古鎮更新的策略
——湖南長沙某古鎮更新概念規劃

許菁

中信建筑設計研究總院有限公司 湖北 武漢 430000

1 背景研究

1.1 區位背景

長沙，是國際文化創意中心，國際旅游中心城市，這里有豐富的湘楚文化、湘水文化、紅色文化、非遺文化、美食文化、娛樂文化。

2021年，長沙十四五規劃提出打造極具湖湘文化特色的快樂長沙文旅體驗城。

本項目坐落于湘江西岸，距離長沙城區約30公里，自古得水運優勢，商賈云集，曾是湖南四大米市之一、省內淮鹽主要經銷口岸之一、境內第一繁榮集鎮。2016年，在長沙市委、市政府“大手筆打造中國最具魅力古鎮群”的戰略部署下，湘江古鎮群打造“‘記得住鄉愁、留得下腳步’的湖湘文化展廳、湖南旅游客廳、全國古鎮旅游知名目的地”。古鎮一期、二期、水域及周邊區域（總占地面積約2341畝）為項目紅線范圍，其中一期古鎮保護區占地面積874畝，為此次總體策劃暨概念規劃的重要范圍。

1.2 消費需求與偏好

長沙，屬于中南部地區經濟發展水平較高的省會城市，城市居民可支配收入和消費性支出與其它中南部地區城市相比較高。2020年長沙市GDP和人均GDP均位列湖南省首位，占全省GDP總量的28.8%，首位度效應明顯。

長沙居民消費意愿及能力較強，人均消費性支出37587元，位列全省及中部省會城市首位，同比增長7.3%，消費支出的增長率遠高于收入增長率。2021年全市居民人均文化娛樂消費支出3735元,占人均消費支出比例9.9%,分別較2020年、2019年增長24%、18.6%。，堪比一線城市消費水平，是居民消費增長的主要動力和支撐。

長沙市民消費的驅動主要包含以下方面：

1）沖動的度假目的驅動

長沙居民消費心態積極，熱衷追逐時尚消費豪爽；長沙人重視和家人的相處，出行時多以家庭為單位為主。出游的目的主要以放松享受為主，與長沙市“休閑娛樂名城”的城市形象相符合。

2）理性的度假方式選擇

尋求圈層認同，有社會地位；為學習買單，有自我追求；強親子，回饋家人；健康度假，精致品質

3）感性的度假狀態共鳴

實踐生活的藝術，首先需要讓藝術融入生活。文旅客群關注的主要話題包含健康藝術主題、禪修藝術活動、文化藝術活動、藝術收藏主題、圈層交流主題。文化消費的主要類型包括書籍雜志、文化出游、影視音樂、知識付費、文創藝術等。

1.3 古鎮發展現狀

本項目所在地是中國歷史文化名鎮 、全國特色景觀旅游名鎮、國家4A級旅游景區。 主街內分布著歷史古跡25處，其中有7處文物保護建筑，包括市級文保三處。

古鎮歷史古跡繁多,整體風貌為明清及民國時期的民居、商鋪、會館，保存較好。主街道瀕臨內河道，長約1500米，區域內現有傳統建筑1000余棟，保持原“八街、四巷、七碼頭”格局?，F存水系臨湘江西岸，水路貫通，水鄉特色顯著。

古鎮的核心街區建筑缺乏修繕，沿水界面缺乏統一規劃，部分文物保護建筑已損毀。入口空間氛圍欠佳，配套服務不足，巷道空間和水系資源利用不足，沿河景觀呈片段化布局，缺乏統一規劃和連續性，水岸的可達性弱，缺乏親水設施，水上游樂項目處于半廢棄狀態，原七碼頭大多已不可見。

古鎮內文化資源眾多，但缺乏充分利用及開發，景點眾多但沒有形成體系，景點開發深度低，重觀光，輕體驗、人氣缺失，部分景點處于歇業狀態。業態構成單一，以零售餐飲為主，店鋪營業率低，運營不佳；住宿占比低，濱水高端住宿的開發不足；因道路施工，中心區遠離主要客流來向，交通不暢。

本項目在后疫情后游客數斷崖式下降，整體停留時間不足一天，亟待升級改造。

1.4 梳理觀念，提出策略

我們通過同 屬水鄉文化中極具代表性的江南六大古鎮，來思考其各具特色品牌標簽，確定了以下策略：1）產品豐富、制造爆點；2）場景打造、強勢引流；3）演繹活化、沉浸互動；4）統一規劃、專業運營。

古鎮目前仍處于1.0文化觀光階段，與成熟文旅小鎮尚有較大差距。我們希望通過我們的規劃，引領古鎮走向2.0時代，延續古街古巷的品質升級、順應歷史文化、傳承構建生活美學的藝術價值。

2 規劃策略

2.1 規劃結構

一軸一帶串聯古鎮活力網，其中一軸為古鎮歷史發展軸，一帶為濱水景觀帶?；谇捌诘某鞘醒芯?，反思其發展定位，確定了一條主線，串接三大門戶、八大特色主題，以介入實施為導向，金絲串珠、由點及面，以漸進式的開發步驟來逐步激活整個古鎮及周邊片區的策略。

我們確定了八大主題的開發計劃，分別為對公共服務區、文創會展區、濱水風情區、文化體驗區、田園生活區、歷史演繹區、原鄉度假區、親子研學區的重點打造。古鎮重生需要的是本土文化的復興，業態場景和活動的置入。我們通過對主題景區的重點打造，去鎖定不同人群的文旅消費需求，使古鎮換新顏。

2.2 道路交通規劃

在道路交通上，我們以“8街4巷7碼頭”為肌底，延續魚骨結構，構建步移景異的古鎮游覽體驗。在景區外圍設置車行環線，并補充配置了多處停車場、驛站等服務設施，使針對游客的服務能高效的覆蓋整個景區的需求。沿水域打造連續游覽步道，并使之和8街4巷串聯，增加了接駁車、騎行線路和換乘點。

2.3 古鎮及周邊風貌整體打造

古鎮整體形象定位體現千年古鎮風華 楚韻人居畫卷。古鎮的氛圍的營造依托于傳統生活場景。建筑，看似物化的軀殼，實際是文化靈魂的承載，如果單純保護古鎮的形態無異于孤掌難鳴，古鎮生命軀殼的生長需要的是活力與力量的內在碰撞[3]。

我們要打造：活著的古鎮——文化歷史與居民煙火氣的碰撞；江上的古鎮——與水共享、船舶歷史千年的場鎮；閑適的古鎮——原真生活、生態悠閑的生活場景。我們將古鎮歷史風貌規劃為七片：傳統民居建筑風貌區、傳統商業建筑風貌區、傳統院落風貌區、工業遺存風貌區、休閑文化風貌區、生態田園風貌區及水上風貌區。

2.4 綠地景觀規劃

水路交織，場所串連，景觀結構特點：“一心 兩軸 四帶 多節點”，重點打造沿河景觀帶、親水步道，激活夜景燈光秀帶和歷史演繹舞臺秀。

3 更新策略

古鎮更新的前提是保護式的更新，“保護”是對歷史風貌、傳統文化、民俗特色等相關要素整體性綜合內容的保護，必須嚴格堅守保護規劃得原則[1]。

3.1 系統性的更新

設計在梳理基地后，希望植入一個更新的系統，沿原有主街展開，選擇“起、承、焦、展、借、聯”的節點，在保留街道空間尺度與風貌的前提下，進行有節奏的落地化再造。設計對不同要素及主體進行帶動與統合，有目標、有計劃、有步驟地系統性操作，形成有效精準性的干預，建立有機微更新系統。

系統節點起于主街一頭一尾，結合已有的入口建立門戶標志，增加入口前廣場和游客服務中心，并引入田園景觀、水系景觀，形成互相滲透的入口緩沖區，重點立起門前牌坊，留住鄉愁記憶；把分布在主街范圍內的25處歷史遺跡，如臨水戲臺舊址、寧鄉會館、宏泰坊，進行保護性修復和功能的活化利用，形成公共核心區；沿線打造民居聚落群，展示古鎮新風貌；修復水岸，建立親水平臺，借水打造濱水活動區；跨河設橋，聯系河流南部的山嶺村落與自然風光。設計沿帶狀的主軸兩側布置主要功能區，包括公共服務區、文創會展區、濱水風情區、文化體驗區、田園生活區、歷史演繹區、原鄉度假區、親子研學區，形成空間與形態、功能耦合的功能序列。

圖4顯示了防孤島控制策略的原理圖,正常運行時,分別施加負電流擾動(k=-0.1)和正電流擾動(k=0.2),輸出電壓在給定的擾動步長內均穩定到相應電壓值,且該電壓值未觸發孤島檢測判據。孤島運行時,在給定擾動步長內觸發孤島檢測判據,為了加快檢測時間,在加大擾動電流的同時采用自動減小擾動步長的算法,以實現快速檢測。

3.2 針灸式微改造

針灸式刺激倡導使用小規模的精準干預，以少量重要節點——在本項目中，為臨水戲臺、寧鄉會館、宏泰坊等——帶動周邊更大范圍，以促進整體系統的改善。節點的重要作用首先體現在其提升產業與經濟的能力，其次在于其建筑設計對于產業建設和路徑提升的承載，再次是激發使用人群及傳播受眾的精神共鳴。

微空間：古鎮的特色在于其小型的建筑體量與空間尺度，小尺度的街巷空間與江南水鄉的水岸環境相融合，具有微空間的特征，古鎮空間可以理解為對微空間的第一個解讀，即“微建筑與微景觀”的客觀存在[2]。濱河建筑主要以白墻黛瓦的江南民居聚落為主，臨主街一側為居民自營商鋪，臨河一側為居民自住院落?，F狀建筑雖然有些參差錯落，但基本都有同向的體量，面向商業街、沿河一側是白色山墻構成的界面，形成了一定的秩序。我們的改造策略主要是在濱河區域建立一條連續的棧道，對商鋪和系列庭院形成穿插布置，虛實相間，在臨河面形成連續而有層次的空間界面以及豐富的步行體驗。面對主街與濱水區域比較分裂的現狀，我們通過多條垂江巷道的疏通，來加強濱水區域的可達性。通過景觀、微園布置“見縫插針”，完成新與舊的過渡；轉化消極的邊角空間為可賞可憩的體驗節點。

立體街巷：屋頂平臺串聯新老建筑，形成雙層“立體街巷”，拉長商業流線、豐富空間體驗，同時提供不同高度的視角感知傳統街區和水鄉風貌。長度方向上，低矮連續的體量結合實體與庭院的節奏變化，開合有律，形成層次豐富的連續界面。二層平臺，在街區兩端設置室外樓梯，實現首層與二層的串聯，同時為二層店鋪提供休閑活動場所，增加商業活力。在復原及強化街區秩序的基礎上，設計通過小尺度的空間開合變化，庭院、平臺、連廊等一系列連續而流動的立體化公共空間類型的應用，創造豐富而生動的空間體驗，還原傳統古鎮的慢生活場景，使更新后的水街環境能與周邊居民、游客的生活生動地互動與融合，實現老舊街巷的新生，煥發傳統街區的獨特魅力。

景觀織補：重點打造可供今人重走故人之路的那些街頭巷尾，重塑古鎮集會與交流的公共空間。在更新改造上注重新與舊的交融織補，以景觀織補的方式激活空間，更新整體環境與重要節點。力求以最少的改造、最輕的手法，從景觀和簡單構筑物入手，如同做一次空間和功能的織補。將古樸的景觀設施結合一些基礎的配套設施進行綜合提升，如景區內的標識標牌、有課服務點、公共衛生間、擺渡車站點、公共休息處等，形成一個居民與游客的聚集地，重塑公共空間留住鄉愁記憶。

3.3 功能置入與場景激活

古鎮重點功能重塑的項目包括文、食、娛、住、產幾個維度。

“文”包括大師工坊、江南民俗館、隕石館、皮影戲藝術館、楊泗廟、復興塔、福祿壽牌坊、中共湖南省委舊址、陶承故居、李記當鋪等。古鎮近年陸續接待一些藝術院校的師生到訪進行寫生與藝術活動，結合這一需求，將東側的濱水聚落打造成一個藝術寫生基地，以文化藝術活動帶動文化藝術消費，并繼續打造此條產業鏈條的發展方向?！笆场卑舜笸?、食府沉浸餐秀、怡華樓國風茶飲、李旺順號香干作坊、寧鄉會館、國潮美食集、本地特色菜、湘菜宴、素食餐廳等?！皧省卑H子主題樂園、水戰遺址劇場、飛躍湘江、育嬰坊手作體驗、宏泰坊國風舞秀、民俗體驗、濱水酒吧一條街、禪意生活館、烏蓬船、畫坊游船、大湖秀、水鄉夜景?！白　痹l宿集、主題客棧、臨水民宿、禪意生活館等?！爱a”包含糧倉會展中心、古鎮美食數字營銷平臺、特色產品創新孵化基地等。在西側靠近主入口區域，一組以糧倉為現狀功能的紅磚建筑群，將會議展覽功能進行植入，聚焦藝術+會展社交社群的多功能空間，包括知識付費、大師講座、互動娛樂、文化ip、興趣社群、線下聚會等新的生活方式，進行古鎮功能的外延發展。

4 運營策略

4.1 游覽路線

我們精心策劃了多條參觀路線，適應游客的不同需求，包括尋古、夜巡、親子、研學、田園等，通過項目多個文化節點的文旅再包裝，形成特色網紅打卡點，為項目引流，增強項目記憶點與宣傳點。將充滿傳奇色彩的碼頭軼事、民間故事與街區相結合，衍生至街區點、線、面、區等細節之處，規劃了“茶飲生活美學館、沉浸式餐秀、江南文物館、寧鄉會所、宏泰坊、皮影戲藝術中心、全息天幕沉浸體驗館”等網紅打卡點，串聯在街區動線之中，通過極高的場景還原度與科技體驗給客戶感受最傳統純粹的東津民俗及國潮體驗，引發客群的主動傳播，營造身臨其境的古鎮碼頭繁華商貿、水軍駐守、民俗生活的場景。

通過游船碼頭，節點廣場及建筑光影秀、夜間演藝、主題夜市、街區美陳等，形成夜秀、夜市、夜宴、夜娛、夜行立體的夜經濟行為體系，延長消費時間，提升消費粘性，給游客必須留下來的理由。

引入市場知名民宿品牌，以品牌提升產品價值，提高溢價能力，拉長游客停留時間，提升項目收益，形成兩天一夜、三天一夜的度假閉環。

4.2 開發時序

根據設計及產權等，以局部點狀的建筑織補帶動古鎮整個片區的發展。近期與遠 期、整體與局部相結合。

近期提升，明確目標、全新定位、提升古鎮核心區街巷空間形態特征、文化景點的營造，商業業態升級、整治河岸，樹立震撼性標志。

中期全面打造，總體定位要求指導下對原有總體規劃、保護規劃、控制性詳細規劃、對現有的 土地使用做出調整，使之更適應新的產業布局、旅游發展、文化建設、生態營造的要求。

遠期制定標準，制定出水運、商貿、軍事、民俗文化為基準的古鎮標準，創造湘江古鎮典范，以本項目為代表的湘江古鎮群成為長株潭都市圈旅游最重要的組成部分, 完成“湖湘文化保護綜合利用新標桿”的目標。

4.3 運營模式

以整體產權開發、復合多元經營、度假并重、資產全面增值為核心，觀光與休閑度假并重，門票與經營復合，實現高品質文旅型綜合類出游目的地的建設與運營。

一期收取大門票，其中，歷史演繹區自營，文化體驗區中的主力店自營，其他商鋪招商或聯營。二期開發宿集民宿及商業型可售物業，采取售后返租模式。

為保證項目順利開發運營，建議古鎮整體征遷。若征遷難度較大，一期可采取統一租賃，租賃年限建議 20年起；也可采取村集體以土地和房屋入股的模式，成立合資運營公司，進行收益分成。

5 結語

希望通過古鎮的更新規劃，使之成為長沙城市文化旅游新地標、湘江古鎮群聯動激活新引擎、中國湖湘文化保護綜合利用新標桿！