探析我國房地產信托資產證券化風險對策

李文靜

摘要：隨著社會經濟發展表現形式愈發多樣化，進一步強化了房地產企業的發展，國家經濟層級將邁向新的臺階，行業發展形勢將進行變革，促使相關發展內容需要更加貼合當前環境作出調整。因此，有效開展房地產信托資產證券化風險評價工作，充分注重企業內部資金流動性問題，從根本上凸顯出房地產企業較強的市場競爭力水平。通過資產證券化融資方式的合理應用，滲透至基礎設施建設當中，盤活不良信貸資金，容易面臨多重風險考驗，需要引起企業的重點關注。由此，充分探究房地產信托資產證券化過程中可能遇到的各類風險，對其進行重點分析并提出應對策略，繼而實現企業的經營戰略目標，開拓資產證券化發展和監督管理的全新道路。

關鍵詞：房地產企業;信托資產;資產證券化;風險及對策

全新的時間節點中，房地產行業獲得更加長遠的發展前景展望，由此提升資產證券化融資方式的關注程度，更加細節性的探究風險問題。具體而言，房地產資金具有投資周期長且體量規模大的特點，注重信托資產證券化的順利發展，可以有效提升房地產企業的資金流動，維護整體房地產行業的穩定發展。通過對比當前房地產信托資產證券化的基本內容，了解實際的發展狀態，對于隱藏的風險因素予以探究，最終為規避和防范相關風險提出適宜的應對策略。

一、房地產信托資產證券化的基本定義

通過采取資產證券化的途徑，能夠整合房地產資源。資產證券化本質上被定義為資金融通的方式選擇，按照合理的結構化安排，分離基礎資產的風險和收益特征，提升原有資產的流動性，并且保障經過改造后，房地產信托資產在產生穩定現金流的同時，也可以直接在金融市場上進行轉讓流通。資產證券化就是原始受益人將自己所擁有的資產，并且是預期能夠產生穩定現金收入的稱之為基礎資產，主動性的轉讓給特殊目的載體，通過合理的評估、增信后，進行打包完成資產支持證券發行。對于所發行證券的信用作為主要收入來源，還依據該收益憑證作為標的向權益人購買基礎資產，最終實現資產實際收益權利的轉移。由此，隨著原始權益人將未來預期的現金收入轉讓給其他投資者，使得當前已經獲得現金流收入價值，還可以有效盤活非流動資產，更好的匹配自己當下的資金需求。隨著資產證券化過程的延續，資本市場獲得了一定量優質的投資標的，整體環節都加快了存量資產的流動速率，控制了融資成本的同時，更好的契合原始權益人對資金靈活應用的現實發展目標。

二、房地產信托資產證券化的發展優勢

為轉變當前房地產市場現狀，優化不良狀態，通過信托資產證券化的方式，創造適宜的資金融通環境基礎，顯著提升了存量資產的流動性，解決了當下資金鏈穩定的實際問題。也正是這樣，房地產企業運行模式表現出方便簡化的特征，降低了房地產資金流動性較差的程度。房地產信托資產證券化作為創新型融資渠道，運轉模式相對靈活，實用性更強，已經成為房地產企業優先考慮的融資方式選擇。對于房地產信托資產證券化來說，很多都是由房地產企業自發性的融資業務，可以有效解決市場整體資金融通困難且融資成本多的問題。當然，依據現金流為媒介完成資產所有權轉讓，顯著提升了資金流動性。但是，由于政策指引的內容，房地產企業自身運營結構的限制，可能在一定層面上，不利于房地產信托資產證券化的發展進步。具體而言，房地產企業為盡可能的提升資金流動性，引入資產證券化的方式，依據且標準化的操作流程，受眾群體進一步擴展，在房地產行業內獲得了廣泛的關注。

三、房地產信托當下的實際問題

（一）各方數據信息并不對等

大多數房地產信托可以歸屬于“私募”當中，公開性和流動性都沒有達到海外標準REITs。依據相關規定，由投資公司牽頭并發行的信托產品不能利用公開媒體進行營銷宣傳，只能面向具備基本投資和風險控制能力的投資者私下推送材料，幫助其了解相關產品的細節內容和運行情況，促使該過程并不能夠接受全體范圍內公眾的監督管理。也正是由于偏向于私募的性質，原始權益人和擔保人無需對外定期披露各類信息，產品運行內部和投資者之間的信息不對等，從而對于產品實際運行狀況不了解，不能有效規避管理人可能的道德風險，委托代理問題頻發，整體監督效果很差。

（二）房地產信托流動性較差

市場內投資者權衡金融產品的標準就是參考流動性指標，由于房地產信托運行模式的制約，當前市場上各類房地產信托產品的流動性都相對較差。依據我國基金法和信托法的有關規定，契約型私募基金和信托產品的投資起點設置的相對較高，不僅限制人數，同時也控制資金門檻，所以在市場內受眾群體相對較少，控制很小的一部分投資者群體。也正是由于信托模式設計本身所獨有的非標準性，資產交易平臺并不統一，市場流動主要依靠受托人和管理工作，現實中找尋合適的投資者難度較高，使得房地產信托的存續期間，只能是滿足相對流通的要求。還有房地產信托退出方式也很局限，只有將持有份額進行私下轉讓才可以退出，現實難度較高。

（三）風險控制監督管理缺乏

房地產信托資產證券化手段的合理應用，能夠有效控制企業運營風險，發揮較強的優勢價值。在實際市場中，對于房地產信托當下所處較為散亂的狀態來說，本身不擁有成熟完備的監管系統，在產品設立、運營到最后清盤都沒有規范化的操作流程，市場上房地產信托類產品登記環節沒有明確的制度約束，產品所屬難以鑒定。當然，第三方服務機構沒有統一的監督管理制度，主體參與的權利和義務沒有劃分，也存在一定的風險制約。還有就是，基于房地產信托模式運營的基本特征，非標準化的房地產信托產品，依據不同產品類型只是應用一致的監督管理基礎，后續有針對性的細節性管理制度內容并沒有，不能夠保證信托產品被全面的監管，各個環節都不能契合整體的風險把控要點，風險防范和把控效果較差。

四、房地產證券化風險的應對策略

（一）優化資產證券化的安全性

房地產信托資產證券化產品，對于資產支持證券的利率設定，是交由證券的信用評級等級判斷，其核心依據就是項目本身的現金流量和信用增級措施的提出。所以在設計房地產信托資產支持證券時，需要關注兩個方向。評估項目自身現金流量狀況，優先判斷項目運營的穩定性，隨后考察資產收入結構等多種細節性內容，根據項目實際內容，進行一對一的合理化分析。而關乎信用增信措施提出，首先評估抵押資產的實際價值，并且進行及時和定期的跟進，對于抵押資產價值下調的部分， 選擇增加主體擔保物的方式補足，積極設定回售或回購的條款，保護證券持有人的基本權益。

（二）健全法律制度和操作標準

與傳統融資方式選擇相比較，房地產信托資產證券化的融資風險可以控制。健全的法律法規可以確保資產證券化過程的穩定持續，是金融業務活動進行的前提，提供必需的參考依據。如果沒有完善的制度作為指引，會出現很多越界行為，產生很多額外不可逆轉的風險。所以，具體資產證券化操作過程中，依照我國現有法規政策，針對性較差，且適用程度比較低，為保障資產證券化產品發揮應有的金融衍生效用，必須在市場中建立健全法規條款，嚴格把控產品設計的各個環節，明確工作流程的責任人，圈定權利和責任的范圍。除此之外，房地產信托資產證券化需要注重主體認知，房地產企業作為具有資金融通的需求方，也需要涉及多個類別的服務中介機構，通過設定資產評級機構，建立證券化市場統一的管理標準，更好的樹立評級機構的權威性，發揮應有的監督管理效果。

（三）創設統一的監督管理機制

房地產信托資產證券化需要統一的監督管理體系，更好地展現監管機構的作用，突出基本職業能力，對所有房地產信托產品應用一致的監督管理措施，營造公平和諧的市場環境。依據監管引導的目標，沖破資金在不同市場間的流動壁壘，提供高效的資金流動支持，改善市場分割的現實狀況。對于雙SPV結構來說，前后SPV的性質大不相同，就需要應用不同的監管機構，所以當統一的監管機制設立后，可以更好地規避雙SPV結構的運營風險，提升整體的風險防范能力。

五、總結

綜上所述，隨著金融行業表現出全新的發展特征，傳統的資金融通方式存在一定的局限性，不能很好地服務房地產企業，應用資產證券化形式可以展開變革，成為房地產信托資產最直觀的融資手段選擇。依據房地產信托資產證券化愈發獲得全市場的廣泛關注，應用范圍也顯著擴張，更應該對存在的風險因素進行分析，提出相應適宜的解決策略措施。

參考文獻：

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