房地產企業財務風險管理優化對策研究

章海娟

摘要：房地產企業作為我國國民經濟的重要組成部分，其高資產、高負債、高風險等特性使得財務風險管理成為其企業管理的重要問題。近年來，房地產市場的波動性越來越大，市場風險和政策風險等因素給房地產企業的財務風險管理帶來了更大的挑戰。因此，優化房地產企業的財務風險管理顯得尤為重要和緊迫。本文在分析房地產企業財務風險管理優化的重要性基礎上，探討了房地產企業財務風險管理現狀和存在的問題，并針對性地提出了優化房地產企業財務風險管理的對策建議，以期幫助房地產企業深入認識財務風險點，提高企業的財務管理水平和經營效益，實現可持續發展。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險管理

一、引言

房地產行業是中國經濟的重要支柱，其財務風險管理一直備受關注。房地產企業的財務風險管理包括資金流量風險、利率風險、匯率風險、信用風險等多個方面。在過去的幾年中，房地產市場的波動性越來越大，市場風險和政策風險等因素給房地產企業的財務風險管理帶來了更大的挑戰。一方面，房地產市場的價格和成本都在不斷攀升，嚴重壓縮了開發商的毛利空間，另一方面，高杠桿模式遭遇了去杠桿政策，在抑制杠桿的大環境下，不僅開發商融資遇到了更多的限制，而且高杠桿行為的市場支撐和保障同步減少，造成其風險也越來越高。

為了應對這些挑戰，房地產企業需要探索新的經營模式，創新業務模式，優化財務風險管理。首先，房地產企業需要建立完善的財務風險管理體系，包括風險識別、風險評估、風險控制、風險監測等環節，以及完善的內部控制和審計機制。其次，房地產企業需要加強對市場和政策的分析和研究，及時調整經營策略，避免因市場變化而導致的財務風險。第三，房地產企業還應合理運用金融工具，如利率互換、期貨等，降低財務風險。此外，房地產企業還應注重企業文化建設，加強員工教育和培訓，提高財務風險意識和管理水平。

總之，房地產企業的財務風險管理是一個復雜而又重要的問題，房地產企業需要加強財務風險管理的實踐和理論研究，提高其風險意識和應對能力，完善風險管理體系和工具，提高財務數據的真實性和可靠性，以確保財務風險管理的有效實施。只有這樣，才能在競爭激烈的市場中保持優勢，實現可持續發展。

二、房地產企業財務風險管理現狀和存在的問題

房地產企業財務風險管理是指企業在經營過程中，管理和控制財務風險的一種行為。隨著市場環境的變化和政策的影響，房地產企業面臨著越來越多的財務風險，如資金鏈風險、信用風險、市場風險等。因此，對于房地產企業來說，實施有效的財務風險管理非常重要。目前，房地產企業的財務風險管理現狀呈現出以下特點：首先，企業的風險意識不足，對于風險的認識和管理存在一定的盲區。其次，缺乏有效的風險管理體系和工具，對于風險的防范和控制缺乏科學性和規范性。再次，財務數據的真實性和可靠性難以保證，給風險的評估和管理帶來了不小的困難。此外，房地產企業過于依賴高杠桿模式，融資渠道單一，也存在較大的財務風險。具體而言，當前房地產企業財務風險管理存在的問題主要體現在以下方面：

（一）籌資渠道單一，資產負債率逐年上升，償債壓力大

房地產企業是典型的資金密集型企業，主要表現在以下三點：一是在開發前期房地產企業需要通過土地競拍等方式，以高價取得土地。二是房地產從拿地到預售這段期間較長且投入成本較多。根據國家政策，房產公司滿足預售的其中一個條件即是投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上。三是房產項目一般規模大、周期長、投資大，一個項目往往需要2-3年甚至需要更久的時間才能完成。期間政府政策調控、消費心理偏好、市場供求等外部環境發生變化的可能性大，意味著項目開發的成本也就隨之變化。

房地產企業資金一部分來自自有資本，一部分來自銀行貸款。前期支付的土地出讓金、工程費用等開發成本已消耗了絕大部分自有資金，為了保證資金流運轉，就需要大量舉債，銀行貸款是最主要的融資方式。據有關調查數據顯示，房地產公司資金池中有55%直接來自銀行貸款，如果將自有資金中的房產銷售收入中個人按揭款包含進去，這個比例已將近70%，遠遠超過國際通行標準的40%。一旦房產銷售不理想，購房者定金和預付款無法按預期收回，或者因為個人信用污點無法放貸，馬上會導致房地產企業資金鏈緊張，出現延誤工期現象，甚至造成項目爛尾等惡劣影響。

（二）行業競爭激烈、產品缺乏核心競爭力

房地產企業要生存、要發展離不開產品，產品是企業賴以生存和發展的根本，產品競爭力永遠是企業的核心競爭力之一。然而，大部分企業產業結構雜亂，產品構造無序，技術結構缺乏，核心產品缺失，市場競爭力不足，依靠傳統的打價格戰和無休止的營銷方式來擴大市場。引用卡耐基的一句名言：你應該成為你自己。對于企業來說，如果想獲得市場，必須有別具一格的核心產品。

大部分房地產企業缺乏市場調研，對市場需求了解不充分，對市場動向掌握不精準，在項目評估過程中，不關注市場的需求情況，只關注項目的盈利數額。這種本末倒置的項目評估方式，無法真正了解購房者的住宅和投資需求，無法詳細區分市場需求，從而無法建造出符合人們需求的戶型結構，無法提供良好的服務。

（三）營運能力減弱，存貨周轉率下降，資金壓力大

在房住不炒的背景下，國家對房地產進行管控，銀行貸款收緊，使得一大部分投資客放棄了房地產板塊，另一部分剛需群體，面對房產下行趨勢，開始猶豫，不敢入手，導致房地產企業收入減少，庫存增加，存貨周轉率下降。此外，房產項目在持續進行，資金流入不敷出，導致資金壓力陡增。

企業內部管理制度不完善。企業沒有建立存貨管理信息系統，持有的存貨數量及基礎信息記錄不全，未定期開展存貨盤查，出現賬實不符，管理者無法第一時間準確獲取存貨具體情況，無法做出對應經營決策。企業沒有建立一套完善的收賬政策，事先沒有對客戶進行必要的信用調查，沒有根據信用等級來制定相應的收賬政策，無法及時回款，出現呆賬、壞賬。

（四）財務人員風險管理能力不足

房地產企業財務風險管理優化中，財務人員的風險管理能力是一個重要的問題。由于房地產企業的財務風險管理具有復雜性和專業性，財務人員需要具備一定的專業知識和技能。然而，目前大部分財務人員知識結構單一，在風險管理方面缺少實踐，無法準確識別市場風險，也無法準確衡量風險大小，無法為管理層提供有效的決策支持。

在現實工作中，財務人員對財務風險的認識不足，片面地認為只要管好用好資金，就不會產生財務風險。在具體事項決策時，對信息了解不全面，缺少可行性分析，經常發生決策失誤，使得經營活動不能達到預期收益，給企業帶來巨大的財務風險。

三、完善房地產企業財務風險管理的對策建議

（一）拓寬融資渠道，優化資金結構

資金是房企的血液，誰能融到更多的錢，融到更便宜的錢，融到更長期的錢，誰就擁有更強大的競爭力！今天激進房企都在飽嘗高負債的“苦果”，但又不愿意主動去卸掉杠桿，就像炒股，越是漲買的越多，越是跌都會死扛，最后到警戒線不得不賣股平倉。這種加杠桿的資產抵押融資方式已經難以為繼，創新融資方式，拓寬融資渠道已經箭在弦上不得不發。

革新商業模式，重估物業價值：調整物業管理業態，提升業主綜合體驗感，對基礎資產實現“內容賦能”，將自持物業打包上市，實現輕資產運營，同時在繼續擁有資產的管理權的前提下，可以享受管理費收入和超額業績提成，華麗轉身為杰出的資產管理人，為企業創造源源不斷的現金流。

引入低成本的融資工具：傳統的銀行貸款是間接融資方式，貸款的額度較低，融資成本在6%到15%之間，且貸款利率每年浮動，如果采用CMBS直接融資方式，貸款的額度更高，周期可以長達18年，利率每三年浮動，相比銀行貸款更加穩定，用途更加靈活。

（二）加強核心競爭力，擴大市場占有率

在我國城鎮化建設的浪潮中，過去房地產企業以較小的代價獲取超額利潤的時代已經一去不復返，從2015年全國開啟降庫存模式，房地產行業連續五年增速放緩，行業規模下行是必然趨勢，我們可以從以下幾個方面進行突圍：

（1）領先產品力：在房住不炒的背景下，尤其受三年疫情影響，房產的投資屬性逐漸減弱，消費屬性逐漸增強。因此房產戶型設計上要更貼近生活，好的戶型是取勝的關鍵。比如保利、綠城、濱江，一直不斷深耕優勢區域，花精力打磨產品，注重品牌形象，現在優勢開始慢慢顯現。（2）提升拿地能力：精準判斷拿地板塊可以迅速幫助公司積累財富。再好的戶型也離不開優質的地塊，地拿對了，房產項目就成功了一半。此外，在土地儲存方面，可以借鑒龍湖、融創、金茂、金地等房產企業，充分利用綜合體、文旅一體、TOD、產業園運營等模式實現土地拓展。（3）加強公司營運能力：地產的本質是金融行業，對于高杠桿行業，公司運營水平顯得尤為重要。優化股權結構，深化民企和國企合作。一方面吸取民企的靈活性和激勵，另一方面尋找國企信用背書，能拿到廉價融資和優質政府資源，運營上相互監督，相互協助。

（三）提升企業營運能力，提高企業獲利水平

合理選擇施工企業，防范經營風險：房地產企業要樹立品牌，建設高品質住房離不開好的施工單位的協助。選擇一個優質的施工單位好比手上有了尚方寶劍，不僅能確保項目的質量，減少工期，還能降低運營成本，甚至在建設初期還可以讓施工單位先墊資前期投入，共同開發經營。

本著公平、公正、實事求是的原則考察施工單位的綜合實力，可以從以下幾個方面進行考察，比如：注冊資金是否到位，股東背景是否干凈，資質等級有無弄虛作假，有無自己的施工團隊、機械設備等固定資產，近三年承建的工程項目規模如何，是否有獲得省優、國優、魯班獎等榮譽。針對考察優秀的施工單位，可以納入房地產企業供應商儲備庫里，作為戰略合作伙伴長期合作。

完善企業內部管理制度：加強企業存貨內部控制，選擇具有職業操守的人員真實完整的記錄存貨概況，并定期安排人員監督，防止部門之間勾結串通，保證信息的真實性和準確性，建立存貨管理共享平臺，促進企業與客戶之間的協調合作。

加強應收賬款的管理：根據企業實際情況成立信用監管部門，事先對客戶進行征信調查，根據信用程度區分客戶等級，然后對不同的客戶采取不同的收款政策，加強房產銷售貸款回收，保障企業盈利能力和償債能力。

（四）引進優秀財務經理人，提升財務人員風險管理能力

房地產企業是高風險行業，也是資金高度集聚的行業，企業所有的活動都離不開資金管理、風險控制，所以財務經理的業務水平影響著整個企業的生死存亡。優秀的財務經理人一般都具備分析預測未來的能力，能及時發現經營過程中存在的問題，并立即運用自己長期積累的業務涵養，當機立斷做出合理的決策。優秀的財務經理人具有慧眼識英才的能力，善于發現人才，善于利用他人的長處，增加團隊成功的概率，提高工作效率和工作質量。優秀的財務經理人具備的人脈及有效的溝通協調能力，可以更好地了解上層領導的戰略思路和下屬的具體需求，并采取適合的方式在業務中實踐，取得事半功倍的效果。所以引進優秀財務經理人不僅能準確識別風險、判斷風險、應對風險，還能提升整個財務部門的專業素養，營造一個愛學習、有責任心的環境。

同時，為提高財務人員的風險管理能力，房地產企業可以采取多種措施。一方面，企業可以加強員工的專業培訓和技能提升，通過引入專業的培訓機構或培訓計劃，提升財務人員的專業水平和技能素質。另一方面，企業可以完善內部風險管理機制，加強風險管理制度和流程的規范性和科學性，提高財務人員風險管理的標準化和規范化水平。此外，企業還可以建立完善的績效評估機制，對財務人員的風險管理能力進行監督和考核，激勵和引導財務人員積極參與風險管理工作。

總之，提高財務人員的風險管理能力，是房地產企業財務風險管理優化的重要環節。企業應該通過引進優秀財務經理人、加強培訓、完善內部機制、建立績效評估等方式，提高財務人員的專業素質和風險管理能力，進而提升企業的財務風險管理水平。

四、結束語

綜上，房地產企業的財務風險管理優化是一個復雜而又重要的問題。只有通過多種手段進行優化和管理，才能在競爭激烈的市場中保持優勢，實現可持續發展。一是轉變經營思路，降低資產負債率，拓寬融資渠道，善于利用自身資源，輕資產重管理，創新融資方式，改善企業資本結構。二是不以放棄提升產品核心競爭力為前提打價格戰，營銷戰，更多關注自身。三是善于利用周邊資源轉化為自身優勢，了解國家政策，儲備優秀的合作戰略伙伴。四是實施人才培養計劃，儲備糧草，關鍵時期發揮事半功倍的效果?？傊?，房地產企業需要積極探索新的經營模式和業務模式，加強內部管理和控制，完善風險管理體系和工具，提高財務數據的真實性和可靠性，以應對市場的快速變化和風險的挑戰，實現財務風險管理的優化和提升。同時，政府和監管部門也需要出臺更加完善的政策和制度，加強監管和風險防范，為房地產企業提供更加穩定和可持續的發展環境。

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