房地產企業經濟風險管理的防范措施

陳良珍

摘要：房地產經濟的高速發展，對社會經濟的影響越來越大。在房地產企業的發展過程中存在著諸多問題，究其原因是房地產企業在發展過程中，具有諸多潛在風險，而有些企業對潛在風險重視不夠，未能較好地防范與控制。因此，為了確保房地產企業的持續健康發展，就要針對風險問題加強防范和管理，從而有效地控制風險問題的出現，確保企業各項生產經營活動的有序開展。文章首先分析了房地產企業在發展過程中所面臨的主要風險，之后針對企業風險提出了防范化解措施，以供參考。

關鍵詞：房地產；企業；風險；防范措施

房地產企業的各項業務涉及巨額的資金集中，而且在政策以及市場環境的變化之下，也會對房地產企業的發展，造成不同程度的影響。因此，為了有效地防范和規避房地產企業的風險問題，就要在明確把握和分析風險類型的基礎之上，通過采取相應的措施，加強對于風險的防范和控制。在房地產企業的發展過程中，要高度重視其潛在風險，及時掌控風險問題產生的根源。這不僅能夠對潛在的風險，做到妥善化解處理。同時，還能夠針對難以避免的風險的出現，加強前期準備工作，在最大程度上控制風險問題所造成的不良影響，從而達到提升企業整體管理水平，保障企業平穩健康發展。

一、房地產企業所面臨的主要風險

房地產企業風險的產生，整個過程具有較高的復雜性。在企業制定發展戰略以及經營管理的過程中，由于各種不確定性因素的存在，從而帶來的影響就是企業風險。針對房地產企業而言，不確定性因素在給企業發展帶來機遇的同時，也會造成一定的挑戰，所以要在最大程度上通過風險管理的落實，避免不利風險的出現，以下就對房地產企業主要的風險問題，進行具體的分析和論述。

（一）戰略風險

房地產企業的戰略可分為基本競爭戰略、擴張性戰略、一體化戰略、多樣化戰略等四種類型，在企業的發展過程中，通過戰略的制定，能夠為企業發展指明前進的方向和目標，明確未來的發展走向。企業的戰略分析要立足于當前的實際情況，結合企業財務狀況、土地儲備、市場營銷等自身條件資源的優劣情況以及企業發展需求、市場需求、金融政策等內外部環境的利弊情況，確保戰略的科學性。在這一過程中，如果企業針對具體的情況存在錯誤的研判和評估，那么就難以確保戰略的可行性和合理性，使得企業發展方向偏離，造成戰略目標無法實現。特別是針對房地產企業而言，如果難以確保所制定的戰略的合理性，會對企業的發展造成沉重的打擊，帶來無法挽回的損失，甚至會使得企業走向破產境地。如某房地產公司在國家宏觀政策調控下，加大財務杠桿，大舉擴張，激進拿地，甚至投入巨額資金進軍其他行業，因此在國家出臺更為嚴厲的政策時，導致企業陷入艱難的發展境地。

（二） 融資風險

房地產企業具有資金密集型的特點，主要就是在土地購置的基礎之上展開項目的經營。由于土地供給的有限性，近些年，隨著土地的開發和利用，在土地資源緊張的現狀之下，使得土地價格不斷上升，所以客觀上要求房地產企業增加資金投入。從拿地一直到項目建成，都對資金投入提出了大量的需求，具有較大的投資成本，因此房地產企業賴以生存和發展的一個必要條件，就是要有足夠的資金。在日常的生產運營中，房地產企業不可避免地要進行融資活動，但是很多企業在融資過程中容易產生諸多問題，比如說融資困難、融資成本高。企業籌資主要依靠以下幾種方式，分別為股東投入、借貸、銷售資金等。如果房地產企業處于建設階段時，沒有相應的資產銷售，同時難以募集股東的投入資金，為了確保企業的持續運營，就要開展融資操作，當前房地產企業融資渠道有銀行貸款、股權融資、房地產信托等，現階段我國房地產企業在融資過程中，依然以信貸融資為主要途徑，針對其他的融資方式，在政策、金融體制的影響之下，受到極大的制約與限制，因此房地產企業的融資行為也會存在諸多限制條件，而房企一旦沒能從金融機構借到所需資金，在后續的工程建設中如果沒有足夠的資金，就會造成工程停工。為了不使工程停工，有些房企可能會采取股權融資等成本較高的其他融資方式。還有一些房地產企業選擇抵押融資，因此面對巨額的還款，企業無能力償還，那么則無法進行續借，導致資金鏈的斷裂，從而使得企業面臨破產的危機。很多大型的房地產企業都受到流動性的危機影響，造成債務危機的爆發和資金鏈問題的出現，造成這一現象的根本原因就是融資困難以及較高的成本。

（三）經營風險

房地產企業的經營具有連續性的特點，因此風險也伴隨整個經營過程，隨時都有可能發生，一個開發項目在前期明確設計方案、基本確定工程預算后，就要開始成本的把控，也就是說待開發項目從設計一直到竣工驗收全過程，都要加強預算的執行，如此方可確保目標效益的實現。但是在實際施工中，如果存在前期設計的調整和變更，將會面臨拆除、重建、返工等問題，造成在原預算的基礎上增加相應費用，從而導致經濟效益下降，同時還會拖延整個施工進度，工期延誤，影響按期交房，進而帶來合同糾紛風險。另外，在工程施工中，如果管理、監督工作落實不到位，各項施工操作的標準化水平不高，原材料質量把控不嚴，就會導致工程質量問題，結果直接威脅后續的居住使用，情況嚴重形成安全隱患的將被政府部門認定為危房，這時大概率是拆除重建，其結果不僅造成企業經濟損失，還會影響到企業商譽，可以說是賠了夫人又折兵。如某某園房地產公司在某縣開發一片別墅，由于對施工單位所購買的預拌商品混凝土質量把關不嚴，在房子建造過程中，使用了摻有海砂的預拌商品混凝土，此事被業主知道后，紛紛要求開發商把房子推倒重建，整個事件影響了開發商在購買者心中的形象，也讓開發商陷入各項糾紛。即便從設計到竣工驗收備案整個過程都順利通過，但在后期項目交付以后，如果物業管理控制難以落實到位，也會帶來一定的風險問題，受到物業公司能力水平的影響，如果難以對小區做到有序的管理，比如物業公司無法控制業主私自搭蓋，私自挖地下室等，也會對開發商的口碑和聲譽帶來負面的影響，不利于開發項目品質的實現。

（四）法律風險

房地產企業所面臨的法律風險，主要產生于房地產的經營開發行為，其行為可能存在背離或者是觸犯法律，就會造成風險的出現。比如項目的合法性，這是一個擺在首要地位的法律問題，正常情況下如果項目具備以下條件就能證明項目的合法性：首先依靠出讓獲得國有土地使用權；其次，具備房地產企業的相關資質；最后，即將進行的項目建設需通過主管部門的行政審批。但是在實際的工程建設中，由于開發商私自更改設計參數、項目用途，更改之后的內容如果難以得到政府的認可，那么在工程竣工以后，就不能做到備案的通過，阻礙房屋后期產權證的辦理以及對外銷售。房地產企業的法律風險有些是可預見的，有些是難以預見的，具體的法律風險表現在：第一，土地受讓風險，由土地受讓所帶來的糾紛問題。第二，基于多方合作以及聯合建設而成立的項目公司在開發經營過程中，聯建各方對利潤分配方式、經營管理策略等意見不統一引起的糾紛和矛盾。第三，房屋拆遷時引起的風險，由于房屋所有權人對房屋拆遷和賠償意愿引起的糾紛。第四，在早期的開發階段，和施工方針對設計規劃的問題所存在的糾紛，對于這一階段也有可能會受到項目抵押的影響，而帶來法律風險。第五，在銷售房屋資產過程中，所出現的認購以及錢款糾紛。第六，工程結算階段產生的糾紛，主要表現在工程竣工驗收結算時，建設單位與施工單位對工程結算的具體事項產生分歧。第七，針對后期管理出現的如房屋質量、收樓條件、產權證的延期辦理等糾紛問題。

二、房地產企業經濟風險管理的防范措施

（一）合理制定和落實企業戰略

作為資金密集型行業，房地產企業在經營發展過程中，戰略的制定起到至關重要的作用。因此要確保戰略方向的正確，如果出現戰略方向的錯誤和偏離，會影響到資金投入的回報，給企業帶來嚴重的危害，甚至會帶來企業倒閉的風險。

首先，要針對房地產的目標客戶群體做到重點關注，結合實際情況，在戰略制定之前要做好市場調研，把握目標客戶群體的特點，這樣才能夠結合潛在需求，進行項目規劃和建設，確保所建設的房產能夠滿足目標客戶的需要。

其次，要對企業內外部環境和條件進行充分的考慮，在此基礎之上，通過綜合分析與研究，確定發展戰略能夠滿足自身的發展需要。房地產企業具有差異性的優勢，在發展的過程中，也將進行多樣化產品的打造以及市場領域的開拓。所以，房地產企業要結合自身的資源優勢，揚長避短，開發所擅長的領域，明確科學的成長方向。根據國家的各項政策方針，確定合理的發展戰略，提高決策的科學性。

最后，要對房地產開發行業的特點，做到充分考慮和把握。房地產開發存在特殊性，在獲得地塊的階段，就已經明確具體的用途。所以在戰略制定的過程中，要在考慮行業特點的基礎之上，根據所規劃的地塊的用途，進行戰略方向的制定。

（二）控制融資風險

首先，進行融資渠道的增加。為了進一步提高自籌資金的比重，可以依靠股本擴充的方式來實現。另外對于一些房地產投資企業，也可以依靠母公司的支持，對于資金實現重要的保障。另外，為了獲取更多的建設資金，要積極地加強與金融機構之間的合作，在項目開發建設的過程中，通過與金融機構之間的密切溝通和配合，從銀行方面獲得資金支持和保障。也可以依靠企業債券的發行，或者是信托融資的方式，獲得足夠的資金，確保在企業發展的過程中，不會出現資金短缺的問題。

其次，強化資金管理。房地產企業要加大對預算管理的重視力度，在企業內部構建完善的控制制度，有效管控經營成本，從而實現資金節約的目標，促進資金的高效率流動，確保資金能夠維持在正常的運轉狀態。房地產企業要針對投資管理工作加大重視力度，在項目前期的準備階段，加強項目可行性分析，同時還要有效地預測投資回收周期。另外企業要不斷地提高投資決策管理水平，進一步完善和優化投資決策渠道，在最大程度上，規避投資風險，緩解企業資金流動壓力，確保企業持續健康發展。

最后，金融監管機構要不斷地優化健全房地產金融體系，針對風險問題，構建相應的預警系統和防范機制。關于我國房地產金融發展而言，針對金融風險預防方面的工作依然有待加強和完善，缺少系統的金融風險預防體系。因此就要在構建和完善金融法律法規以及監管體系的基礎之上，通過風險防范和資金信用體系的建設，維持房地產市場發展的穩定性。

（三）強化房地產經營控制

針對房地產企業所具有的經營風險而言，通過內部控制的落實和開展，能夠做到有效地避免。在內部控制工作中，要按照適應性、全面性、制衡性等多種原則，進一步的明確各部門以及各項工作職責，降低管理工作所產生的決策失誤的概率。為了進一步強化房地產企業的風險控制，在最初的規劃設計階段，就要落實相應的風險防范工作，提高規劃設計的水平，降低后期返工的概率。針對在建設過程中的各個工作環節，要嚴格加強質量的管理和控制，確保經營目標的實現，在最大程度上規避經營風險。在企業發展的過程中，要對外部經營環境有充分認知。隨著房地產企業的發展，經濟環境以及國家的各項政策都會影響到企業的發展狀況，所以企業要從經營環境的角度，不斷地加大研究和分析的力度，對市場做出科學的預測。在完成房產交付以后，也要加強對物業公司的管理，從而為企業贏得良好的業主口碑。依靠高質量的工程以及服務管理，打造高品質的企業形象，有助于企業產品后續的開發和銷售的順利開展。

（四）防范法律風險

首先，促進項目運作體系的構建和完善，提高各項工作流程、項目報告以及各種手續依據的規范性，從而打造完善的項目運作體系，嚴格按照國家的各項法律政策的規定來開展。

其次，在房地產企業的內部構建合同管理體系。在企業的各項經濟往來事項中，合同作為其中的重要載體，如果合同以及相關的文件不具有較高的規范性和嚴謹性，甚至存在一些不合法的問題，那么也容易出現法律糾紛，造成法律風險。因此，就要注重對于合同管理體系的完善，建立對合同履約信用和相應能力的審查機制，同時還要強化合同定價管理，依靠具體的機制，確保招投標等各項制度的嚴格落實。并且建立相應的合同管理制度，為合同管理工作的開展，提供重要的制度保證。從公司內部的角度出發，進行規范性固定合同文本的制作，并組織涉及合同運作的人員，進行專業的培訓。

再次，在企業內部增強員工的法律風險防范意識。企業內部的員工要針對各項法律法規以及政策規劃，做到認真學習和研究，熟知文件規定的內容，同時還要積極地關注政策的調整和法律法規的變化。

最后，通過外聘的職業律師與企業內部法務工作人員的配合，不斷地提高法律問題的解決效率。讓外聘的律師事務所主要來處理涉及企業重大事項、危機事件以及訴訟案件，而公司內部的法務人員負責處理日常的各項法律事務。通過企業內部法務人員和律師事務所之間的配合，在企業中構建一個完善的法務雙險機制。

三、結語

綜上所述，在房地產企業的經營活動中風險問題的存在，會對企業的發展造成不利的影響。因此，為了促進房地產企業市場競爭力的提高，確保實現經濟效益，就要加大對于風險管理的重視力度，提高企業的風險管理能力和水平，強化風險問題的防范與化解。

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（作者單位：永春縣建設工程質量安全與造價事務中心）