房地產企業提升資金管理效率的探索

常玲

[摘 要]在新的社會經濟發展形勢下，房地產行業進入了穩定發展的關鍵階段，但在發展過程中，房地產企業仍然存在著極大的資金壓力，資金永遠都是企業基礎性的物質，融資問題也一直是企業的難題，特別是針對房地產開發這種資金消耗量較大的行業更是如此。文章分析了房地產企業的現狀，思考房地產企業的資金管理價值，分析其中存在的問題，并提出切實提高資金管理效率的有效對策，以期幫助房地產企業更好地管理資金，提高經濟效益和社會效益。

[關鍵詞]房地產企業；資金管理；管理效率；提升策略

中圖分類號：F275.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）11-0082-03

一、房地產企業資金管理概述

一般來說，資金管理是針對資金進行的籌集、使用、分配及監督等多方面的管理工作，當房地產企業籌集了一定數量的資金時，就能夠實現房地產企業生產及擴大再生產的目標。其中的資金管理主要是指在房地產開發經營管理活動中，對于項目應用到的各類型資金實施管控，這會直接影響到企業的管理質量和發展速度。

首先，資金管理具有復雜性。一般來說房地產企業生產經營投入產出的周期都比較長，可能會遇到各種各樣的問題和阻礙，不僅會受到國家政策因素的影響，而且會受到社會經濟環境變化的影響，導致房地產企業的資金運轉與其他行業相比更加復雜。

其次，房地產企業中的資金運籌具有互補性。由于房地產企業的開發和投資活動具有階段性，隨著分階段地逐步投入，企業的資金也逐步得到回收，特別是期房交易的存在會導致資金運籌方面存在著投資及回收的互補性特點，比如房地產企業可將回收的資金用于商品房的再開發，商品房的不斷開發又能讓資金不斷回收，真正實現資金使用價值的最大化。

二、房地產企業資金管理價值

近年來，我國很多房地產企業已經逐步認識到資金管理的價值，因此積極開展更科學的資金管理工作，保障資金管理的實際成效。如今，國家對整個行業加大了監管力度，包括房地產行業的融資環境及土地的出讓政策，都對房地產企業的激進擴張狀態產生了抑制作用，會導致部分潛藏債務風險的企業受到極大的影響。這些宏觀政策會使房地產企業的內部控制管理體系得到完善，需要他們在發展和建設過程中進一步思考如何提高資金管理效率，使企業的管理模式得到優化和完善，在競爭激烈的市場中占據更加有利的地位。對于企業來說，資金管理是極其關鍵的管理內容，資金的作用不容忽視，特別是對房地產企業這種資金密集型企業更是如此。

三、房地產企業資金管理存在的問題

（一）資金管理制度尚未完善

房地產企業的資金管理應當有完整的制度體系作為基礎和依據，尤其是要求各部門員工熟知自身崗位任務并在崗位上奮發努力，追求卓越，但實際上，房地產企業對這些內容的認知并不清晰，導致資金管理工作的落實情況并不樂觀。具體表現為企業的資金管理體系尚不完善，管理架構并不明確和清晰，管理過程中的一些問題沒有得到有效解決，負責資金管理崗位的人員職責權限不明、分工不明確。

因此，在資金管理過程中，可能會出現重復管理或是管理不到位的現象，甚至有員工在工作中審批一些不符合自己崗位要求及規范的事務，嚴重影響到了房地產企業資金的用途及資金管理的最終效果。

（二）融資方式比較單一

房地產企業的發展離不開舉債經營，融資是房地產企業的必由之路，也是企業的重要組成部分，然而這種模式的運行絕不會一帆風順，企業極易受到阻礙。如今，國家對于房地產企業的發展提出了更加嚴格的要求、更多規范性的條件，特別是房地產企業的融資問題有了更加規范的解決途徑，因此房地產企業會有更多的債務性融資產生，也導致房地產企業的負債持續升高。

當前，房地產企業可能會采取個人按揭貸款的方式獲得融資，這種融資的要求更高，其實施過程中并不簡單，會在一定程度上阻礙房地產企業的項目運營及發展，使企業規模的擴大受到阻礙，也會對房地產企業的持久發展造成影響。

（三）資金預算管理質量有待提高

房地產企業的資金利用率相對來說比較低，這和房地產企業的資金預算管理成效不高存在著緊密關聯。實際上，房地產企業資金管理的效果不佳，除體現在企業的融資成效不高之外，還體現在房地產企業的融資利用率比較低、資金配置不夠完善及資金回款速度相對緩慢三個方面。這些問題的產生和企業的資金管理不足具有緊密聯系，與資金預算的成果不符合要求和標準也息息相關。

首先，當前的房地產企業在發展和建設過程中構建的資金預算體系比較落后，在應用過程中出現了很多問題。企業可能處于起步階段，其管理模式相對單一、落后，對于資金的管理經驗停留在表層，沒有從深層次的角度判斷資金的使用情況，導致很多房地產企業并沒有在內部設立專門負責資金預算管理的部門，沒有制定相應的預算制度。即便有一些房地產企業按要求設立了負責資金預算的部門，也沒有安排專業的人員規范預算人員的職責要求，沒有要求預算人員在實際工作中作出表率和規范處理，也沒有要求其精準地控制和執行預算，因此，預算的考核標準并不明確，導致預算的可執行性極低。

其次，房地產企業在實施預算管理時，并沒有聯合內部控制部門及財務部門，監測和管控項目資金的使用情況，導致資金的預算無法得到順利實施，也無法體現出預算指導的成效。

最后，房地產企業的預算編制動態調整存在不足，編制預算時沒有綜合考慮多方面的因素和問題，預算編制的時間相對較長，導致預算結果和模式不能適應企業的發展現狀，預算的實際執行效果并不理想。

（四）資金風險管控不到位

房地產企業的規模較大、項目周期較長，易受到外界因素的影響，導致房地產企業會遇到很多不確定的問題，企業的資金風險有所提高。房地產企業的資金可能來自債務性融資，獲得這種較高比例負債率的資金，會導致房地產企業的資金使用受到限制。尤其是一些企業的資金風險管控成果并不理想，企業的發展也無法達到預想的狀態，歸根結底是因為房地產企業的資金風險管控不到位。比如房地產企業的融資手段相對單一，在開發項目前，沒有充分調查、分析房地產企業的市場環境，導致房地產企業存在資金鏈及現金流斷裂的風險，加上房地產企業的資產負債率較高，都可能會導致企業面臨償債的風險。

四、房地產企業提高資金管理效率的措施

（一）優化完善企業資金管理制度

房地產企業應制定更加系統、完善的資金管理制度，為資金管理工作的開展提供參考依據，提高房地產企業的資金管理成效，提升制度體系中各各細節的全面性和具體性，為資金管理工作的開展提供參考依據。

首先，房地產企業要優化和完善資金管理人員的組織結構，明確資金管理部門人員的崗位要求，在不同崗位中配備足夠的專業人才，防止出現越權審批的現象。

其次，要精細化處理房地產企業資金管理制度的各個細節，企業中所擁有的現金及各項貨幣資金都需要有明確的管理要求和標準，以便為后續管理工作的實施做好充分準備，包括這些資金使用需要填制的憑證等。

例如，針對房地產企業的現金管理，需要規定采用其他的方式無法支付時才能使用現金支付，規定現金支付的范圍，關于現金的使用額度則需要由有關部門的領導人員共同審批決定。在銀行存款管理方面，可以規定通過銀行匯票及支票匯兌等方式實現銀行匯款的收支處理，安排專業人員處理銀行結算憑證，提高資金管理的成效，最大程度地防止開發對房地產企業造成重大影響或經濟損失的項目[1]。

（二）拓展融資渠道

房地產企業在實際發展過程中，要根據自身的運行狀況及資金的結構，在項目立項之前就對融資的方式進行科學的規劃和安排，要綜合考慮不同融資渠道的優勢和缺陷，使融資方法更加科學合理。一般來說，房地產企業能夠獲得資金的渠道包括以下幾種。

一是來自銀行貸款，銀行方面對于房地產企業提供的貸款產品豐富多樣，包括針對房產開發的開發貸、流動資金貸、并購貸及政策性貸款等。

二是來自非標債務融資貸款，這種融資貸款主要是指企業沒有通過銀行或證券交易市場等金融機構獲得的融資。它可以依靠應收賬款或承兌匯票融資，獲得相對應的款項，貸款方式較豐富。

三是房地產企業可以借助海外子公司發行債券，達到融資的目的，這就需要房地產企業在發展和建設過程中充分了解自身的特點，明確競爭優勢，從而獲得相應的融資，實現融資的目標。

四是房地產企業也需要結合自身的計劃，科學合理地安排融資，選擇更加科學的融資渠道，完成融資的目標和任務，幫助房地產企業更好地節省融資成本，降低融資過程中產生的風險[2]。

（三）做好項目可行性規劃和預算管理

房地產企業對于資金有著極高的依賴性，需要在資金管理方面投入更多的關注，房地產企業中的很多風險均來自資金管理環節。提高企業的資金管理效率可以提高資金的利用率，有助于實現資金優化配置的目標。

首先，房地產企業要開展資金預算的編制工作，綜合分析判斷不同環節的資金調配及使用情況，完成預算編制，制定項目的拓展開發計劃，精準判斷和合理分析資金的使用情況。

其次，房地產企業要強化對房地產企業資金預算環節的控制，充分理解房地產企業資金預算的編制是資金管理的重要參考依據。房地產企業各部門及人員都能夠根據資金預算的實際狀況，明確資金的用途及資金的標準，規范資金的使用數量，特別是要組織開展針對房地產企業財務部門及各大項目的監督管理工作，編制有效的方案，了解房地產企業內部控制中存在問題的關鍵原因，針對預算編制偏離的情況制訂應對的方案。

最后，房地產企業要構建預算動態分析體系，了解房地產企業不同資金的使用狀況，開展動態化分析，判斷預算項目執行過程中的實際情況和遇到的問題，并對這些問題予以解決。房地產企業在發展過程中存在的管理問題比較復雜，因為房地產開發項目的周期比較長，項目流程比較復雜，在此過程中，國家的一系列政策及市場環境都可能會產生變化，導致編制的資金預算與企業的發展現狀無法實現充分匹配，房地產企業必須了解市場環境，根據實際情況作出調整，優化資金的預算編制，以便為房地產企業的發展作出更多貢獻[3]。

（四）強化資金風險管控

房地產企業要加強對資金風險管理問題的重視，在企業內部構建更加完善的風險防范體系，設立資金風險管控部門，并明確該部門的職責，以及資金風險管控的標準和措施，包括房地產企業資金風險的評估、預警體系的構建以及處理資金風險的措施和方式。

房地產企業可以根據資金風險管控工作人員面臨的資金風險問題，制定對應的解決措施。如果房地產企業在開展資金風險管控的過程中，預警信息不及時，或是風險評估不完善，會導致房地產企業的發展受到限制和影響，使房地產企業面臨嚴重的經濟損失[4]。

五、結語

房地產企業在持續穩定發展的過程中，需要始終明確國家的政策導向，了解自身的生存及發展環境，在國家政策的支持下，提高企業內部資金管理的精細度，規范化管理房地產企業的資金，提高資金的使用效率，加快資金的周轉速度，使資金的用途更加明確、使用效果更好，實現科學管理房地產資金的目標。由于房地產企業是典型的負債型企業，在其管理的過程中需要注意的問題非常多，負債是企業管理過程中的關鍵組成，因此，要強化負債管理，尋找合適的融資渠道，推動房地產企業的穩定發展。

參考文獻：

[1]劉建軍.房地產開發企業資金管理效率提升探索[J].當代會計，2021（24）：103-105.

[2]王偉.論房地產企業營運資金的有效管理與效率提升[J].知識經濟，2018（07）：103-104.

[3]張顯俊.房地產開發企業設計界面管理研究[D].重慶大學，2014.

[4]梁守杰.企業資金集中管理的路徑探索[J].產業創新研究，2022（10）：148-150.