物業糾紛引發尋釁滋事案件的成因及化解

邢敏　紀辰

摘 要 物業管理糾紛伴隨著房地產行業與物業管理行業的快速發展而日益增多，呈現惡性循環、群體性和暴力性等剛性化趨勢，由于物業糾紛引發的刑事案件頻發，嚴重影響社會秩序。此類糾紛如果不能妥善解決，容易造成群體性事件或是突發性事件，繼而引發的尋釁滋事類案件。在此類糾紛中呈現出的利益訴求及因利益訴求未能滿足引發的剛性化利益沖突，揭示了完善物業糾紛解決機制及構建和諧社區關系、維護社會的重要性。

關鍵詞 物業管理 尋釁滋事 糾紛解決

作者簡介：邢敏，青島市市南區人民檢察院專職檢委會委員;紀辰，青島市市南區人民檢察院辦公室副主任。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.12.057

一、問題的提出

近年來隨著城鎮化速度加快，物業行業實現了全行業的高速增長，截止2017年末全國物業管理面積約為195億平米，2009-2017年復合年均增長率為6.6%，每年增量約為10億平米。社區是居民日常生活最基本場所，是城市基層治理的主要載體，理應成為社會矛盾消融的“緩沖器”，但是隨著社會轉型，許多社區都成為基層矛盾沖突的爆發地和集聚地。物業管理事關社會穩定，然而近年來城市住宅小區的物業沖突時間頻發，甚至出現暴力沖突和群體性事件，引發刑事案件。2017年，江蘇省某法院受理的訴前調解的物業類案件為420件，2018年為588件。物業糾紛已經進入高發期，成為城市基層治理面臨的重大挑戰。根據中國裁判文書網搜索“物業+尋釁滋事”關鍵詞，2019年案件1541件，2018年1382件，2017年883件，2016年624件，案件呈現爆發式增長。北京地區的調查數據現實，有占80%的小區發生過業主與物業公司發生過嚴重糾紛，其中有占37%的糾紛發生了肢體沖突與暴力沖突。近年青島市某區檢察院就辦理了兩起由于物業糾紛引發的尋釁滋事案件，一起為物業經理與房主矛盾升級爆發沖突，一起為新舊物業公司沖突引發械斗。筆者通過此類案件進行分析，發現目前物業糾紛已經呈現出明顯的剛性化特點，具有可修復性弱，容易激化引發暴力沖突，致使物業關系的可修復性、協調性差，受到損傷后難以恢復。意味著糾紛很容易演化為群體性事件和暴力沖突，在糾紛過程中容易觸犯《中華人民共和國刑法》第二百九十三條第一款第（一）項之規定，構成尋釁滋事罪。以往的研究往往著眼于物業糾紛引起的合同糾紛，忽視對物業糾紛容易引起尋釁滋事案件的成因的分析。在此基礎上我們通過對此類案件的分析，從打擊刑事犯罪與保護業主權益的角度，探索剛性物業糾紛的解決機制。

二、物業糾紛的類型

具體的物業糾紛有很多種，涉及民事、行政等各個領域的糾紛。依據紛主體的身份歸納起來可以大致分為兩種類型，即業主與物業公司之間的糾紛和物業公司與物業公司之間的糾紛。

（一）業主與物業公司之間的糾紛

1.利益分配引發的糾紛。是指由于業主基于建筑物區分所有權所產生的共有部分享有利益分配的權利糾紛引發的糾紛。實踐中物業公司常利用物業管理職能在共有產權建筑部分收益分配時具有優勢，如公共經營用房出租、廣告位出租、停車位出租，甚至侵占專項維修基金。此外還可能存在前期物業公司與開發商勾結，利用業主尚未入住、業主大會和業主委員會成立困難的空擋，長期侵犯屬于業主的共有利益。由于共有部分建筑物利益空間大，收益的穩定性較高，不易被業主發掘，導致物業公司侵占業主利息的事件屢見不鮮。

2.服務管理引發的糾紛。是指在物業公司進行常規管理時，基于基于物業合同圍繞物業公司提供的服務以及物業管理產生服務管理產生的糾紛。一類為業主個人與物業公司服務糾紛，即糾紛雙方為單個業主與物業公司之間，主要集中在業主車輛管理、住宅維修、安保等個體服務方面的糾紛。另一類為公共服務糾紛。因物業公司提供的管理服務在整個小區內具有公共性，負責小區內公共區域的保安、保潔、保修、保綠等事關整體居住環境，糾紛的雙方為部分業主與物業公司。相比于前者，后者經常引發業主的群體性部門，糾紛易擴大。服務糾紛管理伴隨著物業的整個過程以及業主的日常生活，長時間的積累容易產生放大效應，矛盾逐漸積累發展為不可調和的矛盾。

（二）物業公司與物業公司之間的糾紛

物業公司之間的糾紛多發生在新舊物業公司更替時，產生的主要原因是此時原物業公司不配合不愿退出小區，新物業公司無法入駐小區，抵制與新物業公司進行材料交接與人員更替，糾紛升級甚至引發暴力性沖突，致使物業更替難以進行。發生此類糾紛往往是業主與物業糾紛惡化的結果，此時業主對原物業公司的不滿達到必須更換物業公司的程度，信任新物業公司能夠對小區環境進行改變，而原物業公司不愿意放棄在小區的經營或者因為在經營過程中與業主有尚未結清的利益糾葛，造成新舊物業公司的對立。

其中前期物業公司與業主委員會選舉產生物業公司糾紛矛盾更為激烈。前期物業管理指凡物出售之日起至業主大會成立之日止，小區處于前物業公司的單方面管理之下，容易發生前物業公司侵占業主利益的事件。此時部分業主尚未入住，物業大會尚未成立，開發商或物業公司的經營收益缺乏監督。同時，小區的硬件設施剛投入使用，經營收益最高，但是由于缺少業主大會，業主難以維權。因法律本身沒有對業主大會設立強制性規范，同時業主也反對業主大會的認識，往往是在物業公司侵占業主權益到了業主忍無可忍的時候才進行業主大會的籌備。前期物業公司多由開發商直接聘請，從進入社區之日起就具有“原罪”，可能會出現物業服務質價不符或者侵占小區公共收益。無論是業主采取前期物業公司改善服務還是啟動選聘新物業公司的策略，都會壓縮前期物業公司的利潤空間。若是遇到強橫或者無賴成性的物業公司，業主選任的新物業公司可能會面臨長時間的纏斗，小區變得不安定甚至出現混亂。

三、物業糾紛引發尋釁滋事類案件行為類型及成因

（一）物業糾紛引發尋釁滋事類案件行為類型

物業公司日常服務當中常見的暴力化事件有：

1.物業公司采取如停水停電、損毀業主財物、恐嚇威逼等手段逼迫業主繳納停車費或物業費。

2.業主因對物業公司的具體管理行為不滿而采取打砸物品、毆打工作人員等暴力對抗行為。

3.采用恐嚇和暴力手段打擊維權業主。當物業沖突加劇時，堅決與物業行為相悖的業主，某些物業公司會選擇恐嚇業主及其家人，甚至利用原有保安或與黑惡勢力勾結引發沖突，以達到拒不執行業委會決定、阻止業委會成立、阻撓業主維權等目的。

4.物業更替糾紛中，原物業公司不愿撤出而與新物業公司爆發沖突。

（二）物業糾紛引發尋釁滋事類案件成因

1.居民與物業公司信任關系脆弱。經濟利益的分配和讓渡是物業公司與業主之間的矛盾集中的關鍵點。因為現行法律缺乏對雙方權責的明確規定，雙方責任與義務僅靠合同維系。從以往的案例來看，居民對物業公司信任度普遍不高，不少居民認為物業存在財務不夠透明、謀取不正當利益等侵害業主利益的行為。這種不信任使得物業公司收取物業費難度大，上調物業費的計劃更難以實現，物業公司為了應對虧損只能采取降低服務質量的方式，形成惡性循環。一旦發生糾紛，原本脆弱的信任關系更加難以修復，主要體現在業主對物業費繳納的抵制，而物業公司可采用的收繳手段有限，對于搭便車業主難以奏效，只能通過司法途徑。而現實中司法途徑成本較高，而且目前物業管理法律制度結構不完善，亟待進一步的優化，比如《物業法》中雖然對物業公司與業主的權利和義務做出了規定，但是對于一些具體事務還缺乏具體規定，還需要出臺專門的配套措施和實施意見，有些敏感問題比如業主自治組織的法律地位等還存在著立法空白。而且一旦訴諸司法程序就意味著雙方關系徹底破裂，在實踐中，如拖欠物業費等問題上物業公司更愿意選擇非正式方式解決。在實踐中，面對拖欠物業費問題時，物業公司更傾向于與業主以非正式方式處理。

2.物業合同雙向約束弱。雙向弱約束是指在物業合同中業主與物業公司雙方彼此的約束能力有限，一方面是由于物業管理不透明以及前期物業管理制度等問題的存在，物業公司居于“自然壟斷”地位。在上海市雅士居花園物業毆打業主案中，開發商自建資管、建管部分，開發商與物業公司實際上是“父子”關系，帶來物業公司受命于開放商，當開放商與業主發生利益沖突時，物業管理公司必然傾向于維護開發商的利益，甚至在物業管理的日?；顒又星趾I主的利益，表面看物業公司是事件的“肇事者”，實質上是物業公司背后的開發商。這些物業公司由于與房地產開發企業有著從屬關系，并且房地產開發企業與當地有關部門因為獲取稅收、賣地收入等原因存在著相關性，在沖突升級前有關部門對房地產開發企業及其下屬的物業公司疏于管理?，F實中，有相當一部分物業公司是從房地產開發企業中產生出來，未經任何選聘或者競標過程，物業公司在承接物業時，由于缺乏與開發商的物業的承接驗收手續，物業糾紛中反應的房屋質量缺陷、配套設施不完善、產權糾紛等問題，絕大多數時開發商建設遺留的問題。

3. 少數物業管理公司具有黑社會化的傾向。黑社會化的傾向是指組織處在向黑社會特征轉變的一種過程中，是一種發展傾向。此時這類組織從法律意義上來看還不具備黑社會組織的全部特征，但已顯示出部門特征并有繼續發展的趨勢，處在合法組織與黑社會的中間地帶。具有此種傾向時，極少數物業公司會采用暴力來解決與業主的糾紛，并且由于物業公司具有擁有準軍事化武裝——保安，更容易走向暴力。更有物業公司甚至背后或存在涉黑勢力黑社會性質犯罪組織隱蔽性強，以合法方式對組織進行包裝和“去黑化”，成立物業公司掩蓋非法活動。如H市“6.26”黑社會性質組織專案中該組織即表面注冊成立“某發物業管理公司”，從事垃圾清運等正常經營活動，將違法行為藏匿于企業正常的經營行為，雇傭社會閑散人員實施暴力行為。由于物業公司管理難度小，需要對小區形成控制，黑社會組織掩選擇成立物業、建筑公司掩蓋非法活動。此類物業公司采取非法手段對不滿其物業公司管理質量差而維權的報復，對拒交物業費的業主采取停水、停電等手段進行滋擾、報復，收買賄賂業主委員會的成員，恐嚇和暴力打擊維權業主甚至違法犯罪，嚴重影響了社會秩序。

4. 缺乏物業糾紛的協調與監督機制。學界普遍認為居委會、業主委員會和物業公司構成了當前基層社區整合和秩序形成的“三駕馬車”。在這“三駕馬車”中，居委會是國家政權的代理，盡管是自治組織但卻具有行政色彩。業主委員會是業主房屋產權的代理，是業主的自組織，具有網狀特征。物業公司則是市場經濟的產物，是線形結構。三者之間因組織特點、組織目標、關注重點各不相同，因而具有不同的運作邏輯且互不隸屬，各自掌握的資源不盡相同，三者相互依賴又相互斗爭，關系極其復雜。物業公司的暴力手段將使公司面臨巨大的法律風險和成本風險，但是由于物業公司的監管，物業公司的違法行為得不到有效制裁。業主委員會作為全體業主的代表，在物業管理的區域內實施物業自治管理的執行機構，業主委員會的合法權益受法律保護。業主委員通過及時了解業主、物業公司雙方的意見和建議，協助物業公司履行物業合同，監督物業公司的運行;審核物業服務費用的使用與管理、審核專項維修資金的使用、審核物業服務收費標準、服務費用使用;調解雙方糾紛等。然而在實踐中，業主委員會在多數小區中成立困難，及時成立了也難以保證代表著業主的利息，甚至有些業主委員會聯合物業公司成為物業公司的利益代言人。業主的分散以及缺乏對業委會的重視使得業委會對物業公司應有的監督和制約機制難以發揮作用，而法律的不健全，使得業主難以維權，面臨無法可依的境地。即是有法可依又無法執行，使得物業管理公司進入無人監督的程度。為實現利益最大化，物業管理公司、業主、業委會都試圖通過博弈斗爭利用手中的權力使物業關系朝著有利于自己的方向發展。

四、剛性物業糾紛引發尋釁滋事案件的化解

綜上所述，物業公司與業主雙方的社會關系一旦被破壞難以修復。依靠物業合同本身的正規化渠道難以達成利益的協調，雙方極易發展成暴力糾紛。

（一）完善相關法律制度

完善的法律制度可以推動物業糾紛的化解，法律制度的完善需要彌補現有制度漏洞給物業公司操作空間，例如改革前期物業管理制度、明確業委會的法律地位等。同時管理物業公司的行政部門應該牽頭，聯合其他部門出臺實施細則，彌補現有法律規定中原則性強、操作性不足、規范性確實等問題。通過事前的法制化預防，構建完備的法律法規體系，明確界定并捍衛業主、物業公司之間的合法權利和利益，從未避免群體性的利益沖突和社會矛盾。

（二）構建多元化糾紛解決體系

物業管理具有公共服務屬性決定了其不能簡單地作為業主自治行為或市場行為，可以探索構建政府主管部門與社區基層組織的多層次治理結構，政府介入強化對物業公司與業主的監督管理，利用現代化的基層治理體系化解物業糾紛。過去解決物業糾紛都是事后介入，難以在矛盾初期協調，以此需要事前和事中的全程參與。政府主管部門對物業公司起到常規監督的作用，比如監督前期物業公司在共有產權移交、經營收支公開、物業管理等方面的管理水平，彌補業主難以獲取信息的難題?；鶎咏M織可以監督物業公司的日常運行、業委會的成立及運行，對業主違約行為進行約束與指導，構建以社區居委會為主，物業公司、業委會、業主共同參與的多方協商機制，通過構建常態化的溝通機制，將矛盾化解在糾紛的初期并防止矛盾擴大。

（三）加強業主自治能力建設

業主是物業管理中心最重要的主題，作為小區的建筑物區分所有權人。近年來業主權利意識覺醒，業主自治日益成為物業管理發展的趨勢。在業主自治的趨勢下，從根本上解決物業糾紛，需要加強業主自治意識，提高業主自制能力，更為重要的是發揮業委會的自治作用。然而在實際的運行過程當中業委會的運行受到監督與激勵不足的雙重困擾，如果業委會難以對業主行為進行約束，業主委員會將會變成空中樓閣。政府和基層組織的有效監督可以強化業主自治組織的自治能力建設。居委會組成人員基本上都是政府招聘人員，與小區沒有直接的利益關系，地位相對公正。 居委會可以協助業主委員會發現更多合適的業主委員會人選，優化業委會配置。在規模較大業主難以直接監督業委會的小區，可以豐富業主自治的層次，將業委會決議、業主大會執行與業主代表議事結合起來，實現小區、樓棟、片區的分類分層的自治層次，增強業主自治能力，提高業主自我約束力的提升，改善物業合同雙向弱約束的情況。