清代京畿地區旗地的佃與典

張 楚

租佃與出典，是清代最為普遍的土地交易形式。租佃就是地主將土地使用權與收益權轉讓給佃戶；出典則是出典人將土地用益物權與擔保物權轉讓給承典人，經過市場交易，實現地權的流轉與再分配①。有關清代地權問題的研究成果繁富，新見迭見，租佃制下的永佃與押租，土地交易市場的完善發育，地權間的博弈與制衡等，不一而足。而作為清代特有的土地占有形式——旗地，與普通民地一樣，存在著農民優化生產要素配置、合理分配當前收益與預期收益等問題②。近年來漸有學者關注旗地永佃制，頗具啟發意義③。若拓展視野，將對單一權利演變的鋪敘，轉向對權利之間互相轉換的討論，從地權分層與流轉等多維路徑入手，梳理清代京畿地區旗地佃權與典權的特殊性，深究朝廷政策與市場調試間的矛盾，厘清旗地地權變動的復雜面相，以期為旗地研究增添新的視角。

一、旗地租佃的特殊性

順治元年（1644）清軍入關后，就在京畿及各駐防地大規模地圈占土地。 至順治四年（1647）初，京畿地區共圈占土地2442萬余畝，占京畿地區 土 地 總 額 的66.9%［1］（P101-105）。如 此 大 規 模 的 圈地，給京畿人民的生活造成了極大的影響。原有的自耕農被迫淪為佃戶或農奴， 以種植旗地為生。隨著旗下家奴的大量出逃，招佃耕種的旗地數量逐漸增加，使之前農奴制的土地經營方式演變為封建租佃制，這就是旗地租佃的雛形。

租佃制的前提是土地的私有，即土地所有權人擁有土地所有的權利④。但旗地作為一項特殊的土地占有形式，其租佃制亦有所不同。

首先，在租佃制下，土地的使用權、收益權與所有權分離，地主擁有土地所有權，坐收地租；佃農取得土地使用、收益的權利，交納地租并獲得剩余收益［2］（P220）。與普通民地不同，旗地的田底權名義上歸清朝廷所有，田面權歸旗人所有。以至于旗地在產生之初， 其地權就由不同的人所掌握。在旗地租佃的情況下，民人是從官府手中佃得土地權利，但租金交納給旗人，產權擁有者即清朝廷并不收繳地租。旗人沒能擁有完整的土地權利， 也就不可能完全控制旗地的經營與交易。遇有清朝廷的行政命令，如正白旗與鑲黃旗換圈等，旗人擁有的旗地處分權消失，民人佃種的旗地就會被迫收回，原有的租佃關系也因此瓦解。

其次，主佃雙方為維護自身的利益而選擇不同的租佃方式。土地租佃，按交租方式而言，可以分為分成租與定額租，其中分成租又包括實分與議分兩種情況；按照納租種類的不同，又有實物地租與貨幣地租兩種⑤。分成租制下，地主擁有土地所有權， 佃戶以一定的價格購買土地使用權，并擁有充足的勞動力資源，與地主商定分成租比率。地主和佃農都會對土地進行投資，此時的總盈余為：

總盈余=土地總收益-地主投資-佃戶投資-交易成本-佃戶勞動力成本

定額租制下， 地主不再對土地進行投資，佃農成為了唯一的投資方，總盈余相應發生改變：

總盈余=土地總收益-佃戶投資-交易成本-佃戶勞動力成本

貨幣地租由定額租轉化而來，在大多數情況下都是預先交納部分地租，待土地有收獲后對實物進行折現，交納全部地租。此時的總盈余為：

總盈余=土地總收益-佃戶投資-交易成本-佃戶勞動成本-折現損耗

當地主投資的邊際總收益與佃農投資的邊際總收益均為零時，總收益達到最大化。主佃雙方選擇總盈余最大化時的投資，通過在邊際總收益為零時的一次性總的支付轉移，重新分配增加的盈余，實現雙方收益的提高［3］（P5）。所以，主佃雙方不斷調整投資比重，反映在土地上就是雙方投資金額的變化。地主投資比重較高時，會選擇分成租，以獲取更多的收益；當僅有佃農增加對土地的投資，而地主不再對土地投資或投資金額較小時，就會選擇定額租；隨著經濟的發展與“不在村地主”的增加，貨幣租就成為了最優的選擇。主佃雙方通過對生產要素的優化配置，實現收益的最大化。

清代京畿地區的民地租佃，無論是定額租還是分成租，普遍形成了議租的俗例。順德府主佃之間“視田之豐歉”確定最終租額［4］（卷15，P62）；張家口地主每歲“查看青苗多寡，而課額隨之增減”［5］（卷5，P127）。議租的前提不僅是地主對當年農業生產情況有一定的了解，還要親自前往耕地處驗明產量，程序復雜。對于旗地來說，由于旗人不事稼穡，也無資金對土地進行投資，更不能臨田監督，故多采取固定租額不變的繳租方式。在定額租下，旗人僅需派莊頭收租或者由州縣官府統一收租即可。佃農成為旗地自主經營、自負盈虧的主體，可以獨享土地增產的成果，實現自身利益的最大化［6］（P110）。另外，財政收入貨幣化⑥以及大量實物地租在運送過程中的折損，必然導致佃農交租方式的改變?？滴跛氖拍辏?710）以后，內務府莊田大部分改為折銀征收。雍正八年（1730），投充莊實現了貨幣地租的繳納［7］（P371），此后旗地、莊 田 相 繼 推 行 貨 幣 地 租［8］（P199）。由 實 物 租 向 貨 幣租的轉變，是旗人與佃農根據自身利益進行調試的結果， 旗人再也不用為收租后折銀而煩惱，佃農也在一定程度上減少了來自莊頭、 旗奴的剝削，實現了旗地租佃的優化⑦。

再次，佃權確定，不許增租奪佃，土地轉佃自由化。清代旗人不得隨意離開旗城，收取地租之事，就交由旗下家奴或莊頭辦理。這些旗奴，往往仗勢欺壓民人，多收租金，民人不給，就強制退佃［9］（卷5，P875-876）。清初朝廷并未出臺法律保護民人租佃旗地的權利， 旗下家奴或莊頭為多得利益，隨意增租奪佃；民人為租種旗地，只能忍受壓迫。這種不穩定的農業生產方式，必然導致產量的下滑，民人擔心隨意換佃，不再用心耕種旗地，導致土質漸貧，旗人收到的租金減少，旗、民之間糾紛加?、?。

乾隆年間，清朝廷以內帑回贖旗地?；刳H的旗地可由原業主自行購買， 如原業主無力購買，可由其他旗人認購［10］（卷64，P323-326）。但無論旗地業主為何人，旗地佃戶關注的仍是能否繼續租種原耕旗地。為此，清朝廷下令“八旗地畝，無論何旗之人承買，仍令原佃承種，其租銀照舊收取，不得分外需索”［10］（卷65，P426）。旗地地主不得無故增租奪佃，以條例的形式確定 下來［11］（卷6，P86）。不許無故增租奪佃所帶來的佃權穩定化，為旗地永佃的形成奠定了基礎［12］（P144），主佃之間出現“永遠長租，豐年不增，欠年不減”的租約形式［13］（P1454）。乾隆五十七年（1792）旗地租佃政策出現變動，取消了從前不準增租奪佃的禁令，另有佃戶情愿增租及業主情愿自種者，均由業主自便［14］（卷4，P207）。旗地佃權的穩定性受到沖擊，旗地莊頭、地主或增加租額，或退地另佃，主佃之間爭斗不斷［13］（P57）。為緩和主佃矛盾，減輕佃戶壓力，嘉慶五年（1800）有官員奏請“改照舊例，禁止增租奪佃”［15］（卷12，P336）。但由于政策的漏洞，仍出現各種“自種”名義的撤佃。咸豐元年（1851）清朝廷再次重申禁止增租奪佃［16］（卷6，P7555）,至此，旗地佃戶的佃權得到朝廷政策的保障，佃戶獲得了類似于永佃的權利。

此時，轉佃開始活躍于地權交易市場，使資本、土地及勞動力等生產要素不斷流動，實現了資源的優化配置［17］（P152）。轉佃的自由化，與佃戶永佃權的獲得，意味著旗地交易實現了田底與田面的分離，佃戶能夠任意處置旗地田面。擁有旗地較多的佃戶，無法做到全部自耕，或招花戶租種佃來的旗地，或雇傭農工。佃戶與花戶之間是一種經濟合作關系，不存在任何的人身依附與奴役［18］（P112）。 轉佃之后， 旗地花戶不僅要交給佃戶小租，還要承擔上交旗人的大租［19］（第2冊，P282；第3冊，P628；第8冊，P315）。旗人通過租佃實現土地資源的合理利用，增加了自身收益，佃戶因租種旗地而獲得謀生資本，是“旗民兩安”之舉。旗地政策的推行，加之轉佃自由化， 使得旗地租佃市場迅速發展起來。光緒三十四年（1908）通州張貴寬推佃花戶旗地白契記有：

立推花戶地字據人張貴寬，因乏用，今有自佃旗租地三段，統計十八畝五分，座（坐）在通州城東胡各莊前街路南，四至另開。親煩中人說合，情愿將此地推佃與張克敏名下為業， 認佃交租。憑中議定使壓（押）租通制錢六十五吊正（整）。經兩姓允可，各無爭競。當日將價付齊，歷年兩季每畝交租錢九十三文，以上并不塌欠。自立字后，準新佃戶轉相推倒，不與張貴寬相干。如有親丁爭論及地界不清之事， 自應歸舊花戶一人經理。此系兩家情愿，決無異詞，恐口無憑，立推佃字，永遠存證。

一段五畝，東西南均至張姓族人，北至道，路北有中廟一所

又房基一所，坐落前街，東至侯姓，西至張，南至本家，北至道

中保人：孫睿川，張貴德

代字人：王翰章

立推佃字據人：張貴寬

大清光緒三十四年臘月二十三日［19］（第7冊，P685）

張貴寬因手乏無錢使用，將自己租種的花戶旗租地轉佃給了張克敏。契約中“自立字后，準新佃戶轉相推倒”， 表明此前旗地佃戶就獲得了自由轉佃的權利。 又因花戶地不用進行官方登記，轉佃極為便利。所以，這種旗地轉佃契約，與普通民地轉讓契約并無不同。由此觀之，租佃交易的活躍，不僅影響了民地地權的流轉，更促進了旗地地權的流轉、變動。

最后，晚清時期，由于政府不能對旗地進行有效的控制， 出現了旗地佃農通過加押減租、押重租輕等途徑集資買田的情況，旗地地權變動更加頻繁。旗地交易擴大化，旗地佃農不再僅局限于租種旗人土地，而是轉向購買旗地，使押租制下的佃農成為旗地的所有者。 在旗民交產禁令下，這種買賣只能在私下進行，不受法律的保障。光緒三十三年（1907）旗地交易合法化后，部分旗地實現丈放，成為旗人私產，旗人擁有了完整的旗地所有權。但此時旗人生計問題已經到了無法挽回的程度， 即便旗人取得了旗地所有權利，也會以各種方式進行交易，或典、或賣，首先獲益的就是旗地佃戶，使得旗地所有權逐漸轉移到佃戶手中，旗地變為交納賦稅的民地，佃戶成為土地真正的所有者。

總之，租佃是合法的旗地交易方式，從實物地租到貨幣地租， 從短期租佃到永佃制的形成，租種旗地的佃戶從無產到獲得恒產，實現了佃農向中農乃至富農的轉變。旗人從出租土地以獲得短期收益， 到將旗地用益物權完全租出的永佃，從以旗地為世業到逐漸失去土地，淪為靠國家接濟的寄生階層。

二、以典為中心的旗地地權交易體系

“典”是出讓約定期限內土地經營權及全部收益與利息的交易，是規定期限內土地用益物權與擔保物權的全部轉讓，是一種債權關系［20］（P53）。典，不同于賣，不發生產權交割，可以出典后回贖，也可出典后續典，延長典期，也可活賣或抵押?！叭绻麤]有典這種交易方式，農民的選擇將大大受到制約， 可能被迫過早地失去土地?！保?0］（P70）民地典交易不受朝廷禁令的限制，出典人和承典人可以自由處置自己的土地， 既可以典來自種，也可以承典后將土地租給出典人。此時，出典人既是田底主又是佃戶， 每年向承典人交納地租，以支付出典土地的利息，即“租息相抵”。承典人無論是將典來的土地出租還是留給原業主耕種，都成為土地田面權主，獲得相應的地租，直至出典人贖回土地。

典是旗地交易中最為重要的一種方式，有清一代旗地的典交易十分活躍、數量巨大⑨。歷來旗地出典， 都分為典與旗人和典與民人兩種情況，即“旗典旗地”與“民典旗地”?！捌斓淦斓亍笔窃谇宄⒎梢幎ǚ秶鷥冗M行的合法交易，同旗交易到越旗交易，政策不斷松動⑩?！懊竦淦斓亍彪m一直處于禁止狀態，但康熙末年以后，部分旗人生計出現問題，旗人在領有政府俸餉的同時，為增加收入，將視野轉移到旗地上，希望通過出典旗地獲得資金。而京畿附近州縣，土地多被圈占，民人鮮有恒產，一旦遇有旗人出典土地，“有情愿多出重價置典者”［13］（P1360），民人無地可耕，旗人又欲多得典地價銀，民典旗地一事，甚囂塵上。至乾隆中葉，“八旗老圈地畝，典在民間者，未必止于九千余頃”［9］（卷35，P868）。大量的旗地流入民人手中，與清朝廷禁止民典旗地的政策背離，民人成為承典旗地最多的人群，僅直隸文安縣11戶民人，就典得旗地約400余畝［21］。而且，只有民典旗地，才實現了承典人自己耕種典來的土地，以土地經營收益支付承典利息。由于旗人不事生產，出典旗地只是為了獲得當前的現金流，又有朝廷補貼作為保障，對預期收益關注較少?！捌斓淦斓亍辈粫浅械淙俗约焊N，更多的是招佃出租，收取租金來支付典地利息，很難出現“出典自佃”的情況。與民典旗地一樣，最終的耕種者是民人，但此時民人擁有的土地權利不是承典旗地所獲得的土地物權，而是佃種旗地所獲得的土地使用權?？滴跷迨迥辏?716）鑲黃旗拉巴與其子德明將名下地55畝典給鑲白旗蘇才敏， 承典人蘇才敏是太監，不可能親自耕種典來的旗地，只能將旗地出租，獲取土地租金，以支付典地的利息［22］（P215）。八旗勛貴、 官員多以此種方式處置典來的旗地。承典人將土地出租后， 仍擁有土地的經營控制權和處分權，可以從事其他工作獲取額外的收益，只要獲益大于地租，就會一直出租典來的土地［20］（P89）。對于承典旗地的旗人來說， 清朝廷發給的俸餉遠高于旗地收入?，即便是旗人可以自由出入耕種土地，也會選擇以出租的方式處理典來的旗地。

嘉慶五年，清朝廷規定不許隨意增租奪佃后， 旗地交易中典主變化而佃戶不變的情況增多。無論旗地物權經過幾次轉手，佃戶所擁有的使用權都未發生變化，故有“原種旗地各佃戶均系貧苦之人，指此世守為業，即遇有更換莊頭，而定例不準增租奪佃”之例［23］.旗地佃戶的收益得到保障，不僅擁有經營旗地帶來的剩余控制權與剩余索取權，還有風險溢價的收益，佃戶所得一般會大于上交給旗人的租金。此種情況下，旗人出租承典的旗地，實于旗、民兩益。

此外，旗人承典旗地，獲得土地使用權、收益權等用益物權的同時，還得到了土地抵押、擔保的權利。在旗地交易中，“指地借錢”就是發揮了土地擔保物權的職能。清中葉以后，這種方式開始盛行。道光十八年（1838）正白旗全昌將祖遺地4畝抵押給呂嶺，借清錢50吊；光緒四年（1878）王安用名下旗地5畝， 借楊梁棟銅制東錢210吊，都是將旗地的租額全部交給債權人，以支付借款的利息［19］（第1冊，P689；第4冊，P118）。這種出典方式，看似沒有發生物權的轉讓，只是貨幣借貸問題，但實際上物權轉讓已經發生。 承典人擁有了土地物權，出典人仍需回贖才能重新獲得土地權利。以擔保物權作抵押，用未來土地收益支付貸款利息，具有足夠的信用保證。

旗人出典土地，往往不是為了預期的地租收益，而是將土地物權完全交給承典人，只獲得相應的典額，不再按年收租。乾隆五十七年（1792）正黃旗丘八十將自己名下旗地30畝典與正藍旗建春佐領下哈蒙阿，典價共270吊，是固定典額，并未收取別項租金、 未記載出典年限和回贖時間， 是一種以出典為名的變相土地買賣［19］（第1冊，P200）?！洞笄迓衫穬容d：“凡民間活契典當田房，一概免其納稅。其一切賣契，無論是否杜絕，俱令納稅。其有先典后賣者，典契既不納稅，按照賣契銀兩實數納稅。如有隱漏者，照例治罪?！保?4］（P437）從政策上鼓勵了非所有權轉移的交易方式，使得旗人假借政策漏洞，私下出典旗地。旗地的出典使旗人只保留了名義上的旗地所有權，但由于出典時間過長，旗人又無錢贖回，約等于賣。這一變化，總體上必然導致旗人經濟地位的急劇分化，一部分失去土地的旗人， 逐漸陷入生活貧困的境地，只能依靠國家供養。而上層旗人，則通過國家發帑回贖旗地、而普通旗人無力承買的契機，大肆兼并，致使旗地“盡歸富戶”［10］（卷64，P308）。

總之， 民地出典與旗地出典有著本質的不同。民田主擁有土地的全部權利，可以隨意典賣自己的土地，并得到相應的資金；也可以典后再佃，從地主變為佃戶。而旗人禁止離開旗城，又不事稼穡，無法耕種旗地，也就不能在出典旗地后再佃回。且旗人生計困窘，一旦出典，很難回贖，這種長時間無法回贖的出典， 在不斷找價后，變相成了旗地買賣，從而使旗人徹底失去土地。

三、佃與典：地權交易的經濟功能

“租佃、胎借、押租、典、抵押、活賣、絕賣”?，各種交易體系之間互相轉化，土地使用權、所有權等權利可以靈活地進入地權市場，擴大了農民獲得土地權利的選擇，通過地權交易滿足其生產和生活的需要，也促進了土地的流轉，實現了生產要素的自由組合和資源的跨期調劑。就佃權與典權來說，租佃是地主出租土地，出讓土地的使用權、收益權，獲得未來土地租息；佃戶租種土地，通過對土地進行資金或人力的投入，增加產出，獲得除地租以外的剩余土地收益。出典則是出典人讓渡土地占有權，以獲得當前收益和一定數量的未來收益， 是約定期限內土地收益的變現；承典人擁有土地物權和預期收益。這種跨期的資源以及收益的調劑，給予土地所有者與農民選擇的自由，促進土地產出的增加及經濟效率的提高［25］（P138）。

（一）旗地最優經營方式的選擇

以往學界一般認為，自耕農享有完整的土地所有權等一系列權利，所以排斥土地交易市場，土地經營在自耕時實現最優，即所謂的“自耕農最優論”。近年來，漸有學者提出自耕并不是土地經營的最優狀態，反而會導致資源的無效率?。那么，落實在旗地上，自耕又是否為最優的經營方式？

所謂旗地自耕， 就是旗人自行耕種土地。這部分旗人往往是無官職、 無富裕家產的普通旗人，他們依靠清朝廷發放的份地為生。京畿地區的旗人很難實現土地自耕，自耕經營的多為屯田旗人。即便京畿旗人能實現自耕，一人當兵的旗人家庭只分得土地30畝，按照華北地區的農業收成來說，清朝初年還能靠土地收入及朝廷補貼養活一定數量的家口， 但隨著家庭人口數量的增加，與清朝廷“增丁不增地”政策的實施，原有的土地產出已經不能滿足旗人的生活?。如此狀態下的旗地，雖防止過早地走向絕賣、使旗人徹底失去祖業，但也降低了旗人的生活水平，產出無法供應全家的生活，絕非旗地生產的最優狀態。

另外，清軍入關前，八旗還處于耕戰結合的狀態；入關后，旗人被嚴格控制在旗城之中，逐漸脫離農業生產［26］（P921）。承平日久，旗人耕作能力下降［27］（P134）。旗人僅擁有土地，而資金、勞動力與實現最優生產的統籌規劃能力都相對欠缺。旗人自耕會使資源配置呈現低效率， 加劇社會動蕩。而京畿地區民人，多以耕種土地為生，生產能力則遠高于旗人；但隨著人口數量的迅速增長，人均耕地面積急劇下降，人多地少的矛盾突出，農業生產陷入了高土地生產率與低勞動生產率相結合 的 內 卷 化 之 中［28］（P13）。旗 人 擁 有 足 夠 的 土 地 資源，卻沒有充足的勞動力與資金投入；反之，民人擁有土地數量較少，無法滿足生存的需要。此種情況下，將旗地出租給民人耕種，更利于旗地生產效率的提升。通過地權市場，民人佃來旗地，獲得旗地使用權和土地剩余收益；旗人地主獲得了當前的現金收益以及未來的土地租息，促進了不同要素稟賦者之間的優化合作，在一定時期內實現了資源的有效配給。

此外，旗地的租佃，并不像傳統的“自耕農最優論”所描述的一旦租佃土地，佃農就會受到地主的剝削，導致生產效率低下。旗人不參與農業生產，佃農可以按照自己的意愿，合理利用旗地安排生產，在一定程度上使旗地的資產功能與生產要素功能分離，經營面積不再受產權面積的制約，滿足了民人租種土地、維持生活的愿望，地力得以保持，實現了對耕者的擇優。但旗地的所有權掌握在清朝廷手中， 清初民人即便是佃得旗地，也仍擔心朝廷下令收回，或旗人增租奪佃。而且朝廷政策的調整，也會影響旗地的耕種，增加租佃的風險。因此，旗地并不存在完全的“自耕農最優”或“租佃最優”，只是朝廷政策安排或制度漏洞下的交易嘗試。即便是旗地在康熙年間就已經走進了地權市場，但其交易遠不及民地那樣頻繁化、制度化。

（二）旗地資源的跨期調劑

市場的本質是信息公開、自愿交易和多點議價。出讓土地權利獲取當前收益，實際上就是農民借助地權交易市場實現資源的跨期調劑。只要存在交易，市場就會發揮作用。旗地在光緒三十三年私有化之前， 本身就不存在徹底的買賣，民典旗地又處于嚴禁狀態，旗人與民人只能通過租佃對旗地資源進行配置。但旗地租金并不能完全滿足窮困旗人的需求， 將旗地違禁典與民人，成為旗人增加收入的關鍵。而押租正是從租佃到出典的中間環節， 是土地所有者先行收取租金，進而轉讓土地使用權的出租方式，是主佃雙方博弈下 交 易 成 本 最 小 化 的 最 優 選 擇［8］（P235）。押 租 既 是旗人土地收入的保障，也是對旗地佃農佃權的肯定。因而在押租制下，旗地的跨期調劑功能最為明顯?。

押金是當前收益，地租為預期收益，旗人根據不同的需求選擇不同的押租額，調整當前與未來收益。咸豐九年（1859）陳文明將自己名下旗地租給陳文亮，約定押租錢26吊，每年利息為3.6吊［19］（第2冊，P500）；光緒二十八年（1902）大興縣曾國泰將名下旗地9畝，租給溫姓耕種，押金為35吊，租金為3.5吊，地租是押租額的10%［19］（第6冊，P565）。押租不僅解決了出租人當前“乏手”的問題，還保證了此后每年的地租收入。因此，旗地租佃中預先支付押金的情況十分常見。不僅如此，在旗地轉佃過程中也存在押租交易。 道光二十八年（1848），李鈺祥將自身花戶旗地10畝兌與邢胡氏名下耕種為業，就是花戶旗地的押租。契約中記有“押租京錢九十五吊整， 立年交現租錢八千二百文”［19］（第2冊，P161）。李鈺祥押租的雖是旗花戶地，但也同樣寫明押租金額與每年租息。承租人邢胡氏佃種的土地與陳文亮佃種的土地一樣，都是旗地。但由于邢胡氏是從花戶手中佃來的土地，屬于土地的轉佃，所以其交易風險相對較高。且旗人并不關注旗地經過了幾次轉佃，更看重押租金額與每年租金的多寡。因此，出現了佃農在轉佃過程中私自典賣旗地的情況。

另外，由于不敷還債，由押租而典的情形時有發生。上述陳文明租旗地文約后附有“找制錢十四吊正（整），將五畝花戶對明，永許陳文亮種”［19］（第2冊，P500），陳文明擁有旗地物權，通過押租將土地的使用權轉給陳文亮， 又于咸豐十年（1860），將土地找價兌給陳文亮，其實就是土地的出典。與此相似，光緒十九年（1893）張七將本身旗地3.5畝租與金姓名下耕種，押租錢35吊，租錢0.7吊/畝/年，租期為6年。但到期后，張氏并未將土地回贖，而是繼續出租，于民國二年（1913）找價錢10吊，土地永遠由金姓耕種［19］（第5冊，P511）；宣統元年（1909）金崑出租旗地16畝與積善堂，言明種至3年為滿，錢到回贖，但金崑在當年九月就開始找價，直至將土地典與積善堂等交易［19］（第7冊，P718），都是通過找價，使土地由佃轉典。此種交易形式，擴大了承接人的權利，降低了土地交易中因信息差而造成高成本與交易風險?。據上頁圖1所示，在押租制下，押金越高，地租越低，地主此時急需獲得當前的現金收益； 而選擇低押租額的地主，則更加注重預期的地租收益。在押租的預期收益為零時，押租最大化。隨著押租金額的逐漸增加，“明佃暗當”［29］（卷5，P258）的情況，在旗地交易中屢見不鮮。

圖1 土地交易收益示意圖

最后， 押租標志著土地經營權的商品化、貨幣化。押租是以土地經營權作為抵押進行借貸的方式，土地經營權成為地權市場上的商品，既可以隨意流轉，又可以與典相結合，使交易雙方做出理性選擇。在旗地交易中，旗人通過出租旗地，獲取未來收益， 而押租額就是對未來收益的保障。若遇有緊急情況無錢使用時，就會將旗地出典，此時旗人考慮的則是當前收益。押租就在佃與典之間來回轉動，在需要當前收益時，會增加押租額，減少未來收益。如果出現“以押免租”，則意味著押租最大化，地租收益為零，預期收益全部變現，約等于典。但此時的契約仍是租契并非典契，旗地佃戶只享有土地的用益物權而不具備擔保物權的屬性。這樣租佃、押租與出典相互貫通，主佃之間可以自行選擇交易方式，實現資源跨期調劑的最優化。

四、結語

在有關傳統地權市場的研究中，或將土地交易中的租佃、抵押、出典、買賣歸納為一個連續演變、整體性的收益分配模型；［30］或將地權分配與融資借貸相結合， 論證中國地權市場的變動、發展。［31］雖說近年來有關地權問題尤其是清代租佃等問題的研究，實現了“從剝削到契約”研究范式的轉變， 認為地主和佃農之間只是分工不同，主佃雙方是平等協商訂立契約，而非以剝削的方式確立租佃關系［32］。但研究范式的轉變并非一蹴而就，普通民地的研究中，尚有學者提出租佃是實現勞動力與土地有效結合，推動生產力進步的制度形式；出典是優化資源配置，在約定期限內以土地物權轉移與經營收益來償還借債的土地交易方式［20］。而旗地作為清代特有的土地占有形式，受國家政策影響較大。旗地的佃權與典權是不穩定的，遇有國家政策的調整，無故換佃、回贖旗地就開始出現。此種情況下，對旗地的租佃與出典進行研究，不可避免地要與國家政策相結合而在一定程度上放棄市場規律的作用。 然而，學界有關清代土地制度的研究，多將討論對象默認為民地， 造成了旗地這一特殊土地類型的 “缺失”，勢必會引起研究中的誤判或方向性的錯誤。即便是關于旗地的研究，也并未將旗、民視為交易中平等的個體，認為民人租種、典買旗地是旗人對民人的剝削、壓迫，帶有明顯的政治傾向，沒有將旗地交易行為與清代地權交易市場相關聯，忽視了地權市場在旗地交易中的紐帶作用，未能實現研究范式的轉變。

有清一代，旗人出租土地，不是旗人土地占有量大，無力耕種，而是八旗制度下旗人以當兵為生，無法進行農業生產，只能招佃耕種；旗地出典則是在旗地允許出租的情況下，旗、民為獲得自身利益最大化而進行的選擇。押租就是旗地租佃與出典的中間環節，促進了旗地佃權與典權的相互轉化，發揮了資源的跨期調劑作用。旗地從租佃到出典，旗人對土地的控制力度降低，從使用權的轉讓到物權的喪失，旗地權利逐漸轉移到佃農或田面主手中。 京畿民人從無產到獲得恒產，實現了從佃農向土地所有者的轉化，也為民國時期原佃留置旗產政策的實施奠定了經濟基礎。在佃農身份地位提高、主佃關系緩和，京畿農業生產力得以恢復和發展的同時，旗人生計漸趨困窘，相繼失去土地，與清朝廷給予旗人“世業”以接濟旗人的目標相悖，清朝廷所奉行的“旗地為八旗生計”，招民耕種，“旗、民兩安”的政策初衷終成泡影。

因此， 對清代旗地的佃權與典權進行研究，一方面， 能夠拓寬清代土地制度史的研究范圍，將旗地交易納入清代地權交易市場之中，改變以往旗地研究中單一的“政策-效果”模式，轉變研究范式；另一方面，則能為新時期國家農業、農村現代化的實現，少數民族地區地權分配等問題的解決，提供歷史經驗借鑒。

注釋：

①物權法將所有權分為使用權、收益權、占有權與處分權；物權分為用益物權、擔保物權以及所有權；用益物權包括使用、收益與占有的權利。曹樹基等將土地產權分割為處置權、收益權和使用權，將產權定義為擁有上述權利的權利束。龍登高將土地權利層級劃分為所有權（自物權）、他物權（用益物權、擔保物權）、使用權（用益物權）。本文綜合民法典及相關學者的觀點， 將租佃視為使用權與部分收益權的轉讓，出典則是物權的轉讓。參見全國人大常委會辦公廳供稿《中華人民共和國民法典》，中國民主法制出版社2021年版，第31-61頁；曹樹基、劉詩古《傳統中國地權結構及其演變》，上海交通大學出版社2014年版，第22-28頁；龍登高《地權市場與資源配置》，福建人民出版社2012年版，第7-8頁。

②清代土地制度史的研究成果極為豐碩。 魏金玉、方行、周遠廉等學者從史學出發，對中國古代，尤其是清代的土地租佃、交易、制度建設等問題進行了深入的討論，對實物租、貨幣租等租佃形態的論述更為詳盡。龍登高、王昉等學者，則以經濟學理論為基礎，對清代、近代土地問題中的交易形態進行深入的剖析。鄧大才論證國家、地主、佃農三者之間的博弈，對土地交易的成本、價格等進行了量化研究。旗地問題的研究，仍停留在旗地制度基本框架之中，對旗地交易市場以及旗地交易形態的研究略顯不足。參見周遠廉、謝肇華《清代租佃制研究》，遼寧人民出版社1986年版；魏金玉《清代押租制度新探》，載《中國經濟史研究》1993年第3期；方行《清代租佃制度述略》，載《中國經濟史研究》2006年第4期；鄧大才《土地政治：地主、佃農與國家》，中國社會科學出版社2010年版；龍登高《中國傳統地權制度及其變遷》， 中國社會科學出版社2018年版； 王昉《中國近代化轉型中的農村地權關系——經濟思想變遷與制度構建》，上海財經大學出版社2019年版。

③劉克祥認為旗地永佃制下， 佃權與使用權并不穩定，佃農實際擁有的權利較少，因而永佃制自形成之日起就開始被瓦解、破壞，至清末，動蕩的社會環境更加速瓦解了旗地的永佃。趙牟云在劉克祥研究的基礎上指出：乾隆以降， 旗地永佃農享有的土地權利呈現出波動上升趨勢，清后期旗地的田底權與田面權完全分離，永佃制在清末得到認可。參見劉克祥《中國永佃制度研究》，社會科學文獻出版社2017年版；趙牟云《清代畿輔旗地永佃形態的歷史變遷》，載《中國經濟史研究》2020年第4期。

④租佃制度，有廣義和狹義之分。廣義的租佃制是指獨立經營者向他人交納剩余產品或勞務； 狹義的租佃制則是建立在土地所有權基礎之上的經濟關系， 其實質是土地所有權或土地資本的有息借貸， 也可以理解為定期土地使用權的買賣。參見秦暉《古典租佃制初探——漢代與羅馬租佃制度比較研究》，載《中國經濟史研究》1992年第4期。

⑤土地分成與交易風險等因素，決定主佃雙方投資比重與收租方式的變化。 在地主分成占比較大的情況下，地主承擔主要生產資料，包括佃農的住房，對佃戶的經營方式有較大的干涉權利。隨著地主投資占比逐漸降低，直至不再對土地經營進行投資和干涉時，則會選擇定額租，由佃農承擔全部管理費用。同時，主佃間面臨的風險不同，收租方式亦有所不同。風險較大時，分成租最有效率；風險相對較小時，則會選擇固定地租的形式。參見方行《清代租佃制度述略》，載《中國經濟史研究》2006年第4期；（美）張五常著、姜建強譯《佃農理論》，中信出版社2017年版，第30-33頁；彭波《近世中國租佃制度：地權邏輯下的博弈與制衡》，社會科學文獻出版社2021年版，第112頁。

⑥康熙年間，清朝廷財政收入貨幣化程度高達89%；嘉慶時期最低，為70%；至鴉片戰爭以前，財政貨幣化程度維持在75%左右。參見燕紅忠《從貨幣流通量看清代前期的經濟增長與波動》，載《清史研究》2008年第3期。

⑦旗地莊頭取租，多索而少交，田主受其侵盜，佃戶受其侵漁。甚至今年索取明年地租，若不預完，則奪地另佃。征收貨幣租后，雖仍無法阻止莊頭多索租金，但在一定程度上避免了莊頭征收實物地租時強將上等糧視為下等糧等問題，也是對旗地佃戶利益的保護。參見（清）賀長齡輯《清經世文編》，中華書局1992年版，第875-876頁。

⑧乾隆十七年（1752）旗地佃戶徐璞在交租15兩后逃跑，次年（1753）又補交租銀40兩，十九年（1754）絲毫未交。旗地原業主欲將所屬旗地5.86頃換佃耕種，徐璞懷恨在心，強占旗地4頃有余；另外，武清縣旗地佃戶羅三麻子提出“許退不許奪”的要求。表明在實際生活中，佃戶可以主動退佃，但旗人不許增租奪佃。即便是旗人，欲換佃耕種，或是退佃自耕，也很難實現。參見高王凌《租佃關系新論——地主、農民和地租》，上海書店出版社2005年版。

⑨乾隆十年（1745）赫泰奏稱：“在旗地畝，向例不許賣與民間，俱有明禁，因旗人時有急需，稱貸無門，不敢貿然契賣，乃變更名曰老典，其實與賣無二，至今而旗地之在民者，十之五六矣?！眳⒁姡ㄇ澹┵R長齡輯《清經世文編》，中華書局1992年版，第868-871頁。

⑩康熙年間實現旗地同旗交易合法化，雍正年間同旗旗地交易可換給紅契， 乾隆年間實現越旗交易的合法化。參見（清）鄂爾泰等纂修《欽定八旗通志》卷62《土田志一》，國家圖書館出版社2013年版， 第245頁；《清高宗實錄》卷557，乾隆二十三年二月甲戌”條，第16冊，中華書局1986年版，第49頁。

?旗地租金多在每畝三五分至一二錢不等，即便是旗人將分得的旗地全部出租，每年也只能獲得1-6兩租金。而在旗兵俸餉減成發放以前，禁旅旗兵馬甲月餉在3兩左右，一年為26兩，遠高于旗地租金收入。參見《清高宗實錄》卷260，“乾隆十一年三月壬申”條，第12冊，中華書局1985年版，第367頁；陳鋒《清代軍費研究》，武漢大學出版社1992年版，第31頁。

?楊國楨認為是先出現土地的抵押貸款，由于不敷還債，才出現土地的典當。而龍登高則認為農戶先通過押租的方式進行借貸，當押租額達到最大化時，由佃轉典，實現土地的出典。在土地典當后，仍無力回贖，才會有抵押貸款的方式。參見龍登高《清代地權交易的多樣化發展》，載《清史研究》2008年第3期；楊國楨《明清土地契約文書研究》，北京師范大學出版社2021年版。

?古典經濟學家認為，在土地經營中，自耕是最優的選擇，租佃只會導致農業無效率。在一定程度上排斥市場在農業中的作用。反過來思考，如果堅持農業自耕，不需要市場交易，那么，在土地數量一定的情況下，人口尚未增加時，還能滿足生活的需要；若人口增加、土地不敷使用，即便是投入大量勞動力，也無法供給全家的生活。而且土地的增產需要資本、 勞動力以及必要的農業耕種能力的投入。倘若一戶勞動力并沒有清醒的頭腦以應對農業生產中的各種問題，土地減產就是必然，家庭生活水平也會下降。因此，完全排斥市場的自耕是無效率的。參見（英）約翰·穆勒著，朱泱等譯《政治經濟學原理及其在社會哲學上的若干應用》，商務印書館1991年版；侯建新《原始積累的秘密：英國佃農何以抵抗過度侵奪？》，載《經濟社會史評論》第二輯，生活·讀書·新知三聯書店2006年版。

?清代京畿地區人地矛盾較為突出， 雍正二年（1724）， 直隸人均耕地面積約為5.6畝。 至光緒十三年（1887），人均耕地面積減少至2.64畝。旗地方面，清初八旗人均耕地約為6畝， 至清末八旗人均耕地面積僅剩1.5畝，遠低于普通民人所擁有的土地數量。參見劉慶相、王元清《滿族人口的發展及其構成特征》，載《人口與經濟》1991年第3期；黃玉璽《清代直隸地區糧價波動及其應對研究》，中國農業大學2018年博士學位論文。

?學界有關押租制的研究，大致分為兩派。一派認為清代押租數額的增加，給佃農帶來沉重的經濟負擔，使租佃關系復雜化，進一步激化了主佃矛盾，應予以取消；另一派則認為，押租數額的提高，能對佃戶的財力進行篩選，使土地由經濟條件較好的佃農耕種，得到更多的投入，實現對耕者的擇優。參見周遠廉、謝肇華《清代租佃制研究》，遼寧人民出版社1986年版；樊樹志《農佃押租慣例的歷史考察》，載《學術月刊》1988年第3期；魏金玉《清代押租制度新探》，載《中國經濟史研究》1993年第3期。

?土地典賣與承佃人，或典賣與第三者但仍由原佃戶承種，即土地由佃轉典、由佃轉賣的交易形式，在清代民地交易中也十分常見。咸豐五年（1855）姜三將名下土地租與王大，押租錢40吊，承諾租種五年后回贖。但姜三于咸豐八年（1858）、九年（1859）、同治五年（1866）先后向王大借錢，再也無力回贖土地，進而將土地典與王姓，即為由佃轉典的交易形式。參見首都博物館編《首都博物館藏清代契約文書》（第2冊），國家圖書館出版社2015年版，第319頁。