論新形勢下房地產企業內部控制體系建設

舒啟茹

【摘要】2010年至今，為了使房地產市場達到長效平穩發展，國務院、財政部、銀保監會、住建部等國家政府部門先后出臺了一系列政策文件，組織多次會議，房地產調控力度不斷增加。隨著“三道紅線”政策的出臺與正式實施，房地產市場發生明顯波動，市場信貸趨于保守，該政策在抑制房價過快增長、收縮市場擴張等方面起到重要作用。同時房地產稅改革試點工作陸續進行，房地產稅正在逐漸發揮其威力，成為國內樓市中的一大變量。近期在多種因素影響下行業前十多家企業面臨到期債不能兌付的問題，面臨債券價格下跌、信用評級降低、后續融資困難等困境。另因土地市場“集中供應”與全面“限價”，如今房地產行業的利潤空間縮減，盈利模式也將發生變革，要求房企更加精耕細作，準確把握地產周期。面對復雜且競爭激烈的外部市場環境，房地產企業必須牢牢抓住機遇、直面挑戰，從企業內部管理著手，重視內部控制體系的建立健全，強化內控約束力，優化業務流程，對企業各項經營活動展開全面監督，同步提升競爭實力與盈利水平。本文對房地產企業的特點以及內部控制要點進行分析，探究目前內控體系建設面臨的困境，從多個方面討論了加強內控體系建設的措施，旨在幫助房地產企業進一步建立完善的內控體系。

【關鍵詞】房地產企業;內部控制;體系建設;措施

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

房地產行業關系國計民生，是我國的基礎產業之一。面對國家宏觀調控以及復雜多變的外部市場環境，房地產企業要想實現穩定運營與長遠發展，必須更加重視內部控制體系建設，從內控角度出發做好各項工作，確保內控制度的貫徹落實，將內部控制的作用充分發揮。但是在諸多因素的影響下，目前大部分房地產企業內控體系建設仍面臨一些困境，如內控環境薄弱、風險評估體系不完善、內控監督機制缺失等，影響內控管理工作的有序推進。因此，對房地產企業內部控制體系建設的研究具有十分重要的意義。

1、房地產企業的特點以及其內部控制的要點

1.1房地產企業的特點

房地產開發活動的經濟特征十分明顯，結合這一特征，對房地產企業的特點總結如下：第一，項目建設的各個環節都需要充足的資金為保障，通常情況下企業會以銀行貸款的方式籌集資金，但是這一融資方式與國家財政、貨幣政策息息相關，極有可能形成資金短缺風險，企業更會面臨資金籌集、運轉等多重難題，導致開發成本更高;第二，房地產項目較為分散，不同地區的房產開發、建設、銷售等不盡相同，原材料采購、銷售價格等存在一定差異，各地區市場各成體系，企業的利潤空間也會受到市場環境的直接影響。

1.2房地產企業內部控制的要點

房地產企業內部控制的要點主要有：第一，采購與付款循環，重點把握招投標管理、采購范圍、供應商選擇、崗位設置與職責劃分、工程款項支付等，必須優化采購流程，有序展開各項工作，加大信用風險、違約風險等有效控制;第二，貨幣資金活動，因房地產企業受宏觀政策調控的影響較大，項目分散且業務流程復雜，這也就造就了企業資金活動中存在諸多薄弱環節，如何合理規避資金風險，維護資金使用安全是內控管理工作的關鍵所在;第三，預算控制活動，基于內部控制視角，需要做好各階段的預算管理工作，以企業戰略目標為導向，參照預算政策，從預算編制到最終的預算績效考核，應使預算指導工程建設的全過程，嚴控成本費用支出，保證預算利潤的實現;第四，銷售與收款循環，重點加強銷售回款的內控貫徹實施，在預測市場信息、建立健全規章制度的基礎上，對此環節可能存在的違規違紀行為加以約束，加速資金回籠[1]。

2、房地產企業內控體系建設面臨的困境

2.1內控環境薄弱，控制機制不健全

完整的內控機制可為房地產企業加強內控體系建設、全面提升內控有效性等提供基礎保障?？偟膩碚f，需要為建設內控體系營造更加良好的環境。但是目前，內控環境薄弱卻是我國房地產企業普遍存在的問題，主要體現為：第一，思想層面并未高度重視內部控制，尤其是企業管理層未能給予內控體系建設大力支持，僅將此項工作交由財務部門，其他各部門的內控意識不足;第二，崗位職責劃分不明確，部分崗位職務交叉，出現有問題相互推諉的現象，顯然不利于實施內控;第三，人員培訓與考核不到位，致使企業在內控管理方面缺少更加專業的復合型人才，且部門相關人員工作積極性有待提升。

2.2控制活動有待規范，執行效率低

房地產內控中的控制活動多種多樣，包括貨幣資金控制、投資活動控制、預算控制等，控制活動與風險反應銜接，規范控制活動，實現對風險的有效控制與合理規避。然而實際上，部分房企的控制活動有待規范，以預算控制為例：企業并沒有實施全面預算管理，整體來看預算管理流程不嚴謹，預算編制過程中未能強調全員參與，一般只是有財務人員根據上年預算情況進行編制;預算執行時缺少對執行過程的全面監控，不能及時發現預實偏差問題并查明原因，導致執行效率偏低;預算績效考核缺失，無法起到進一步的監督、規范等作用。

2.3風險評估體系有待完善，風控工作不到位

風險無處不在，房地產企業的風險存在于各個環節，必須加強風險評估與控制，才能將內控的優勢體現出來。但是現階段仍有相當一部分房企的風險評估體系不完善，缺少相應的風險評估機制，不能在風險未發生之前做好一系列準備工作，往往只是針對風險問題造成的損失進行補救，難以實現防患于未然。此外，尤其是針對房企工程項目、物料采購等，沒有及時建立完整的風險管理制度，難以進行風險預測、識別、評估以及有效處理，一定程度上還會增加風控成本，不利于提升風險管理的最終質量。

2.4信息與溝通存在缺陷，信息化建設不足

我國經濟高質量發展正在面臨新形勢，而在“互聯網+”時代，大量信息技術不斷涌現并在各行各業中得以應用，不僅為經濟發展帶來新的空間，而且為現代企業運營發展提供創新之路。部分房地產企業在內控方面的信息化不足，內部信息化程度亟待提升，各部門之間的信息與溝通存在缺陷，未能實現數據信息的傳遞與共享。還有企業財務系統與其他業務系統之間的對接性不強，各類數據信息難以跨系統傳輸，顯然會對財務管理與內控管理工作的開展帶來不利影響，無法真正地提升工作效率。

2.5內控監督機制缺失，審計職能難發揮

做好監督工作是房地產企業提升內控有效性的必要前提之一，但是目前部分房企的內控監督機制缺失，監督機構形如虛設，隨意調用資金等現象屢禁不止。歸根結底，是因內審監督部門的獨立性嚴重不足，未能將審計監督與財務監督相區分，一定程度上弱化了內審監督職能，往往只是將側重點放在會計賬目上，監督工作不能對內控制度的建立、執行以及內控有效性進行評價，管控作用無法真正發揮，且存在較大的風險，對企業穩定運營與發展帶來隱患[2]。

3、新形勢下加強房地產企業內控體系建設的有效措施

3.1夯實內部控制體系建設基礎，健全內控機制

首先，房地產企業應從管理層開始，加強對內部控制的重視，使其可給予內控體系建設大力支持。設立內控工作領導小組，負責研究制定內控基本制度、工作標準等，組織領導企業內控工作的開展以及內控工作的協調聯系，并由各部門負責人主動參與到內控相關工作中，包括設計、工程負責人、財務負責人、營銷負責人等，形成管理合力;督促各部門員工主動學習內控方面的理論，并在實踐中積累更多的工作經驗。其次，嚴格遵循不相容崗位相分離的原則，梳理崗位設置與職責劃分，確保不同崗位的職能適應性與匹配性，實施責任管理，做好崗位職責約束、專業技能培訓等一系列工作，逐步優化內部治理結構。再者，完善人力資源建設，注重復合型管理人才的選用與培養，在人才選拔的過程中依托績效管理，既要合理選擇考核指標，做好定性與定量分析，又要結合實際與房地產企業的業務特征，選擇適宜的考核方法，如KPI、平衡計分卡等。定期進行測試選拔，將能力更強的員工提拔到與之相符的崗位，并采取適當競爭的方式，在內部形成你追我趕的緊迫機制，可以有效督促企業員工;在人才培養方面，需科學制定培訓計劃，將內部控制、管理會計、業財融合等作為重點培訓內容，且實現培訓工作的全覆蓋，強化企業全體人員對自覺遵守、嚴格執行內控制度的重視，同步提升相關人員的專業水平與綜合素養，以更加符合新時期的內控管理崗位工作需求[3]。

3.2規范控制活動，確?？刂苹顒拥膱绦行?/p>

新形勢下，房企必須選擇相應的控制方法，完善業務流程改造，嚴格規范控制活動，確?？刂苹顒拥膱绦行?，達成企業穩定運營與戰略發展的目標。以某房地產企業預算控制活動為例，企業大力推行全面預算管理，重新優化預算業務的整個流程，明確全面預算實施的具體步驟：第一，預算編制階段。設立預算管理委員會，由委員會確定預算目標、提出預算編制方針等，成立預算管理辦公室，起到管理、協調等作用，由預算工作人員分析內外環境，收集各方面的信息資料，遵循上下結合的原則，分解預算指標，各部門根據實際需求如實填寫并編制預算草案，經多次反饋、修改以及完善之后，再上報至預算管理委員會，完整編制企業年度預算方案，并將預算方案分解成指標，下達至責任部門予以執行;第二，預算執行階段。建立預算責任制，加強對預算執行過程的控制與監督，全面掌握預算項目的實際情況，及時發現其中的異常情況，第一時間采取措施，避免形成更加嚴重的經濟風險;第三，預算分析與調整。應對預算執行展開深入分析，尤其是查明導致預算偏差問題的主要因素，對此提出相應的改進意見，同時做好分析記錄工作，對于不可抗力因素，必須明確原因并提出新的預算方案，經審批之后可予以調整，而對于人為因素造成，原則上不得調整，以防出現預算調整過于隨意、預算執行剛性不足等問題;第四，預算績效考核。應將預算目標納入績效指標體系，定性分析與定量分析相結合，對于預算執行過程給予客觀且公正的評價，必要時將評價結果公開，充分運用這一結果，加大獎懲力度，并將評價分析報告作為下一年度預算管理工作的主要參考依據。

3.3完善風險評估體系，有序推進風控工作

風險評估是內控的重要要素之一，面對經濟新形勢，房地產企業加強內控體系建設的重要前提則是做好風險評估工作，建立健全的風險管控機制，有序推進風控工作，實現風險的有效控制與合理規避。一方面，成立專門的風控小組，指定更加專業的人員對企業內外環境展開調研與分析，重點把握各個關鍵環節，如資金分配與使用、合同簽訂、工程建設各階段等，分析其中存在的潛在風險因素，對風險發展趨勢展開合理的預測，提前制定針對性的風險防控方案，以防出現高風險問題，對企業帶來不可預估的經濟損失。另一方面，規范風險控制與管理的整個流程，首先要準確定位企業風險承受能力，基于此鑒別一系列風險問題，并做好風險的準確識別工作;其次要建立風險評估機制，判斷風險的影響范圍，對不同風險進行合理分類，形成風險清單，依據評估結果，選擇應對策略，包括規避、承擔、分擔等，盡可能降低風險的負面影響，以使風險評估效果更為明顯，實現提前控制;最后要要合理利用信息技術，通過應用信息系統，對房地產企業各項業務與經濟活動展開全方位監督與管理，以便及時發現其中的風險問題，并設立相應的風險預警機制，當出現問題后第一時間發出信號，便于企業風控人員采取措施，提高工作效率。

3.4重視內控方面信息化建設，確保信息與溝通順暢

對房地產企業而言，要想貫徹實施內部控制規范，既要以國家有關部門下達的政策文件為指導，更要充分認識信息技術的應用優勢，從思想層面引起高度重視，加強內控信息化建設，解決傳統管理模式下信息溝通不暢、數據信息丟失嚴重等問題[4]。

以XX房地產的明源地產ERP系統建設為例，該企業主營項目為房地產開發業務，現已在杭州、合肥、黃山、安慶等地擁有多個優秀項目。為了進一步完善內控體系建設，全面提升內控有效性，企業在信息化環境下把握信息技術帶來的機遇，在內控方面加強信息化建設，積極引進明源ERP系統，搭建完整的信息集成平臺，其中CRM系統與房地產企業的運營特點相符，形成了規范化的管控流程。POM項目運營平臺中，設有成本管理系統，實現對房地產開發項目全過程的成本控制與管理，確保工程成本從拿地到竣工結算的動態可控。XX房地產企業建設明源地產ERP系統，在系統的支撐下，逐漸改變傳統的財務業務管理模式，以先進信息技術為依托，一體化處理各種業務流程，財務部門與項目部、銷售部等各部門之間的信息溝通更加順暢，通過系統平臺實現數據信息的高效對接與共享，建立內部雙向交流反饋機制，達到協同合作、利益共享的目的。與此同時，加強系統安全管理，利用合理授權、層層加密、數字簽名、防火墻等，增強系統的安全性能，以防出現數據信息丟失、信息被篡改等問題。

3.5建立內控監督機制，全面提升內控有效性

新形勢下，房地產企業必須建立完善的內控監督機制，充分體現監督職能，對內控制度建立、內控有效性等展開判斷與評估。以M房地產企業為例，該企業在強化內控監督方面做出如下努力：第一，調整內審部門，增強該部門的獨立性與權威性。合理設置部門崗位，確保各項審計活動有兩人以上參與，形成相互監督、相互制約機制，同時要保證審計人員既要熟練掌握財務管理、內部審計等基礎理論與專業技能，更要具備法律、經濟、工程項目施工等更多知識;第二，結合內部控制的工作重點，對審計職能進行規定，主要是對企業資金收支、賬務、內控制度執行等的審計，要嚴格執行審計章程，規范審計工作的具體操作，將實際工作中存在的問題與漏洞上報至管理層，從審計角度提出整改建議，并跟蹤后續整改情況，確保審計監督職能的落實;第三，建立企業內控自我評估系統，重視企業全體員工的參與和配合，明確內部控制體系建設是為實現企業與員工的雙贏，端正他們思想態度，并選擇適宜的評價方法，如引導會議法、問卷調查法等，以科學的自評來提升內控有效性[5]。

結束語：

根據上述的分析可知，新形勢下如何加強內控體系建設顯然已經成為各行業的企業最為關注的一項問題。因此，房地產企業應當及時發現目前內控方面的問題，可通過采取規范控制活動、完善風險評估體系、加強信息化建設等針對性措施，引導房地產企業逐漸走出內控體系建設的困境。將內部控制作為增強企業核心價值與競爭實力的關鍵點，規范企業各項經營活動，促使企業內控管理水平與經濟效益同步提升，從而助推房地產企業邁向可持續發展之路。

參考文獻：

[1]梁曉琳.房地產企業內部控制存在的問題及對策研究[J].中國市場，2019（21）：85-86.

[2]黃婧.房地產企業內部控制與內部審計存在的問題及對策研究[J].當代會計，2020（20）：66-68.

[3]于靜瑤.房地產企業內部控制制度的建立與完善探討[J].財會學習，2020（11）：258-260.

[4]熊融.房地產企業內部控制存在的問題與對策研究[J].會計師，2019（07）：54-55.

[5]孫靜怡.房地產企業內部控制建設存在的問題及對策[J].納稅，2019，13（01）：293+296.