對當前房地產企業房產稅、土地使用稅的幾點思考

桑業新

【摘要】本文分析了在實際工作中遇到的房產稅、土地使用稅相關問題及解決對策，希望能為房地產企業財稅人員的稅收管理工作提供一定的參考和借鑒。

【關鍵詞】房地產企業 房產稅 土地使用稅

一、當前房產稅、土地使用稅的主要問題

（一）房產稅從價計征計稅基數不明確

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條，“房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據”，實際工作中對“房產租金收入”有兩種理解，一種為實際收取的租金、一種為按權責發生制應收的租金。例如，某公司將一房產出租給商戶，一次性收取6個月租金6萬元（不含稅，下同），在當月計算應繳納房產稅時是以收取的全部租金收入6萬元還是按當月應收租金1萬元繳納，各地稅務機關在征管中計算口徑不統一。根據筆者了解，目前海南、山東通過稅務公告形式對上述問題進行了明確，但大部分地區的企業仍根據當地稅務機關的要求進行繳納，并未形成統一的執行標準。

（二）轉租房產是否繳納房產稅

對于房產轉租行為是否征收房產稅，房產稅暫行條例中并未明確，但從稅收征管角度，對轉租房產征收房產稅可以從源頭上堵截稅收征管的漏洞，避免稅源流失。據筆者了解，部分省市稅務機關曾經發布過相關通知，對轉租房產租金超過支付給原出租人的部分征收房產稅，但此作法擴大了房產稅的納稅人范圍，即“房產稅由產權所有人繳納”的規定，所以各地稅務機關陸續廢止了類似通知條款，稅收征管漏洞仍然存在。

（三）土地使用稅、從價計征房產稅申報、繳納期限設置不合理

根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第七條，“房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定?！蓖瑯?，根據現行《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第八條，“土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定”。

就筆者所在的地區來說，當地稅務機關要求土地使用稅、從價計征的房產稅均為每半年度申報一次，其中上半年房產稅申報日期為2月、土地使用稅申報日期為4月，下半年房產稅申報日期為8月、土地使用稅申報日期為10月。對于一般企業來說，持有房產的價值、土地面積相對固定，在計算半年度土地使用稅和從價房產稅時應納稅額變動不大，但對于房地產企業，特別是商業地產企業，由于出租部分的房產從租計征房產稅，剩余未出租及自用的房產從價計征房產稅，而當前市場經營形式復雜，企業在2月份繳納房產稅時無法準確預判3-6月份未出租面積，一般情況下會通過預估出租率或直接按當前未出租面積的方式計算當期應繳稅金，之后在下期繳納時對上期的預估差異進行調整，如此重復。同樣，對于土地使用稅，由于在4月份繳納上半年土地使用稅時也會遇到類似問題。

（四）土地使用稅納稅義務截止時間不明確

根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。但對于什么是“房產、土地的實物或權利狀態發生變化”并未在通知中明確。實務操作中，房地產開發企業銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮土地使用稅是納稅人和稅務機關爭執的焦點，通常情況下企業有以下三種確定方法：一是如果合同約定了交房時間，以約定的交房時間為截止日期；二是如果合同沒有約定交房時間，則以辦理房產交付手續時作為截止日期；三是如果購房人遲遲不交接，可以按公告交房時間為截止日期。對以上幾種方法的選擇適用，一般需得到主管稅務機關的認可。

（五）土地使用稅有雙重征稅嫌疑且征管彈性過大

根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規定，對按照房產原值計稅房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。房產原值包括地價，對于企業來說，相當于一種財產需交納兩種稅收：房產稅和土地使用稅，況且對土地也只是擁有幾十年的“使用權”，筆者認為有雙重征稅嫌疑。另外，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第四條，土地使用稅稅額為大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。此規定考慮到了各地區經濟發展的不均衡，賦予了各地區在稅收征管權上的彈性，但對于具體稅額的設定，筆者認為各地區的征管彈性過大。

二、應對方案

（一）加強稅法的學習，規避稅收風險

由于房產稅、土地使用稅稅款計算相對復雜，另外立法時間較早，后續各級財政、稅務機關以大量的稅收公告、通知等形式對房產稅、土地使用稅進行規范，這就要求企業財稅人員養成終身學習的習慣和樂于鉆研的精神，善于歸納總結、完善提高，具有良好的職業判斷能力。當國家稅收政策不斷修訂，企業財稅人員應時刻關注政策變化，不斷學習研究新的稅收政策和納稅籌劃方法，從而規避稅務風險。

（二）加強稅收籌劃，合理降低企業稅負

企業在相關法律法規所允許的范圍內，通過合理安排企業內部的經營活動，從而達到減小企業稅負和支出、不斷實現企業經濟效益的目的。對于房產稅、土地使用稅的籌劃，可以重點從兩方面開展：一是利用當前房產稅、土地使用稅稅收減免稅優惠政策，根據自身企業實際經營情況，對于符合減免稅優惠政策的業務應合理利用，及時向主管稅務機關辦理稅收優惠登記或審批手續并提供相關證明，爭取最大限度地獲得稅收優惠；二是對各項涉稅經營活動進行提前籌劃，如在租賃合同中規避免租期條款、將房產整體租賃劃分為房產租賃、資產租賃等方式，以合理減少企業稅收支出。

（三）建立稅企溝通渠道

由于當前稅收政策在執行中具有較大彈性空間，稅務機關在稅收執法上擁有一定的自由裁量權，企業實施的部分涉稅活動的合法性仍需得到稅務機關的認可，為避免產生稅額計算、納稅義務發生時點等涉稅風險，企業應建立和維護與稅務機關溝通的渠道， 主動向稅務機關咨詢相關的稅收法規，聽取來自稅務機關的意見和建議，爭取在稅法的理解上與稅務機關取得一致。同時，對于稅法未明確的事項，應將企業的稅收處理方法提前向稅務機關備案，只有得到了稅務機關的認同，并依照法定的程序履行了相關義務，各種稅務方案才會轉化為企業的實際利益。