我國房地產稅法律制度問題研究

郭妍

中圖分類號：D92222 文獻標識碼：A

摘要：自改革開放以來，住房制度改革與土體使用制度改革逐步形成了工業化、城鎮化的快速推進、地方政府財權與事權的不匹配、人們日益加劇的投資行為，出現了“土地財政”與“房地產泡沫”等難以宏觀調控的現象。本文從法律角度出發，在借鑒國外經驗的基礎上，結合當前國情，提出有效協調房地產發展的稅收法律制度相關意見和建議。

關鍵詞：房地產；稅收；宏觀調控；法律

一、我國房地產稅的基礎理論分析

（一）房地產取得階段。在房地產取得、開發環節，主要涉及耕地占用稅、契稅、印花稅。其中，耕地占用稅是對占用耕地建房或從事其他非農業建設的單位和個人，就其實際占用的耕地面價征收的一種稅，其實質是對特定土地資源占用課稅。契稅是土地、房屋權屬受讓方承擔的一種稅收，屬于財產轉移稅。

（二）房地產保有環節。房地產保有環節，主要涉及房產稅、城鎮土地使用稅。目前，房產稅是從價計征與從租計征相結合，從價計征是對于未出租的房產按照原值一次減去10%～30%之后的余值乘以年比例稅率1.2%計稅；對于出租的房產，按照從租計征方式，以房產租金收入乘以年稅率12%計稅。

（三）房地產轉讓環節。房地產流轉環節主要涉及土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅（或個人所得稅）、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅。其中，土地增值稅的征收存在一定的時滯性，企業能夠利用政策進行合理的延遲納稅行為，這是房地產稅法律改革中應當注意的問題。

二、我國房地產稅法律制度中存在的問題

（一）房地產相關稅收規定較為分散，缺乏統一的法律規制

目前，稅法內容中涉及的稅收法律，只有《企業所得稅法》、《個人所得稅法》、《稅收征收管理法》、《中華人民共和國車船法》及《關于外商投資企業和外國企業適用增值稅、消費稅、營業稅等稅收條例的決定》幾部。房地產其他相關稅收規定，分散于各個法規、規章文件中，缺乏統一、系統的稅收法律的約束。

（二）房地產相關稅種交錯，重復征稅現象普遍存在

房地產各環節都存在稅種交叉、重復征稅的現象，土地相關稅種中，耕地占用稅與城鎮土地使用稅存在交叉部分；房產相關稅種中，出租環節的房產稅與營業稅、轉讓環節的土地增值說與所得稅、持有環節的房產稅與土地增值稅都存在重疊計稅的部分；書面合同相關稅種中，對于房地產產權的受讓者，既要按照合同金額繳納印花稅，還要作為產權受讓方繳納契稅。

（三）房地產稅基過窄，稅制結構不均衡，重流轉輕保有

當前，房地產開發、流轉環節涉及的稅種較多，除了正在試點的重慶、上海兩個城市之外，其他大部分地區對保有環節的房地產征稅對象僅限于經營性房地產，而個人住房不在房地產征稅范圍內。房地產不合理的稅制結構，加速了居民購房需求由剛性需求①、改善性需求②向投資性需求的轉變，成為人們投資、投機的動機。

（四）房地產評估機制尚待完善

現行非出租房產的房產稅以原值為計稅依據，不能實時反映房產的市場價值。但是，隨著城鎮化進程的加快，城市群的發展推進了其周圍中小城市土地的升值，以市場價值作為參考來確定房地產評估價值，不僅會加重中小城市居民的稅負，也加大了政府評估工作的成本。

三、國外房地產稅收法律建設經驗借鑒

（一）美國房地產稅收法律經驗借鑒

在房地產稅制結構方面，美國房地產保有環節的稅負要重于流轉環節的稅負，具有稅收中性的優點。在計稅依據與房地產評估方面，美國房產稅稅基是由政府官員進行評估，而不是以市場價格作為評估價值。如對于家庭擁有的居住房產，參考其周圍的區位及折舊程度條件相似的居住房產的銷售價格進行評估；對于經營性房產，按照其收入資本化進行評估。

（二）加拿大房地產稅收法律經驗借鑒

在稅率設計方面，加拿大房地產稅率計算步驟如下：1、省或地方政府估算地方政府支出及除房地產稅收入以外的財政收入；2、以地方財政支出減去除房地產稅收入以外的其他收入，大致計算當期房地產稅稅收總額；3、以當期房地產稅稅收總額與房地產評估價值總額之比計算當期房地產稅率。在稅收優惠方面，對學校、公共圖書館、公立醫院、墓地、教堂、宗教團體及慈善組織等擁有的房地產進行免稅；通過補助、抵扣、退稅、延遲納稅等方式調節納稅人稅負。

（三）日本房地產稅收法律經驗借鑒

在納稅義務人方面，日本房地產稅的納稅義務人只要是指房地產所有者，在房地產登記簿上登記過的房地產所有者。在計稅依據評估方面，日本建立了房地產登記制度與地價公示制度，以房地產的正常交易價格為參考，以估價當年為基準年，每隔三年評估一次。這不僅降低了政府評估工作成本，也避免了短期內同條件房產承擔不同稅負的情況的發生。

（四）香港房