我國房地產泡沫的政治經濟學分析

王曉燕

中圖分類號：F2933 文獻標識碼：A

摘要：房地產已經成為我國經濟的重要組成部分，是我國經濟發展的重要支柱之一，受國內外經濟發展影響、國內土地流轉制度的制約、政策的不對等性，我國房地產出現了一定的泡沫，在房地產泡沫的形成過程中生產成本、國家政策、消費水平等因素對其有著重要的影響。

關鍵詞：房地產；泡沫；政治經濟學

前言

隨著改革開放的飛速發展，特別是隨著國家經濟刺激政策的深入，房地產已經成為我國經濟的重要組成部分，是我國經濟發展的重要支柱之一，為國家經濟的發展和地方財政的發展起到了一定的積極作用，但是也帶來了一定的危害，目前房產價格遠遠背離其實際價格，遠遠超越了普通人的購買能力，但是住房作為人的一種基本生存條件，人們又不得不投入到房地產的購買洪流中來，加上國內外投資基金的進入，于是導致房價越來越高，產生所謂的房地產泡沫，如何正確認識我國目前房價及房地產泡沫的危害，正確引導房地產健康發展是政府部門和經濟學家急需解決的問題，因此本研究結合政治經濟學基本觀點、基本知識對我國房地產進行研究，為我國的房地產泡沫現狀的研究以及解決提供一些理論依據。

1.我國房地產泡沫研究現狀

隨著房價的進一步背離，關于我國房地產泡破研究也越來越多，我國房地產泡沫是否存在也存在一定過的爭議，尤明《基于指數合成法的北京市房地產泡沫實證研究》（特區經濟2011.5）選取不同的指數對北京市2003-2009年的房地產泡沫進行了分析，王道勛《淺析房地產泡沫的成因與危害》（經濟研究導刊2013.26）研究認為隨著國內房地產市場持續火熱，商品房銷售價格呈現較大幅度增長認為只要將房地產泡沫控制在適度的范圍內，就可避免或減少房地產泡沫危害，并針對性提出了防止房地產泡沫的措施。葉雷斌等人也以《房地產泡沫成因分析與判定研究》（中國外資 2009.14）分別從土地供給、投機需求、房價上漲的心理預期和銀行信貸支持四個方面對房地產泡沫產生的原因進行了分析，本文也正是在這種背景下，利用政治經濟學理論和觀點對我國房地產泡沫問題進行研究。

2.房地產泡沫概念及我國房地產現狀

房地產泡沫是隨著住房市場化和資本自由流通而出現的一個新名詞。房地產泡沫作為一個概念和最先出現的經濟狀態最先出現在美國，第一次房地產泡沫是1923年-1926年的美國佛羅里達房地產泡沫（Property Bubbles），這次房地產投機狂潮引發了華爾街股市崩潰，導致20世紀30年代的全球經濟大危機。美國著名經濟學家查爾斯P·金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫[1]。

我國的房地產業起步較晚，隨著我國住房公有制房分配制度的取消，商品房市場的建立推動了我國房地產產業的發展，改善住房作為生活的基本條件得到廣大群眾接受，1998年我國住房全面實現商品化，對房地產的市場需求得到了空前的釋放，特別是受1998年世界經濟危機的影響、2007年美國爆發次貸危機引發了全球性的金融危機，我國采取一定的財政政策刺激國內經濟發展，房地產開發投入力度加大，2011年中國房地產開發投資共計61740億元，比2010年投資增長27. 9%，高于當年國內生產總值9. 2%的增長速度，國內房價保持了長期快速增長，拉動了我國經濟的發展，但與此同時也出現了房地產價格超出合理水平，出現投資過熱、價格過高、普通民眾難以接受、住房空置率上升等問題，2012海南省兩會上便出現了樓房空置率達 80%的說法，我國的房地產泡沫現象已經進入公眾視野。

3.政治經濟學視野下我國房地產現狀分析

政治經濟學是研究生產、購買及出售、以及法律、社會習俗慣例，以及政府之間的關系的一門獨立學科。政治經濟學的研究對象是生產關系，換句話說，就是研究一定生產過程中不同經濟主體之間的物質利益關系、尋求其變化規律的科學，在此基礎上研究各種物質利益關系形成基礎或條件、運行規律、運行特征及其在一定社會對于生產力發展的作用等。

3.1房地產價值分析

房地產又被稱為不動產，是指房地產開發過程中所擁有的土地、建筑物以及附帶利益的總和，本質上來說房地產價值由不變資本、可變資本、利潤三者組成，其中不變資本是房地產開發的基礎，主要指房地產開發過程中建筑材料、土地、設備的價值組成，不變資本在生產過程中可通過折舊的方式逐漸轉移商品中，轉移的價值取決于轉移的次數和設備壽命?？勺冑Y本主要指的是房地產生產過程中勞動力成本，也就是說在房地產生產、銷售過程中投入的全部勞動力成本，包括：建筑工人、設計人員、營銷人員、管理及其他服務人員等，雖然有些沒有直接參與房地產的生產，但是間接的參與了生產過程。利潤指的是房地產資本通過生產運動所產生的剩余價值，是超出原有價值的增值價值。對利潤的獲取和追求是資本投入的最終目的和原始動力，利潤也是房地產價值構成和推動房地產快速發展的重要因素之一。從政治經濟學角度出發來說房地產價值是其生產成本加上社會平均利潤，而不是房地產業的行業平均利潤。

3.2我國房地產泡沫本質

理論上產業泡沫的產生在是由于經濟主體的物質利益關系的不合理并進一步加劇而產生的，泡沫經濟具有兩大特點：首先商品供求雙方嚴重失衡，供應量遠大于需求量；其次投機交易占較大比重。房地產泡沫是產業泡沫的一種，主要指由于房地產投機所占比例過大而引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者購買能力。從政治經濟學的角度講，房地產作為一種商品，正常生產活動中房地產價格應圍繞其價值上下波動，但當生產經營者為了獲得“超額利潤”，利用各種資源、手段使房地產價格以高于其價值本身形成壟斷價格進行銷售時，這種違背價值規律而產生的超額利潤便是房地產“泡沫”。根據馬克思科學的地租理論，房地產泡沫的實質便是由于級差地租和壟斷地租的存在而獲得的超額利潤。針對我國來說就是土地的流通體制問題導致房地產固定投資加大，房地產成本增加，各地“地王”的出現就是典型代表。

3.3我國房地產產生泡沫的原因

房地產市場價格是房地產泡沫表現主要形式。房地產市場價格是由房地產的本身價值、房地產相對稀缺性、市場對房地產的有效需求三者共同作用而產生的對房地產經濟價值的貨幣表現。從政治經濟學的角度來講，市場經濟條件下商品的價格應圍繞價值上下波動，符合價值規律，但是由于中國經濟發展的特殊性和國際經濟的影響，大環境上由于我國經濟高速發展、對外貿易上貿易順差、對內擴大內需、貨幣流動性過剩，加上國外投資基金的進入，小環境民眾的房地產投機因素、從眾心理，等一系列因素導致我國房地產價格出現背離價值規律的現象。

4.結論

房地產已經成為我國經濟的重要組成部分，是我國經濟發展的重要支柱之一，受國內外經濟發展影響、國內土地流轉制度的制約、政策的不對等性，我國房地產產業中相關經濟主體的關系極為復雜，我國房地產出現了一定的泡沫，在房地產泡沫的形成過程中生產成本、國家政策、消費水平等因素對其有著重要的影響。也阻礙著房地產泡沫問題的解決。

參考文獻：

[1]http：//baike.baidu.com/view/1119057.htm fr=aladdin

[2]張之倩 房地產泡沫與經濟危機[J]. 中國商界，2011，（12）：35-36

[3]葉雷斌等 房地產泡沫成因分析與判定研究[J].中國外資，2009，（014）： 215-215.