基于新型功效系數法下的房地產企業財務風險評價研究
——以J公司為例

陳癸銖 劉海英（通訊作者）

嶺南師范學院商學院

房地產企業自身由于存在資金投資量大，項目建設周期長，存貨周轉率低的特征，其發生財務風險的可能性較高，危害性更強。采用功效系數法進行定量分析和評價，其結果以分數的形式直觀地反映公司相關方面的財務風險，有助于企業識別和把控風險，減少損失。為使評價結果更為準確并切合實際，新型的功效系數法在評價標準的設置上進行改良，運用多組數據建立起新的評價標準層，有助于提高賦值的客觀性和評價結果的準確性。

一、新型功效系數法

新型的功效系數法相較于傳統功效系數法主要在以下兩個方面進行了調整。

（一）細化標準層

傳統的功效系數法僅設置了滿意值和不允許值兩個層次，檔位的極差相差較大，評價結果不夠準確。新型的功效系數法將標準層細化至五個，縮小了極差。如表1 所示。

表1 各層次評價標準

（二）改進計分方式

在計分方式上，傳統的功效系數法確定了40 和60兩檔基礎分，基礎權重是固定的，難以全面地反映指標內部的差異性，為避免由單一評價標準引發的結果偏差，新型的功效系數法在公式的設置上將固定的比例調整成可變的分配比率，并且引入了調整分，增強了分值的靈敏度，有利于計算結果的準確性。計算公式如下：

1.單項指標評分計算

單項指標評分= 本檔基礎評分+ 調整分

本檔基礎評分= 指標權重× 本檔標準系數值

調整分= 功效系數值×（上檔基礎評分- 本檔基礎評分）

上檔基礎評分= 指標權重× 上檔標準系數值

功效系數值=(實際值- 本檔標準值）/（上檔標準值- 本檔標準值）

2.分類指標評分計算

分類指標評分=∑各項基本指標內各評分

3.綜合得分計算

綜合得分= ∑各基本指標評分

二、財務風險評價模型的構建

（一）數據的選取

J 公司是一家房地產上市公司，其主要的營業板塊為地產的開發與運營、物業管理與出租。樣本的數據來源于J 公司2017 年至2020 年企業年報中的財務數據。

（二）評價指標體系的構建

參考J 公司的實際經營現狀和中國房地產行業的特點，從盈利、營運、償債、發展四個方面選取了12 個具有代表性的指標構建企業財務風險評價指標體系。相關指標自上而下依次編碼X1、X2......X12，見表2。

表2 J公司財務風險評價指標2017—2020年實際值

表3 標準化和精度化處理結果

（三）指標權重的確定

權重的賦值方式多種多樣，其中熵值法是計算權值較常采用的方法之一，該方法是一種數學模型的應用，通過熵值的計算判斷所選取多種指標相對重要性程度。指標的偏離程度越大，則權重越大，該指標的影響力也就越強。與專家打分法、層次分析法等在賦權過程中需要主觀判斷的方式相比，熵值法不僅可以有效地避免主觀因素，自身還具備易理解性、實用性強、數據有效性的優點。具體計算過程如下：

1.確定評價指標的屬性

指標的屬性有正負之分，正向指標與逆向指標在含義、計算方式上有所區別，因此，在計算權值時需要先區分所選定指標的屬性。正向指標取值越大越好，逆向指標取值越小則越符合人們的期望。上述選定的指標中，資產負債率屬于逆向指標，其余指標均為正向指標。

2.標準化處理

為方便計量權重，需要先將指標單位進行統一，這個過程則稱之為標準化處理。首先分別統計上述12 項指標在2017 年-2020 年間的最大值和最小值，接著運用公式進行無量綱化，其公式如下：

正指標：Xij=

逆指標：Xij=

若在標準化過程中出現指標的數值0，則還需要進行精度化處理。

3.權值的計算

標準化處理后，分別計算指標的比重pij、熵值ej和差異性系數dj，以此確定最終指標的權重wi。相關計算公式為：

其中i 表示所處年份，j 表示上方編碼的指標數，計算結果如表4 所示。

表4 指標權重計算結果

（四）評價等級的劃分

借鑒國資委發布的《中央企業綜合績效評價管理暫行辦法》，財務風險等級可劃分為以下5 檔。見表5。

表5 財務風險等級劃分

（五）評價結果的計算

以2017 年為例，計算J 公司各項指標得分如表6所示。

表6 J公司2017年財務風險評價得分

表7 J公司2017—2020年財務風險評價指標綜合得分

J 公司2017 年至2020 年企業綜合得分結果分別是：0.626、0.685、0.669、0.628，綜合得分相對穩定在0.65左右，上下波動幅度不大。結合表5 劃定的財務風險等級，J 公司近幾年財務風險一直處于中度風險等級狀態，企業財務狀況不穩定，公司經營運作存在問題。通過進一步整理內部各類能力指標的得分可以發現，償債能力、盈利能力、發展能力和營運能力的各部分總綜合得分分別為0.6372、0.5593、0.7714 和0.6408，相對應的風險等級分別為中級、中級、輕級和中級?？梢奐 企業當前的財務風險壓力主要來自償債、盈利和營運方面。

三、新型功效系數法下財務風險評價結論

（一）擴張策略加劇的償債壓力

J 公司償債能力的三項指標得分分布較為均勻，可見該企業的償債風險是長短期債務壓力共同作用的結果。該企業的資產負債率常年超過75%，不僅遠遠高于滬深其他上市公司該指標均值，更是逼近80%的警戒值。除此之外，近年來企業的貨幣資金占比流動負債僅24%左右，而貨幣資金占比預收賬款的比重在18 年和19 年更是高達50%以上，可見J 企業目前所擁有的貨幣資金并不足以償還流動負債，資金壓力較大。而流動比率與速動比率表現也并不理想，速動比率連年下跌，與其他滬深房地產公司的差距越來越大。連年的擴張業務和大量的擴建項目使企業對資金的需求量越來越大，資金被占用無法變現又使得企業無法按時償還債務，高籌資成本和借舊換新現象再進一步增大了償債壓力。

（二）土地維護成本的增加降低了獲利能力

J 公司盈利能力指標得分為0.55 左右，屬于較為逼近高度等級風險區，此部分的風險問題較為嚴峻。當前J企業較為明顯的特點的盡管總收入在保持增長趨勢，但營業利潤卻出現了“停滯不前”，也就是出現了所謂的“增收不增利”的局面。營業成本的大幅增長大大壓縮了利潤空間。企業前期在一二線城市的大量囤積土地導致收購和維護成本不斷上漲，大量的拿地合作也導致權益占比進一步降低，盈利能力的低下進一步增大了房企的資金壓力，加劇經營風險，此部分問題有必要引起管理層的高度重視。

（三）去庫存化不理想引發的營運周轉壓力

存貨周轉率是反映房地產行業運營的重要指標。通常我們可以通過存貨的周轉情況判斷該房企的運營效率。因為房子的銷售是房企收入的重要來源，若運營效率不佳，出現存貨滯銷時，存貨的周轉率便會下降。J 公司在營運方面最大的問題便是存貨周轉率低。近年，企業內部實行多策略土地儲備決策，但如今受到“炒房熱”現象的影響，國家逐步出臺限價限售等宏觀政策調控，內外部因素的作用導致該企業的去庫存化表現不理想，存貨的周轉天數不斷被拉長，存貨周轉率幾乎一直穩定的在0.3 左右，屬于行業較低水平。自2017 年起，J 企業的存貨數每年增長了約300 億數值，龐大的存貨數量進一步加劇了周轉的壓力。

四、J 公司財務風險控制措施

（一）多種組合籌資，提高償債能力

結合公司當前的盈利狀況決定確定長短期債務的籌資比例。當利潤可觀，資金變現能力強，流動資金充裕時，企業的外債可以多依賴短期借款。但當公司銷售狀況不佳，資產變現能力弱時，可適當增大長期借款的比例，以緩沖資金鏈緊張的困境。除了制定科學的債務結構外，多渠道、多種組合籌資輔助很有必要，降低對銀行借款或者有息貸款的依賴性，開發內部融資資源，創新融資形式幫助降低企業的籌資風險，提高償債能力。

（二）強化成本控制工作，提高盈利能力

企業需要對未來項目的可行性、盈利性做好評估預算，事先制定準確、周密計劃，合理評估大型項目前期投資成本和后期盈利能力。提前估算土地的儲存成本、最大開發成本，預期收益等，盡可能做好相關的市場調研。對于正在建設的項目則做好監督工作，及時了解成本費用的變動情況，采用恰當的成本管理體系做到合法、合理地降低費用，有效縮短工程周期，幫助資金回籠。

（三）增強銷售力度，提高營運能力

為減少企業的庫存成本，增大盈利空間，企業需要增強銷售力度，減短庫存的變現時長。一是時刻關注國家相關政策的變動，以政策為導向調整自身戰略布局。二是增大存貨的銷售力度，公司需要進行深入的市場調研，開發手頭優質資源，在滿足目標客戶的需求的同時進一步挖掘潛在用戶。三是采用新穎的宣傳方式、成熟的營銷策略、適當的營銷激勵機制，實現銷售增長。