房地產經濟對居民消費的影響

劉貞平

（廣東農工商職業技術學院，廣東 廣州 510507）

一、引言

為保持經濟持續健康增長， 提高國家競爭力，中國積極采取多種措施拉動內需。 2018 年，中國政府啟動了一項計劃， 以促進形成強大的國內市場，進一步減少供需矛盾。 在此背景下，中國政府對工業部門進行了改革， 以更好地滿足消費者的需求。但中國消費與其他國家相比顯著降低。 同時，中國家庭的財富配置對房地產的依賴程度更高，對其他金融資產的占比較小。 在過去十年，中國房地產價格快速上漲。 房地產成為影響家庭行為的重要因素。 根據中國家庭金融調查數據顯示，家庭房地產成為中國家庭資產的最大份額。 中國家庭房地產占家庭總資產的比例平均達到37.6%，2011 年農村家庭的這一比例甚至達到了59.2%。根據“生命周期與永久收入”理論，家庭財富增加會轉化為家庭消費的增加。 然而，自2015 年以來，中國房價過度膨脹，家庭部門債務急劇上升，從而擠壓了消費支出。 這直接影響到家庭的消費結構。

根據生命周期理論，為實現跨期優化，居民在生命周期的不同階段選擇通過儲蓄或借貸來平滑消費。 居民對財富的積累和消費，是為保證消費的穩定性，這種效應被稱為“資產效應”。 家庭資產“財富效應”的實證研究基于現代消費理論，核心問題是住宅消費是否會隨著家庭資產價值的變化而波動。 需要注意的是，“資產效應”不等同于“財富效應”，兩者作用機制截然不同。 對于家庭生產性固定資產和非生產性住房資產，它們對家庭的影響是異質的。 在實體經濟中，家庭住房資產對家庭消費產生了明顯的財富效應。 住房抵押貸款為家庭購買帶來“杠桿”，當房屋價值上升時，它會產生更大的財富效應。 家庭資產比例較低的家庭具有顯著的“財富效應”， 而且隨著住房投資屬性和消費屬性的降低，住房的財富效應也會減弱。 從變現財富和未實現財富的角度看，房價上漲在抑制消費的同時增加了居民的消費預期與壓力。

在住房資產對家庭消費的財富效應方面， 房地產始終處于優先地位。其中，房價波動對消費支出產生財富效應， 這歸因于消費者預期和二手樓市信息的變化。在房價上漲的情況下，非耐用消費品支出將會增加。 房地產價格的波動對居民產生積極的財富效應，他們的凈財富增加。房地產財富在推動家庭消費方面發揮著至關重要的作用。然而，隨著房價的上漲，房地產財富效應可能會變得不明顯。房價上漲導致家庭消費增加， 這對經濟拮據或信用評分低的居民的影響更為明顯。房價上漲可能會抑制居民儲蓄，增加家庭消費。 房地產價值高的家庭對家庭消費水平的影響更為明顯， 房地產財富對消費的影響比其他金融資產更為顯著，影響由收入彈性決定。與房地產財富相比， 城鎮居民金融財富的邊際消費傾向更高。 房地產價格持續上漲，居民消費占GDP 比重下降，而房地產價格上漲擠壓居民消費。 因此，不同的家庭資產對家庭消費的影響是不同的。

本文調查了住宅資產和金融資產投資的財富組合是否會影響消費支出，特別是房地產投資對居民消費是否存在擠出效應。 本文組織如下。 在第二部分，對相關文獻進行了簡要回顧，以提出本文的假設。 在第三部分，分析模型、數據和方法。 在第四部分，說明了實證結果來驗證假設。 在第五部分，回顧了調查結果并提出了結論。

二、文獻綜述與假說提出

房地產行業在中國占有重要地位。 如就業占比從2003 年的8.7%上升到2014 年的18.2%，建筑業就業占比從2003 年的7.6%上升到2014 年的16.0%。 相比之下，制造業就業比重僅從2003 年的27.2%溫和上升到2014 年的28.7%， 說明隨著房地產的擴張， 居民的收入出現了明顯的結構性變化，從而影響到居民消費決策。

第一類文獻主要考察房地產對居民經濟行為的影響。 從經濟主體的角度看，這種影響可以分為對企業經濟行為的影響與對個人經濟行為的影響。對個人經濟行為的影響包括對個人儲蓄、 消費、就業選擇及其社會行為的影響。 首先，從房地產對個人經濟行為的影響來看，房地產具有很強的財富積累效應，對儲蓄和消費行為有較大影響。 大量的研究表明，人的消費行為具有非理性，往往以購買住房等大規模資產為主，甚至會通過長年累月的儲蓄來購買住房，從而抑制消費。 而且房地產會影響個人對勞動力市場的參與。 擁有房產可能會導致勞動力市場缺乏彈性，從而增加失業率。 一些學者發現自有房地產率與失業率之間存在正相關關系。 其他學者發現抵押貸款和房地產所有權可以促進失業人員積極尋找工作， 使得他們更加珍惜自己的工作。 盡管房地產對個體就業行為的研究存在差異，但住房無疑是個體就業選擇的重要因素。 與此同時， 房地產影響個人主觀幸福感和社會交往活動。如社會比較意味著個人可以通過比較獲得自信和自尊，擁有房產通常被認為比租房更成功。 因此，家庭不動產可以增加主觀幸福感。 大量的研究表明，與高收入人群相比，擁有房地產的低收入人群更愿意參與社交活動，即除了影響一個人在消費和就業選擇方面的經濟行為外，房地產還可以影響社會活動和社會資本。

第二類文獻側重于房地產對企業行為的影響。企業在生產過程中需要其他企業的產出作為投入，它的產出也有一部分被其他企業用于生產。 在這方面，跨部門聯系可以被視為一個網絡。 雖然房地產可以提高抵押品的價值，放松企業融資約束，激發創新。 但是，有學者發現，房地產投資對個體經營具有擠出效應。 房地產的繁榮促使企業購買與其核心業務無關的商業用地，減少投資和創新活動，也有學者發現，中國房價上漲改善了企業融資，從而支持房地產繁榮對企業創新的負面影響。 然而，在“經濟新常態”時代，中國經濟增速在這十年內呈現下降趨勢。 相應地，中國房地產行業也處于十字路口，即產業發展放緩明顯，住房建設的黃金時代接近尾聲，這一現象的背后是宏觀經濟的結構性變化。 考慮到房地產業在中國經濟體系中的重要性，從結構性角度來看中國房地產業的轉型過程具有重要價值。 大量論文分析房地產市場與利率、匯率和通貨膨脹率等宏觀變量之間的相關性。有學者采用DAG和SVAR 技術分析房地產行業的信用風險，發現金融風險存在顯著的大規模溢出效應。 也有學者通過采用城市層面的數據評估中國房地產市場放緩的風險，并且認為，如果房價進一步上漲超過“基本”水平，房地產就會削弱經濟增長速度并破壞金融穩定。 同樣地，如果房地產市場下滑，中國的區域性商業銀行將陷入困境。

第三類文獻側重于分析影響居民消費決策的外部環境因素。 已有文獻認為，政府監管是一個關鍵因素。 政府監管對居民消費決策的影響是異質的，政府監管大大降低了社會網絡與低收入人群的自雇概率，但并未大幅降低“高社會網絡”和“高收入”人群的自雇概率。 同樣地，城市個體經營文化、公共支出和地區自然稟賦等外部變量對居民消費決策的影響至關重要。 外部環境可以通過多個方面影響居民消費決策。 而且家庭流動性約束、信貸水平和家庭財富水平對居民消費決策的影響也很大。居民消費決策與個人資產水平正相關，具有高自營職業能力和低財富水平的人在消費時面臨流動性限制。 如果消費概率被認為是財富水平的函數，那么這種關系就不是單調的。 低水平的財富降低居民消費決策的可能性。 當財富水平高時，居民消費水平可能會增加。 有學者發現自雇家庭沒有消費的流動性約束，居民消費決策與財富水平之間的正相關關系僅在財富最高的前10%家庭中顯著。 除了直接影響自謀職業的概率外，家庭財富還可能通過信貸渠道影響自謀職業的概率。 信貸市場的復雜程度對居民消費決策有重大影響，大量研究指出，信貸約束對居民消費決策的影響并不單調。 放寬信貸限制并不一定會促進居民消費。 上述文獻表明，家庭財富通過流動性約束渠道影響居民消費決策的概率，進而通過信貸渠道影響家庭流動性，影響居民消費決策選擇。

第四類文獻側重于分析影響居民消費決策的內部環境因素。 中國是一個“熟人”社會，人際關系對居民消費決策有很大影響。 部分文獻從民間借貸的角度討論了社交網絡與居民消費決策的關系。 社交網絡越發達，居民消費行為越活躍。 此外，家族網絡的力量可以促進成員之間的交流與合作，增加家庭私人融資的數量，從而促進居民消費行為。 初創企業的投資人和創業者往往處于信息不對稱的“檸檬市場”，影響了優質企業的融資，將優質企業擠出市場。 社會資本造成的社交網絡重疊，可以幫助投資者獲取他人的信用和可靠性信息。 因此，它可以促進企業家獲得資金支持， 進而促進居民消費行為。 風險資本通常也愿意將資金投資于他們認識或以前合作過的人。 從商業資源的角度，社交網絡在處理許可證、 招聘人才和開展業務方面發揮著作用。 社交網絡可以幫助居民獲得高質量的人力資本，增加個人自雇的可能性，促進居民消費行為。 有學者指出，非正規信貸的使用在經濟條件較差的家庭中更為普遍， 非正式金融顯著增加了家庭消費。而通過私人社交網絡提供的非正式信貸促進了家庭消費，特別是對那些面臨財務限制和無法獲得正式信貸的家庭而言，私人社交網絡通過兩個渠道促進消費：促進生產性投資以及在面臨不利沖擊時平穩消費。 這一情況在經濟落后的農村地區特別普遍， 這是因為農村地區缺乏發達的正規金融機構，非正規金融在相對弱勢家庭的福利方面發揮著關鍵作用。

第五類文獻側重于分析其他金融資產對居民消費決策的影響。 股票價格的波動會對消費產生財富效應，股票價格的波動會引起消費的變化，這一影響由股市收益和消費者風險偏好等因素決定。 這種財富效應取決于股市財富效應的規模和成熟度。在發展中國家，股市作用較弱，股市財富效應可能有限，股價波動以及信心指數等其他因素可能對消費產生影響。 實證分析表明，各類金融資產所引起的財富效應對家庭消費具有財富效應，而且這種效應因不同國家的家庭消費習慣而異。

第六類文獻側重于分析固定資產與其他金融資產對居民消費決策影響的異質性。 房地產價格波動的財富效應可以影響不同的消費群體， 而房地產價格波動對中老年人群產生正的財富效應。 由于房地產價格波動的財富效應比金融價格波動的財富效應更顯著， 因此大部分學者認為股票的財富效應并不顯著。當考慮消費預期時，固定資產與其他金融資產會呈現出差異。此外，過度的預防性儲蓄和過高的房價抑制了金融資產和實物資產的財富。 當居民擁有固定資產時，對增加收入的刺激作用較強，有利于促進消費。有學者指出，住宅資產根據成本和實體經濟的收益率分為低收益和低成本流動性。低收益、高流動性的資產對改善消費起到了很大的作用。 流動性較高的資產在資產配置中所占的比例越高， 家庭消費的增長就越多。 物質消費比重的下降和服務業消費的增加，也是由家庭固定資產的變化引起的。不同財富項目的變化不僅對消費量有不同的影響， 而且對家庭消費結構也有不同的影響。

綜上所述，提出如下假設：

第一，中國家庭住房資產比例對家庭消費有顯著影響。

第二，中國家庭住房資產對家庭消費的影響在富裕家庭中更為顯著。

三、模型和數據

（一）數據來源

中國是一個經濟快速發展，但家庭消費率（家庭消費占GDP 的比重）相對較低，儲蓄率（總儲蓄占GDP 的比重）較高的國家。 中國的儲蓄率不僅高于西方發達國家（如美國、加拿大和法國），也高于亞洲國家（如日本、韓國和俄羅斯）。 相反，中國家庭消費率一直處于較低水平， 甚至低于21 世紀初的水平。 隨著中國經濟進入新常態和全球增長疲軟，消費（特別是國內需求）對中國經濟增長越來越重要。目前，中國政府提出要充分利用中國超大規模市場的優勢，拉動內需，構建“雙循環”發展格局。 與城市居民的收入相比，中國農村居民的收入水平低且不穩定。 中國長期實行偏重城市的發展政策，導致了農民的消費需求嚴重不足。 此外，由于中國（尤其是農村地區）商業服務不完善，居民必須承擔巨大的交易成本以及面臨信息不對稱的問題。 在此背景下，促進居民消費支出就具有重大意義。

廣東省是中國重要的城市之一，房地產行業發展迅速，為本研究提供了最好的實驗場所。 簡單的統計描述發現， 如果不分低收入和高收入群體，房地產增加對消費支出的正向影響仍然顯著正向。 不過，在高收入群體中，房地產增加對消費支出的影響更為顯著。 其中，高收入群體消費的比例（0.567）高于低收入群體消費的比例（0.123），這表明家庭住房資產對居民消費支出的影響在富裕家庭中更為顯著。 究其原因，家庭總財富對居民消費支出的影響在富裕家庭中顯著，其中房地產刺激效應對高收入家庭的積極影響較高。

（二）變量解釋

解釋變量分為家庭消費支出； 控制變量包括：房屋資產、性別、年齡、受教育程度、職業、是否農村戶口、家庭內的非勞動力人數、家庭可支配使用收入、本科以上學歷、是否有其他實物資產，見表1。

表1 變量解釋

（三）模型設定

為了分析住房總價值對居民消費決策的影響，本研究在梳理影響居民消費決策影響因素的基礎上，對住房總價值進行分析，并采用OLS 模型進行估計，住房總價值對居民消費決策的回歸方程表達式如下：

1其中：E 為全年家庭消費總支出；Hi 為農民i 的個體特征變量，包括文化程度、健康狀況；Si 為農民i 的家庭稟賦變量，包括家庭稟賦規模與家庭稟賦強度；F 為控制變量，?0 為常數項；?1，?2，?3 為待估計參數；ε 為殘差項。

四、實證檢驗

本研究以住房總價值為解釋變量，以全年家庭消費總支出為被解釋變量進行回歸分析。 結果見表2。 其中，住房總價值顯著地促進了全年家庭消費總支出。 具體而言，在其他條件不變的情況下，住房總價值越高，居民全年家庭消費總支出越高，而且在1%的統計水平上顯著。 究其原因，家庭住房資產對家庭消費產生了明顯的財富效應。 住房抵押貸款為家庭購買帶來“杠桿”。 當房屋價值上升時，它會產生更大的財富效應。 家庭資產比例較低的家庭具有更顯著的“財富效應”。 而且從經濟主體的角度看房地產具有很強的財富積累效應，對儲蓄和消費行為產生相當大的影響，在某種意義上，擁有住房可能會導致勞動力市場缺乏彈性。 所以，抵押貸款和房地產所有權可以促進失業人員積極尋找工作機會，鼓勵個人珍惜自己的工作，從而促進他們的消費需求。 相反，擁有房產的人群更愿意參與社會交往活動，這不僅影響社會活動和社會資本，更促進他們為獲得社會資本而進行消費。

表2 房地產經濟對居民消費的影響

在控制變量方面，相對于女性而言，男性的消費可能性更大。 究其原因，男性往往擁有著更好的職業穩定性， 他們更容易在就業市場中獲得工作，從而有足夠的消費能力。

受教育程度在1%的統計水平上促進居民消費支出。 具體而言，受教育程度可以顯著降低消費者與消費相關的實體成本；受教育程度會降低消費者前往商店和銀行的時間成本；而且受教育程度有助于獲得額外的消費信貸，從而緩解消費者的信貸約束。 值得注意的是，對于消費較少的家庭來說，受教育程度對消費的影響更明顯，因為他們的消費邊際效用更高，更容易受到教育條件的約束。 實物資產在1%的統計水平上促進了居民消費支出。 實物資產具有收益率高于流動性資產的關鍵特征，家庭選擇持有大量實物資產可以獲得更高的投資組合回報， 這導致了實物資產具有更高的邊際消費傾向。因此，實物資產促進了居民消費支出。

移動支付在1%的統計水平上促進居民消費支出。 究其原因，居民在傳統金融市場上無法輕易獲得貸款和金融服務，使他們在做出消費決策時面臨相當大的流動性限制。 作為基本的普惠金融工具，移動支付工具可以為用戶提供消費信貸功能。 比如，支付寶和微信可以根據用戶的個人信用和消費習慣，提供相應的貸款服務。 因此，移動支付為那些被排除在傳統金融市場之外的人們提供了許多機會， 并且根據他們未來的收入改善他們的消費決策。 移動支付工具降低那些在傳統金融市場獲得貸款的人獲得金融服務的投入成本，可以降低農戶從事消費活動的交易成本。 對于中國許多農村地區而言，商品市場和服務不發達導致農村家庭在獲得產品和服務時承擔了巨大的交易成本。 居民通常需要走很長的路才能到達實體店，而移動支付使農村消費者能夠將線下交易轉移到線上。 這種場景極大地節省了他們的交易成本 （例如時間和信息搜索成本），僅通過手機就可以進行交易，從而促進了他們的消費意愿。

五、結論

本文分析了房地產經濟是否會影響居民消費支出，并進一步討論了房地產經濟對家庭消費是否存在擠出效應。 實證分析的基本含義歸納為以下幾點：一是房地產經濟的發展會刺激整體消費和居民消費結構的升級。 二是家庭財富中無風險金融資產和風險金融資產產生的財富效應與房地產經濟產生的財富效應并不相同，對居民消費具有正向影響并顯著地刺激消費結構升級。。 三是房地產凈值增加對高收入家庭消費的刺激作用更加強烈，同時對消費結構升級產生明顯的正向作用。 這或許有助于解釋為什么凈資產在促進消費結構升級方面發揮著重要作用。 四是本科以上學歷比例越高，消費升級越顯著。 當本科以上學歷較高時，消費結構升級的發生機理將更加明顯，即家庭的文化教育支出會用于子女的教育支出，從而促進了消費支出。

盡管根據永久收入假說和生命周期假說認為，家庭消費不受當前絕對收入的影響，也不受他人相對收入的影響，而是受永久收入（或預期收入）的影響， 但是與歐美等發達國家的家庭財富配置相比，中國家庭之間的資產配置不存在失衡現象。 而且居民更傾向于在一生中優化消費支出，以最大化其整個生命周期的消費效用。 現實情況是，很多人特別是在欠發達地區和金融市場不完善的國家，往往面臨金融排斥， 導致消費活動受到流動性約束的制約。 所以，本文認為，房地產、金融資產和金融資產的財富配置過度失衡會阻礙中國家庭財富的增長，無法形成推動消費結構升級的強大動力。 從這個角度看，刺激居民消費是產生增值家庭財富、增加家庭財產、實現風險金融資產內部產品合理組合的有效途徑。