淺析房地產公司預算管理存在的問題和對策

楊光

摘要：預算管理是對企業中長期戰略規劃和年度計劃不斷分解與量化的過程，是將企業績效管理和戰略執行力有效結合的一種系統和全面的管理工具，預算管理作為整合資源、加強內控的一種有效工具，是房地產企業提升管理水平和管理能力的一個有效手段；如何提升房地產企業的預算管理水平，促進房地產企業更有效的運轉是值得深入剖析；本文重點分析了房地產企業存在的主要問題、并就這些問題如何加強預算管控提出了相關的政策。

關鍵詞：房地產；預算管理；問題；對策

一、引言

改革開放這幾十年，各個產業發展速猛，預算管理作為合理調配企業資源的主要管理手段和工具，越來越多的企業家積極運用預算管理這一工具來提升企業的管理水準，這期間對預算管理的理論研究取得了突飛猛進的發展，但在企業實際運用過程重還是出現了很多需要待解決的問題。一是由于思路不清晰、對預算管理概念模糊、運用中沒有遵循科學的理論方法，二是不夠足夠重視、預算管理的實施流于形式、沒有真正發揮出應有的效能。

房地產在國民經濟中屬于先導性產業、具有較高的產業關聯度和較強的帶動效應，它的發展可以帶動很多產業的發展，對于調整經濟結構，改善城鄉面貌，提升城市品位，加快城市進程都都具有重要作用；加之房地產行業本身具有較大的資金投入、較高的資產負債率、較大的投資風險、受宏觀因素影響較大等特點，因此對房地產企業預算管理很有必要、對提升房地產水準具有重大意義。

二、我國房地產企業預算管理存在的主要問題

（一）無完善的預算管理體系

一個完善的預算管理體系應包括預算組織、預算管理、預算技術支持、預算考核等方方面面，就目前來講一些企業重在預算編制，對于預算考核體系過于形式化，同時對于預算不夠重視、沒有形成預算管理委員會，而是交給某一部門來主導、這影響了預算的推進。這樣既不能形成預算信息的溝通，也缺乏有效的考評機制，沒有完善的預算管理體系。

在組織機構方面沒有設置預算管理的專屬機構，只是在現有各個業務部門之間，按照各項經營指標、把預算管理的各職能分配到各部門之中、缺乏責任主體和機動性、責任主體不明確；沒有形成有效的預算管理體系和框架，取得的一些相關的預算數據資料不能及時有效的進行溝通聯系、同時也不能對預算進行有效的監督和考評、這一定程度上限制了預算管理的推進。

（二）對預算管理不重視、同時導致測算的預算數據不充分

一些單位部門認為預算是財務部的事情、與本部門無關、編制預算時缺乏責任心、沒有經過深入的調查和研究，提出的預算數據不準確，玩數字游戲，導致預算成為有名無實的不增值業務，失去了預算的意義。預算與企業戰略密切相關，與企業的生產經營的各個環節密切相關，是關系企業全局的事情、應該積極負責預算進程的監控。

房地產企業的預算數據沒有客觀性、隨意性很強，其量化指標不科學。目前，多數房地產企業為了能夠取得優勢的競爭地位，經常是趕進度、不擇時機的去開發、有些單位或當地產企業在缺圖紙的情況下便開始進行施工，結果導致施工圖的預算超過設計預算等、同時竣工決算大大超過施工圖預算。一些部門報送數據沒有按照實際應該開發的數量來測算、而是為了應付預算工作、草率的完成、這樣的數據缺乏合理性。

（三）考評與激勵制度不夠完善、分析機制缺乏

房地產企業普遍存在沒有制定考評機制、一般考評參雜著很多感情因素。同時沒有做好考評量化的指標、在已經施行預算管理的房地產企業中，同時還存在考評力度不夠的現象，具體表現為考評部門的職責不明確、考評內容不細化、考評工作沒有形成規范性條文等，這些都阻礙了考評制度的形成、也進一步的影響了預算的順利實施。

房地產企業的預算管理一般注重在下達預算和編制數據等方面，對內部控制和分析上缺乏機制。對于執行過的事項、沒有進行控制和監督，導致了出現偏差也不能及時發現，同時對于實現好的事項也做不到全面與深入的分析，這樣不能有效的進行分析、從而出現問題找不準癥結所在、這樣容易造成預算形同虛設、不利于預算的意義、阻礙經營目標的完成。

三、加強房地產預算管理的對策

針對上述問題，房地產企業作為投資性較強的行業，應該加強預算管控、這樣對提升經濟效益，促進企業發展都有舉足輕重的意義。筆者認為應該從以下幾方面加以完善，進一步提高預算管理水準。

（一）建立健全預算管理組織機構

應該建立預算管理的基本框架。需要建立預算管理委員會、預算管理工作小組等、這樣才有可能推進預算管理的工作、提升預算管理水平、從而能夠提升經濟效益。

預算管理委員會是在董事會下邊的一個組織、是在董事會授權批準下做出日常決策的組織，成員應有公司總部的董事長、總經理、總會計師、副總（主管工程）以及各職能部門負責人等，其處于預算組織體系的中心。包括：預算文件的下達、預算管理的調整、預算工作的具體安排、預算手冊的制定、平衡預算方案、協調解決預算實施過程中出現的問題、組織審查實際完成的執行情況，一方面對預算進行部分調整、另一方面對預算進行考評等。

預算工作小組的職責主要有以下幾方面的內容：傳達預算意見和要求、主導預算具體開展的工作、做好預算管理的分析和控制、企業的資金平衡、收入和利潤指標的確定、開發量的計劃、銷售指標的制定等、部門之間的協調和溝通、預算考核監督，獎懲方案的制定和具體實施，明確各部門負責人和各項目公司負責人對預算執行結果要承擔相應的領導責任、并且完善薪酬體系、結合預算數據進行考評、這樣能有效的促進預算管理的推進。

具體預算組織機構圖如下

預算管理機構圖

制定合理的預算管理組織機構圖、預算可以通過預算管理委員會和預算管理工作小組來督導、制定、執行、考評等，這樣才能更有效的運行預算。

（二）強化預算管理意識、加強業務培訓、科學有效地編制預算

1、樹立正確的預算管理觀念、增強預算管理意識

地產公司中高層管理者應強化各項目公司的經濟責任、充分意識到實現企業目標的必然工具是預算管理這一手段，樹立全局意識，同時保證預算管理與總體目標一致，用會計利潤觀念去衡量工作作風和能力、秉承“凡事預則立、不預則廢”的理念、思想上重視預算。

2、加強業務培訓、提升業務水準，應對編制預算數據的科學和合理性

中高層管理者要通過自身能力的提升，結合相關的業務培訓，及時使員工關于預算管理方面的觀念及做法不發生偏離；要對員工相關預算知識培訓及時舉行，使其真正意識到預算對于企業的重大意義，充分發揮預算管理的作用；預算是全員參加的事項，而不單純是財務行為、這點要使員工意識到、同時預算也不是財務計劃、需要依托全員才能發揮出預算的作用。

（三）完善預算績效考核和分析制度

預算考評的是預算執行結果評估的重要環節、建立合理的預算績效考核制度，確保預算的嚴肅性，是提高預算管理控制和約束力的可靠保證。地產公司的決策層和管理層應充分認識到預算管理考評的重要性，同時制定完善的預算考評的方法及程序。在客觀評價的基礎上，進行嚴格獎懲，形成恰當的激勵和反饋。

1、要確定預算管理的考評指標

例如：對具體業務部門而言：收入完成率，收款率，費用節約額等、產品合格率，制造費用節約額等、管理事項完成率，費用節約額等。

2、要對考評指標執行嚴格量化管理、如下圖所示：

表4.7 總會計師考核指標

3、要對考評指標執行嚴格量化管理管理、與績效掛鉤、如下圖所示：

只有這樣才能維護預算的嚴肅性和有效性，充分調動公司各個方面預算管理的積極性，使財務預算管理工作進入科學化、制度化、規范化的軌道。

4、要及時有效的分析預算偏差

針對預算過程中形成的預算偏差及時有效的分析、要每月、每季、每年等做預算執行情況表，針對差異找出原因、重在分析。

四、結論與展望

預算管理作為企業加強管理一個重要手段和配置資源的工具，同時作為一種重要的現代企業管理機制，兼具計劃、協調、控制、激勵和評價等功能。其理論研究和實踐應用在國內外很多企業中已得到廣泛的運用，但目前預算管理水平對于我國房地產企業來說依然相當落后。本文對房地產預算管理過程中存在的問題進行了剖析，并提出了預算管理問題的應對措施和建議、這對提升房地產預算管理水平奠定了一定的基礎。房地產企業應根據改革政策需要和要求，不斷加強自身的預算管理、更新預算管理觀念、細化預算管理，科學編制預算、嚴格執行預算、規范調整預算、加強預算監督機制、完善預算分析及考核機制，逐步形成一套科學完善的預算管理管控體系，不斷提升資金利用率，提升財務管理水準，促進房地產企業的健康有效發展。

參考文獻：

[1]張永旭.淺談企業全面預算管理[J].知識經濟，2011，4.

[2]陳雪玲.完善企業全面預算管理的探討[J].改革與開放，2011，1

[3]馮宇.福田歐V客車公司全面預算管理研究[D] .北京交通大學，2011

[4]陳曉杰.Z供電公司全面預算管理研究[D] .寧波大學，2011

[5]孫春蘭.加強企業財務預算管理探析[J].北方經濟.2012，8

[6]李曼妮.加強企業財務預算管理的對策研究[J].金融經濟，2012，10