城市房價與人口流動關系的文獻綜述

邱文濤　陳然　翟榕曜

摘要：城市房價與人口流動之間存在著密切聯系。近年來，隨著城市化的深入發展及城市人才引進政策的進一步實施，房價呈現上漲的趨勢，人口流動也愈演愈烈。文章通過梳理分析國內外學者對城市房價與人口流動之間關系的研究得出，關于房價與人口流動相互影響效應的不同觀點，包括影響方向、程度等方面。并根據目前普遍認同的觀點提出控制房價與合理應對人口流動的政策性建議，以供參考。

關鍵詞：城市房價;人口流動;人口結構;人口遷移

一、引言

近年來，隨著中國城市化進程的推進，房地產業飛速發展，房價持續快速上漲。房地產業的發展能夠帶動許多上下游相關產業的發展，并帶動大量就業，房價的波動也深刻影響著我國經濟發展與社會穩定。然而隨著我國城市化、工業化的迅猛發展，區域發展異質性問題愈發凸顯。我國快速發展的經濟格局及產業結構的不斷變革優化，導致我國人口來越多的人口流向了一、二線發達的東南沿海城市，或是城市中的發達區縣。同時，各城市的人才政策等的出臺也形成了人口流動的一股推力。在這一過程中，房價的節節攀高成為社會關注的焦點之一，并影響居民對房屋的購買行為。人口流動是影響城市房價的重要因素之一，城市房價也對人口流入產生影響，這兩者存在著密切的相互影響關系。通過分析總結近幾年國內外學者所做的研究得出，關于二者影響機制的理解，并得出合理的政策性建議。

二、人口流動對房價的影響

（一）人口流動與房價之間呈正相關關系

大部分學者認為人口流動對房價存在正相關的關系。除了戶籍人口增長對房價升高有顯著影響外，流動人口的增長對于房價提升的作用不可忽視。部分學者還提出了兩者之間的作用模型，如采用 GMM 方法對 35 個大中城市進行了實證分析，得出人口流動對住房價格存在倒 “U”型關系。而部分學者持有不同意見，他們認為城市人口、人口流動率對房價存在顯著的促進作用，并且房價呈“螺旋式”上升態勢。對于人口流動對房價影響的時間長度，不同意見還包括認為人口遷移對房價具有不持續的正向影響。兩者所持不同意見表明即便大多學者都認可更多的人口帶來更大的住房需求并提升房價這一觀點。但在一個較長的時間維度內，流動人口增加所帶來的房價變動趨勢仍是存疑的，給后續的研究帶來一個方向。

（二）高素質流動人口對房價產生更顯著的影響

研究發現，近年來，隨著高校擴招政策實施，跨區域流動的高校畢業生逐漸增多，成為對房價升高產生較大影響的群體。同時，受到購買力的影響，大學生人口遷移對房價的影響存在滯后性。陸銘等通過研究發現，移民占比變化對房價的影響主要是通過城市移民和收入水平較高的移民來實現的。流動人口收入和教育程度有所關聯，流動人口教育程度越高，得到的薪資也可能比較高。除了收入和受教育程度，不同年齡的流動人口對于房價影響的程度也不同，在27～37 歲階段影響最大。綜上，現有的文獻對于流動人口的深入研究主要在流動人口的收入、受教育程度、年齡等方面，而對于性別、生育率等社會學人口特征維度的思考較少，值得深入探究。

（三）東部發達城市房價對于人口流動更敏感

城市等級的差異會造成人口流動對房價影響強度的差異，不同區域的城市房價對于人口流入的敏感度也不相同，這點在眾多學者的文獻中得到驗證。從地區的角度來看，東部人口流動的變化對住宅價格產生的波動幅度相對西部顯著，中部地區城市人口流動率對房價的影響則不顯著。有的學者對于不同區域流動人口對房價影響程度進行了對比，發現流動人口在東西部對房價的影響存在顯著的異質性?？偟貋碚f，我國的發達城市可開發用地稀少，地價昂貴，人口密度大，住房需求大，整體上處于供不應求狀態，因此房價對于流動人口更為敏感。

（四）人口流動影響房價過程中的特殊現象

人口流動作用于房價的過程中，會出現一些不尋常的現象，如空間失配。李超等在論文中提到，由于城鄉二元結構的存在，部分流入人口仍選在流出地買房，造成中國城市住房需求空間失配問題。城鄉二元結構是我國城市化進程中不可避免的一種狀態，如何解決這一問題值得探討。

（五）移民增加及不同素質移民對城市房價影響研究綜述

國外的文獻多探討移民（通常為國際移民）帶來的房價影響。Arno J. van der Vlist認為移民提高了城市的平均房價。而另一學者Yingchao Lin提出在國家層面上人口流入1%將帶來1%的城市房價增長，而區域層面上1%的人口流入則會帶來東部地區1.34%的房價增長，人口流入對西部地區房價影響不明顯。而對于移民影響房價的時長，J. S. Fetze認為，大規模移民的流入短期內對流入地的房價影響較大?？梢园l現，國際人口流動所帶來對房價的影響與國內區域間（通常為省際、市際）人口流動帶來的影響相似，也同樣存在長期情況下，移民對于房價影響機制無法確定這一問題。

三、房價對于人口流動的影響

（一）房價對人口流動的影響不顯著

有學者認為，雖然高房價表示流入城市的人口需要更多的生活成本購買房屋，城市相對高的生活消費水平也會相對地提高流入人口的生活成本，但是城市吸引人口流入的主要因素之一為較高的工資水平，這抵消了高房價帶來的負面影響，因此房價未對人口流動產生顯著的影響。這一觀點強調了兩個不同方向影響效應的抵消結果，體現了一定的辯證性，但并不是目前的主流觀點。

（二）高房價能促進人口流入

較多的學者認為持續上漲的房價不僅不會阻礙人口的流入，反而會產生促進作用。城市的房價雖然處在高位，但是城市房屋的周圍環境擁有更齊全、更優質的公共品，這能促進流向城市人口的生活質量的提高，帶給他們更高的效用;城市擁有更優質的教育資源和就業機會，提供了更好的個人發展的機會。這些效用的提高足以彌補流入人口的房屋購置成本與生活成本帶來的負面影響。另外，介于近年來房屋價格處于持續上漲的趨勢，持有房屋會不斷地增加家庭的名義財富，盡管有些家庭購買房屋并不是出于投資性需求。從效用的角度和名義財富的角度出發，學者們給出的觀點是高房價對人口流入存在著促進作用。

（三）高房價阻礙人口流動

房價上漲增加了人們的生活成本，這一影響對于農村流動人口更為顯著。對他們來說，雖然流入城市能獲得更好的生活資源與質量，但是這需要他們放棄在農村能擁有的一切權益。房價上漲所帶來的效用增加并不能彌補他們離開農村所需要放棄的成本，這成為很多農村人口選擇留在農村的主要因素。這一觀點說明房價的持續高位阻礙著很多人流入城市，體現了城市房價控制的緊迫性。

從地區對比的角度來講，不同地區房價對人口流動的影響方向也存在著差異。東部地區較為發達，房價的上升抑制人口流入;但相對經濟較為落后的西部地區，上漲的房價減少了人口的流出。這也是流動人口通過對比流向城市能獲得的效用增加與損失的機會成本所選擇的結果。

（四）房價對人口流動的影響呈“倒U型”

前兩個主要觀點雖然有所差異，但都認為房價對人口流動存在著線性關系。在考慮邊際量這一因素后，房價和人口流動的關系呈現出了“倒U型”的關系。隨著房價的上漲，城市對于人口的吸引力是邊際遞減的，因此在房價上漲與人口流動的關系有一個拐點。當房價上漲超過拐點后，對人口流入的促進作用將會轉變為阻礙作用。邊際作用產生的原因主要是房價上漲會逐漸抵消城市高工資率的吸引作用。

四、政策性建議

（一）針對人口流動對城市房價的影響

合理控制人口的流動。城市人口規模目前存在著不均衡的分布，政府最簡單直接的方式就是限制人口的流動，但治標不治本。較根本的方式為深化戶籍制度的改革，穩定流入城市人口的數量。在各地“搶人才”競爭激烈的背景下，各個城市也需要進一步思考人才引進措施與人才的住房問題。緩解人口過多過快流入城市的局面，讓城市有應對人口大量流入的時間。

合理計劃城市的發展。目前城市間發展的不平衡，使很多流動人口有更多的意愿流向中心發達城市去追求更多的發展機會。政府在制定經濟發展計劃時，需要更多地考慮城市發展之間的均衡性，合理規劃部署東西部的產業布局。在產業轉移中提升二、三線城市的綜合競爭力與人才吸引力，利于促進人口地域分配的均衡化。

規范房屋租賃市場。為了應對大量的人口流入城市，解決他們的基本住房問題，政府應持續推進“租購同權”，引導人們理性購房，減少對房屋的購置需求。政府在發揮主導作用的基礎之下，可以適當鼓勵更多的社會資本合法有序進入房屋租賃市場，擴大租賃房屋的供給量，形成以“租”代“售”的社會總體趨勢。

（二）針對城市房價對人口流動的影響

大力推進公共服務均等化。目前我國的地區公共服務也被不均衡地分配，高房價的地區往往公共服務體系更為齊全且質量更高。這一分配結構會導致越來越多人口流向城市甚至中心城市，房價與人口流動的關系自然就不能達到均衡協調的狀態。因此，促進教育和醫療機構、社會保障體系的均等化，能引導人們合理選擇落戶地，調節人口流動過多而超過城市合理荷載的局面。

嚴格調控房地產市場。我國房地產市場中，投資性需求旺盛，房地產中的經濟泡沫愈來愈膨脹，受到真正影響的是需要住房的流入人口。因此政府應通過增加房地產稅、投資所得稅來抑制這一現象;同時對中低收入階層發放住房補貼。推進“安居工程”，幫助滿足他們住房的生活需求，這有利于幫助高素質人才安心落戶一線大城市，促進城市進一步發展。

五、總結與展望

從人口流動對城市房價的影響方面，學者們普遍認為人口流動與城市房價呈正相關關系，并且高素質人口流動對城市房價的影響更為顯著。從不同地區來看，東部地區發達城市的房價隨人口流動而上漲的幅度更大，以上是國內的學者關注的重點。而國外的學者則更關注與移民特別是國際移民對房價的影響。從學者們研究的角度來看，總體上可將這些角度按是否與人口相關分為兩類：人口因素與非人口因素。

從城市房價對人口流動的影響方面，學者們的觀點有比較明顯的不同，有認為呈正相關關系，也有認為呈負相關關系，分歧較大。比較少的學者提出影響不顯著，和體現邊際效應思想的“U”型影響效應。而在國外，學者們重點關注城市房價對農村移民存在著阻礙作用，與國內研究重點有所不同。

關于流動人口與城市房價之間關系的研究，國內現有的研究成果分歧較大，特別是在城市房價對人口流動的影響方面。其次，現有的研究較多地關注非人口因素與房價波動之間的關系，對人口因素與房價波動之間關系的關注較少。即使關注到人口因素，但樣本量較小且數據較為陳舊。再者，國內的研究并沒有著重分析同一城市內不同區縣的房價與人口流動的影響。在城市化進程中，郊區城市化是不可避免的，那么就有比較在同一城市情況下來研究人口流動，這也符合實際意義。

總結國外的研究成果可以得到，國外的學者更多把視角放在國際移民上，研究的角度更為宏觀。當今大多數國家都在經歷城市化的過程，人地矛盾問題日益突出，因此有必要在微觀和中觀的視角下研究這一問題，即從研究城市內部和國家內部城市與城市人口視角出發，探討人口流動與城市房價之間的影響效應。

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（作者單位：邱文濤、陳然，華南師范大學經濟與管理學院;翟榕曜，華南師范大學外國語言文化學院）