資格權賦能與宅基地立體化高效利用

張期陳 張榮佳 劉永健

摘 要： 為了促進“上樓并居”，可基于資格權賦予農民充分自主建房的權能。這既符合歷史上中國式城鄉地權運行的理論邏輯，也符合農村宅基地運行的現實邏輯。以集體組織分類規劃宅基地為前提，細化資格權“選擇性行使”的三種權能（自由選擇、按規劃選擇和按指定選擇），構建資格權“犧牲補償”機制，以激勵農民共享宅基地，支持農民“自主建房”和“共享建房”，穩慎引導農民“上樓并居”，促進宅基地的空間立體化有效利用以及宅基地所有權、資格權和使用權的充分實現。

關鍵詞： 宅基地;資格權;自主建房;立體化利用

中圖分類號：F301.2 ?????????文獻標志碼：A ?文章編號：1009-9107（2023）05-0084-07

收稿日期：2023-04-14 ?DOI：10.13968/j.cnki.1009-9107.2023.05.09

基金項目： ?國家社會科學基金重大項目（17ZDA066）;國家社會科學基金項目（17BJY046）

作者簡介： ?張期陳，男，上海商學院商務經濟學院教授，主要研究方向為農村經濟學。

*通信作者

引 言

隨著我國工業化、市場化和城市化的發展，大量農民涌向城市，宅基地長期閑置。宅基地（所有權、資格權、使用權）“三權分置”的改革設計應運而生。自2015年宅基地改革試點以來，各地探索出了不少宅基地獲取和退出的模式和經驗，如余江模式［1］、義烏模式［2］等。但有些地方盲目推動農民退出宅基地并迫使農民上樓，嚴重損害了農民利益。2020年中央提出《深化農村宅基地制度改革試點方案》，2021年和2022年的中央一號文件兩次強調“穩慎”推進宅基地制度改革，積極探索宅基地“三權”的實現形式。獲取對土地密集利用的增益是農民希望國家改變產權的重要動因，但是在改變產權時如果把此前（有權）使用土地的人排除在外，那么這些人必然會反對這種變革［3］。宅基地“三權分置”的設計思路與此類似：不改變農村集體組織對宅基地的所有權，明確資格權以保障農民（此前的產權個體）住有所居，而把使用權作為宅基地資源“可以”市場化配置的產權基礎。

宅基地資格權指農民基于成員身份享有的、以申請的方式獲得的宅基地初始使用權的資格。資格權并非取得宅基地的充分條件，其受到人均耕地面積、地理區位、地形地貌、占地類型、戶內人口數等條件制約，且需要經過特定審批程序才能落實［4］。明確資格權的權能是構建宅基地“三權分置”制度的關鍵［5］。農民行使資格權的實踐流程是：符合條件的農民“申請”宅基地集體組織“允許”農民選地建房農民“選地建房”。這里的“允建、選建”關系能否像承包地的“發包承包”關系一樣被納入宅基地“三權分置”的資格權中？若不能明確，就無法厘清資格權與宅基地使用權的邏輯關系［6］，有效利用宅基地的產權設計目的可能就無法實現。

一、宅基地資格權的現實困境

目前關于資格權的實踐探索面臨兩大困境，即資格權設置目的上的功能困境和資格權價值變現在運作方式上的機制困境。

（一）資格權設置目的上的功能困境

功能演化是解釋制度變遷的一個重要理論進路。功能性理論設想一個理性的角色，該角色采取行動推動制度變遷，以使制度更好地滿足角色的利益［7］。宅基地與地上建筑物相捆綁，在空間上不可移動，對農民具有經濟、社會、文化等多重功能，既有福利屬性，也有財產屬性［8］。農村宅基地具有保障農民的基本居住權益和財產權益實現兩種主要功能。住房保障是農民的基本權利保障。宅基地保障是農民住房保障的唯一方式，是社會保障的替代品，具有社會治理功能，事關農村社會穩定，是宅基地制度設計時的主要政策考量［9］。不少學者把保障功能看作宅基地的主要功能［10］。隨著“鄉土中國”向“城鄉中國”轉型，城鄉建設都有增加建設用地需求，宅基地的財產功能日益增強［11］。不論在經濟發達的東部地區，還是相對落后的西部地區，農民渴望從宅地產獲得財產回報的意愿越來越強烈。從實地調研數據看，接近90％的農民有宅地產流轉偏好，其中偏好短期出租的占60％（見表1）。未來制度改革需要以保障農民居住權利為前提，合理促進宅基地適度財產化，同時，借鑒承包地“三權分置”的經驗，讓使用權承擔宅基地財產化的產權依托。這是目前國內很多學者的觀點。但是這里存在一個重要的邏輯問題，對該問題已有實踐未曾涉及并且理論上也沒有深刻認識，即保障性的資格權設置與宅基地使用權及地上房屋所有權的財產化有何關系？

以資格權保障農民個體住有所居，這實際上是對以往“一戶一宅”的農居格局這一既成事實的法理追認。但是需要探討的是，具有保障性的資格權設置能否“直接”為宅基地及地上住房的市場化配置創造先決條件？如果不能妥善回答解決該問題，那么宅基地產權的價值彰顯和農民的居住保障就難以兼得。

（二）資格權價值變現運作方式上的機制困境

宅基地資格權的實現指農民基于資格權獲得使用權，并通過自主建房、共建住房或合理受償等方式，實現居住權益有效保障的過程?？梢园凑崭＠┙o的多元主義，由政府、集體組織、市場和農民聯合承擔農村住房保障，并構建宅基地資格權城鄉統籌實現機制，促進資格權的財富價值多元動態實現［1］。資格權以實物形態的“一宅一戶”為主要和優先實現形式，但也可以是多戶農民共享一塊宅基地，如農民公寓、集中統建、多戶聯建等。

具有身份屬性的資格權不可能進行市場交易，不能轉讓、出租、抵押或入股［12］。這并不表示資格權不能變現或財產化。農民至少有權在本集體內部放棄資格權時獲得貨幣補償，這也是目前宅基地利用實踐中的常見做法。此外，如果承認“一宅一戶”為資格權實現的重要形式，那么作為資格權行使上的犧牲行為，“共享宅基地”意味著農民為集體組織節約了宅基地資源，應該從所節約資源的后續開發利用中獲利。

在農村，宅基地資源的節約相對容易實現，難的是其后續開發往往需要外部社會資金的支撐。內外合力的形成非常關鍵，否則節約出來的宅基地也無法得到有效地開發，結果不僅資格權變現的路徑受阻，還導致更大范圍、更大程度的宅基地資源閑置。根據筆者對上海寶山區月浦鎮某村的實地調研發現，農民上樓以后，村委會擬將農民騰退的住宅轉型為休閑民居，但是在招商引資到位之前這些農房實際上長期處于閑置狀態。

二、為何要對宅基地資格權賦能

宅基地的產權構建最終是為了促進農村土地資源的有效利用。這里的“有效”不僅指“有效配置（資源）”，還包括“有效保障（住房）”。在這方面，宅基地和承包地的產權構建邏輯是一樣的。但是宅基地和承包地的有效利用形態明顯不同，因此，兩者的產權構建邏輯不同，兩者的產權構建效果也不同。這些不同決定了宅基地制度改革的資格權導向。

（一）兩種農村土地有效利用的形態差異

可以把承包地大規模連片集中利用稱作“平面化”有效利用，“平面化”有效利用足以實現土地資源的有效配置。但是面對我國龐大的人口數量和稀缺的宅基地資源，僅僅實現“平面化”有效利用是不夠的，宅基地“立體化”有效利用（如農民上樓）可能才是出路，尤其在城市周邊等經濟發達區域。在集體土地公有制框架下，對宅基地資格權合理賦能，才是促進宅基地“立體化”有效利用的可行改革路徑。

（二）兩個“三權分置”的風險差異與宅基地制度改革的資格權導向

1.兩個“三權分置”的城市化、市場化風險。兩個“三權分置”都要妥善處理土地資源的“有效配置”和“有效保障”問題。在宅基地“三權分置”中，以資格權的設置促進有效保障，以使用權的設置促進有效配置;在承包地“三權分置”中，則是分別設置承包權和經營權。但是在兩個“三權分置”實踐中，農民面臨的市場化風險明顯不同：（1）對承包地而言，進城農民長期流轉經營權后，會有諸多機會選擇非農就業，不會面臨太高的生活壓力，一般不必回歸農業生產。在流轉期限結束時，承包地又會回到農民手中。（2）對宅基地而言，由于房地一體，進城農民轉讓住房所有權時其宅基地資格權已然喪失。即使農民家庭能夠完全城市化，倘若家庭人口增加這類農民還會面臨較高的城市住房壓力，其后代的住房保障問題也還會凸顯。該預期在實踐中顯然抑制了進城農民退出宅基地，進而導致大量宅基地閑置。

因此，宅基地“三權分置”政策初衷是要更多考慮進城農民面臨的長期市場風險，更多考慮“有效保障”問題，而不是“有效配置”問題?？闪鬓D的使用權、可放棄或可退出的資格權設置只能促進宅基地“平面化”地“有效配置”，不一定促進宅基地“立體化”地“有效配置”。所以，有必要細化并賦予宅基地資格權更多權能，促進宅基地“立體化”有效利用。

2.“房地一體”約束與宅基地“三權分置”的資格權導向。兩個“三權分置”都以土地集體所有制為前提，都要細分出可交易的產權，以促進各自財產價值的實現，如承包地的經營權和宅基地的使用權。其差異在于：作為可交易的產權設計，承包地經營權的設置不必過多考慮地上附著物;宅基地的產權設置則與地上住房息息相關。

宅基地“三權分置”的客體表面是地（宅基地），但最終在房。在集體所有制框架下，宅基地細分出的產權（資格權、使用權）是受所有權限制的不完全產權或相對產權，而非自由交易的絕對產權［13］。但是宅基地上的房屋產權邏輯上是可以自由交易的完全產權或絕對產權。應該如何處理宅基地的相對產權和地上住房的絕對產權是宅基地“三權分置”設計必須充分考慮的問題。唯有如此，才能化解宅基地使用權和地上房屋在各自可交易性上的矛盾，促進宅基地及地上房屋財產權均得到充分實現，充分實現“一宅多戶”。如果宅基地上的房屋財產權無法充分實現，則宅基地的立體化有效利用就會失去價值變現的支撐，重回“一宅一戶”的粗放型老路。

基于農村住房產權及其交易的相對獨立性，無論在理論上還是在實踐中，非集體組織成員都可以按市場規則獲得地上房屋產權。這就需要區分宅基地（所有權、資格權、使用權）的價值和地上房屋的（完整產權）價值，也就需要有效區分集體組織成員的宅基地“資格權”和非集體組織成員使用農村宅基地的“資格”。由此，力求達到如下目的：既保障非集體組織成員的房屋財產權，給予其房產資本化的完整權利，同時保障農民和集體組織對宅基地的完整產權。

三、如何對宅基地資格權賦能

面對實踐中的資格權困境，既有的資格權研究充分權衡了宅基地的兩大功能，但是忽視了資格權實現過程中權利主體（農民）的自主建房行為，最終會把住房保障功能“鎖定”在有形的資格權“標的物”（宅基地）上。區分城鄉二元經濟發展的明顯差異，尊重農民長期以來建房自住的基本事實，這是深入闡釋宅基地資格權權能的基本出發點。

（一）城鄉居民住房建設權（能）的比較分析

一個國家對城市或鄉村住宅用地的地上建設權能設置與其制度性質無關。20世紀初，處于壟斷資本主義發展時期的英國，很多私營企業所謂生產性事業就包括對工人住宅的建設或提供［14］；當代美國有一種社區土地信托制度，即社區居民或組織作為信托發起人（即委托人），委托信托公司（受托人）購買土地，進而為社區低收入家庭（即信托受益人）提供有限使用權的土地和房屋［15］。歐美國家的政府已然直接介入城市住房的生產［16］。在我國，改革開放以來尤其是20世紀末期城市化加速以來，地方政府壟斷城市的土地供應，城市居民的住房主要由有資質的房地產開發商承建。由此可見，無論國外還是國內，經濟組織往往都是在城市實施建房行為的重要權利主體。因此，暫時拋開土地產權公有或私有的屬性，誰應該或可以擁有在住宅用地上建房的權利，是個人、企業還是政府？這是個深受城鄉經濟異質性影響的經濟問題。

由于城市土地比農村土地更為稀缺，更需要立體化地集中利用，因此，財力因素是決定建房權歸屬的關鍵因素。對社會福利而言，財力薄弱的經濟個體獲得城市的建房權是不經濟的。即使允許經濟個體進行“眾籌”式的集資建房，這種高度組織化的協調行為也意味著高昂的交易費用。目前我國的城鎮市民主要居住在國有土地上的商品房、安置房或保障房里，這些房屋需要有資質的開發商或房地產商承接建造，最后由市民購置現房。因此，城市的建房權往往賦予有財力的公有或私營企業。然而，在農村，情況則明顯不同。農村土地的立體化集中利用在程度上遠遠低于城市?；谵r村的社會、經濟和文化紐帶，農村居民個體進行“眾籌”式集資建房的交易成本邏輯上也會遠遠小于城市。因此，個體農民在農村獲得建房權明顯有其合理性，也是長期以來的事實。這正是我國城鄉居民獲得住房保障的根本差異：城市居民無權在某塊地基上自主建房，后者有之。這并不意味著城鄉居民在住房保障上不平等。

（二）宅基地資格權與農民自主建房的資格

現行宅基地制度邏輯上通過保障農民對宅基地的需求，進而保障農民對住房的需求。然而，盡管一切房屋都需要物理性的“地基支撐”，但是從經濟性的“權利支撐”角度看，保障住房與保障地基沒有必然聯系。

對農民而言，宅基地資格權的實體不僅涉及宅基地本身，還應該涉及在宅基地上的“建房行為”，即宅基地資格權不僅賦予農民“取得”宅基地的資格，還順帶賦予了農民在宅基地上“建房”的資格。從宅基地制度的實際運行看，農民取得宅基地后，即可在相關法規框架下自主建房。

根據實地調研，偏好自主或聯合建造樓房的農民占比接近90％，且偏好自主建造樓房的農民占一半，只有不到三分之一的農民支持集體統一建房（見表2）。如果農民不能自主建房，那么保障性的農村住房供給就會產生不良的壟斷性后果。從目前實踐看，村委會統一建房邏輯上往往就是村委會壟斷農村住房供給。在宅基地的資本化利用存在巨額利益時，一旦農村住房供給被村委會壟斷，村委會及其成員就可能侵害農民的宅地產利益［17］，進一步剝奪農民的建房權。因此，保障農民住房的關鍵不是保障其獨占一塊宅基“地”，而是保障其在某塊宅基地上的建房“權”。

對農村宅基地而言所有權不可交易，由于房地一體，如果其保障性利用過度依賴“物化”的宅基地，而非“行為化”的建房權，那么作為實物的宅基地就容易被物權 ?關于資格權是否為物權，法學界多有爭論。在此不做贅述。這里是說，宅基地的三種無形權利均依托有形的、不可移動的實物土地，因而也就會受制于此。 ?“鎖定”而難以市場化，導致宅基地及地上房屋被低效利用，這就為潛在的宅基地空置提供條件。如果只看到農民基于資格權的“宅基地取得”權能，而無視由此衍生的農民“自主建房”權能，就法統籌兼顧宅基地及地上住房的保障功能和財產功能。

（三）區分宅基地“資格權”和使用宅基地的“資格”

不論是基于市場性的購買行為獲得地上住房，還是基于法定繼承而獲得地上住房，非集體成員也可以獲得使用宅基地的“資格”。顯然，該“資格”非“初始”申請、要求獲得宅基地的資格，而是基于房屋所有權而依法獲得的宅基地“使用資格”。這類非集體成員不擁有宅基地資格權。由此，可以區分宅基地的“使用資格”、宅基地使用權和宅基地資格權：非集體成員可以取得宅基地的使用資格，依法在一定時期內“占用”宅基地，但是不擁有宅基地使用權，更不能擁有宅基地資格權。例如，當宅地存續期間被征占時，因繼承或出資而獲得農村住房的非集體成員只能獲得房屋補償，無權分享宅基地（所有權或使用權）補償。這樣是從邏輯上分離土地產權和房屋產權，以保障集體土地所有權、使用權的充分實現。

四、促進宅基地“立體化”有效利用的資格權制度安排

要尊重農民長期、自主建房的事實，尊重集體地權的完整性、自主性和排他性，對宅基地資格權充分賦能，充分保障農民自主建房及其“涉房”利益。要加強地方政府在宅基地利用過程中的宏觀規劃作用;發揮集體組織對宅基地利用的微觀指導和協助作用;要立足于鄉村的不同經濟發展條件，積極引入社會資本，提高農民“立體化”利用宅基地的技術水平。由此，“四方聯動”（見圖1），切實促進宅基地立體化有效利用。

（一）細分并界定資格權的“選擇性行使”權能

對宅基地類型的規劃是集體經濟組織行使宅基地所有權的基本表現形式。有條件的集體組織可以根據村級土地資源情況，按照地方政府的相關土地規劃，把可供農民選擇的宅基地分為獨占型宅基地和共享型宅基地。其次，把農民的“選建”行為區分為自由選擇、按規劃選擇（選擇獨占、選擇共享）和按指定選擇（限定共享）。自由選擇，包括放棄選擇和選擇退出（宅基地）;初次選擇宅基地的農民可以選擇獨占或選擇共享。選擇獨占指農民按照集體組織的宅基地分類規劃，選擇獨占一塊宅基地，用以建造住房;選擇共享指農民按照集體組織的宅基地分類規劃，選擇與其他農民共享一塊宅基地，用以建立住房，即“農民上樓”或“共享建房”。限定共享指非初次選擇宅基地的農民，如果符合相關政策規定和集體組織設定的相關條件可按照集體組織的宅基地分類規劃，選擇共享宅基地。以騰退宅基地而“上樓”的農民為例，他們是用原來獨占型宅基地的使用權與共享型宅基地的使用權進行了市場置換，其并沒有放棄宅基地資格權，只是調整了資格權的行使方式——由獨占轉為共享。

（二）構建限定共享機制

要破除單向的城市化思維，在城鄉融合新形態下思考城鄉發展和要素配置［18］。在城市化以后，住房的市場化風險是農民（對后代）的長期關注和擔憂的，因此，農民不愿輕易放棄存量宅基地。限定共享有利于消除這種顧慮。例如，對進城失敗的農民及其子女，即使其已經具有城市戶口，也可以獲得回村“共享建房”的機會且無須支付宅基地使用（權）費，或允許其購買共享宅基地上的住房。共享型宅基地上的農村住房可以直接入市（出租或轉讓給特定人群）。需要特別說明的是，農民進城落戶后即可喪失集體成員資格，只能（根據限定共享規則）擁有共享型宅基地上的房屋產權。對地價和房價的分別評估是限定共享機制構建的重要前提。在該前提下，甚至可以允許貧困市民購買共享型宅基地上相對便宜的住房，以減輕城市國有保障房的供給壓力。

城市化不僅是以戶籍變更為標志的農民市民化，還應該考慮農民進城后的生活質量。一方面，限定共享給了農民“反復城市化”的機會，能夠充分化解農民進城的市場風險，消除農民城市化的住房顧慮，增強農民的城市化意愿，進而催生潛在的宅基地供給;另一方面，限定共享允許進城失敗的農民（甚至貧困市民）回（來）村共享宅基地，從而催生潛在的宅基地需求。宅基地供求市場由此可能形成，宅基地的財產價值由此可能變現?！跋薅ü蚕怼本哂忻黠@保障功能，而且允許更多人和更多（宅基）地進入市場，為宅基地（所有權和使用權）的價值實現創造了更廣泛的市場機會。宅基地的保障功能和財產功能得以兼顧，資格權設置功能上的目的困境得以化解。

（三）構建資格權“犧牲補償機制”

基于資格權“選擇性行使”的三種情況，可以構建資格權行使的“犧牲補償”機制，激勵農民選擇共享宅基地，穩慎推進農民“上樓并居”，促進宅基地“立體化”有效利用。

既然允許農民選擇獨占宅基地，那么共享宅基地就是農民具有集體主義的“犧牲”精神，應予合理補償。相反，對獨占宅基地的行為設置較高“獨占費”。把獨占費用于對共享宅基地的“補償費”。同時，集體組織積極尋求對節約的宅基地資源進行資本化運作，其收益用來夯實農民共享宅基地的補償資金。例如，可以讓集體組織把節約出來的宅基地轉為經營性建設用地;可以讓集體組織在共享宅基地上建房，進行出租或轉讓給進城失敗的農民（甚至貧困市民）。對偏遠地區的農村，可以借鑒重慶的地票交易制度［19］，構建城鄉（包括跨省區）建設用地指標交易機制，讓偏遠地區節約出來的宅基地建設指標轉化為發達地區的建設用地指標，由發達地區對偏遠地區的宅基地節約行為進行合理補償，以使偏遠地區的農民有能力在“共享宅基地”上自主建房。這有利于保護偏遠地區城市周邊的良田沃土，也是發達地區城市反哺落后地區農村的舉措，有助于促進鄉村振興、城鄉共同富裕和國家層面的糧食安全。由此，通過對共享宅基地及地上住房進行有組織地資本化和市場化，助力“犧牲補償”機制長效運行，從而走出資格權價值變現在運作方式上的機制困境。

（四）構建促進資格權權能實現的合約機制

資格權的實體是農民有資格“選地建房”。像承包土地時簽承包合同一樣，村集體允許農民選占宅基地建房時，要與農民簽訂法定的“選建合同”，規定彼此的權利義務，注明宅基地的占有情況（獨占或共享）、獨占費用、共享補償金額、建設方式（農民自主建房或集體統一建房）以及建房高度、建房層數等內容。

建筑技術水平是穩慎推進農民自主“上樓并居”的技術支撐。農民自主“上樓并居”應該包括三方面內容：其一，農民可以自主決定，分散“上樓”;其二，農民可以自行與建筑企業締結建房合同;其三，簽訂“選建合同”后，農民可以隨時在共享宅基地上建造住房。這就需要農村住房的建筑技術滿足兩個條件：其一，在同一塊宅基地上建房時，該建房活動不會顯著影響已住農民的日常生活，即“已住與新建可同步”;其二，共享宅基地上的房屋功能不僅要滿足農民的日常生活需要，還要滿足農民的農業生產需要，即“生產與生活兩不誤”。在此基礎上，再以靈活的、市場性的“建房合同”充分保障農民自主建房。

（五）集體組織助力農民對其宅基地資格權的選擇性行使

在經濟較發達地區，農民“上樓并居”可能催生一個龐大的宅地產供求市場。集體組織應該發揮其服務保障和市場監督功能，具體包括四個方面。（1）及時收集“共享建房”的農民需求信息。摸清共享建房的需求人數，根據地方政府建設用地規劃和村級宅基地分類規劃，進行用地匹配。（2）在后建房農戶和已建房農戶之間搭建溝通平臺。在“共享建房”時，集體組織必須承擔協調任務，防范、化解民事糾紛。（3）幫助建房農戶聯系有資質的建筑公司。集體組織可以利用自身的組織優勢和信息優勢，為多家農戶統一聯系有資質的建筑公司，增強農民在住房建設市場的市場地位，降低單個農戶與建筑公司討價還價的交易成本和建房的平均成本，同時規避農民自主建房的房屋質量和安全隱患。（4）對建筑公司履行建筑合約進行監督。在房屋高度、樓房層數等方面監督個體農戶和建筑公司，防止私搭亂建。當然，集體組織統一建房可以作為農民自主建房的合理補充。

五、結 語

宅基地的利用對象絕不僅僅是一塊平面的土地，其產權應有“空間”屬性。宅基地產權其實質就是對宅基地本身及地上空間的利用之權。自主建房是農民的空間性宅基地產權的具象形式，其邏輯上源自宅基地資格權，而非宅基地使用權?！白栽浮笔恰稗r民上樓”的根本前提。明確地讓農民基于宅基地資格權而獲得自主建房的權能，可以避免運動式的農民“上樓并居”問題。農民對資格權權能的“選擇性行使”為其“上樓并居”提供了經濟分析上的邏輯起點和法理分析上的概念基礎，對因地制宜促進農民“上樓并居”的實踐活動具有重要指導價值。

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The Effective and Spatial Use of Rural Homesteads Based on Endowing Power With The Qualification Right

ZHANG Qichen，ZHANG Rongjia，LIU Yongjian*

（Faculty of Business Economics，Shanghai Business School，Shanghai 201499，China）

Abstract： In order to realize the qualification right and make effective use of the rural homesteads，it is necessary to endow the peasant household with the right of house-building which is included in the qualification right of rural homesteads.Such endowment is in accordance with both the theoretical logic of Chinese urban-rural land property rights performance and the realistic logic of the rural homesteads performance.The rural committee can classify the homesteads on the basis of such endowment.At the same time，the peasants can exercise the power of their qualification right selectively by three types.In order to utilize the homesteads stereoscopically，a mechanism of “sacrifice compensation” can be established，which can incite the peasants act of sharing the same homestead and building their own houses by themselves with the help of the rural committee，and permit the peasants to be urbanized repeatedly.

Key words： rural homesteads;qualification right;independent house-building;stereoscopic utility

（責任編輯：董應才）