上市房地產企業融資問題探析

王 琳

摘 要:房地產業是一個資金密集性行業,開發項目規模大、周期長,因此資金融通就成了房地產開發企業最關心的問題。同時融資方式的優劣,直接影響著融資成本和開發風險的大小。本文首先分析房地產行業的經營特點,然后提出了當前我國上市房地產企業面臨的融資問題,最后據此提出相應的措施建議。

關鍵詞:房地產;政策敏感性;融資渠道

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A文章編號:1008-4428(2009)12-23-02

一、房地產行業生產經營特點

(一)房地產業具有較強的政策敏感性

這主要表現于房地產行業易受宏觀經濟政策的影響。政府土地出讓制度、土地規劃條件、行業管理政策、稅費政策、交易管理等相關政策法規都直接影響房地產業的發展。自2007年以來,央行、銀監會出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施,從開發商和購房者兩頭收緊信貸閘門,提高貸款條件,抑制投機需求。2008年底,受金融危機的影響,國家為了維護房地產的穩定和持續發展,又出臺了一系列優惠政策,而隨著2009年房地產的持續高溫,國家又準備積極地出臺政策進行調控,以抑制房地產投資過熱。面對貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產相關調控政策的抑制,房地產公司必須適當調整融資結構以更好地適應自身發展需要。

由上亦可看出,房地產企業經營中面臨著較一般企業更大的營業風險和財務風險。房地產業與宏觀經濟周期關聯度強,行業波動非常明顯,在我國,對房地產的促進或抑制是政府宏觀調控的重要內容之一,房地產業受國家宏觀調控的影響更大。因此,房地產企業的經濟風險很高。同時,房地產產品由于資金投入大、開發周期長,如果市場形勢變化較快或是自身項目定位不準,造成產品滯銷或開發停滯,則會造成巨大的營業風險。對后續項目開發、貸款歸還及整個公司的經營發展造成重大影響。

(二)籌資量大,投資的回收期長

由于房地產企業的開發建設資金存在使用支出上的集中性和來源積累上的分散性、長期性的矛盾,因而自有資金總是不足的,必須依靠大量外來資金。據統計,房地產投資的資金杠桿率高達75%,而一般制造業僅為50%。因此,作為一個需要巨額投資的資本密集型行業,隨著開發規模的大型化、高技術化,投資額越來越大,對資金的依賴性也越來越大。因此為了保證資金鏈的連續性,其融資的難度就大大增加了。

同時,房地產項目一般開發周期長,資金周轉慢,投資的回收期長。一般說來,一個房地產項目開發周期至少兩到三年,被開發的房地產商品建設周期長,銷售周期也長。而投資的回收只有當房屋銷售到一定數量時才能收回成本乃至產生利潤。

(三)房地產商品是一種缺乏流動性的商品

房地產通常歸類為“不動產”,其變現能力較差,而且由于其不可移動性,銷售范圍也受到一定的地域性限制。又由于房地產單品價值量較大,買賣都需要辦理非常復雜的手續,這就決定了房地產必然是一種占用大量資金又缺乏流動性的資產。

二、當前我國上市房地產企業面臨的融資問題

(一)上市房地產企業融資渠道相對單一

目前,我國房地產企業主要融資渠道是股權融資和銀行貸款,但是在上市融資(IPO)之后,則更多依賴于銀行貸款。主要是由于國家對上市公司監管限制較多,通過直接渠道進行股權再融資(增發或配股)、可轉債等融資需要更多的手續,對企業經營業績也要求更高。從我國房地產市場的運行來看,銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。這樣,一方面商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險;另一方面商業銀行無法也不敢無限滿足房地產業多角度多層次的資金需求,房地產開發的資金得不到保障制約了上市房地產企業的生存和進一步發展。

(二)相關法律法規不健全

相關政策、法規不完善,有關房地產融資等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性和協調性,操作困難,直接影響了房地產融資渠道的正常開展。如目前我國有關房地產抵押貸款方面的法律主要是《擔保法》,但有關住宅抵押貸款方面的規定不詳細這就有礙于銀行資金的安全性、流動性。同時我國尚沒有真正意義上的《投資基金法》,因此無法以法律的形式將房地產基金的發起、設立、組織形式、治理結構等重要原則加以規定,房地產基金無法可依。

(三)融資新渠道欠規范

伴隨著市場的需求,近年來,房地產信托、類基金式的房地產投資公司、房地產私募基金等多種業務應運而生。事實上,在2003年央行給商業銀行的房貸戴“緊箍咒”的時候,信托公司和房產商之間就開始了親密接觸。統計顯示,房地產信托成了信托公司的主流產品。近年以來,房地產信托已募資6O多億元,其數量在所有信托產品中占了三分之一以上。比如上市公司金地集團、深國商以及由幾家大國企聯手組成的世紀華夏集團,已建立房地產投資基金和階段性股權投資業務。房地產金融新業務的涌現無疑給資金短缺的開發企業提供了更多的融資機會,但很多做法的不規范卻給該種融資方式帶來了很大風險。

三、如何進一步完善上市房地產企業的融資

(一)加大股權融資力度,提高上市房地產企業自有資金比例

對于房地產企業來說,股權融資是房地產企業與資本相結合的理想融資渠道。通過股權融資,房地產企業可提高自有資本金比例,改善企業的資本結構以降低財務風險。然而,我國目前對企業上市后再融資的門檻較高,這使得眾多的房地產企業達不到上市再融資要求。因此,一方面政府應降低企業上市公司再融資門檻,讓更多的上市房地產企業通過資本市場進行再融資。另一方面,上市房地產企業也可采用并購重組、整體上市等方式來實現融資,以解決自有資金不足的困境。在目前全球流動性過剩的情況下,尤其是我國資本市場經歷了股權分置改革之后,上市房地產企業可以采取定向增發的股權再融資方式。定向增發可以在不增加即期股市擴容壓力,避免對二級市場沖擊和穩定市場預期的前提下,使上市房地產公司通過向大股東、機構投資者或戰略投資者增發而募集充裕的資金;并且,當大股東通過定向增發將優質資產注入上市公司時,既有利于優化上市公司及其控股公司的資產結構,促使優質存量資產進入資本市場,減少重新投資的時間,增強上市公司的持續盈利能力;加之,監管部門對定向增發信息披露要求較低且實行簡易審核程序,在一定程度上利于上市公司節約籌資成本與時間、保守商業秘密。

(二)房地產信托融資

房地產信托在經歷幾次整頓之后,在央行控制銀行信貸風險的大背景下,得以較快發展。據統計,目前國內已有25家信托公司發行了5O多個房地產信托計劃,總規模到60億元左右,每個信托計劃的平均規模為1.2億元,有力地保證了房地產開發的進行。對房地產開發而言,信托資金的注入起到了“過橋貸款”的作用,使房地產項目建設前期能夠滿足銀行貸款的條件,為開發的后續融資打下了良好的基礎。信托資金一般以前期貸款或參股的形式介入房地產的開發,信托公司對開發商資金流動、管理模式、項目進度進行跟蹤和控制,既保證了信托資金的安全性、保障項目資金用途,也在客觀上幫助開發商完善管理制度,提高企業的品質。在我國以間接金融為主的金融體系中,房地產信托融資是為數不多的一種在實踐和法律制度上都比較成熟的直接融資方式,它建立了民間資本直接參與房地產開發的融資通道。信托法及其管理辦法為房地產信托融資提供了法律保護和可參與的運行規范,盡管對一個信托計劃做了限制,但在資金募集的額度和期限上并沒有確切的約束,因此房地產信托成為一種比較靈活的直接融資方式。事實上,自央行“121號”文件頒布以來,北京、杭州、南京等城市成功發行了幾十份房地產信托,證明了房地產信托的強大生命力。上市房地產企業可以先行“試水”這種融資創新方式。

(三)發行公司債券

相比股權融資,債券融資在程序上更加簡便,成功率也更高,相比銀行貸款,債券融資成本上更低,限制也更少。從上市房地產企業的角度而言,他們希望通過發行公司債代替銀行貸款,從而降低財務成本。據Wind資訊統計,自2008年3月以來,金地集團、保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業和中糧地產6家房地產企業,分別發行了12億元、43億元、14億元、59億元、17億元和12億的公司債券。金融街、萬通地產,以及在香港聯合交易所上市的首創置業也于近期公布了擬發行18億元、56億元、1O億元的公司債券方案。公司債券的成功推出,對房地產企業融資結構的改變具有十分重要的意義。然而根據《公司法》,對發行公司債券的主體要求非常嚴格,只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格,而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有比較嚴格的限制。根據《公司債券發行試點辦法》,申請發行公司債的公司,其債券信用級別須經資信評級機構評級為良好;最近3個會計年度實現的年均可分配利潤不少于公司債券一年的利息;本次發行后累計公司債券余額不超過最近一期末凈資產額的40%。因此,上市房地產企業應完善公司治理結構、提高經營效益以達到政府監管部門的政策要求,通過公司債的發行來滿足融資需求。

(四)完善融資結構動態優化的機制

房地產企業融資結構的決策從屬于企業的發展戰略決策。因此,上市房地產企業融資結構應與企業發展戰略相協調,不斷適應發展戰略對融資結構的要求。對于任何一個企業來說,由于市場的供求關系處于經常性的變化之中,資本的構成情況也在不斷發生變化,融資總是呈現動態的狀況。對于融資結構的管理,應建立財務預警體系,時時適應環境的變化,采取相應的策略。同時,上市房地產企業在選擇融資工具時,應注意利用可轉換優先股、可贖回優先股、可轉換債券及可贖回債券等有較好彈性的融資手段。

(五)完善房地產相關法律法規體系

市場經濟就是法制經濟,要依靠強大的法律體系。房地產金融缺乏完善的配套法規,嚴重影響我國房地產市場和房地產金融的規范和安全運行,因此,一是要完善《商業銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當競爭法》等法律法規條文,增加有關房地產金融條款的法律條例,用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為;二是建立健全有關房地產金融的法律法規,如制定《房地產開發企業貸款管理法》、《投資基金法》等一系列配套法規,明確規定開發商及個人的權利與義務,使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為。認真履行還款職責,建立良好的銀企合作關系;三是嚴格執法,依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人,應立即停止貸款,并追討已貸款項。同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任。

參考文獻:

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作者簡介:

王琳,深圳經濟特區房地產(集團)股份有限公司。