房地產企業融資難題與優化策略研究

王成君 郗艷秋

摘 要：隨著我國的經濟不斷發展，房地產已經迎來了較好的發展前景，更多企業加入到房地產開發當中，導致房價一度飆升，為了更好地解決房地市場過渡飽和的現象，國家相關部門出臺了宏觀調控政策，同時企業也制定了相應的解決措施幫助控制情況的惡化。其中包含了限購限貸以及資金監督和管理，政策的實施給房地產企業的經營帶來一定的難度，加上國際經濟形勢變得嚴峻，房地產企業在發展的過程中難免受到內部以及外部一些影響因素的制約，導致公司的發展遭遇瓶頸，給企業的融資帶來一定的困難，經營成本不斷升高。為了更好的解決這一問題的發生，需要相關的房地產企業正視自身在融資過程中存在的難題，結合自身發展，不斷拓展多元化的融資方式，為企業的經營和發展創造有利的經濟條件，解決當前的融資困境。

關鍵詞：房地產企業;融資難題;優化策略

房地產企業是我國經濟發展的重要的支撐產業之一，對全社會的經濟繁榮發展起著關鍵性的影響和作用。但是隨著房地產投資金融建設工作的不斷深化，房價越漲越高，已經呈現出非理性的發展趨勢，房地產行業已經出現供過于求的發展形勢。房地產企業本身的運營也遭受了更多新的問題點，其中融資難的問題已經是一個十分常見的問題點，很多企業在發展的同時本身的資金建設不夠，樓盤出售之后發展情況不容樂觀，給整個行業帶來了較大的發展難題，主要體現在以下兩個方面：1.隨著房地產企業的規模逐漸增大，企業領導階層對于管理工作的不重視，人力資源管理問題成了一個難題;2.受到外界金融環境的影響，宏觀經濟的影響作用之下，企業融資困難，導致金融市場發展受到約束，給房地產企業的發展帶來一定的困難。因此，房地產企業想要獲得更加長遠的發展，首先需要結合自身的發展查找存在的問題，并統籌做好重大金融風險的防范和化解工作，擴寬自己的融資渠道。

一、房地產企業融資現狀以及基本特征

我國屬于一個人口大國，房地產企業進行房地產開發，能夠為人們的居住提供更好的條件，很多有實力的企業家都會加入到房地產開發當中，大規模的加入房地產企業容易導致房地產屬于供過于求的狀態，想要在競爭激烈的市場中占據主導地位，就需要不斷提升自己的資金持有比例。但是就當前房地產企業的發展情況而言，融資難題是一個十分顯著的難點，主要體現在以下幾個方面。

（一）具備資金需求規模大、外源融資依賴性強的特征

房地產開發行業本身是一個所需資金較大，建設時間較長的項目，有的房地產從項目的立項到竣工需要3-5年的時間，甚至更長。因此，房地產開發具備資金需求規模大的特點，如果沒有實力雄厚的資金支撐，很容易造成中途建設爛尾，給整個行業的聲譽帶來不好的影響。一般的房地產企業想要進行更好的建設，都會通過融資渠道不斷擴大自己資金來源的建設工作，外源融資已經成為當前房地產企業發展的一個重要的資金來源渠道。

（二）融資一般是以土地和房產為抵押

房地產的開發工作本身是建立在有限的土地資源上的，而土地資源屬于不可再生資源，價值會隨著時間的增加而有所提升。加上城市現代化建設進程不斷加快，很多房地產投資企業都將自己的目光集中在城市之內，給土地資源的價值增長創造了有利的條件。很多房地產投資人在進行一項地產投資時，都會通過使用土地和房產作為抵押向商業銀行申請借貸，同樣，銀行也會對他們抵押的土地和房產進行審核，以此來降低自身借貸的風險。向商業銀行進行抵押的融資方式能夠有效降低房地產企業融資風險出現的概率。

（三）房地產企業規模效應十分明顯，面臨著較高的財務風險

房地產本身的發展受到外界因素的影響會有一定價格方面的波動，無論是前期的建設還是后期的售賣都存在較大的金融風險。加上通貨膨脹以及整個房地產行業的發展趨勢來看，國家會根據市場發展制定相應的城市發展規劃調整策略，來制約房地產企業的發展，營造良好的發展氛圍，這使房地產企業開發的項目銷售將會存在一定的難度，供大于求的市場發展形勢較為明顯。加上我國在房地產經濟結構方面建設過于單一化，工程在竣工之后款項的收集主要是以銷售為主，行業發展不景氣會直接影響到房地產企業后期的資金回收和使用的效率，給房地產企業的發展帶來一定的影響。

二、 房地產企業存在的融資難題

當前，我國經濟發展較快，城市化建設進程也在逐漸加快，為了在有限的土地資源中容納更多人，只能進行相應的房地產開發工作，使得房地產企業有著較好的發展前景。但是，房地產企業在發展的同時，也非常容易受到外界的金融影響以及內部政策的影響，加上本身存在的融資難的問題較為顯著，給整個行業的發展帶來一定困難。

（一）融資環境產生的影響

政府出臺的各項城市發展規劃是制約房地產企業融資的一個主要因素。我國大多數房地產企業都會通過向商業銀行申請借貸的形式擴充自己的資金投入，很多商業銀行在給予借貸的同時整個操作流程較為簡單，企業本身所需要承擔的風險也較低，因此，很多房地產企業都會選擇這種融資途徑。同時，商業銀行在進行借貸批款的同時，會對房地產企業的準入條件進行審核。而當前我國頒布的法律對現有房地產信托和債券融資渠道進行了一定程度的約束，給房地產企業融資的條件帶來了一定的約束作用。

除此之外，還有一個重要因素，金融市場也是制約房地產企業融資難的一個主要原因。證券市場在房地產企業融資中也占據非常大的比重，但是國家出臺的相關法律政策，對其約束和監督不到位，導致金融產品不能更好地服務于房地產企業融資，給企業的融資帶來更多的困難。

（二）房地產企業自籌資金能力較低，融資渠道窄

一般的房地產企業自籌資金的來源主要是在住房正式投入銷售之前進行部分住房提前銷售的形式來獲得自籌資金。加上很多房地產企業本身并不具備上市融資的資質，不能對其本身所持有的股權進行售賣，融資渠道較窄也是一個主要的原因。當前，大多數房地產企業應用銀行信貸和民間借貸的金融方式，拓寬自己的金融渠道。但是，國家相關部門也會定期對房地產行業進行調控工作，以此來對房地產行業實行監控。據調查，2021年1-5月，國家對各個地區的地產調控工作實行了200多次。在這樣的背景之下，融資成了最為困難的一個原因，給很多房地產企業的發展帶來了一定的限制，而民間借貸的方式非常容易造成后續問題的發生，無形之中提升了房地產企業金融風險的產生。

（三）房地產企業融資利率增高

房地產企業在進行融資的過程中，如果商業銀行在向其進行融資時，會產生貸款所發生的利息費用，簡單來說就是企業會向融資方支付一定的利息，這部分利息會產生相應的納稅增收。2021年中指研究院發布了《2021年年中房地產行業融資盤點》，其中表示2021年1-6月行業平均融資利率為6.62%，利率增高的同時融資的難度也在逐漸增加，給企業的資金回流造成了一定的困難。

三、房地產企業融資的重要性

（一）有利于降低房地產企業信貸風險

房地產企業本身在融資方面還未建成完整的風險防控制度和措施，從房地產本身的特性來看，房地產需要的大量的資金需求容易使自己成為債務擁有者，同時也是融資的主體，雙重壓力給房地產企業帶來一定的風險。能再使用傳統的融資方式進行融資，受到宏觀經濟的影響，現階段房地產企業想要向商業銀行進行融資更加地困難，沒有充足的資金支撐之后的地產建成。企業進行項目融資還能在一定程度上減輕自身承擔的金融風險，將風險進行均衡的分擔，使得企業的抗風險能力提升。

（二）有利于推動我國房地產金融市場的發展

我國房地產市場的發展一直以來都是重要的經濟支撐，但是隨著時間的流逝，當前的發展已經變得困難起來，受到外界環境的影響以及內部各種宏觀調控的影響，本身還存在一定的發展難的問題。加上市場本身配置資源建設的不夠完善，現存在市場配置資源不能正確的發揮其導向作用，很多房地產企業出現大致相同的融資問題，給房地產市場后續的發展造成一定的影響。房地產企業通過各種形式獲得的資金不能給相應的融資人帶來利益，長時間容易導致企業的資金支撐不足，出現斷裂的現象。通過融資的形式為房地產企業資金投入創造條件，給予地產建設中各項資金支撐，能夠按照預期獲得相應的保障，從某種意義上來說，充足的資金支撐能夠幫助開拓更加廣闊的金融市場，幫助房地產企業獲得長遠的發展，促進整個行業向好的發展。通過融資的形式房地產企業本身受到的金融風險也會有一定的減少，是當前市場發展的主要形式。

（三）有利于房地產企業管理工作的順利進行

房地產企業本身是一個發展較大的企業，在整個市場中占比較大，房地產企業的發展和崛起能夠直接改善本地區投資環境以及投資結構，然而想要將一個龐大的地產企業進行規劃，管理工作是不可缺少的一個重要部分。當前房地產企業管理現狀得出，管理工作一直以來都是企業發展的重大問題點。房地產企業在各項成本預算管理和資金管理方面還存在一定的問題，資金管理制度的建設不夠完善，很多房地產企業對于資金的管理工作不重視的現象較為嚴重，沒有專業的人才進行管理工作，在土地開發、項目投資、營造管理等方面的建設工作都存在一定的漏洞，給整個企業的運營帶來一定的風險。

四、房地產企業融資優化策略

（一）對房地產基金進行合理應用

就當前的房地產行業整體發展趨勢來看，還具有較好的發展前景和發展空間。房地產私募基金融資一直以來都是整個行業中較為關注的重點內容，想要將房地產私募基金融資的建設工作不斷的完善，需要企業從自身的發展方向制定出完善的資金管理措施，使這些管理措施能夠幫助企業的發展創造有利的環境，尤其是針對一些準備上市的房地產企業而言，能夠幫助吸引更多的投資者加入其中。在一些小型的房地產企業中進行私募資金融資方式能夠幫助解決企業存在的各種資金困難的問題，將企業的負債盈虧問題不斷地完善，為之后的運營提供較好的資金支撐和保障。例如：2021年4月份舉辦的一場房企融資“因企施策”論壇中，就私募基金的有效利用進行了講解，私募基金一直以來都是金融與房地產結合較為突出的領域。當前我國的經濟正處于上升期，加上今年被稱為公募REITs的元年，給房地產私募基金帶來了更多的機遇，它必將開啟基金業與房地產開發者們共享資本紅利的新疆界。房地產企業的私募基金融資變得不再困難，企業的資金支撐發展也會迎來更多的機遇，能夠更好的解決當前存在的各種融資難負債多的問題。

（二）利用環境優勢，發展多元化融資渠道

房地產企業的融資策略需要從營銷、管理、經營、稅務、公關、征信、品牌等方面進行系統性的優化，策劃工作開始之前還需要全面系統的對房地產企業的資源進行整合，利用當前有利的金融環境和市場環境，策劃出較好的融資方案，以此來提升房地產企業多元化的融資能力。具體可以通過以下幾個步驟進行，（1）做好房地產企業融資戰略。融資戰略的建立需要根據房地產企業在融資過程中資金來源方向的不同，制定出適宜的融資方案，針對內源性融資和外源性融資進行系統的區分，最大程度發揮它們對于房地產企業的幫助作用。（2）提升房地產企業多元化融資能力。融資能力的提升具體可以從債券融資、股權融資、合作開發、房地產信托、商業銀行借貸等途徑擴大自己的融資渠道。并且還需要結合房地產企業本身的發展方向制定出適宜的風險規避政策，以此來降低企業資金成本，獲得更大的利益發展空間。（3）打造專業的融資隊伍。專業化融資隊伍的建設不僅需要從房地產企業內部進行，還可以通過引入人才的方式，不斷擴大自己的人才隊伍建設，為企業營造一個良好的工作氛圍。

（三）依照政府政策制定完善的融資方案

國家對房地產行業實施監管和調控能夠保障整個市場得到穩定的發展，在這樣的政策支撐的背景之下，房地產企業可以有更多的發展控制，資金和政策支撐的同時也能促進各項政策工作實施有一個良好的氛圍，促進實體經濟的運行，能夠讓我國的經濟增長在穩定的范圍之內，鼓勵合理的市場行為，確保房地產市場健康發展，同時也使得中國實體經濟在世界范圍內有更多的競爭力。因此，每年國家的相關部門都會在規定的時間之內按照各地區發展形勢的變化制定出相應的調控政策。政策發布給房地產企業帶來了更多挑戰，同時也帶來了新機遇。在此背景之下，房地產企業應當以這些政策調控作為發展基礎，不斷完善和改進自身融資方案，利用各項政策調控對企業融資的一系列影響，保持房地產企業融資來源的穩定性。例如，當前在政策發布的影響之下，房地產企業的融資變得困難，很多商業銀行在進行放貸時對于企業的資質檢查更加嚴格，導致企業的融資成本逐漸上漲，而融資渠道規模隨之下降。為了更好的解決這一問題的存在，需要企業從其他方面不斷地提升自己的融資渠道，確保所有的融資都能達到相應的標準，保證其合理合法性，以此來降低對于商業銀行借貸的依賴性。因此房地產企業可以加增在銀行的融資規模，保證自身的經營能夠在穩定的環境之下進行。

除此之外，房地產企業的企業資金方面的管理問題也是一個建設重點，企業在管理方面的相關工作也需要落實到位，良好的財務和經營管理模式能夠幫助提升企業的綜合實力，增加企業效益。管理人員需要不斷完善資金管理建設工作，在企業內部樹立正確的管理觀念，營造良好的管理氛圍，不斷強化人才培養，多方面、多角度的加強人才隊伍的建設，培養專業人才，從而使得企業的財務管理工作能夠達到預期效果，為企業的發展注入動力。

五、結束語

房地產企業作為我國經濟發展的一個重要支撐，本身在資金管理方面就有較大的管理難題，為了使得整個企業的發展能夠順利進行需要進行相應的融資工作。在融資工作進行的同時，企業應當正視自身在發展過程中存在的各項問題，并制定相應的整個方案。當前的房地產行業的發展受到政府發布的各項調控政策的影響，需要企業擴大自己的融資渠道，將新項目融資方式引入到自己的工程建設當中，幫助企業的發展獲得資金保障，促進其長久穩定的發展。

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