探討房地產企業成本核算及控制方法

陳芳華

摘 要：隨著我國房地產經濟的不斷發展，國家相應政策的不斷調控，面對激烈的市場競爭，房地產企業的管理方式也不斷發生更新，由粗放型向精細化轉變，內部管理能力顯著提升。因此房地產企業應不斷加強自身成本管控，才能保證企業的收益。目前我國許多房地產企業成本核算過程中存在許多問題，財務管理人員成本管控意識不足，企業內部成本核算體系不健全以及人員的綜合素質有待提升，難以提高企業的財務管理能力，不利于房地產企業提高市場競爭力。因此在當前情況下，房地產企業加強成本控制尤為重要，企業為保證長遠發展，管理者應當樹立科學的成本核算管理理念，實際工作中結合企業項目的特點選擇科學的核算方法、健全成本核算管理體系，保障房地產企業經營管理中高效發展，實現成本有效控制。本文以房地產開發企業的成本核算及控制為主，分析了目前企業內部成本管控中存在的問題，并針對這些問題提出相應的解決方法。

關鍵詞：房地產企業；成本核算與控制；問題策略

一直以來，房地產行業作為我國的支柱性產業，其發展備受人們關注。但這幾年隨著國家宏觀調控政策的出臺，房地產行業的發展不斷飽和，市場競爭力有所下降，許多房地產企業在企業內部財務管理方面遇到諸多問題。在大環境下，房地產企業成本核算問題越來越受到重視，成本核算是財務管理的重要部分，企業加強成本核算有助于降低成本、增長利潤、提高企業的經營管理質量，有利于房地產企業提高市場競爭力。因此房地產企業管理者應加強對成本核算的重視，針對企業內部相關問題提出有效的措施，提高企業的財務管理水平。

一、房地產開發企業成本核算概述及重要性

（一）概述

成本核算是成本管理的重要部分，房地產開發企業的成本核算，是指企業在日常生產經營過程中對各業務所花費的各種費用按照一定的標準進行歸集分配以及結轉，計算出單位中成本，從而為企業管理者提供科學的決策依據。房地產開發企業的成本包括建設項目達到預定可使用狀態前的所有成本或費用，在成本分配中通常遵循謹慎性、重要性以及配比原則。

（二）重要性

房地產行業從開始到現在，經歷了起步階段、發展階段以及高速發展階段幾個過程，房地產行業受國家政策影響較多，因此加強內部財務管理是十分必要的。一方面，加強企業內部成本核算管理有利于提高企業的經營效益。由于國家對房地產行業進行反復的政策調控，房地產企業也不斷進行自我調控夯實企業內部的管理基礎，由于不同企業對成本核算的管控認識不同在工作深度以及力度上也會有很大差別，導致最后的經營效果也不一樣，因此對于房地產企業來說花力氣抓緊成本核算和管控對于企業的經濟發展尤為重要；另一方面，加強成本核算有利于提高企業的市場競爭力。對于房地產企業來說，企業的成本、費用以及利潤貫穿于企業生產經營過程的始終，因此如何降低成本、控制企業經營費用，增加利潤成為房地產企業經營管理的核心。然而這些需要專業、高效的財務人員完成，因此成本核算與控制就成了各個企業核心競爭力的較量。

二、房地產開發企業成本核算控制中存在的問題

（一）對成本控制意識不足

目前在成本控制中，我國房地產開發行業的發展不夠完善。一方面，我國部分房地產開發企業成本管理的觀念較低。受傳統觀念影響，我國房地產開發企業以出售為主，將計劃價格作為前提，采用事后核算的方式，這樣的靜態管理模式已不適用于如今激烈的市場競爭環境，因此企業管理者思想觀念的轉變十分必要；另一方面，企業管理者缺乏完善的市場競爭意識，成本控制的方式選擇不當。受內外復雜環境的影響，房地產企業管理者缺乏比較完善的市場競爭意識，在進行成本核算工作時，工作人員僅僅按照合同規定進行執行，成本管控的方式選擇不當。同時由于房地產企業的特殊性以及企業內部地產開發工作的周期較長，這對企業的成本控制增加了很多難度，導致企業整體的經濟效益水平不高，在激烈的市場競爭中處于相對劣勢的地位。

（二）成本核算體系不健全

目前我國房地產企業在成本管理方面缺乏完善的成本核算體系，企業為了在激烈的市場競爭中保持自身生存發展，只重視企業目前經濟發展利益，忽視了長期的發展戰略規劃，在成本管理方面制度體系不夠完善。我國當前在對房地產項目成本核算的調查中發現，許多企業成本核算管理上存在很多問題，例如，體系建設上不夠完善，企業進行房產招標的價格過高以及沒有明確的戰略規劃等問題，甚至有些企業成本管理過程十分盲目，沒有進行事前事中的成本預算和控制，在事后進行補救，導致企業的財務風險加大。此外，企業在成本管理方式上不夠科學化、規范化。在實際工作過程中，許多房地產企業在成本管理方式上較為粗放，沒有建立精細化的成本管理體制，雖然有些企業已經建立了較為完善的成本管理體系，但是在實際工作上卻流于形式，導致成本管理體制難以有效落實，成本管理效率較低。

（三）成本核算方法缺乏科學性

目前許多房地產企業成本核算方法比較滯后，容易受傳統核算方式的影響。一方面一些中小型房地產企業成本核算方法依舊采用傳統的核算模式，缺少對企業生產過程全方位的成本管控。對項目前期缺少可行性的財務分析以及成本預算實施；在項目運行過程中缺乏成本控制過程，沒有及時分析各環節產生的財務風險問題，無法準確地向財務管理部門提供科學的成本分析信息；另一方面在成本核算過程中對開發成本歸集與分配的方式不合理。一般來說，房地產開發企業成本核算應當按照制造成本法進行計量核算，將開發成本劃分為直接成本和間接成本。重要的是對企業發生的成本費用進行區分，正確地歸集到不同的成本核算對象中。但是目前許多房地產企業成本核算成員對相關的業務不熟悉，以及對工程造價方面的知識有所欠缺，導致成本歸集不合理，核算不準確。同時，由于房地產行業對于成本核算的方法選用行業內沒有統一的選用標準，對于企業內間接成本費用的分配方法，不同企業有不同的選擇方法，導致部分企業沒有可借鑒的標準，成本核算方法選用不合理。

（四）成本控制監管制度不完善

成本控制是成本管理中的重要環節，成本控制貫穿于房地產企業開發項目過程中的各個階段。但是目前，許多房地產企業在成本控制階段沒有樹立全面性、全程性的思想，導致成本消耗不合理，財務壓力加大。同時，企業內部監控過程中也沒有建立風險預警機制，難以動態顯現企業成本管控過程中的風險問題，不利于企業制定有針對性的成本風險防控措施，導致企業的財務風險較大。此外，在成本監控過程中需要各個部門之間進行有效的溝通與合作，但是在現實過程中各部門溝通不暢的現象經常發生。一般來說，工程施工的合同在涉及成本控制的方面通常由合約部門帶頭擬定，其他各個部門提出相關建議后不斷進行修訂，但現實中各個部門獨立分散，溝通不暢現象較為嚴重，這會導致工程難以推進，進度緩慢效率低的問題。

（五）成本核算人員綜合素質有待提高

目前大多數房地產企業在成本控制過程中成本核算人員的素質較低，首先，是成本核算人員的專業素養水平較低。受傳統成本核算方式的影響，企業內部財務人員對自身的要求較低，在進行會計核算時往往會受到個人工作習慣以及經驗的影響，影響成本核算人員對成本歸集過程中的有效性，不利于為管理者科學決策提供準確的成本數據；其次，房地產企業在成本控制中稅務處理的問題上相關財務人員專業素質較差。大多數財務人員通常對商貿行業的成本核算以及稅務處理較為熟悉，在房地產企業仍舊使用此方法，很容易造成稅務環節出現問題。此外，在房地產企業的稅款繳納過程中，財務人員可能會不了解一些特殊情況導致在工作中出現失誤。因為房地產企業的成本繳納方式與其他企業不同，通常以預繳方式進行繳納，在達到預定使用狀態時才可竣工辦發票，這些細節問題財務人員容易出錯，導致出現稅務風險問題。

三、加強房地產企業成本核算與控制的策略

（一）強化房地產企業成本核算與控制意識

在新的發展時期，房地產企業應不斷加強自身的成本核算與管理意識。首先，企業管理者在成本管理理念上需要轉變，要摒棄傳統的以銷售為主的管理理念，應當結合企業自身實際以及市場發展狀況科學制定成本核算和控制的方案，并結合企業內部成本損耗以及資金管理方式選擇合適的成本管理方法，不斷引導員工樹立科學的成本核算管理意識；其次，房地產企業管理者應當重點關注企業成本核算過程中出現的問題，采取相對應的成本核算管理措施，不斷細化落實各生產環節的成本管控。同時要重視企業成本管控與生產經營過程中各環節聯系，加強企業內部資源的合理配置，提高資金的流動性，最大程度地減少企業生產經營過程中的資源浪費問題，才能保障企業成本核算過程的質量，提高企業的經濟效益。

（二）完善企業成本核算管理體系

房地產管理者應當結合外部市場變化以及自身發展需要不斷健全企業的成本管理體系。

第一，重視劃分成本核算對象。成本核算對象指企業在開發建造產品過程中要歸集和分配開發的產品承擔主體。房地產企業在對成本對象劃分時應當組織各部門進行積極討論，了解產品項目的規模、定價、開發周期等環節，根據成本對象的劃分原則如定價差異、成本差異、權益區分等原則進行確定。

第二，在成本核算金額確定上采用合適的成本核算方法，應當以權責發生制為核算基礎，在核算過程中對于結算進度比較滯后的工程項目及時預計結算數據進行預估入賬；同時對房地產開發項目的各個環節進行成本管控，實現內部的綜合管理。如在投資環節要做好資金的規劃。健全預算管理以及成本核算制度，確保投資環節資金的充足，實現資金的高效利用；在設計環節合理進行成本的把控可以保障成本減低20%，因此企業要仔細挑選較合理、成本較低的競標方案；在招投標環節要重點在對承建單位的選擇上，既要保障建造的質量，了解投標單位的綜合實力，還應當綜合考察，避免成本的升高；在施工環節是降低房地產企業成本的有效環節，企業要對施工技術進一步提升，對施工進度進行量化，還應當對建材的選用上合理規劃，避免材料浪費的情況。

第三，企業要能健全財務成本的管理機制。針對企業管理者制定的總體成本管控方案應當進一步細化，減少經營開發環節不必要的開支，提高工作效率。在具體實施過程中企業管理者應當結合各部門不同的類型細化成本控制方案，對其中的潛在風險進行防范，明確各部門員工的成本核算職責，有效提高工作效率。

同時，企業要加強成本考核激勵制度建設，將各部門成本管理與監管部門聯系起來，實現對員工的規范化管理，提高房地產企業內部成本管理的科學性。

（三）加強先進的成本核算技術應用

房地產企業應當不斷創新企業成本核算與控制的方法，并不斷加強先進的成本核算技術應用。第一，注重企業項目過程中全程性的成本管控。在工程施工前，企業應制定有效的成本決策，編制成本預算以及對項目進行可行性的分析，制定科學的成本規劃方案，在招投標過程中保證合理性。合理的招投標能有效保證企業的工程項目質量，促進項目經濟效益的提升，這要求編制工程人員能深入現場，科學說明工程的內容以及特點、是否調價等。在項目施工過程中應當及時進行監督與優化，采取有效措施加強資金管控，提高成本使用效益；第二，科學選用成本歸集和分配方法。對于施工過程中兩個或兩個以上的成本核算對象共同承擔的間接成本，可以按照配比原則或成本收益原則進行分配；對于能直接計入的成本核算對象應當按照開發成本類別直接歸集到成本核算對象中；第三，創新成本核算方法，運用信息技術進行動態成本結轉核算。在一些比較成熟的房地產企業中，成本管理可以采用動態成本管控，使用動態成本有利于房地產企業實時掌握企業開發產品過程中的成本變化問題，同時成本結轉時進行動態結轉，這樣也會對成本的準確性有較高的把握，保證開發產品成本的準確性。

（四）健全成本控制的監督制度

一般房地產企業項目開發的投入比較大，而且資金的回籠期也比較長，這會對企業的成本核算工作帶來一定困難，也容易受到外部環境的變化影響，比如環境變化、政策變化、材料的市場價波動等因素。因此，這就需要健全企業成本管理過程的監督機制。一方面，企業要健全成本管理過程的審計監督機制。建立獨立的審計部門對企業內部財務管理工作進行監督，及時發現成本管理過程中的不規范行為，從而保證成本核算的準確性，減少成本核算項目不清或虛假列報等現象。此外，企業還應健全審計監督制度。建立科學的審計監督制度能有效為審計工作提供支持，確保審計工作的有效性，同時企業要及時根據市場變化以及項目需求及時對審計制度進行調整和完善，能夠不斷滿足企業成本管理發展需求；另一方面，實行成本管控監督過程的精細化管理。完善企業內部成本控制、利潤管控以及投融資管理并展開合理的成本預算管理。同時在成本監督過程中，加強各部門之間的及時溝通與交流，也可以建立一些考核指標進行績效管理，保持各部門之間的相互制約與合作，保證成本控制監督管理的有效實施。

（五）提高財務成本人員的綜合素質

房地產企業在發展過程中應當加強對財務人員的綜合素質提升，保證成本管理工作的順利開展。首先，財務人員應當在工作中自覺樹立成本核算意識，在實際工作開展中在思維上及時更新，摒棄傳統的成本管控方式。同時在專業素養上要不斷提升，積極在工作中接觸與成本核算相關的內容并參加企業提供的專業化的培訓，在精通成本核算理論的同時，能夠在財務報表以及績效考核過程中將所學知識應用在這一過程中，提高成本核算質量；其次，企業要加強對財務人員的培訓并給予其充足的時間進行學習。對于房地產企業來說，一個嚴謹又有職業素養的成本管控團隊建設對一家企業十分重要，因此房地產管理層要更加重視財務工作，加強對財務人員的素質培訓。每年可以根據企業的實際情況設定計劃，安排財務人員輪流進行學習，提高財務人員的專業素養，更好的提升企業的經濟效益。

四、結束語

綜上所述，我國房地產企業隨著國家政策的調控不斷進行內部改進，以適應于激烈的市場競爭，企業的成本核算與控制越來越成為企業核心競爭力的重要內容，因此房地產企業管理者應當對成本管控加以重視，建立健全科學合理的成本管理制度體系，優化成本核算方法同時不斷提高企業財務管理人員的綜合素養，才能在激烈的市場競爭中獲得一定的競爭地位，保證企業取得良好的經濟效益。

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