“三權分置”下農村宅基地盤活利用的賦權實踐及振興路徑

林彩云 梁發超

摘 要： “三權分置”下不同類型村莊如何形成農村宅基地盤活利用路徑，進而與鄉村振興目標有效銜接是有待探究的理論與現實問題。通過構建多主體賦權與“經濟-社會-治理”制度績效的綜合分析框架，選取晉江市城郊融合類、集聚提升類和特色保護類三種不同類型的村莊進行案例實證研究。研究發現：（1）城郊融合類村莊探索出的住房抵押模式，通過使用權財產權能的規模經濟效應釋放推動村莊更新，并以宅基地功能轉型的作用機制形成多產業融合的產業振興路徑;（2）集聚提升類村莊通過“舊村改造”實現環境宜居建設，呈現出地權集體化與共同利益塑造的鄉村秩序，形成強組織統合的組織振興路徑;（3）特色保護類村莊基于資源稟賦推進宅基地入市改革，構建的使用權市場交易機制降低了交易費用，并形成“村集體-市場”共建的產業與文化振興路徑。不同類型村莊在內外部要素與制度賦權的互動機制下，構建了差異化的產權配置形式與實施機制，進而形成與鄉村振興目標耦合的盤活利用路徑。

關鍵詞： 農村宅基地;三權分置;盤活利用;賦權實踐;振興路徑

中圖分類號：F321.1 ?????????文獻標志碼：A ?文章編號：1009-9107（2023）05-0067-10

收稿日期：2023-02-14 ?DOI：10.13968/j.cnki.1009-9107.2023.05.07

基金項目： ?國家社會科學基金一般項目（22BGL190）

作者簡介： ?林彩云，女，廈門大學馬克思主義學院博士研究生，主要研究方向為“三農”問題與鄉村振興。

*通信作者

一、問題的提出

隨著中國鄉村經濟結構及土地利用方式的加速轉型，農業轉移人口進城數量不斷增加，導致農村空心化、宅基地閑置低效利用等問題凸顯。為此，2018年中央一號文件正式啟動宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的宅基地制度改革，以探索多樣化的宅基地盤活利用路徑［1］。2023年中央一號文件也強調要探索宅基地“三權分置”的有效實現形式［2］。探索實施農村宅基地“三權分置”是實現鄉村系統重構與激發農村發展內生動力，進而推進鄉村振興戰略的關鍵制度性供給。由于中國鄉村異質性高，《鄉村振興戰略規劃》明確提出應依據集聚提升類、城郊融合類、特色保護類等不同類型村莊分類推進鄉村發展［3］。在黨的二十大報告提出“全面推進鄉村振興”的新發展格局下，如何落地于農村宅基地“三權分置”這一關鍵場域，剖析不同類型村莊宅基地盤活利用的權能實踐及其振興路徑顯得尤為重要。

在鄉村振興進程中，宅基地“三權分置”如何發揮權能推動城鄉要素流動與盤活利用，學界從政策理論闡釋與實踐路徑層面展開了討論。首先，相關研究從宅基地制度改革的歷史演變邏輯、權能結構內在邏輯等方面來剖析宅基地“三權分置”的必要性［4-5］。同時，融合了法學、政治學、經濟學等不同學科的理論視角，從產權管制、產權配置、增值收益分配等視角設計“三權分置”有效實現的路徑，為宅基地盤活利用提供了制度空間［6-7］。 其次，部分學者著眼于權利分置后的“資格權”與“使用權”進行解析與比較。關于宅基地資格權的研究，學界多側重于研究其法理性質和取得條件［8-9］。由于資格權這一具有身份屬性的權利認定涉及到村莊結構重組與歷史遺留問題等，有些學者著重討論關于資格權的取得條件、認定方式等現實問題，為有序放活宅基地使用權提供了理論基礎和現實參考［10］。在宅基地使用權的研究領域中，學界從宏觀層面的頂層設計到微觀構造的流轉模式展開探索，從使用權繼承、入市和抵押等方面逐步豐富了宅基地盤活利用的理論要素和實踐機制。學者們普遍認為放活宅基地使用權能是大勢所趨，應逐步完善使用權取得的制度和流轉收益分配機制等［11-12］。因此，在促進共同富裕目標實現的背景下，對公平與效率的權衡是中國農村產權改革的邏輯主線［13］。在宅基地使用權微觀流轉模式層面，全國各宅基地制度改革試點地區探索出差異化的流轉模式。這部分研究聚焦于不同模式的適用性及其績效等［14-15］，評估宅基地盤活利用過程中使用權流轉后農戶微觀主體的轉型適應及可持續生計問題，與鄉村振興進程中農民“生活富?！边@一目標息息相關。

基于上述文獻梳理，發現學界對宅基地“三權分置”與盤活利用研究已取得豐碩成果。但現有研究較少從多主體賦權和過程追蹤的動態視角剖析“三權分置”影響宅基地盤活利用的制度績效及其內在機理，也鮮有研究從整體性的視角，在實踐案例中呈現出宅基地產權結構的層次性和豐富性。尤其在全面推進鄉村振興進程中，村莊正在經歷不同程度重構，所有權、資格權與使用權在不同類型村莊的內涵與外延存在差異，因此，不同類型村莊的賦權實踐有待進一步剖析。本文構建了綜合的理論分析框架，以宅基地制度改革試點福建省晉江市為研究區域，選取城郊融合類、集聚提升類和特色保護類三種類型村莊進行案例實證研究，闡釋不同類型村莊要素與制度賦權的互動過程。在“三權分置”框架下，對宅基地盤活利用的賦權實踐進行理論構建及振興路徑進行總結。研究結果以期為有效盤活宅基地、激活鄉村資源高效利用以及構建鄉村振興新格局提供理論支撐和現實指導。

二、“三權分置”框架下農村宅基地盤活利用的運行機制分析

制度決定論從制度的內生性層面出發，認為制度在聯結個體與社會的行為與互動時會形成決定性作用［16］。農村宅基地“三權分置”的制度設計基于產權清晰、邏輯自洽的理論推演而成，農村集體、農民個人及社會主體間形成三權兼顧的清晰配置格局。不同主體發揮主體能動性并塑造出特定的賦權形態，相互依賴、成為引發彼此的原因或結果，實現宅基地盤活利用過程中“三權分置”的整體效能。與此同時，賦權理論同時關注過程與結果，并基于內外部環境情境形成賦權鏈條［17］。在宅基地盤活利用過程中，具體分為方案設計、方案執行和收益分配的前后動態過程關系［18］，同時嵌入農村社會結構后，形成“經濟-社會-治理”的制度績效?；诖?，本文從內外生融合性及鄉村振興路徑實現的視角，構建起農村宅基地盤活利用賦權實踐的綜合理論分析框架（見圖1）。

（一）基于多主體賦權的動態過程分析

1.所有權主體：村集體。馬克思認為，所有權是由社會生產資料所有制的關系決定。聯結復雜的社會關系背景，所有權還蘊含著許多派生的權利，包括管理權、分配權、收益權和處分權等權利［19］。落實宅基地所有權使得原本虛化的村集體獲得對宅基地進行整治、規劃和運營的權利，以消除宅基地利用的外部性。而所有權在宅基地盤活利用的動態過程中也呈現出不同性質的衍生權利。在宅基地盤活利用前，村集體所有權更側重于發揮宅基地管理、處分的權能，還需協調資本、產業與設施配套等外部要素投入。在宅基地盤活利用后的階段，村莊整治出的土地用于滿足農民新增宅基地需求和鄉村發展，面臨如何發揮收益權能對村集體增收進行利益分配、資源整合與開發。

2.資格權主體：農戶。宅基地資格權是一種基于親屬關系或其他身份關系的身份權，與農村集體經濟組織掛鉤。宅基地資格權的實現是協調其保障與財產功能、使得使用權深度市場化并加以規制約束的路徑創新。資格權權利屬性體現在成員權、退出權、收益分配權等。在宅基地盤活利用前和過程中彰顯其成員權屬性，盤活利用后側重于用益物權與剩余權權能的影響。首先，盤活前有必要明確農戶之間、農戶與村集體之間的宅基地界限。其次，宅基地“資格”的確認成為農戶進行宅基地分配、置換等權益活動的準繩。最后，宅基地資格權確權是使用權流轉的保障，資格權越穩固越有利于使用權權能的放活［10］。

3.使用權主體：多類型受讓主體。宅基地“三權分置”后的使用權是債權或是脫離了身份屬性的經營權（租賃權），是社會主體享有的從原宅基地使用物權分離出來的一個子權利，放活使用權后形成農戶、個體戶、企業等多元主體參與的新發展格局［20］。使用權主體主要在宅基地盤活利用前、后的階段發揮作用。如在盤活利用前的階段中，本村的民營企業主、經營主體等鄉賢能人參與到資金籌備、鄉村規劃和建設中，基于熟人社會的社會資本參與有利于化解機會主義，獲取村集體及農戶的信任。在盤活利用后，使用權主體形成多樣化或規?；慕洜I、文化項目，實現多種形式的“共建共享”，為村集體拓寬增收渠道。

（二）“經濟-社會-治理”制度績效

1.市場經濟屬性：清晰的產權界定降低交易費用。產權是經濟學研究的核心概念，經濟學的產權角度關心的是人與物之間利用關系的調整，側重于以外生的視角分析稀缺資源的排他性使用權利［21］。一方面，由科斯定理可知，通過追求明晰的私有產權來激勵與約束各個主體行為，以“產權清晰認定”來減少交易成本，從而達到資源利用均衡狀態。另一方面，使用權在“三權分置”后能夠還權賦能，承認宅基地除保障價值外的多樣化財產性價值，給予其多元盤活利用和市場機制的產權基礎。

2.鄉村社會屬性：福利資源的公平配置與村莊秩序穩定。社會學制度學派從“關系產權”的解釋邏輯出發，認為產權不僅僅是“一束權利”，也是“一束關系”，是產權主體認知適應社會規范的制度機制［22］。在中國鄉村社會結構中，產權的社會屬性體現在福利屬性公共物品的供給、資源配置的公平原則及農村社會關系網絡的穩定等。宅基地地權的分配與調整鮮明地反映了村集體成員的公平性、個體與集體之間的權利義務對等性，關系到農村集體地位和集體共同目標的實現與強化。

3.組織治理屬性：推進宅基地整治與村莊建設。宅基地是典型的“公地”，屬于奧斯特羅姆所稱的“公共池塘資源”，具有內部非競爭性和非排他性特征［23］。宅基地“三權分置”對應主體的權利義務關系以及權責利相匹配的利益關聯機制，形成了宅基地治理的組織、制度、實施方法等。如農戶主體的地權意識、地權訴求及村莊精英的參與制約鄉村治理的主體格局與手段。宅基地的“組織治理”屬性凸顯了村集體在土地管理、村莊治理中的角色與作用，關系到農村土地制度優勢能否轉化為基層治理的體制機制優勢。

三、不同類型村莊宅基地盤活利用的賦權實踐

晉江早期的民營經濟初始資本以閑置土地和農房起步，隨著經濟社會加速發展，城鎮建設用地緊張與宅基地粗放利用的現實矛盾日益顯現，亟需通過宅基地制度改革盤活閑置資源，釋放新發展空間和宅基地資產功能。2015年3月，晉江市確定為宅基地制度改革試點以來，累計盤活閑置農村低效用地超1.35萬畝（1畝≈666.67平方米），實現了宅基地規模減量化。同時，農村居民人均可支配收入提高了5 259元，村組兩級集體資產增長了7.05億元［24］。晉江市通過盤活宅基地撬動鄉村振興的成效顯著，在2019年被確定為省級鄉村振興重點市。

（一）案例分析

1.城郊融合類D村：借助區位優勢探索住房抵押模式。（1）案例概況。D村位于晉江市C鎮東南部，毗鄰沈海高速公路晉江出入口，由兩個自然村組成。該村面積為1 800畝，戶籍人口有1 130人，外來人口有1 000多人。D村擁有泉州地區最大的二級建材市場——東山建材市場，村里85％的村民從事建材銷售，全村瓷磚年銷售額過1億元。而D村在宅基地制度改革之前還是經濟基礎薄弱、人居環境欠佳的普通小型村莊。由于D村地理位置優越，逐年發展起了建材產業。為滿足資金周轉及擴大生產需求，D村借助宅基地改革契機與晉江市農商銀行合作，探索宅基地住房抵押模式，形成“發展建陶市場帶動新村建設”的運作模式。（2）具體做法。由于中國鄉村呈現出農戶分散化與多樣化的特征，提高了農房抵押貸款中的信息成本，農房抵押普遍面臨擔保難、抵押難、風險高的現實問題。而穩定的宅基地權屬關系到農房抵押貸款的有序發展。在晉江D村農房抵押貸款業務的機制設計中，村委會與金融機構的參與是降低信息維度、擴大規?；\營的現實路徑。村集體委托村委會進行農房抵押貸款，村委會在優化宅基地住房抵押程序方面發揮了以下作用：一是積極開展宅基地確權登記發證工作，為銀行開展抵押業務奠定基礎;二是實現村委會信息核實機制，村委會將抵押人的經營情況信息反饋給銀行，降低銀行的抵押風險。信息對稱性與激勵相容是提高資源配置效率的手段。一方面，村委會的參與能夠有效降低信息不對稱性;另一方面，市場主體金融機構的參與搭建起了抵押貸款中介橋梁，使宅基地使用權的抵押權能實現成為可能。具體來說，晉江農商銀行出臺了《晉江農商銀行農房抵押貸款管理辦法》，構建起抵押貸款的激勵機制：一是D村的抵押農房無須通過評估，由借貸雙方自主協商確定房產價值，可節省2 000元左右的評估成本;二是原先農房抵押只評估房產價值，現在把宅基地的價值包含在內，貸款額度從原先的40％提升至60％;三是從單獨抵押發展為“批量授信、逐宗放款”模式，實現了宅基地用益物權顯化的規?；?，創新了宅基地權益實現方式。因此，村集體依靠內部的權威強制自組織成員高效地達成集體行動，同時農商銀行的抵押具有市場參與模式的激勵特征，能夠通過價格機制促使雙方交易。最終晉江市農商銀行與D村村委會進行授信簽約金額1億元，成為全國“銀村共建”農房抵押第一案例。（3）取得成效。D村宅基地使用權抵押與放活后形成土地資本化路徑，激活市場要素帶動“村改居”建設。新村建設后農戶統一搬入聯體住宅或者獨棟住宅，其中一層店鋪用于建材市場經營，二三層用于居住或出租。共開發商品店面350間，建成100多套外來工公寓。D村從道路硬化、綠化建設、污水處理等方面進行人居環境整治，鄉村規劃后形成的村莊空間布局為本村經營建材市場、鏈接附近區域產業鏈提供了平臺?；诖笠幠＝ú氖袌龅臓I商優勢，在村莊居住環境改善的推動下，吸引了外來投資和務工人員將近1 000多人，與本村村民幾乎成對等趨勢。外來投資、務工人員為本村房屋租賃市場帶來需求的同時，也進一步激活了本村的市場活力，從而將傳統農村發展成為現代產業集聚中心。

2.集聚提升類A村：進行舊村改造實現環境宜居建設。（1）案例概況。A村位于C鎮鎮區，面積為4 500畝，全村戶籍人口5 015人、外來人口3 500余人。在20年前，A村農村居民點無序分散、村容村貌雜亂、宅基地利用效率低下，村莊治理和環境建設都亟需改善。當時，多年在外經商的J應村民之呼回村擔任村支書、村主任，從此開啟了長達5期的舊村改造之路，并投資了150萬元作為工程的啟動資金。村民通過支付必要的建房成本獲取新住房，A村構建起了宅基地使用權退出和置換機制，形成多元住房保障體系。（2）具體做法。在舊村改造前，村里存在許多一戶多宅以及宅基地超標現象。有的農戶甚至將房屋擴建到村道上，造成宅基地布局混亂與宅基地產權關系復雜。同時，閩南地區傳統風俗和宗族文化濃厚，農村宅基地作為“根”的意識根深蒂固，農戶退出宅基地的意愿比較低。加上行政大村內部錯綜復雜的宗族網絡關系，加劇了村民對村委會工作的質疑和舊村改造中的矛盾。這些綜合因素導致村集體開展宅基地退出工作困難重重。因此，在舊村改造前期，村書記做了大量的宣傳與協調工作，發揮其“鄉賢能人”與“村莊精英”的能動機制。首先，強化村集體黨組織的引領作用，村“兩委”成員和黨員成為村里環境整治、舊村改造最堅定的支持者，落實和固化了宅基地所有權權能，消除宅基地利用過程中的外部性。其次，為明晰宅基地產權關系，村里對違法部分和超占部分采取補繳費用、補辦手續的方式予以確權發證，宅基地“兩違”現象相應減少。最后，舊村改造分期推進，形成使用權退出與置換模式：1.0模式是對45宗舊宅基地退出整理后，新規劃建設46棟單體住宅;2.0模式是退出35棟農房，建設聯體住宅，可安置50戶;3.0模式建設高層公寓，有400余套住房，用地向立體空間發展。同時，村里規定選擇高層公寓類型的，可按照原有宅基地面積進行1∶2置換。（3）取得成效。A村農戶宅基地使用權退出后，共騰退節余126畝集體建設用地，主要用于村里的公共設施配套建設。村委會先后投入1 250萬元，建成上千平方米綠地和總長5公里多的道路，形成公園綠地、公共服務中心、村民廣場、幼兒園等公共基礎設施。同時，村集體還吸引慈善資金、組建慈善協會，為全村70歲以上的老人提供全免費的集中養老托老服務。A村的舊村改造取得顯著成效，并榮獲“全國美麗鄉村創建試點”和“全國先進基層黨組織”。因而，在村集體統籌的舊村改造過程中，A村逐步強化了村集體地位和村莊共同利益，化解了村莊內部“農村集體”與“微觀個體”的利益沖突，由此獲得村莊內部成員的信任和構建了穩定的鄉村秩序。

3.特色保護類W村：基于資源稟賦推進宅基地入市改革。（1）案例概況。W村地處于晉江市東南沿海突出部，靠海且遠離中心市區。該村人文底蘊深厚，是濃縮著1 200多年歷史的文化漁村，戰地文化、閩臺文化、華僑文化等多元文化延續至今，并被列入第五批中國傳統村落名錄。全村常住人口4 300人，外來人口3 000多人，總面積4 500畝。2006年，擔任海防民兵哨長的H回村當選村主任后，從環境整治入手整合本地特色文化資源，提出鄉村旅游發展的目標。（2）具體做法。W村具有發展旅游產業的先天優勢，但是因為遠離集鎮，發展旅游的基礎硬件和配套設施并不完善。W村在開始的舊宅基地退出中，共有3宗閑置宅基地退出，總共騰退的面積達5.25畝。村里想通過盤活騰退的土地來發展旅游的配套設施，但由于地塊權屬關系比較復雜，國土部門（現為自然資源部門）需要進行收儲、報批、招拍掛的入市轉讓程序，轉讓的時間會延長一至兩年。因此，W村開始進行農村集體經營性建設用地入市改革的探索，以村集體經濟組織作為入市主體，不出讓土地所有權，而是以土地經營權來招商。這樣，不用再進行以往的收儲、再上報的土地轉讓程序，只需要最終由晉江市政府批準即可。因而在宅基地入市前，村委會在草擬方案時對各類情況進行了“一一對照梳理”，而后提交村民代表大會表決。全村4 000村民為此投票，同意率達到98％。2018年2月，該地塊以公開掛牌出讓形式成交，成交總金額達260萬元。其中，成交收益中182萬元返還村集體。隨著村集體經濟日益壯大，W村還成立了治村理事會，探索村集體經濟發展中鄉村治理的新路徑，聚焦于集體經濟成員身份、集體資產分配、糾紛調節等事宜。同時致力于環境整治和文物保護。W村在配套資金項目支持下，策劃并開發出戰地觀光、濱海生態和閩臺資源旅游景觀帶，年旅游人次達200萬人。（3）取得成效。W村探索宅基地入市，盤活閑置土地、帶動村里旅游業發展后，實現區域文化與村集體經濟的聯動發展，形成了店面、倉庫等經營性資產和敬老院、安居樓、景點公園等非經營性資產。同時，村財政每年固定收入增長至200多萬元。W村民通過經營店鋪，在旅游旺季還能增加一筆可觀收入。W村就地“使用權”直接入市模式，促進各權利主體進行市場化轉讓行為，降低市場交易成本。在維持集體土地所有權不變的前提下，為市場主體提供經濟激勵，提升了農戶、村集體、地方政府的財產性收益。W村被農業農村部推介為2021年全國鄉村特色產業億元村和列入福建省鄉村治理試點示范名單。

（二）“三權分置”下不同類型村莊宅基地主導賦權鏈條及其對比分析

1.“經濟-社會”制度績效：使用權財產權能釋放推動村莊更新。D村探索的住房抵押模式呈現出“所有權處分權-所有權管理權、資格認定權-使用權抵押、租賃與經營”的主導賦權鏈條（見圖2）。

在方案設計階段，村集體授權村委會進行農房抵押，體現出“三權分置”后村集體的“增量”處分權，由村委會主導制定關于農房抵押的制度辦法。在方案執行階段，宅基地抵押在村集體經濟組織的擔保下進行，在對資格權確權的同時，村委會構建的農房處置機制和信息披露機制減少了抵押風險，發揮了村集體所有權的管理權能。有效的信息對稱與激勵機制提升了委托代理機制的可行性。在分配收益階段，村委會與農商銀行實現“銀村合作”，給予農戶“無需評估、貸款靈活、批量授信”的優惠便利條件。因而，在引入第三方社會資本的作用下對農戶主體進行“賦權”，激活了使用權中租賃權、經營權、抵押權等不同性質的權能，逐步釋放宅基地的資產屬性。對于有建材批發產業歷史淵源的D村來說，宅基地“三權分置”激發其原有的內生產業優勢。通過建立建材市場、出租商鋪等發展村集體經濟，從“點”到“面”轉變實現了宅基地的規模經營效應。D村也借助宅改的契機，利用市場嵌入機制實現人居環境改善與空間秩序重構，提高宅基地管理效率，形成城鄉融合新局面，形成“經濟-社會”制度績效（見表1）。

2. “治理-社會”制度績效：地權集體化塑造共同利益與鄉村秩序。A村的舊村改造之路呈現出“所有權管理權-所有權資格權認定-使用權退出與置換權”的主導賦權鏈條（見圖2）。在方案設計階段，A村村集體需自行探索、組織與推進舊村改造方案。首先，要解決資金來源、產權關系復雜、村民反對等問題。在前期由于支持的人非常少，需要村委去說服、做工作和反復協商，利用黨建引領舊村改造，在村集體所有權的管理權能下統籌設計宅基地存量更新的方案，通過村莊規劃和優化布局提升農戶居住質量。在方案執行階段，在村莊社會關系網絡復雜的背景下，宅基地資格權的認定與行使更是要尊重當地的傳統和風俗，體現農戶集體的成員與身份屬性。在收益分配階段，A村構建了宅基地置換與退出機制，通過使用權的退出盤活存量宅基地，推進村集體公益屬性用地的建設。A村形成“自上而下”的集體內部自主共同治理機制，逐步增強了村集體經濟實力和公共物品供給能力，“集體”的權利被激活。嵌入復雜的村內社會結構，產權社會屬性強調農村社會內部穩定，確權后穩定了村民間的公平性和權利義務對等性。因此，該類型賦權鏈條有利于村級組織主導宅基地制度改革，對村民形成政治動員，強化集體土地所有制、村規民約、基層組織建制等，形成“治理-社會”制度績效（見表1）。

3. “經濟-治理”制度績效：村集體與市場主體共建發展村集體經濟。W村推進的宅基地入市改革呈現 出“所有權處分權-所有權分配權-所有權收益與資格認定權、資格權收益分配權、使用權經營入市權”的主導賦權鏈條（見圖2）。在方案設計階段，W村積極獲取政策、財政方面的支持，依托村莊精英的權威推動改革。 同時，村“兩委”將工作重心放在前期的宣傳動員、規則制定與摸底調查中，發揮所有權處分權能籌備和推進宅基地入市的議程。在方案執行階段，村委會面臨如何與企業合作整合開發旅游資源，以所有權分配權能推動設計拓寬村集體增收的方案。宅基地入市后的收益分配階段，村“兩委”則聚焦于如何對村集體經濟進行股權權能配置、如何在內部成員間分配福利等利益分配的問題，在使用權入市經營權能激活后再次撬動所有權的收益分配權能，逐步增強和發展村集體經濟。由于在W村產業開發過程中，村集體經濟組織具有典型的“俱樂部”屬性，集體資產有賴于村“兩委”的整合與開發。因此，W村的治理者更多表現為“村莊當家人”角色，以如何經營村莊為內在推動力，即“運用其村莊領導人的公共身份，合法地經營村莊公共資源”。在改革議程創設中，為集體經濟營造有利的發展環境，搭建了宅基地使用權的市場交易機制，形成了“經濟-治理”制度績效（見表1）。

四、不同類型村莊宅基地盤活利用與鄉村振興的銜接路徑

宅基地“三權分置”通過拓展權利權能體系和確認資源財產性價值，提升了產權配置形式的有效性。而產權實施機制是保障權利和權能的安全性與完整性的具體路徑或者手段;產權配置形式與實施機制的有效匹配，有利于更好地實現制度績效［25］。每種類型村莊的宅基地產權都是復合型產權。由于不同類型村莊內部結構、資源稟賦、區位條件等要素的差異，造成不同區域和不同階段下其主導權能的配置不同。本文基于上述案例，分析了城郊融合類、集聚提升類和特色保護類不同類型村莊下的宅基地賦權鏈條與自身資源稟賦的內在邏輯，闡釋由此發揮的產權效能和匹配的產權實施機制形成的盤活利用路徑，并進一步總結在推進鄉村振興戰略進程中，“三權分置”下宅基地盤活利用路徑與鄉村振興路徑的銜接與耦合（見圖3）。

（一）產業振興：宅基地功能轉型激活內生產業優勢

經濟發達地區的民營經濟非常發達，尤其在城郊村分布著很多中小規模企業及其小型經營主體?；钴S的市場經濟吸引著許多開店及務工人員。因此，城郊村外來勞動力增加與城鎮建設用地緊張的現實矛盾凸顯。 在外部環境經濟結構亟需轉型的推動力下，將宅基地使用權放活賦予其抵押、出租與經營的功能，進一步激活了其原有的內生產業優勢與區位優勢。由此，宅基地資源有效盤活，將宅基地財產權能釋放給每戶經營主體，形成規模經濟效益。在城鄉要素流動的配置下，逐步實現村莊的有效開放與要素集聚，推進宅基地從單一的居住保障功能向居住、生產、商務經營等多種功能轉變。逐步推進晉江傳統產業，如服裝業、建材業與農村電商、物流業、鄉村旅游休閑業等產業融合，延長產業鏈、價值鏈、利益鏈的分配，實現產業轉型與融合發展的產業振興路徑。

（二）組織振興：強組織下的“人地關系”協調實現宅基地空間重構

集聚提升類村莊通常指規模較大的中心村，該類型村莊發展目標和重點在于改善基礎條件和創新政策機制。然而，這類村莊面臨的問題包括人居環境較差、宅基地利用粗放等問題。因而，通過舊村改造和宅基地整治的配套政策，對土地資源要素進行收儲和再分配，需發揮村集體強組織與統合的作用。在宅基地盤活利用的動態過程中，發揮村集體的管理、分配與監督等權能，強化村集體在宅基地規劃、建設以及收回和分配權，提高宅基地利用效率。在“人地關系”的協調機制的作用下，實現生態空間、生活空間的重構。由此，宅基地改革制度激發共同體內主體動力，實行村內自治的宅基地管理與使用，實現了基層治理現代化與宅基地集體化互相形塑的組織振興路徑。

（三）文化振興：多元主體共建下的特色產業彰顯區域文化

特色保護類村莊具體包括歷史文化名村、特色景觀旅游名村等特色資源豐富的村落。該類型村落區域特色鮮明，擁有歷史、文化、自然景觀等資源的稟賦優勢，具備了發展鄉村特色文化產業、旅游業的競爭優勢。以地方政策效應與社會資本參與為推力，以發展村集體經濟為內在驅動力，在村集體與市場主體的共建下，搭建了明晰產權、拓寬范圍的交易平臺，降低了過程中的交易成本，實現“地方政府-村集體-企業”共建共治共享的格局。由此，促進宅基地使用權市場化流轉，保障鄉村振興的產業落地;促進多種文化在互嵌過程中有機耦合到鄉風文明之中，凸顯農民的主體地位和自主性，實現了文旅產業嵌入多元文化的文化與產業振興路徑。

五、結論與討論

（一）結論

本文選取福建省晉江市城郊融合類、集聚提升類和特色保護類三種不同類型村莊進行案例實證研究。在“三權分置”視角下對宅基地的盤活利用進行理論構建和實踐路徑總結，剖析了不同類型村莊要素與制度賦權的互動過程，并進一步提煉出宅基地盤活利用路徑與鄉村振興路徑的耦合機制。

1.從內外生融合和多主體賦權的動態過程視角，構建起農村宅基地盤活利用賦權實踐的綜合分析框架。通過比較不同類型村莊宅基地盤活利用的運行機制，發現本文案例中城郊融合類村莊借助區位優勢探索的住房抵押模式，呈現出“所有權處分權-所有權管理權、資格認定權-使用權抵押、租賃與經營權”的主導賦權鏈條，在使用權財產權能的規模經濟效應釋放后推動村莊更新，形成了“經濟-社會”的制度績效。集聚提升類村莊進行舊村改造實現環境宜居建設，呈現出“所有權管理權-所有權資格認定權-使用權退出與置換權”的主導賦權鏈條，通過地權集體化塑造鄉村共同利益與秩序，形成了“治理-社會”制度績效。特色保護類村莊基于資源稟賦推進的宅基地入市改革，呈現出“所有權處分權-所有權分配權-所有權收益與資格認定權、資格權收益分配權、使用權經營入市權”的主導賦權鏈條，在村集體與市場主體的共建機制下發展村集體經濟，形成了“經濟-治理”制度績效。

2.研究發現城郊融合類村莊住房抵押模式的產權配置與委托代理機制為主的產權實施機制匹配，推進宅基地功能轉型，激活內生產業優勢，形成產業融合的產業振興路徑。集聚提升類村莊舊村改造的產權配置與集體自治機制為主的產權實施機制匹配，實現了基層治理現代化與宅基地集體化互相形塑的組織振興路徑。特色保護類村莊宅基地入市的產權配置與市場交易機制為主的產權實施機制的匹配，實現了多元主體共建下文化與產業振興路徑。

（二）討論

將宅基地“三權分置”制度落地于中國具體的鄉村經濟與社會結構中，發現同質化的制度設計在基層村社形成了高度異質性的實踐形態，因而亟需挖掘不同類型村莊的內外部要素與制度賦權的互動機制。

1.本文剖析了宅基地所有權、資格權與使用權的相應主體，在宅基地盤活利用過程中發揮的權能和具體行動邏輯，回應了宅基地制度改革與鄉村振興的關聯機制這一重要議題。同時，著眼于宅基地“三權分置”這一關鍵場域剖析中國式農業農村現代化道路的晉江經驗，深層次闡釋了復合型產權實施機制的階段性與主導性。

2.宅基地“三權分置”的實施路徑應尊重地區差異分類實施，科學把握不同鄉村的發展差異和走勢分化特征。由于中國目前處于鄉村振興的基礎階段，城鄉差距依然較大，未來應以縱向的視角深入探究宅基地“三權分置”影響盤活利用路徑的演變與耦合規律，揭示和總結宅基地“三權分置”推進鄉村振興的階段特征和內在動力，協同推進城鄉融合與鄉村振興目標的實現。

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Research on the Empowerment Practice in Utilization and Revitalization Path of Rural Homestead From the Perspective of “Division of Three Rights”

——Empirical Analysis Based on the Typical Villages in Jinjiang

LIN Caiyun1，LIANG Fachao2*

（1.School of Marxism，Xiamen University，Xiamen，Fujian 361001;2.School of Politics and Public Administration，Huaqiao University，Quanzhou，Fujian 362021，China）

Abstract： The purpose of this study is to explore how different types of villages form a revitalized utilization path under the “division of three rights” of rural homestead，and then connect with the goal of rural revitalization effectively.The study builds a comprehensive analysis framework of multi-agent empowerment and the performance of the “economy-society-governance” system，and selects three different types of villages in Jinjiang，namely suburban integration，cluster promotion and characteristic protection，for empirical study.The methods of theoretical analysis， field investigation and case study were employed.The results show that：（1） the housing mortgage model in suburban integrated villages promotes village renewal through the release of scale economy effect of the property rights， and forms the industrial revitalization path of multi-industry integration through the function mechanism of homestead transformation;（2） the villages of agglomeration and upgrading realize the construction of livable environment through “old village reconstruction”，presenting a rural order shaped by collectivization of land rights and common interests，forming a path of organizational revitalization with strong organizational integration;（3） the villages of characteristic protection promote the reform of homestead market based on resource endowment，constructing the right to use market transaction mechanism reduces transaction costs，forming the industrial and cultural revitalization path jointly constructed by village and market”.In conclusion，under the interaction mechanism of different types of villages，which contain internal and external factors with institutional empowerment，different forms of property rights allocation and implementation mechanism are constructed，and then it is formed that revitalized utilization path coupled with the goal of rural revitalization.In the future，it is necessary to explore the evolution rules of dominant power and institutional performance under different types of villages in combination with the phased characteristics of rural revitalization，so as to facilitate the realization of rural revitalization goals.

Key words： rural homestead;division of three rights;revitalize utilization;empowerment practice;revitalization path

（責任編輯：董應才）