研究房地產工程項目的全過程管理控制

摘 要：房地產工程項目在建設過程中，不僅要保證質量，而且還要保證后期在使用過程中的安全性和穩定性。為了實現這一根本目的，就需要對工程項目的全過程進行有針對性的管理，提出符合實際要求的措施，保證全過程管理水平的有效提升。因此，本文針對房地產工程項目的全過程管理進行分析，并且提出合理的控制措施，在保證房地產工程項目施工質量的同時，能夠推動房地產行業的未來可持續發展。

關鍵詞：房地產；工程項目；全過程；管理控制

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）32-0002-02

房地產行業在現代社會的發展過程中，其整個發展勢頭比較良好，受到了人們的廣泛關注和重視。房地產行業已經逐漸成為我國非常重要的支柱型產業之一，房地產行業的快速發展，不僅能夠帶動國民經濟的增長，而且還能夠為現代社會在規劃建設過程中提供符合實際要求的建筑物。在現代社會發展過程中，建設工程項目無論是在投資規?；蛘呤窃谕顿Y領域上都在不斷擴大，投資的來源也在逐漸朝著多元化的趨勢發展。工程項目在建設過程中，由于會涉及到很多方面的內容，所以會不同程度對很多因素產生影響，比如環境、經濟效益等。在房地產工程項目建設過程中，不僅要保證工程項目在加強過程中的質量，而且還要保證房地產項目在后期使用過程中的安全性和穩定性。其中，最重要的一點就是要對整個項目采取有針對性的措施，實現科學合理的管理，這樣不僅能夠滿足建設單位的實際需求，而且還能夠提高全過程管理水平。

1 房地產工程項目前期工程項目的管理和控制措施

在房地產工程項目建設初期的時候，需要提前將會涉及到的內容進行妥善處理，這樣有利于保證整個施工的順利開展。

（1）需要對投資機會進行研究，并且在各種不同類型的土地資源上開展有針對性、公平性的競投。在投資之前，要對市場的實際變化情況進行調研，在這一基礎上，可以對投資機會進行對應研究。這樣不僅有利于從中選擇出良好的投資方向、區域以及相對應的產品，而且還能夠與實際情況進行結合之后，保證項目建議書編寫具有合理性和有效性。

（2）要對項目進行全程的策劃，保證項目能夠按照相對應的流程來進行實施，為項目的施工效果提供有效保障。房地產產品本身具有一定的特殊性，所以從立項開始，一直到規劃、設計以及各個環節的生產、最終產品的銷售等，這一系列的服務都需要對其進行全過程、全方位合理的策劃。將項目的全程策劃貫穿于整個項目在開發過程中的全壽命周期當中，這樣不僅有利于實現房地產工程項目的合理開發，而且還能夠保證全程策劃的有效性和針對性。在全程策劃相關工作落實時，在其中體現出的工作內容與項目其他階段相互之間會呈現出一種交叉的狀態。同時，其中還會涉及到很多方面工作內容，包括市場調研、產品定位等，這些都是房地產工程項目在前期管理過程中需要重視的內容。

除此之外，還要對項目進行有效的立項處理，在立項過程中，會涉及到很多工作內容，其中包括對產品類型進行仔細的劃分和定位等，對與項目相關的一些可行性研究報告進行仔細的分析、編制以及報批等。這些工作基本上都需要在建設前期的工程項目管理當中完成。

2 房地產工程項目施工階段的管理控制措施

房地產企業雖然現階段的整體發展勢頭比較良好，但是房地產市場在發展過程中，其競爭越來越激烈。房地產企業要想在市場中占據有利位置，提高其綜合競爭力，就需要從各個角度出發，在保證房地產工程項目施工質量的同時，還要盡可能節約成本的投入。在保證經濟效益有所提升的同時，能夠促使其在市場中的綜合實力得到有效提升。施工企業自身所作出的一系列選擇，對工程項目的施工質量而言，具有直接的關聯作用。建筑行業相互之間的競爭越來越激烈，對甲方而言，能夠帶來一定的便利條件。甲方可以通過市場競爭機制科學合理的利用，對招標、投標制度進行合理的制定，并且將其嚴格執行。在針對各個施工方案進行選擇時，要盡可能擇優選擇，這樣不僅有利于促使施工水平得到有效提升，而且還能夠采取有針對性的管理措施，實現對整個施工企業的監督和控制。

（1）在針對相關單位的資質進行審查的時候，需要審查的內容其實有很多，其中包括施工單位、材料供應商等，這些都是在施工過程中不可避免會涉及到的單位，所以要對這些單位的資質進行嚴格有效的審查。施工單位在針對工程項目進行具體建設的時候，要與實際情況進行結合，同時甲方要發揮出自己良好的職能和監督作用，對施工條件、施工流程、施工技等進行嚴格有效的監督和控制。與此同時，建設單位應當建立符合實際要求的分包方和合格供貨方信息庫，在該信息庫構建和具體應用過程中，要保證信息庫當中的所有信息具有一定的真實性和有效性[2]。在招標過程中，可以在信息庫當中，搜索出符合實際工程項目的供貨方和承包方。通過這種方式，不僅能夠從根本上保證招標工程在實施過程中具有規范化和延續性特征，而且還能夠為房地產工程項目的施工打下良好基礎。

（2）由于工程項目在建設過程中會涉及到很多方面的內容，任何一個環節如果出現問題，那么都會對整個項目施工質量產生影響。一旦某一個環節出現問題，那么甲方勢必要在其中擔負起相對應的責任，不僅要保證相關工作的協調，而且還要對各個環節的施工進行有針對性的組織和落實。施工圖紙在施工階段是非常重要的一部分內容，基本上所有的施工環節和施工技術等，都需要依靠施工圖紙。所以在針對施工圖紙進行制定和具體利用的時候，要與實際情況進行結合，盡可能保證施工圖紙中的內容符合實際要求。同時在針對施工圖紙進行會審以及具體交底的時候，要對施工圖紙中的設計問題進行分析，盡可能及早的對這些問題進行發現和處理[3]。除此之外，還要讓施工單位意識到工程項目在建設過程中的重點和難點，這樣有利于在施工時，對這些難點部分給予更多的關注和重視，從而保證這些施工難點的質量。在施工過程中，要采取有針對性的措施，對關鍵部位、薄弱環節等進行嚴格有效的把控，這樣不僅能夠及時發現隱藏在其中的安全隱患，而且還能夠為施工質量提供有效保障。

3 房地產工程項目的工期階段管理控制措施

工期管理是房地產工程項目在建設過程中非常重要的一部分，如果房地產工程項目在建設過程中，無法按照規定的期限完成施工內容，那么不僅會導致施工成本的增加，而且還會影響整個施工質量。因此，加快房地產工程項目的建設進度，其實是在保證工程項目質量已經得到有效保證的基礎上才能夠實現。通過工期的縮短，不僅能夠促使房地產工程項目盡可能快速的投入到使用當中，這樣不僅有利于促使房地產開發商的經濟效益得到有效提升，而且還能夠提高項目的全壽命周期。在針對一些進度滯后情況并不是很明顯的工程項目進行具體操作的時候，可以適當要求施工單位對施工管理進行不斷強化。通過這種方式，不僅有利于對各個工序相互之間的連接和實施進行準確有效的安排，而且還能夠在其中適當增加與實際情況相符和的勞動力。這樣不僅能夠彌補工期帶來的一系列損失，而且還能夠對工期進行嚴格有效的控制。除此之外，在針對一些進度滯后情況比較嚴重的項目，已經無法利用組織技術或者是與其相關的一些經濟措施來進行處理[4]。那么在針對這一現象進行具體處理的時候，應當對進度計劃進行重新的編制，制定出符合實際要求的進度目標，根據新的進度計劃對整個工程項目進行有效控制，這樣才能夠保證全過程管理水平的有效提升。

4 房地產工程項目的監理階段管理控制措施

在房地產工程項目建設過程中，要想保證工程項目的建設質量，而且還要在規定的期限內完成施工，就需要意識到監理工作在其中的重要性。為了保證監理工作能夠在實踐中得到有序的開展，需要提高對監理工作人員的要求。監理工作人員不僅要具有專業理論知識，而且在實踐操作方面的水平也要能夠達到一定標準和要求，這樣才能夠針對房地產工程項目的各個環節進行科學合理的管理和控制。監理單位要對監理工作人員進行培訓，與監理工作人員的實際情況進行結合，對其開展有針對性的培訓。這樣不僅能夠促使監理工作人員的專業技能水平得到有效提升，而且還能夠及時更新監理工作人員的知識，讓其能夠對最新的形勢有一定的了解[5]。這樣不僅能夠將自己的監理作用充分發揮出來，而且還能夠實現對房地產工程項目的有效管理，如表1所示。

監理工作人員不僅要經過一系列專業培訓之后才能夠進入到崗位當中，而且還要有相關的資格證書。專業工程師必須要有工作經驗，同時還要遵循持證上崗的基本原則?，F場監理機構在構建的時候，要組織一些具有豐富理論經驗和實踐操作經驗的監理工作人員。這樣不僅能夠促使整個監理機構的水平得到有效提升，而且還能夠針對一些特殊、緊急事件進行妥善處理。除此之外，在房地產工程項目的具體施工過程中，還要對監理工作的制度進行制定，并且對監理規劃方案的執行情況進行定期抽查，根據實際情況，還可以利用不定期檢查的方式。這樣不僅能夠促使監理工作人員的工作得到有效落實，而且還能夠盡可能避免監理工作人員在日常工作時的隨意性。

5 結束語

在針對房地產工程項目進行開發和建設時，由于會涉及到很多方面的內容，任何一個環節如果出現問題，都將會導致整個項目受到影響。因此，要采取全過程管理控制的措施，實現對整個項目的全過程管理，這樣不僅能夠實現對各個環節質量的有效控制，而且還能夠盡可能降低房地產工程項目的成本投入，實現其經濟效益的有效提升。

參考文獻

[1]郭曉光.房地產工程項目實施階段工程造價的有效控制[J].科技與企業，2016，10：72.

[2]馬 睿.房地產工程項目實施階段工程造價的有效控制[J].經濟研究導刊，2018，20：161～162.

[3]毛 飛.有關房地產項目工程造價控制的問題探究[J].城市建設理論研究（電子版），2018，01：13.

[4]宋 科.對房地產工程造價全過程控制的研究[J].江西建材，2014，06：238.

[5]劉德興，楊 燕.房地產項目全過程造價管理控制分析[J].住宅與房地產，2017，21：25.

收稿日期：2018-10-1

作者簡介：丁修平（1978-），男，高級工程師，大學本科，主要從事工程建設及管理方面工作。