理的估價。

3、推動城市房地產經濟穩定發展的土地資源管理策略分析

3.1清查城市現有閑置土地資源

在我國城市化水平不斷發展的今天，為了實現城市土地資源更高效率的開發，需要科學規劃城市土地資源，讓閑置土地資源得到更好地利用。一方面，查清閑置土地，利用多元化手段如衛星遙感、大數據分析等，摸清閑置土地的具體情況，掌握閑置土地的數量、結構、分布和原因，在次基礎上建立清單。另一方面，土地閑置原因復雜，對其的查處涉及許多部門，需要協調自然資源、發改、財政、稅務、市場監管、城建和公檢法等多個部門聯動。所以需要開展統一的城市閑置土地清查行動，提高土地資源開發利用的透明性與權威性。

為了獲得更好地閑置土地之源清查效率，獲得更高的清查質量，自然資源管理部門要制定一整套管理制度，并在實際工作中不斷完善。在城市土地清查制度編制時，可以出臺相關的政府法律條規，提高土地清查工作的權威性，這樣可以更好的推動城市土地清查工作的開展。土地清查不僅僅要針對還沒有進行開發利用的土地資源，對正在施工建設的土地也要同時進行數據登記。在土地清查過程中，還可以設立督查專班或者小組，監督清查工作的進行過程中，并將清查數據及時進行網絡公布，接受廣大群眾的監督。需要注意的是，對正在建設的土地也要進行數據公開，避免出現違法占用土地的問題，確保企業在群眾監督下嚴格按照審批面積開展建設。

3.2完善土地儲備機制

由于現行土地儲備制度或多或少存在不足，會影響我國房地產經濟發展，為了讓土地儲備工作的作用得到更好地發揮，獲得更好質量與效率，要進一步優化土地儲備制度，不斷進行優化改進。首先要加強土地儲備機構的職能，有些地方儲備機構編制人數比較少，無法承擔優化資源配置的儲備職能，所以加強專業人員的配備是關鍵;其次，開展土地儲備工作過程中，要就工作內容編制出一整套包括土地評估策劃、房地產項目策劃、土地年度評估等完整的規章制度，尤其要做好土地年度評估與土地策劃評估，以此為基礎分析土地儲備方案，綜合評價房地產項目的社會價值與經濟價值，合理審批土地建設方案。為了防止出現在房地產工程爛尾，城市土地資源被浪費，在項目建設過程中要進一步完善土地評估體系，建立覆蓋全過程的跟蹤評估機制，對企業進行有效監督，對企業建設中存在的財務風險、建設風險進行合理評估，加強土地資源利用管理，確保土地資源儲備工作效能提升。最后，合理確定土地供應規模，實現供需平衡。土地供應計劃和儲備計劃應該進行充分對接，保持銜接性。合理調控各產業用地，形成多元化的供應格局。

3.3優化土地估價系統

在對土地資源進行估價時，要嚴格依照我國相關法律法規進行，合理評估土地項目，以此對房地產企業的開發建設行為起到一定的監督約束作用，避免房價虛高。合理估值能夠確保國家資源得到更充分地利用，確保城市土地資源得到更合理的利用，防止出現資源浪費問題。相關部門要組織從事土地資源估價的工作人員開展培訓，提升估計隊伍整體的專業素養，將專業的人員引進估價隊伍，注重工作人員德才全面發展。同時，由于城市土地資源范圍廣，面積大，在政府相關人員參與監督管理的基礎上，可充分發揮群眾監督作用，要充分利用信息時代的優勢，借助網絡平臺使公民參與到土地資源使用監督的過程中。通過城市土地估價系統的有效應用，讓土地資源的管理與使用得到人民的充分尊重，確保每一個公民都能參與到國土資源保護工作中去，享受應有的權利與義務。在全民監督的透明化管理形勢下，直接對比開發商拿到的土地價值與商品最終面向市場的售價，直觀清楚的判斷開發商是否存在惡意哄抬房價的行為，人人心中有本賬，有根有據的維護自己的合法權益，有效遏制房價的過度上漲。如果能夠廣泛發動人民群眾參與，土地限制問題、違規建筑、土地產權不明晰等問題都能夠得到更好的解決。

3.4對城市土地進行合理規劃

從城市發展層面來看，城市土地資源管理不能只是簡單地炒作地皮，地方政府也不能存在惰性思維，將出讓土地使用權作為地方財政主要收入，需要立足于城市長遠發展，合理進行房地產經濟工作規劃，不僅要看到短期的發展，還要兼顧長遠發展，對房地產經濟的發展趨勢進行全面分析，科學合理制定發展決策。比如在開展短期房地產經濟規劃過程中，主要是通過出售使用商品住宅與街道門市等區域的土地使用權，而對大型商場、辦公樓、娛樂用地、旅游等土地資源的銷售則更適用于房地產經濟長期規劃。因此，政府部門在與房地產企業合作，大力推動房地產經濟發展的過程中要從多維度進行綜合考慮，在新經濟形勢下，分析房地產經濟發展要對城市中公園、旅游景點建設位置、建筑規模與面積、以及建筑行為是否能夠提升城市的經濟等問題進行全面分析，確保城市土地規劃任務能夠得到圓滿完成。

3.5引領城市土地市場面向成熟化進步

分析我國房地產經濟發展的整體趨勢可以發現，目前我國房地產投資依然還比較繁榮，處于上升階段。但是站在整個市場經濟的發展方向來看，我國的房地產經濟依然還處于不成熟往成熟階段發展的過程中，還存在很大的完善空間。綜合分析房地產經濟的整體發展形勢可以發現，房地產并不是易耗品，而是能夠長期使用的產品，城市在進行本地房地產行業規劃過程中，不能敷衍塞責，要積極尋求市場的平衡，避免出現房地產市場供不應求的問題，最大限度的保障社會安全穩定發展，要充分發揮自身在經濟服務方面的職能作用，積極履行經濟干預職能，在房地產經濟發展中深入融入科學發展理念，合理調整工作方向與內容，最大限度的為國民提供更具有性價比的房地產商品，穩定城市房地產市場，不斷推動我國房地產經濟發展。

3.6提升政府部門的宏觀調控力度

房地產經濟是我國國民經濟發展的重要組成，房地產經濟的有效發展能夠在一定程度上保障社會的穩定發展。市場經濟這只“看不見的手”在調節著房地產經濟的發展，整個房地產行業的發展也都依賴于市場經濟的發展。當然，為了更好地實現城市發展在市場經濟供需平衡方面的要求與目標，相關政府部門在市場經濟發展也要發揮好“看得見的這只手”，即宏觀調控的職能，及時掌握房地產市場價格，根據市場的變化情況，采取合適的行動。在價格過分離譜的情況下，及時約談相關房地產企業。與此同時，要理性看到我國房地產經濟的發展，在對當地城鄉居民經濟水平進行充分調研的基礎上，引導居民合理規劃和消費，樹立科學的房地產商品消費觀念，讓“房住不炒”的理念深入老百姓。

在我國，無論是城市土地還是房產經濟，都是國民經濟的重要組成內容，二者在一定程度上存在很密切的內在聯系，政府部門需在實際管理過程中高度重視土地資源管理，關注房地產經濟發展，用整體的視角去看待問題，不斷發現問題，解決問題，有針對性的改善城市土地資源管理形式，才能讓城市土地與房產經紀進一步促進經濟發展。在土地管理過程中要進一步強化監督管控機制，建立系統的規章管理制度，為土地市場活動的開展提供權威依據，在不斷提高土地資源利用率的基礎上實現房產經紀的可持續發展。

參考文獻：

[1]詹希平，劉昉.供給側結構性改革下的土地儲備供應制度研究[J].中國國土資源經濟，2018，（6）：28～32.

[2]楊雅華.關于城市土地及房產經濟相關問題的分析[J].現代經濟信息，2016，（13）：14.

[3]胡興平.關于城市土地及房產經濟相關問題的分析[J].低碳世界，2018，（07）：129～130.

[4]劉浩.關于城市土地及房產經濟相關問題的分析[J].黑龍江科技信息，2017，（08）：294.

[5]劉友燦.關于城市土地及房產經濟相關問題的分析[J].經貿實踐，2017，（17）：62.