金三稅務系統下房地產稅務風險分析及建議

摘 要：“金稅三期”管理系統的上線，在很大的程度上限制了房地產增值稅的管理，“金稅三期”有著大量的信息數據為基礎，對信息數據進行利用分析把增值稅的管理變得極其的規矩。不過，作為房地產行業，怎樣使得企業的管理系統可以長久的穩健運行，在最大程度上規避風險，這是房地產企業所需要面臨的管理問題。本文就從“金稅三期”的系統功能為切入點，根據當前房地產企業存在的相應風險，進行深入的探究，提出防范措施，以此，來為房地產企業的稅務管理盡一份力。

關鍵詞：金稅三期；稅務風險；房地產企業

一、“金稅三期”管理系統的運行背景

“金稅三期”作為依托于網絡的一個信息平臺，把全部稅種都歸入國、地級稅收管理系統中，并進行相應的綜合預警處理。其能夠全面的整合以及廣泛和深入的利用相關的信息數據資源、并在一定程度上加強稅收征收的管理，進一步提高納稅的服務水平，提高相應的行政效率，以此來降低稅收的成本，依法治稅，還可以切實的保障其稅收收入等。在以上方面，其都發揮著尤其重要的作用，是不可或缺的部分。

二、金三稅務系統下房地產稅務風險分析

因為“金稅三期”系統工程的不斷推動，導致房地產企業面對的稅務風險日益的增多。對于房地產企業來說，需要相應的稅務風險點，才能在新時代，讓企業更好的適應時代的發展，并以此來確保房地產企業的穩健發展。

（一）定量指標風險預警的分析

1.增值稅發票用量變動異常

納稅者在開具相應的增值稅專用發票的時候，難以做到月份之間的相應均衡。在月份間開具的發票數量呈現出波動的趨勢。倘若在某月增值稅的專用發票數額突然增加。除了相關的正常業務的波動之外，還有很大的概率會被“金稅三期”系統認作是虛假開票的現象。如果當奶水人所開具的增值稅專用發票超過之前月份的百分之三十，又超過之前月份的十份以上，就極有可能會被系統檢測和警告。這是金三稅務系統下房地產稅務風險之一。

2.期末存貨比實收的資本大

倘若納稅者在期末的存貨額超過了實際收到的資本。就會被“金稅三期”系統認作是生產經營存在異常，或許存在庫存商品虛假不真實的情況。以及建造合同確認收入之后卻并沒有把成本轉出等等相應的問題。稅務部門就會對存貨進行嚴格的檢查，并深入研究其是否含有收入少記的情況。這是金三稅務系統下房地產稅務風險之一。

3.納稅者稅負變動異常

納稅者在本期的稅負和之前一期的稅負相互比較。倘若稅負的變化前后超過了百分之三十，則有很大的幾率會被系統認為是隱瞞收入，或是進項稅取得不夠等風險。這是金三稅務系統下房地產稅務風險之一。

4.存貨與累積差異幅度異常

倘若差異幅度超過百分之五十會有很大的概率會被系統認為是庫存商品不真實，以及收入確認不及時等風險。這是金三稅務系統下房地產稅務風險之一。

5.預收款項占收入比例大

倘若納稅者的預算款項占據了全部銷售收入的百分之二十以上，就有很大的幾率會被系統認作存在沒有及時確定銷售收入的行為。這是金三稅務系統下房地產稅務風險之一。

6.進項高于銷項變動率

倘若納稅者在進項稅額變動和銷項稅額變動之間的差距占到銷項稅額變動率的百分之十以上，其會被系統認作少計算收入以及虛假抵扣項稅金額。這是金三稅務系統下房地產稅務風險之一。

（二）定性的指標分析

（1）開具、檢驗和核銷，（2）不及時繳納稅金，（3）項目對外合同管理中的涉稅風險，（4）違規取得增值稅專用發票，（5）換開發票明細的風險，（6）片面的追求高稅率，（7）稅務系統存在滯留票，（8）發票抬頭不一致，當前存在部分的子公司用集團的名義中標，子公司只管工程項目，由于業主的相關要求等等問題。使得采購的時候所獲取的發票抬頭是集團企業的名字，或者是集團外部單位的名字，卻往往不是項目部門所屬于的公司法人單位的名字。這會使得其面對重大的稅務風險，因為使用的不是本單位的發票如成本費用，屬于不符合規定的發票，也就不能夠作為相應的稅收憑證。其更不能作為相應的稅前扣除的證據。稅務部門有充足的證據可以對企業進行相應的納稅調整以及相應的處罰。這是金三稅務系統下房地產稅務風險之一。

1.代扣代繳的義務沒有履行到位

根據稅收稅法的規定，項目部門在代發工作人員的工資以及施工隊的工資時，企業需要履行一定的代發足額代扣代繳的義務。不過在現實的情況當中，出現了部分的問題。

①盡管按照了企業的工資標準進行打發工資的，但是沒有進行足額的代扣。例如，企業的轉獎金、相應的補貼等等，并沒有合并到當個月份的代扣代繳之中。

②存在部分的勞務施工隊根據架子隊發放的工資結算方式，卻沒有進行代扣的個稅。使得已經扣交的個人所得稅因為工程資金的緊張或缺少，長期掛賬，這會為企業帶來相應的滯納金以及罰款的風險。

三、對金三稅務系統下房地產稅務風險的相應防范措施

房地產企業的防范風險的能力取決于企業是否能夠建立健全管理體系以及對于風險防范是否有敏感的意識。需要對所存在的相應風險進行控制，才能在最大的程度上防范風險。

（一）進一步建立健全管理體系

房地產企業需要以“增值稅抵扣鏈條”作為主要的內容之一，才能將資金流、實物流以及票據作為中心，全面的展開，全面的覆蓋相關的管理鏈條的診斷。以此在定期內全面又系統的收集無論是內部還是外部的相關信息。以此根據相關的實際情況，對風險進行識別、分析以及評估。并進一步查找房地產企業經營和管理活動，以及相應的業務流程中存在的稅務風險等。對其涉稅業務所存在的相應風險問題進行細致的梳理。制定出相應的風險清單，對流程進行切實的監督和防范。進一步確定風險管理的相應策略和應對措施。對于較為重大的涉稅業務，需要推行相應的“法律法規意見書”的審核形式，對于那些比較薄弱的環節和流程，進行全面的管理和控制。這是對金三稅務系統下房地產稅務風險的相應防范措施之一。

（二）合理稅務籌劃

在房地產企業進行“營改增”之后，會不斷的出臺相關的政策，以此來完善房地產行業的抵扣鏈條，以此來減輕相應的稅負。根據相關的法律法規規定，需要嚴格的禁止其要求外地的房地產企業在本地設定的分公司以及子公司，以此來盡可能的為企業營造一個更為公平和開發的市場環境。并需要在相應的市場和大型的工程項目部增加開設專門的發票代開點。為砂石土料銷售的企業等提供專門開設發票的便利。并且進一步提升房地產企業購入建筑材料所需要獲得的專業發票百分比。以此來作為房地產財務工作人員不斷學習，熟悉相應政策的能力。識別相應的風險，進行風險的規避，進一步做好稅務的籌劃。以此來促進房地產企業的蓬勃發展。這是對金三稅務系統下房地產稅務風險的相應防范措施之一。

（三）融洽稅企的關系

堅持“培育稅基、培養稅源”的基本理念，和相應的稅務機關加強信息交流和聯系。在不斷的交流中增進稅務機關與房地產企業之間的關系。需要格外的重視稅務機關在審查以及自查等方面上是否存在有相應的涉稅風險。進行科學合理的評測其風險是否會給放低產企業帶來相對的負面影響。需要采取相關的措施，以及根據之前相關的案例進行分析，做到有理有據，并提前進行防范。以此來促進房地產企業的蓬勃發展。這是對金三稅務系統下房地產稅務風險的相應防范措施之一。

四、結束語

風險和收益始終是相互陪伴而存在的。房地產企業在追求相應的經濟效益時，也需要加強對風險的考慮。倘若只是盲目的追求效益，而不考慮相應的風險問題，房地產企業注定是不能長久的，其會給企業帶來不可預估的影響。而企業的管理者和負責人，特別是財務部門的人員，需要站在房地產企業發展的角度，以一個更加專業和客觀的角度去處理相應的業務。以此，才能在最大程度上防范房地產企業的風險，進一步增加企業的收益，以此來促進房地產企業的蓬勃發展。

參考文獻：

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[3]張枝清，孫建鋮.“金稅三期”背景下如何做好互聯網信息采集助推納稅評估[J].天津經濟，2017，（07）.

作者簡介：

李海潮，北京星華藍光置業有限公司。