“十四五”規劃下的城市老舊小區規劃改造的建議

李奕瑯　王祎婷

摘 要：老舊小區改造是當下我國許多城市面對的一項主要工作。隨著時間的流逝，這些建成時間長、硬軟件設施陳舊的居住區域已越來越難追趕當下社會進步的步伐。文章立足國家“十四五”發展改革目標，結合部分老舊小區改造實踐中出現的問題與經驗，從宏觀政策、規劃操作、居民主體意識培養及設計實操細節等方面做出思考和建議。

關鍵詞：“十四五” 老舊小區改造 存在的問題 規劃改造建議

中圖分類號：F290

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2024）02-150-02

2020年7月，國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），全面部署加強城鎮老舊小區改造的相關工作。同年10月，黨的十九屆五中全會通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，建議明確提出了實施城市更新行動、加強城鎮老舊小區改造和社區建設。

一、新形勢下老舊小區規劃改造面臨新挑戰

“十四五”期間，云南省玉溪市城鎮老舊小區改造進入加速階段。從2019年至今，玉溪已啟動改造老舊小區400個，完成308個，后期還將啟動實施786個老舊小區改造，預計覆蓋小區居民4.5萬戶。在此期間，玉溪市計劃重點改造2000年底前建成的城鎮老舊小區。為達到集中連片效果，2005年以前建成的180個老舊小區也納入了改造范圍。針對我們國家大量的老舊小區改造現狀，新形勢下的挑戰與要求應運而生。

二、城市老舊小區存在的問題

城市老舊小區普遍存在配套設施缺乏與老化、社區公共服務不足、違章搭建現象嚴重、停車位稀缺、垃圾處理難等問題，影響居民基本生活和城市整體可持續發展，是現代化城市及社區治理的難題。老舊小區的組成要素主要是國企和各單位自建住宅區。隨著社會生活方式的改變和生活水平的提高，同時伴隨著年久失修，原本建設標準本就不高的老舊小區就出現了各種問題，逐漸開始影響到居民日常生活。

（一）配套設施缺乏

老舊小區缺少相應的公共空間、綠化空間、文化體育設施、適老性設施等是一個普遍存在的現象，已經不能很好地適應相關法律規范對公共設施的類型及規模要求。部分老小區用地緊張，改造難度大，改造進度差強人意，沒辦法從更大尺度的城市設計層面對空間和設施進行改造升級。

（二）管理方式落后

老舊小區大多缺乏規范且專業的物業管理措施，同時它們都有著人員混雜、流動頻繁的現象。這就導致新老居民歸宿感、安全感較弱。反映在物質層面上，老舊小區隨處可見的防盜網、鐵柵欄、破舊交通工具、衛生死角等正是上述現象的具體表現，而這些現象又進一步加劇了小區的混亂感。怎樣才能讓這些“老破小”引入現代化的物業管理，提升居民安全感、整潔感、秩序感，同時又能接受較高的物業管理費用也成為了老舊小區規劃改造的難點。

（三）道路混雜、通勤不便

因為建造時前瞻性不夠，老舊小區對停車、分行、后期運維等缺乏考慮，形成了現在普遍存在的人車混行、通道被占等現象。同時又因為很難接受停車收費的管理方式，導致后期道路交通改造時居民抵觸情緒較高、接受度較低。

（四）資金途徑少、落實難

老舊小區的改造資金勢必會是一種多方位的資金來源。但是僅在動用和居民最為緊密的維修基金一項時就出現了不少的抵制意見。其他各種渠道的專項維修資金也時常出現到位難、落實難的情況。根據一些城市的初步測算，老舊小區每平米的改造資金大約為2000元。這就為動輒上億的改造資金造成了很大的難度。

（五）鄰里關系淡化

很多老舊小區的原住民都是以某一單位或系統的人員構成的。這樣的人員組成也曾在很長一段時間里表現出了非常和諧的居住氛圍，但這都是特定時期特定環境下的現象。隨著時代的變遷和發展，這種和諧的鄰里關系也在住房交易、居住者頻繁更換中慢慢消失。新住戶之間沒有了共同的經歷，缺少了交流的平臺，和諧鄰里關系逐漸喪失，事不關己高高掛起這種陌生人之間的態度逐步蔓延，繼而反映在小區物理環境也變得越來越不盡人意，且這種現象會在淡漠的人際關系之中變成一種惡性循環，導致居住環境越來越糟。

（六）建筑老化程度加劇

很多的老舊小區位于城市的中心區域，但是因為年代較久遠，勢必會產生建筑老化帶來的多種問題。比如上下樓不便、道路狹窄、管線老化、墻體破損、私搭亂建等。在以往的很多實踐中，外立面涂刷修復、穿衣戴帽等工程是比較常見的。這些工程對居民的利益影響較小，容易實施。但諸如防盜籠清改、加裝電梯這些利益影響較大的項目實施起來就比較困難了。因此舊改中關于建筑的深層次翻新還是會有一些難點。

三、“十四五”規劃下城市舊改問題的思考與建議

玉溪市峨山縣練江南苑小區在之前的舊改實踐中引入了物業管理和智慧門禁系統，一系列規劃整治后治安衛生情況大幅改善，居民住的更加舒心，鄰里關系融洽程度大幅提升，就連房價也漲了。究其原因：一是充分發揮了居民的主導作用，改造之初就通過業主大會和入戶調查廣泛收集民意，優先將居民改造意愿強烈的問題列入改造計劃，之后制定的改造方案也由居民說了算，這就讓改造工程少了很多阻力與障礙；二是，吸引各方資源、資產和資金的進入。練江南苑小區改造是有巨大的資金缺口的，但在改造過程中以現有土地資源規劃停車位、以停車位收取租金的方式，彌補建設資金不足的問題；還有居民關注隱蔽工程的實施。改造前，片區內地下管網雨污不分，污水影響了城內河流的水質。改造后，小區增建了各種功能用房，還建設了充電樁、洗手池和公廁，引入物業管理，使得原來“老破小”的“三無小區”變成“高大上”的現代小區。

通過練江南苑小區的案例告訴我們，“十四五”規劃期間實施老舊小區的改造，還必須有一種喚起老百姓共同參與的激情。舊改既要有專業、全面、權威的上層指導，也要有細致、共情、自愿的底層支撐。上下結合，舊改的“大樓”才能蓋穩蓋高。

（一）依規行改

舊改涉及城市規劃問題：首先，應該符合上級規劃的要求，需要在城市總體規劃、控制性詳細規劃的基礎上做完善性補充與細化。比如舊改區域的建筑色彩、風格要符合城市設計要求，不能過于突兀；其次，公共設施的增建要通盤考慮，避免重復建設，要考慮各層級生活圈的包容互補作用。對于單個的小區舊改來說，容易出現過于淺顯化的改造，也容易出現過于浪費的面面俱到的改造，這就需要從一個宏觀層面把控整個舊改區域的相互協調發展，適當地把舊改過程分解為幾個步驟，有效避免了和上位規劃脫鉤的問題。

（二）長效管理

要從小區改造的動議入手，引入科學的治理理念和機制。在小區改造之初就重視民眾參與，在小區改造之中要重視民眾監督，在小區改造后及時跟進小區物業管理、日常治理，引導居民參與社區治理。特別是要根據小區自身條件，因地制宜搭建黨建引領下的小區居民自治體系，通過社區指導、培訓與監督等，提高居民的自治能力和水平。

在改造前期，規劃者、決策者需要充分挖掘整合區域現有資源特色，為將來的運營維護增添更多的可能性。改造后引入物業是時代發展的必然，但如何讓物業管而有力、管而有利，需要在初期就進行詳細考慮。商業配套設施的增添是必然的。除此之外，適老設施、文衛設施、體育交往設施等的引入及有償使用，都能為后期提供長期有效的管理。

（三）共管共建

要明確老舊小區改造的牽頭單位，統一部署改造行動，降低行動的協調成本。建立多部門聯席會議制度，會議成員包括民政、住建、城管、公安、市政道路、路燈管理部門和管理服務單位等，明確各成員單位的職責，保證老舊小區改造多部門、多層級協調推進。同時要明確居民的主體意識，激發他們的參與熱情，讓居民真正參與到改造活動中來。前期共同謀劃，中期共同建設，后期共同管理，長期共同使用。這樣才能把大家對于私利的關注逐步引向對于公利的關注，關鍵的一點是在這樣的過程中，居民和管理部門會有更多的交流，更加有利于構建和諧社會。

（四）突出特色

在符合上位規劃、遵循城市設計導則的基礎上，也要避免舊改的設計細節的程序化、樣板化。每個小區都有自己的背景特點，或是單位特色，或是企業文化。在設計中都有著可以突出、保留、改良的各種自然環境或文化遺產特點。

（五）技術支持

現如今，科學技術引領下的智慧社區管理技術多種多樣，引入高科技設備會增加改造成本，但也能為后期管理節約不小的運營成本，同時為居民帶來更加舒適良好的生活體驗。諸如新型隔音材料和新風系統的使用，能大大減少公共活動與私人生活的相互影響；各類管線管道的統一更新部署避免了私搭亂扯、隨意開挖的無奈；各項智能化監控設備的使用降低了管理中的人力物力成本；社區物聯網、大數據的運用為居民提供了更加智能且精準的服務，甚至還能產生新的運營效益反哺社區。在老大難的停車問題上，先進技術的使用也能更大程度地解決問題。立體式停車、地坑式停車、科學人性化的停車收費措施，都可以真正解決老舊小區的停車及交通問題。

四、結語

“十四五”期間，國家明確要繼續拉動內需，加快內循環。老舊小區改造是一個既利民又利國的重大舉措。它沒有大拆大建的巨大投資，但有穩增長、調結構的精打細刻；沒有催生貧富分化的強大推力，但有惠民生、共富裕的點滴溫暖。老舊小區改造道路雖遠，但目標明確，需要全社會團結起來，真正實現持續、穩定、系統、科學、智慧的舊改。

［項目支持：土木工程社會服務科技創新團隊（云南國土資源職業學院科技創新團隊）。］

參考文獻：

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[6] 白誠穎，馬一.玉溪加速推進城鎮老舊小區改造[N]，玉溪日報，2021-01-29（001）

［作者簡介：李奕瑯（1986—），男，漢族，云南昆明人，云南國土資源職業學院教師，高級工程師，建筑學碩士，研究方向：建筑設計、城鄉規劃；通訊作者：王祎婷（1989—），女，漢族，云南昆明人，云南國土資源職業學院教師，講師，建筑學碩士，研究方向：建筑設計及其理論、民居保護。］（責編：趙毅）