信托制物業服務模式的源起、功能及其基本架構*

肖涵宇,黃梓栗

(宜賓學院 法學與公共管理學部,四川 宜賓 644000;綿陽市司法局,四川 綿陽 621000)

一、問題的提出

信托制物業服務模式是以破解小區治理難題為目標而出現的新型物業服務模式,在北京、成都、昆明等多地已有實踐。但僅有《成都市“十四五”城鄉社區發展治理規劃》這一份政府文件對其做出定義。根據上述文件,信托制物業服務的委托人是小區業主大會,受托人是物業企業,受益人是業主,信托基金包括物業費、小區公共收益等,屬于全體業主,物業企業可以從信托基金中提取一定比例的保障款,用于一線員工的補貼及小區維修基金①。這與《民法典》中的物業服務合同存在以下不同。首先,在合同的主體上,以業主大會作為委托人、物業服務企業作為受托人雖然帶有物業服務合同的底色,但賦予了全體業主享有受益人的法律地位。其次,在物業費的歸屬上,物業費不再是物業服務企業營業收入來源,而是屬于信托財產范圍并歸屬于業主所有。最后,物業服務企業的盈利方式則是從信托財產中抽取一定的比例。

信托制物業服務模式與物業服務合同即使存在上述諸多不同,仍不能否認的是,二者仍然具有相同的目的追求,即實現小區治理。因此,值得追問的是,在物業服務合同已經成為《民法典》19種典型合同之一的基礎上,成都市為什么要嘗試信托制物業服務模式?該模式作為一種地方基層治理的實踐,能突破物業服務合同的局限,實現小區治理嗎?進一步而言,從私法自治的角度出發,該模式出于物業企業和業主的真實意思表示,不違反法律法規的效力性強制規定,當然是有效的。在其有效的基礎上,該模式又應當如何合理構造當事人的權利義務,完善其規則體系。

二、信托制物業服務模式的源起:對物業服務合同的檢視

根據成都信托制物業服務的參與者的介紹,物業矛盾糾紛在全國所有城市中居于市民投訴的矛盾糾紛第一名。在此現實需求上,信托制物業服務以問題為導向,力圖通過創新機制破解住宅小區物業管理服務難題[1]。物業服務糾紛則多以物業企業認為業主沒有履行繳納物業服務費義務,由此訴至法院;業主則以物業公司存在服務瑕疵等違約行為為由進行抗辯的形式呈現[2]。因此,我們有必要把目光轉到物業服務合同本身,在物業服務企業和業主的權利義務設置上是否不合理,由此導致了物業服務糾紛的高發。

(一)物業企業的角色定位:管理者還是服務者

物業企業的角色定位應當是管理者,還是為服務者?這不只是一個用語習慣的問題,還涉及物業企業根據物業合同是行使物業管理的權能,還是履行物業服務的義務。如果物業企業是服務者,則物業制度的架構應當以業主為核心,物業企業只是業主實現其利益的助手。如果物業企業作為管理者,那么物業制度的設計應當以物業企業的管理權限為出發點,業主應當配合物業企業履行其管理職責?？梢哉f,物業服務企業的角色定位是服務還是管理者,這是物業制度的最關鍵所在,既與業主利益息息相關,又決定了物業制度的整體架構設計[3]。

1981年3月10日,深圳市物業管理公司作為中國大陸第一家物業管理公司在深圳市成立[4](P5)。1994年,深圳市制定《深圳市物業管理條例》,這是我國第一個關于物業管理的地方性法規。隨后,《北京市居住小區物業管理辦法》《青島市住宅小區物業管理實施細則》等地方政府規章相繼出臺?？梢哉f,“物業管理”這一表述是先于“物業服務”進入大眾視野和地方立法的。

從中央立法來看,在《民法典》頒布之前,立法者并未嚴格區分“物業管理”和“物業服務”這兩個術語。2003年9月1日施行的《物業管理條例》中,“物業管理企業”和“物業服務合同”這兩個術語是并用的。也就是說,從主體來看,物業企業是管理本位;從合同來看,物業企業是服務本位?！段飿I管理條例》第2條、第5條、第16條等諸多條文均表明,物業管理企業和業主簽訂的是物業服務合同,不是物業管理合同。但是,根據《物業管理條例》第2條,物業管理企業對小區設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,以及維護相關區域內的環境衛生和秩序的行為,被定義為物業管理。也就是說,就物業企業對不動產提供管理這一活動本身而言,物業企業的角色定位仍是管理者。隨后,立法者似乎嘗試確定物業企業的服務者角色,于是在2007年的《物業管理條例》修訂中,把物業管理企業的表述全部修訂為物業服務企業。但是,這一修訂似乎并未完全貫徹物業企業服務者的角色定位,修訂后的《物業管理條例》仍把物業服務企業對不動產提供專業管理的活動定義為物業管理。之后,《物業管理條例》雖然又經歷了兩次修訂,但是在物業企業是為管理抑或服務這一問題上,基本延續了2007年的修訂格局。

到《民法典》頒布,物業服務合同成為19種典型合同之一。在《民法典》中,“物業管理”已完全被“物業服務”替代。這似乎給物業服務企業是為管理還是服務之爭畫上了句號。然而,如果仔細考察《民法典》中物業服務合同的內容,就能發現關于上述問題仍有討論余地。比如,《民法典》第937條第2款規定,物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。在本款中,一方面,物業服務人成為物業服務企業和其他管理人共同的上位概念,也就是說,管理人是物業服務人的一種。另一方面,“物業服務企業或者其他管理人”,這樣的表述也給物業服務企業是管理人的一種留下了解釋余地。也就是說,物業服務人是其他管理人的上位概念,物業服務企業卻又屬于管理人的一種,這不免讓人產生物業服務企業究竟是管理者還是服務者的疑問[3]。

正是由于物業服務合同中物業公司的角色定位模糊,導致部分物業企業對自己的定位產生了偏差,以管理者身份對待業主。對此,有基層法院法官指出,部分物業公司未能正視自身服務者地位,反而以管理者的姿態凌駕于業主之上,采用較為極端的手段迫使業主服從管理,這種無視甚至侵害業主權益的做法,促使兩者間矛盾激化[5]。例如,在北京市某物業管理有限責任公司訴李某物業服務合同糾紛案中,物業公司甚至因李某加裝防護欄,決定對業主李某罰款2 000元,并要求業主李某在3日之內繳納,否則,對其采取斷電、斷水的措施進行制裁②。此外,物業企業通過采取斷電、斷水這種不合理、不合法的措施催繳物業費的案例更是尋常。一言以蔽之,物業服務合同中物業企業的定位并不清晰。由此,部分物業企業以管理者自居,進而侵犯了業主權利,誘發物業服務糾紛。

(二)物業服務企業的給付義務:行為義務還是結果義務

給付具有雙重意義,包括給付行為和給付效果。前者指給付存在于給付本身,后者指給付需達成目的[6](P27)。由此,給付義務可以分為行為義務和結果義務。行為義務如醫療委任契約、律師委托合同等,委托人的目的在于受托人完成特定行為即可,即使醫生并未挽回病人生命、律師敗訴,委托人仍然要支付醫療費用、律師費用,而不能以未達成特定目的進行抗辯。結果義務如買賣、租賃合同等,即使出賣人、出租人已經完成給付行為,但是如果出賣物、租賃物存在物之瑕疵和權利瑕疵的,買受人、出租人則可以瑕疵為由進行抗辯。

學者一般認為物業服務合同的性質是特殊的委托合同[7]。如前所述,委托合同中,受托人的主義務一般在于完成受托行為,因此受托人的義務通常是行為義務。韓世遠教授從這個角度出發,提出物業服務企業的主要方面是服務之提供,即行為義務。韓世遠教授也同時認為,有的義務可以作為結果義務來要求,如對于路燈之修復。綜上,韓世遠教授提出,物業服務合同是有償委托合同和承攬合同的綜合體,因此,在其法律適用上,如果物業服務義務是行為義務,應適用委托合同的規則;在物業服務義務是結果義務的場合,則應適用承攬合同的相關規則[8]。

本文贊同物業服務合同包括行為義務和結果義務,但是,對于上述物業服務合同的法律適用實效卻心存疑慮。上述法律適用選擇固然契合物業服務義務的雙重性質,但它存在一個前提,即在物業服務合同中,行為義務和結果義務是獨立的,是可區分的。然而根據《民法典》第937條③,物業服務人義務大致可以分為兩類:一是為業主提供小區規劃范圍內建筑物及其附屬設施的維修養護,二是提供環境、衛生以及相關秩序的管理維護等服務。對于這兩類業務,物業服務人的義務不僅在于行為本身,也要求該行為達到特定目的。物業服務企業對下水管道、路燈、電梯等設施的維修養護,其價值不僅在于維修養護行為本身,更以設施能夠正常使用為目的。對于環境衛生和相關秩序的管理維護,物業服務企業也并非僅是實施管理維護行為即可,還應當保障小區環境衛生干凈整潔、小區秩序井然的行為效果。

一言以蔽之,對于物業服務企業的義務包括了行為義務和結果義務,并且這兩種義務并不是完全區分的、獨立的,而并存于同一給付中。正是由于上述特點,導致了物業服務企業和業主對于服務質量的標準難以統一,由此催生了關于物業服務質量瑕疵的糾紛。例如,有判決書載明,周柏全認為仲量安家公司的物業服務不達標,包括小區不密封,公共區域棄管;消防器材過期;園區樹木被砍伐等等。物業服務公司則辯稱已按合同約定提供物業服務④。其實,上述案例中,周柏全認為物業服務不達標是基于結果義務,而物業服務公司認為其已經提供物業服務則是基于行為義務。換言之,業主以給付效果作為物業服務的評價標準,物業服務企業則以給付行為作為已履行物業服務義務的依據,二者判斷標準不同,由此引發物業糾紛也屬當然。

(三)拒交物業費:業主維權的無奈之舉

在充分的市場自由下,當事人所扮演的角色頻繁更易[9](P185)。這也就意味著任何人充當被告或者是原告的概率是大致相等的。因此,值得思考的是,為何在物業糾紛中,業主因未交物業費,以被告的身份出現卻成為常態。本文認為,這是由于在物業服務合同中,業主除拒交物業費外,難以找到其他方式對抗物業服務企業。與其說業主拒交物業費是一種非理性的違約行為,毋寧說業主為維護自身權利,只能通過拒交物業費這一無奈之舉迫使物業服務企業履行義務。具體如下文。

首先,單個業主并未實質性參與物業服務合同訂立,卻被物業服務合同約束。根據《民法典》第939條,建設單位和業主委員會以及業主大會才是與物業服務企業訂立物業服務合同的主體,單個業主并沒有參與和物業服務企業訂約,卻受合同約束。也就是說,物業服務合同突破了合同的相對性原則。對于建設單位訂立的前期物業服務合同,一般認為,因為業主對合同的概括承受,所以業主受該合同約束[10](P255)。對于業主委員會以及業主大會簽訂的物業服務合同,有觀點認為,此種物業服務合同類似于“集體合同”,一旦生效,便成為物業服務人和單個業主的物業服務關系[11]。另有觀點認為,物業服務合同對業主的約束力無需借用集體合同的概念,因為物業服務合同訂立過程中仍然有業主意思表示的參與。具體來說,業主通過自己的意思組成業主大會,那么,業主應受業主大會決議的約束。因此,業主委員會作為業主大會的執行機構,訂立的物業服務框架合同對具體業主具有約束力[8]。上述觀點從不同的角度解釋了物業服務合同為何能夠突破相對性原則,各自有理。

然而,上述觀點均是在物業服務合同已經突破相對性原則的既定事實之上,對其做出的補充解釋。還需追問的是,為什么要讓物業服務合同突破相對性原則?如果要讓具體制度突破基本原則,則應說明突破原則更有利于該制度所保護法益的實現。以債權的保全為例,該制度也突破了合同的相對性原則,但是該制度通過賦予債權人代位權和撤銷權,可以更有力地保護債權人利益。但是,物業服務合同突破合同的相對性后,業主卻承擔了受合同約束的義務,這能否更有利于業主利益的保護?

其次,在合同的履行過程中,業主的知情權、監督權等權利難以主動行使,反而在很大程度上依賴于物業服務企業的自覺履行。根據《民法典》第285條,物業服務企業接受業主的監督。業主的監督若要取得實效,則以獲取物業服務企業義務履行情況信息為前提。又根據《民法典》第943條,物業服務人應當定期將服務的事項等內容以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。該條所規定的“定期”“合理方式”并無固定的判斷標準,可見,業主的知情權能否得到實現,取決于物業服務人能否切實履行主動公開的職責。

最后,在物業服務合同的解除上,《民法典》第946條形式上賦予了業主解除物業服務合同的權利,但是,又根據《民法典》第278條,解除物業服務合同應當由雙三分之二的業主參與表決,并且由雙過半業主同意⑤。由此觀之,業主解除物業服務合同的條件是苛刻甚至難以實現的。尤其是對于遭受不利的個別業主而言,“雙三分之二以及雙過半”的解除條件是難以達到的,也就無法通過解除合同來維護自身權利。

另外,有法院經調研發現,涉物業糾紛案件中,業主的敗訴率一直居高不下。調研結果顯示,該院2019年、2020年及2021年前9個月分別受理物業糾紛案件,業主敗訴率一直都在95%以上[12]。上述調研認為,業主敗訴率如此之高,是由于業主把物業服務作為無邊界、無底線的“黑洞”而導致的。本文認為,業主之所以會采取拒交物業費這種非理性手段來維權,這一現象背后反映的是從物業服務合同訂立到終止,相對于物業服務公司,業主無疑都是處于弱勢地位的,難以通過其他有效合理的方式來維護自身權利。

三、信托制物業服務模式的功能:對物業服務合同的修正

信托制物業服務模式之所以能夠在成都取得成功,原因就在于信托制物業服務模式確定物業服務企業的服務者地位,厘清物業服務企業行為義務與結果義務的關系,擴張單個業主的權利,重構物業服務企業和業主之間的關系。

(一)該模式可以解釋“服務者”與“管理行為”的關系

從2007年《物業管理條例》把物業管理企業的表述修訂為物業服務企業,至《民法典》中“物業管理”已完全被“物業服務”替代,可以得出,立法對于物業企業的角色定位的態度經歷了從“管理者”到“服務者”的轉變。問題在于,由于《民法典》中部分條款仍隱含有“管理”之意,這導致部分物業服務企業并未跟隨修法進程,完成從“管理者”到“服務者”角色的轉變。更為重要的是,物業服務企業實施一定的“管理行為”是有必要的。如果有業主隨意處置垃圾、排放污染物或者噪聲,侵害了業主的公共利益,那么其他業主當然可以行使停止侵害、排除妨礙等物權請求權,維護自身權利。但是,業主往往不愿意把自己的時間、精力等成本耗費在維護小區公共利益上,而且,還有很多業主寄希望于其他業主維權,而自己“搭便車”想法[3]。在這種情況下,由物業服務公司實施一定的“管理行為”應是必要且合理的。

進而,問題的癥結在于,如何解釋物業服務公司作為“服務者”,卻有必要實施一定的“管理行為”。信托,在本質上是為受益人的利益或者特定目的而創設的一項制度。然而,即使在信托合同中,受托人仍然會進行必要的“管理行為”。根據《信托法》第2條、第14條等,為實現受益人利益,受托人可以以自己的名義對信托財產進行管理或者處分。也就是說,在信托合同中,受托人可以從事“管理行為”,但是,該行為并非基于“管理權利”,而是為了實現受益人利益而必須履行的“管理職責”。

因此,通過把信托制引入物業服務合同,可以對物業服務公司作為“服務者”,卻能夠實施“管理行為”做出合理解釋。在信托制物業服務模式中,物業服務企業作為受托人,其角色定位當然是“服務者”。但是,為了實現業主利益,物業服務企業仍然要對建筑物及其附屬設施、環境衛生和相關秩序等進行必要的“管理行為”。這種“管理行為”是物業服務企業的“管理職責”,而非“管理權利”。正如有學者所言,“信托制”重塑了業主與物管企業間的關系,即由“消費者”與“生產者”的關聯走向“主人翁”與“大管家”之間的關聯[13]。

(二)結果義務與行為義務關系的廓清

信托受托人負有信義義務,一般認為信義義務主要表現為忠實義務,并具體體現為禁止利益取得和禁止利益沖突等義務[14]。與此相對應的是我國《信托法》第25條、26條、28條等規定⑥。其實,在物業服務合同中,物業服務企業在一定程度上也負有忠實義務。如《民法典》第942條規定的物業服務企業的妥善維護義務⑦。物業服務合同具有委托合同性質,而在委托合同場合,受托人同樣負有忠實義務。也就是說,忠實義務本就隱含于物業服務合同中。問題在于,在行為義務和給付義務沖突的場合,如何判斷物業服務企業的忠實義務是否盡到。簡而言之,物業服務合同面臨的問題是,應以結果標準還是以行為標準來作為物業服務企業是否已盡到忠實義務的判斷準據。而信托法中的禁止利益取得與禁止利益沖突義務之間的關系,則對我們處理上述問題提供了參照。

有學者認為,禁止利益取得與禁止利益沖突是表象與實質的關系,禁止利益沖突規范包含了禁止利益取得規范;即使不能證明利益沖突,但只要有利益取得之事實就可以視為存在利益沖突[15]。在把信托制引入物業服務合同之后,這一觀點則有助于厘清物業服務企業行為義務與結果義務之間的關系。在上述觀點的基礎上,本文認為,在信托制物業服務模式中,物業服務企業作為受托人兼具行為義務和結果義務,但是,其行為義務的目的在于實現其結果義務,即最大程度上實現業主利益,其行為義務并不具有脫離于結果義務的獨立價值。簡而言之,在信托制物業服務模式中,結果義務包括了行為義務,即使不能證明違反行為義務,但只要證明結果義務違反,即可視為行為義務違反。

當然,還需進一步的思考是,認為結果義務包括了行為義務是否會損害物業服務企業的利益?根據《民事訴訟法》第68條第1款⑧,對物業服務合同是否履行發生爭議時,應當由物業服務企業承擔舉證責任。當結果義務包括了行為義務時,物業服務不僅需要證明其已提供物業服務,還要證明物業服務已達到特定結果。顯然,這相對于以行為義務作為判斷標準,物業服務企業需要承擔更高的舉證責任。但本文并不認為讓物業服務企業承擔更高的舉證責任等于損害其利益。一是因為在物業服務合同糾紛中,物業服務企業相對于業主更容易收集、固定證據,因此,由物業服務企業承擔更高的舉證責任更符合實際情況,也有利于提高訴訟效率。二是由于在信托制物業服務模式中,物業服務企業盈利的方式是從信托財產中抽取固定比例。這意味著物業服務企業如果想獲取更多利益,可以不再通過降低物業服務質量的方式,而是通過提高物業服務標準,增加信托財產的途徑。由此,物業服務企業提高物業服務標準是信托制物業服務模式的應有之義,與此相對應,提高物業服務企業的舉證責任標準也并非損害其利益,而是物業服務標準提高后的當然結果。

(三)業主權利的擴張

信托制物業服務模式是一種第三人利益合同,由此賦予其突破合同相對性原則的正當性。一般認為,第三人利益合同是指訂約當事人并非為自己設定權利,而是為第三人的利益訂立合同,合同將對第三人發生效力[16](P19)。在信托模式下,受益人并不參與到信托合同的訂立過程中,但信托合同賦予了受益人請求受托人給付信托利益的權利;如果受托人違反合同約定,不向受益人支付信托利益,受益人還有權要求受托人承擔民事責任[17](P619)。因此,一般認為,信托合同是一種第三人利益合同[18]。在信托制物業服務模式中,業主作為受益人,雖未參與訂立合同,仍可通過受益權、知情權、變更權等維護自身權利。相對于物業服務合同,業主只能通過拒交物業費這一較為極端的方式來對抗物業服務企業。顯然,前者在突破相對性原則的同時,賦予業主受益權,更能實現各方的利益平衡。

根據《信托法》第20條、21條、22條、23條、44條、49條,受益人享有的權利包括信托受益權、信托知情權、信托財產管理方法變更權、信托財產損害賠償請求權、解任權,因此,在信托制物業模式的履行中,業主作為受益人,當然可以通過上述權利維護權益,監督物業服務企業義務履行情況。比如,在信托制服務模式下,業主的知情權不再是依賴于物業服務企業的主動履行,而是通過在銀行開立業主大會名下信托基金“雙密碼”賬戶,用技術手段讓每位業主能夠方便地查詢、抄錄、復制小區物業服務費和公共資源經營收益的收支情況[1]。另外,對于單個業主而言,解除物業服務合同的條件是苛刻的。但是,根據《信托法》第49條第2款,共同受益人之一對受托人的信托財產損害賠償請求之訴,對全體共同受益人有效。因此,在信托制物業模式下,業主個人對物業服務企業的行為可提起訴訟,由此有力地保障單個業主的利益。

四、信托制物業服務模式的基本架構

信托制物業服務模式核心在于各方當事人的法律地位和信托財產所有權歸屬問題。信托制物業服務模式中,受托人是物業服務企業,受益人是全體業主,這并不存在爭議。存在爭議的是,誰是委托人以及信托財產所有權應歸屬于誰。此外,信托制物業服務模式的基本構造需要先回答的問題是,信托制物業服務本身的定位,暨信托制物業服務和物業服務合同是何關系,以便更好地廓清信托制物業服務的各方關系。

(一)信托制物業服務是物業服務合同的特殊模式

從尊重意思自治的角度出發,信托制物業服務模式由業主方和物業服務企業雙方約定,對于雙方當然具有約束力。但是,令人心生疑惑的是,該模式的性質何屬,該模式和信托合同以及物業服務合同的關系是什么?并且也只有在認定合同性質的基礎上,才能明確該模式的法律適用。本文認為,信托制物業服務模式在一定程度上改變了業主與物業服務企業之間權利義務不對稱的局面。但是,這種修正并未改變物業服務合同中的主給付義務。因此,該模式并不是完全獨立于物業服務合同的新事物,而是一種特殊的物業服務合同。

信托制物業服務模式是一種特殊的物業服務合同。原因在于,主給付義務決定債之類型[6](P28),在信托制物業服務模式下,物業服務企業的主給付義務并未改變。根據《民法典》第937條,物業服務企業的主給付義務是提供物業服務,業主主給付義務是繳納物業費。而信托制物業服務模式并未改變物業服務企業提供物業服務的義務。問題在于,在物業服務合同中,業主需要負擔繳納物業費的義務。但是,在信托合同中業主作為受益人,并不承擔義務。本文認為,這并不影響對于信托制物業服務模式性質的認定?！睹穹ǖ洹分械挠忻贤笾驴梢詤^分為移轉財產和提供勞務的合同。前者以買賣合同為典型。在提供勞務的合同中,諸如委托合同、承攬合同、建設工程合同中,雙方的主給付義務均可概括為一方提供勞務、另一方負擔金錢給付義務?？梢?金錢給付義務并不能成為決定合同類型的典型特征,而是應以提供勞務的內容認定合同類型。物業服務合同區別于其他合同的典型特征也就在于物業服務企業提供物業服務,而非業主繳納物業費。信托制物業服務模式既然未改變物業服務企業的提供勞務的內容,也就仍屬于物業服務合同的范疇。

信托制物業服務模式的特殊之處在于其法律適用上,信托合同作為物業服務企業和業主的特別約定,應當優先于物業服務合同的適用。在民法規范的適用上,當事人的約定應優先于法律的任意性規定,以充分尊重民事主體在私人生活領域中的意思自由[19]。就信托法和民法的關系而言,學界一般把信托法看作是“特別民法”的范疇[20]。這一關系具化到信托物業服務模式中,信托合同作為“特別法”,則應優先于作為“一般法”的物業服務合同優先適用。具體而言,對信托制物業服務合同發生爭議時,應優先適用《信托法》,《信托法》也未規定時,則適用物業服務合同的規定。

(二)信托財產的所有權宜歸屬于受托人

《成都市“十四五”城鄉社區發展治理規劃》將物業費、小區公共收益等設立為信托基金,歸全體業主所有。也就是說,上述規定是把受益人,即全體業主,作為信托財產的所有權人。然而,上述做法顯然違背了信托財產的獨立性原則。有學者認為,如果由受益人取得信托財產的所有權,那么不僅會產生信托財產與受益人固有財產混同的風險,更與信托制度“代人理財”的設計初衷和基本架構背道而馳[21]。

如果全體業主不能作為信托財產的所有人,那么需進一步追問的是,物業服務企業能否作為信托財產的所有權人?在信托財產的歸屬上,英美法系承認信托財產的“雙重所有權”[21]。大陸法系國家在移植信托制度時,多選擇以受托人為信托財產所有權人[22](P40)。同時,為保護受益人,大陸法系國家普遍賦予受益人在受托人違反信托義務時的撤銷權,并保留受益人和委托人在受托人違背職務或有其他重大事由時申請解除受托人職務的權利[23]。

與上述二者不同,我國既無賦予信托財產雙重所有權的理論和實踐基礎,也并未明確規定受托人對于信托財產的所有權。結合《信托法》第2條⑨,“委托”并非處分行為,不發生所有權轉移的效果,可見我國立法在信托財產的歸屬上態度模糊。此外,信托服務領域的政策文件以及司法解釋也多與《信托法》持同樣的態度。如《銀監會、民政部關于印發慈善信托管理辦法的通知》第2條規定,慈善信托屬于公益信托,是指委托人基于慈善目的,依法將其財產委托給受托人……?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》也持同樣的模糊態度,僅是規定信托財產獨立于委托人、受托人各自的固有財產,回避了信托財產所有權的歸屬問題。另外,在中共成都市委城鄉社區發展治理委員會、成都市社會企業發展促進會等單位聯合指定的《住宅小區(院落)信托制物業服務指南》中,也僅規定信托財產是指受托人依據信托目的而管理和支配的財產,同樣未明確信托財產的所有權歸屬。

但是,本文仍認為,在信托制物業服務模式中,應參照大陸法系國家以受托人為信托財產所有權人的通行做法,把物業服務企業作為信托財產的所有權人。原因如下:首先,《信托法》雖未明確信托財產歸屬于受托人,但也并未禁止。因此,基于合同自治,雙方當事人當然可以在合同中約定信托財產歸屬于受托人。其次,若把業主作為信托財產的所有權人,那么信托財產的獨立性則得不到保障。因為《信托法》中,委托人和受益人沒有對信托財產實施分別管理、分別記賬義務,并且,業主一般是自然人,也不具備分別管理、分別記賬的可能。最后,如果信托財產的所有權沒有轉移至物業服務企業名下,物業服務企業便無法充分行使信托財產的權能,也就不能充分履行對信托財產的管理處分義務,受益人也由此無從享受信托受益權。并且,根據《信托法》,受益人享有受益權、知情權、信托財產管理方法變更權等諸多權利。通過上述權利,業主足以制約物業服務企業,因此也就無需通過模糊信托財產所有權的方式來保護受益人。

(三)信托委托人宜認定為全體業主

在信托制物業服務模式中,對于誰是委托人卻存在不同的看法。有人認為,委托人應當是業主大會。因為原《物權法》第78條規定,業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力[24]?！冻啥际小笆奈濉背青l社區發展治理規劃》也持這一觀點。另有觀點認為,委托人是業主委員會[25]。還有觀點認為,委托人既可以是業主大會,也可以是業主委員會[26]。此外,還有人認為,委托人應當是全體業主[27]。在成都市《住宅小區(院落)信托制物業服務指南》中,也認為全體業主是委托人。本文贊成最后一種觀點,即宜認定委托人是全體業主。原因在于,業主大會和業主委員會的法律地位決定其不能作為委托人。

就業主大會、業主委員會的性質而言,二者均是獨立于業主的。有人認為,業主大會是享有民事權利、承擔民事義務的獨立組織體[28]。就業主委員會而言,有人認為,業主委員會是獨立的法人[29](P180)。另有人認為,業主委員會具有訴訟主體資格,屬于“其他組織”[30]。還有人認為,業主委員僅是作為業主大會的一個執行機構[31]。綜上而言,在上述觀點中,二者的法律地位均是獨立于全體業主的。此外,結合《民法典》第280條第2款規定⑩,業主有權利撤銷業主大會或者業主委員會做出的決定。這也意味著業主大會或者業主委員會的法律地位是獨立于業主的。

在業主大會或者業主委員會獨立于業主這一前提下,如果把二者作為委托人則無法解釋以下兩方面的問題:一方面,小區的共同管理權一般被視為信托財產的一部分,但是,共有部分享有共有和共同管理的權利應由業主享有,業主大會或者業主委員會為何能以自己名義把本屬于業主的權利轉移到受托人名下?另一方面,在信托合同中,受益人原則上并不承擔任何義務,只有當委托人和受益人的身份重合時存在例外。因此,如果把業主大會或者業主委員會作為委托人,則無法解釋業主作為受益人為何需要負擔義務。解決上述問題的最優解則是把全體業主作為委托人。由此,因委托人和受益人身份的重合,即認定信托制物業服務模式是一種自益信托,才能解釋共同管理權如何轉移于受托人,全體業主作為受益人為何仍需負擔繳納物業費的義務等問題。

五、結語

物業服務矛盾糾紛是實現基層治理的痼疾之一,基層法治建設也離不開小區治理難題的破解。但是,傳統的物業服務模式存在未能明確物業服務企業的角色定位是管理者還是服務者,部分物業服務企業以管理者自居;業主和物業服務企業對于物業服務企業的給付義務是行為義務還是結果義務的認識也并不統一;業主在合同的訂立、履行、解除過程中權利保障不足等問題,由此導致業主只能以拒交物業費的方式對抗物業服務企業,激發物業服務糾紛。在上述困境下,信托制物業服務模式應運而生,該模式確定物業服務企業的服務者地位,厘清物業服務企業行為義務與結果的義務的關系,擴張單個業主的權利,重構物業服務企業和業主之間的關系。但是,該模式仍處在探索試點階段,下一步可以圍繞明確信托制物業服務模式仍歸屬于物業服務合同的范疇,規定信托財產的所有權歸屬于受托人,認定委托人為全體業主,完善信托制物業服務模式等方向完善其基本架構。

本文只是對信托制物業服務模式這一新事物的初步討論?？偠灾?信托制物業服務模式作為基層治理的有益嘗試,仍存在更廣闊的討論空間,比如,信托制物業服務模式與《民法典》的銜接,信托制物業服務合同的訂立與生效,信托財產的范圍與登記等等。這些問題,則有待另行文探討。

注釋

① 《成都市“十四五”城鄉社區發展治理規劃》把信托制物業服務模式定義為:以小區業主大會為委托人、物業企業為受托人、業主為受益人,將物業費、小區公共收益等設立為信托基金,歸全體業主所有,由物業企業從中提取一定比例作為保障款,用于一線員工的補貼及小區維修基金,以此構成業主信任物業企業、物業企業忠誠業主的新型信任體系。

② 北京市某物業管理有限責任公司訴李某物業服務合同糾紛案,北大法寶經典案例,法寶引證碼CLI.C.513047。

③ 吉林省吉林市中級人民法院(2021)吉02民終2754號民事判決書。

④ 《民法典》第943條:物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

⑤ 《民法典》第278條:下列事項由業主共同決定:(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

⑥ 《信托法》第25條:受托人應當遵守信托文件的規定,為受益人的最大利益處理信托事務。受托人管理信托財產,必須恪盡職守,履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務。

《信托法》第26條:受托人除依照本法規定取得報酬外,不得利用信托財產為自己謀取利益。受托人違反前款規定,利用信托財產為自己謀取利益的,所得利益歸入信托財產。

《信托法》第28條:受托人不得將其固有財產與信托財產進行交易或者將不同委托人的信托財產進行相互交易,但信托文件另有規定或者經委托人或者受益人同意,并以公平的市場價格進行交易的除外。受托人違反前款規定,造成信托財產損失的,應當承擔賠償責任。

⑦ 《民法典》第942條第1款:物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

⑧ 《民事訴訟法》第68條第1款:當事人對自己提出的主張應當及時提供證據。

⑨ 《信托法》第2條:本法所稱信托,是指委托人基于對受托人的信任,將其財產權委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進行管理或者處分的行為。

⑩ 《民法典》第280條第2款:業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。