多維視角下學區房過熱與溢價現象新探

王羲澤

摘 要：隨著城鎮化的加速推進與人口政策的逐步放開，加之對下一代培養的越發重視，使人們對優質教育資源的需求穩步上升，學區房市場在城市、尤其是大中城市不斷升溫，最終表現為學區房價格的居高不下，學區房市場成為炒房的典型聚集地。為此，通過從不同角度梳理和觀察學區房以及其溢價問題，結合政府新政和市場新風向對解決“學區房”溢價問題提出應對路徑。

關鍵詞：學區房溢價;不動產市場;教育資源供給;教育資源均衡

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2022）04-0084-04

引言

基于我國的人口背景和教育環境，學界通常這樣定義學區房：由教育部門或者學校規定的，按照就近免試入學的原則，學校招收指定地域范圍內的學生，這個范圍內的物業、房產叫作學區房[1]。學區房存在的初衷，是服務于“就近入學政策”：基于我國教育資源分布不均的現象，確保優質教育資源不為社會經濟地位較高的群體“壟斷”，讓社會經濟地位處于劣勢的家庭也有機會享受到優質的教育資源?！熬徒雽W”政策的推行，的確在一定程度上推動了教育公平的進程，但也帶來了“學區房”的新困惑，或者說不可避免地讓社會群體換一種方式競爭優質教育資源，即通過購買學區房占據優質學區從而享受優質教育。學區房作為讓孩子享受優質教育的準入門檻，父母“望子成龍“的心態使他們不吝重金投資，房地產開發者看到商機也大肆炒作，使得學區房市場持續升溫以至于過熱。

隨著時間的推移，政府逐漸意識到了學區房市場過熱不利于教育資源的分配以及房地產市場的穩定，在修訂就近入學政策的基礎上，也出臺了一系列限購和抑制房價的政策。但結合近幾年的現狀，優質學區房的價格遠超房地產市場均價，即便如此，供求矛盾仍在激化且在每年的入學季期間尤為凸顯。從產生的源頭來看，學區房過熱與溢價現象在我國經濟發展狀況、人口狀況、城市化狀況等多維度背景下應運而生，是我國代表性的房地產現象之一。本文意圖從不同角度梳理和觀察學區房以及其溢價問題，同時結合政府新政和市場解決“學區房”溢價問題。

一、人口政策與學區房

從20世紀70年代開始實行計劃生育政策以來，我國在促進人口素質提高和改善人民生活質量方面取得了巨大的成就。但隨著我國老齡化問題的加重，人口紅利逐漸消失，人口、經濟發展潛力有所削弱?；诖?，國家在2013年頒布《關于全面深化改革若干重大問題的決定》，之后又開始啟動二孩政策，如今，二孩政策已經全面放開。隨著“單獨二孩”政策的啟動以及第一代獨生子女進入生育年齡，中國將迎來新一輪“嬰兒潮”，并在2017年達到學齡前人口高峰[2]。人口政策促使了人口增長，教育需求隨之增加，這一觀點在現實中也得到佐證。如南京市人民政府2018年發布的數據顯示，隨著國家全面“二孩”政策實施，外來人口不斷增長，全市從學前教育（幼兒園）到高中教育學齡人口呈現爆發式增長。2023年全市初中畢業生預計7萬人，比2017年增加2.4萬人，增幅達52%。諸多因素疊加，全市普通高中在校生學位缺口預計近3萬個，需增加高中班級600個。因此，亟須通過新建或者擴建學校等方式，有規劃、有步驟地擴大高中辦學規模，滿足未來激增的學齡人口入學需求（《南京日報》，2018年2月3日第6版）。另一方面，從經濟學的角度對人口政策帶來的影響進行數據預測，隨著“二孩家庭”不斷增加，教育消費將使中國的儲蓄率降低7—10個百分點[3]。目前，已有研究運用特征分析法[4]，將教育需求與人口政策結合進行系統分析。上述實證說明“二孩政策”的全面實行雖然普遍提高了家庭的消費支出，但并沒有使得家庭在教育方面的投資減少，實際上家庭對優質教育資源的需求還在不斷增長，對優質學區房的購買欲望也在增加。在此層面上，家庭在消費方面的支出并不與對教育資源的投入構成替代關系，我們可以推定人口政策的放開對學區房的需求有正向的推進作用，這也與目前的主流觀點，即“全面二孩”政策能在遠期增加房地產的購買需求[5]相一致。從二孩政策放開對一般性住房的影響來看，家庭人口的增加會提高對中、大戶型房產的需求與供給，同時削減對小戶型房產的需求與供給，即導致住房供求的結構性變化。但考慮到商品住房的成本較高，短期內更換住房超過了社會大多數家庭的經濟承受能力，政策影響在短期內較為有限。相比之下，入學屬性讓學區房與一般住房的需求變化間產生了顯著差異。一方面，學區房的入學屬性對單孩和二孩沒有限制，在家庭人口擴充，家庭消費支出負擔增加的現實背景下，學區房可以同時為所有孩子乃至下一代服務，直接確保了下一代的入學資格與受教育環境，也就節省了家庭額外的教育支出;另一方面，人口增長的趨勢不可避免地使家庭對優質教育資源的青睞更為突出，購買優質學區房的家庭很容易在二手房產市場找到下家，實現教育資金的回流。

實際上，在二孩政策出臺之初，社會各界就初步預測了其對房地產紅利[6]方面的推動作用，但其分析視角大多是從家庭的購房需求入手，并未結合教育資源進行分析。值得注意的是，雖然在以往關于人口政策對住房需求的研究中，也有學者認為二孩政策的實行會抑制住房需求，抑制的幅度在“單獨二孩”向“全面二孩”過渡后更為明顯[7]。但我們不能忽視該結論背后，人口政策下的老齡人口對住房需求的負向作用以及住房需求的地域差異。顯然，對于學區房問題，僅從人口政策的變化背景分析其過熱與溢價現象，會忽視對其他社會區域因素的考量，因此還需要進行進一步的控制變量以及系統研究。

二、教育資源供給與學區房

以教育均等化為目的，各大城市普遍采用的“按區劃片，就近入學”的政策設計通過遏制學校收擇校費，減少入學資格獲取中的“關系”因素，試圖縮小社會階層之間在教育資源獲取上的差距。在實施過程中，相關的理論研究卻表明，隨著住房市場化的發育，限制住房市場進一步發育，以禁止擇校、嚴格就近入學、限制民辦學校與公立學校競爭為代表的追求公平的教育政策不但不能帶來真正的公平，反而可能在損害教育產出效率的同時，擴大因收入差距導致的受教育機會的不公平[8]。這一不公平現象的背后推手，正是學區房。高收入家庭有能力在所謂“重點學?！备浇徶米》?，從而為孩子提供相應的入學資格，而原本需要繳納的擇校費用換了一種形式被房地產商收取，且現實中投入在優質學區房上的額外費用遠超擇校費，實則擴大了受教育人群之間的差距。因此，就近入學政策下教育資源的“資本化”[9]，即把教育資源與本質為商品住房的學區房相掛鉤，會導致市場的“搭便車”行為[10]，使得學區房的價格持續走高。

城市規劃下的教育資源分配問題在城市發展的進程中也成為一個焦點問題。倘若完全根據《城市普通中小學校校舍建設標準》規定，按建筑面積1 200平方米/千人，用地面積2 400平方米/千人的標準配套建設學校，雖然能使教育資源在數量上實現均等，但不能從根本上改善教育資源分配不均的局面，并且建立在靜態模型上的量化配置，容易產生“規劃失效”[11]。從學校視角來看，大中型城市的重點中小學布局，熱點名校大多集中在老城區，屬于人口密集、區位條件較好的地帶，但規模和數量較少，生源集聚，往往需要擴招。相比之下，區位條件較差的學校雖然校園占地不小，卻年年無法招滿。如此不平衡的狀況持續，往往師生資源集聚的學校，能受到政府的補貼更多，教育資源配置都相對優質。長此以往，教育資源的傾斜越發嚴重，優質的師資與教學環境通常會帶來更高的學校聲譽與升學率，這也會間接影響家庭在學區房選擇時的消費預期，使得優質學區房的價格維持上升趨勢[12]。因此，目前的教育供給的根本問題不是數量的缺失，更體現為質量的參差不齊，教育資源供給的不均衡正是優質教育資源匱乏的結果。從學區房視角來看，社會上所認定的優質學區房一般只以配套的教育資源作為評判標準，對房屋質量、建筑面積與區位要素的考慮較少，故緊缺的優質教育資源必然帶來火爆的學區房購買市場。在規劃和建設基本已經定型的城區中間，進行房地產的二次開發難度較大，因此新增的學區房也較少，學區房的主要來源為二三十年前建成的舊住宅，通常只能通過二手市場買賣獲得，二手房屋雖然普遍房型較老、質量較差，但仍一房難求，僧多肉少的局面讓學區房價格持續攀升。

三、學區房的溢價問題與應對路徑

學區房的溢價，從經濟學的角度可以解釋為具有相對優質教育資源及其他有利特征的房屋價格明顯高出同一區域內其他相對劣質教育資源及較為不利特征的房屋價格一定水平的溢價現象[13]?？偟膩碚f，從現有的研究結果來看，對于學區房的研究側重于對溢價問題的解讀，而主流的觀點將學區房溢價的源頭與教育資源的供給綁定，認為學區房與優質教育資源掛鉤造成了對學區房的爭奪，最終拉高了學區房的價格。有觀點指出，我國“學區房”溢價持續擴大是在優質教育資源相對稀缺和家庭財富不平等加劇的背景下供需矛盾持續加劇的產物[14]。

從財稅政策來看，政府對學區房的劃定與普通房地產無異，并沒有區別對待，缺少了一定的調控。學區房特殊的商品性是其溢價的根本原因[15]。上海等城市實行的房產稅未與學區房的分布相掛鉤，造成學區房的持有成本偏低、預期收益高。學區房是商品住房與教育資源的掛鉤，但商品住房的持有與增值卻不與教育資源掛鉤，這顯然是不合理的，有失公平的。在此背景下，學區房就成了開發商、投資者、投機者牟取暴利的重要對象，其炒作也會日益加劇。學區房的增值收益來自于政府對教育產業的投入，而能享受這部分增值收益的卻只能是經濟實力較強、能夠支付學區房的少數人群，這顯示對房地產市場和國家經濟市場也是一種隱患。

應當看到，近幾年來，隨著政府治理能力的不斷提升，尤其是規劃先行和“人民至上”理念在教育系統的落地生根，多個城市在破解學區房難題方面做了積極的嘗試，并且已對扼制溢價問題加劇顯示出一定的作用。有關學者對北京市2012—2016年新建小學的研究成果表明，新建小學使得周邊原有學區房的溢價率顯著下降了2.33個百分點，這一影響具有明顯的本地化和異質性特征;學區房市場存在同群競爭現象，優質教育資源的供給能夠顯著降低本地區重點小學學區房的溢價率[15]。副省級城市南京在新建學校的規劃方面，則明確提出要以多種形式推動優質教育資源廣泛輻射，擴大了區域范圍內優質教育資源，助推全市區域、城鄉教育的優質均衡發展。具體做法包括：一是鼓勵名校辦分校，在品牌引進、財政投入、師資配備等政策方面，重點向新建學校等實行傾斜;二是推進名校組團集群發展，強化頂層設計，尋找學校組團集團“最近發展區”，系統優化發展路徑;三是實施名校兼并弱校，既擴大了新組建學校的占地面積，又提升了原弱校辦學水平;四是推動名校集團化辦學，集團內的學校按照“獨立設置、集團運營、資源共享、錯位發展”良性運行，集團內各校在辦學理念、課程建設、教師培養、質量監控、招生等多方面統一實施;五是發揮名校連續孵化效應，通過“優出弱進”的方式，探索建立了孵化幫扶機制，鼓勵名校舉辦的分校脫離母體、獨立運行（南京市教育局官方微信《南京教育發布》，2019年9月19日）。地級市泰州出臺的《加快推進泰州教育現代化實施方案（2019—2022年）》（征求意見稿）也明確提出，到2022年，全域優質均衡發展水平顯著提升，校際間優質均衡差異系數達到省標。工作舉措包括加大國家和省優質均衡發展市（區）創建力度，推進集團化辦學，制定進一步推進教育集團化辦學的指導意見，舉辦集團化辦學現場推進會，深化“名校+”集團化辦學管理模式和跨區域教育共同體改革，推進名校集團化辦學全覆蓋和城鄉學校結對全覆蓋，實現優質資源共享，加快縮小城鄉間、校際間辦學差距（泰州市人民政府網站，2019年9月18日）。誠然，目前沒有具體數據表明南京和泰州從頂層設計到具體落實方面的一系列舉措對扼制學區房溢價帶來的直接作用。但當政府不遺余力推動優質教育資源的均衡化時，從長遠來看，其對學區房熱的降溫必然帶來積極的影響。

綜上所述，人口背景下的名校緊張和教育資源供給眾口難調問題，本質上都反映了優質教育資源的稀缺。對此，結合已有的理論指導得出以下幾種解決方案。首先，要通過增加學校（尤其是優質學校）的數量，加強對優秀教師團隊的培養，提高相對薄弱學校的綜合教學實力，擴大學校的規模。其次，引入市場手段，鼓勵私立學校的發展輔助公立學校，讓民辦教育成為公辦教育的重要補充，給廣大學生家庭提供更多的受教育選擇，不必強求價格高昂的學區房。此外，從政府角度，要調和不平衡的教育資源分配情況，其關鍵在于城市的合理規劃，這就需要基于城市的動態模型，建立以GIS為基礎的城市地理信息平臺，即根據現有資源的空間配置情況做出相應的規劃調整。最后，要完善對學區房的稅收政策，將房產稅與學區房掛鉤，通過相關稅收，政府還能夠再次進行分配并投入基礎教育。這樣一來，通過對稅收政策區別對待，避免“一刀切”，適當地提高學區房的持有成本，可以一定程度緩解學區房的溢價現象，為學區房降溫。

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A New Study on the Overheating and Premium of School District Housing from a Multi-Dimensional Perspective

WANG Xi-ze

（Nanjing Agricultural University，Nanjing 210014，China）

Abstract：With the acceleration of urbanization and the gradual liberalization of population policy，the increasing emphasis on the cultivation of the next generation has led to a steady rise in the demand for high-quality education resources.The school district housing market is heating up in cities，especially in large and medium-sized cities，which is ultimately reflected in the high price of school district housing.Currently，the school district housing market has become a typical gathering place for real estate speculation.The purpose of this paper is to sort out and observe the problems of school district housing and its premium from different perspectives，and to explore the solution to the problem of “School District Housing” by combining the new policies of the government and the new trend of the market.

Key words：school district housing premium;real estate market;supply of educational resources;balance of educational resources