試論農村不動產權籍調查項目的質量控制

*通訊作者：姜小河，1974年5月，男，漢族，湖南武岡人，就職于邵陽市不動產登記中心，中級經濟師，本科。研究方向：不動產登記業務。

摘? ? 要：農村不動產權籍調查涉及事項及流程較多，包括調查、測量、數據建庫入庫及后續簽字登記等，環環相扣，一道工序未做好，將導致該工序及其后工序返工，對于體量較大的項目，會產生較大的壓力，因此做好質量控制工作必要且重要。本文對農村不動產權籍調查項目的質量控制進行探討。

關鍵詞：農村不動產;權籍調查;質量控制

一、質量管理組織設立及制度制定

組織是實現質量管理的一個重要機構，有著承上啟下的作用。為使質量工作扎實，應設立質量管理組，作為質量保障的基礎框架。質量管理組負責制定質量管理目標、質量教育、技術設計、問題解決與指導、質量檢查與監督，從而建立質量保障體系，做到組織上有管理、思想上有責任、技術上有實現。質量管理組應設立技術負責、技術組長、檢查員等。這些人員是把控產品質量的第一道關口，進行質量指導、檢查等工作，并督促落實標準、要求的具體實施。另外，項目負責人需要有大局觀，把握工作重點，對可能出現的問題做好預判，從而避免返工或走彎路，同時還要有應對突發情況和掌控全局的能力，使項目運行可控。

落實質量管理組后，還需制定相應制度，包括質量方針、目標以及質量管理規章如質量責任制、作業和檢查流程、儀器檢定、技術交底培訓、質量獎懲措施及免檢規定等，對于有外協單位作業的情況，還可評定其質量，設立紅黑名單制。為使出現的問題順利解決，還應建立工作交流群及設立例會制度，出現問題，便于與甲方、作業人員交流、指導并及時解決，確保作業人員清楚且統一作業方式，也保障質量在可控范圍內[1]。

二、技術培訓

技術培訓分為項目前、中、后三個階段。

項目進場前，需先進行技術設計書培訓學習，包括作業流程、規范要求等。技術設計書是整個項目的核心所在，作業依據都出自于它，必須經過技術設計學習培訓，作業才能滿足項目要求。通過培訓學習，作業人員提高專業水平，并掌握相關規范、要求，使其明白相關工作如何做，要達到什么標準，從而做到成果統一。

在實際項目中，存在未經培訓學習直接作業或作業員遇到問題不看設計書而按自己的理解進行作業的情況，導致檢查發現問題后，大量返工，耗時耗力，且效果不佳。由此可見，作業前進行培訓學習，是非常有必要的。項目中期，重點在對權籍建庫軟件使用、特定功能二次開發、質量檢查、項目實施過程中難點問題解決的培訓。

三、作業試點

在實際項目實施時，可采取試點做法，即選取一個比較典型的村進行試點作業，典型情況比如地物、地貌種類豐富，房屋疏密適度，新舊并存，房屋附屬形式多樣，自建、繼承、沿用等多種權屬來源，數據組織、結構多樣等，包括設計書未涵蓋的情況則更佳。

通過試點，作業員可以熟悉作業流程，判斷難易程度，驗證設計的合理性，發現容易引發質量問題的節點，進而進行相應總結，包括作業難易點、需注意的事項、設計是否需要調整補充、后期質量檢查重點、人員需求及安排、是否適合大面積開展作業，如不適合，則針對問題進行相應解決等。

四、質量檢查

（一）首件檢查

即對作業員批量作業前完成的首批成果進行檢查，效果類同于試點作業，是預防質量問題、提高效益的一種重要方法。通過首件檢查，質檢員可及早發現作業過程中影響質量的因素，如控制點選取不合理、地物漏測或多余表示、符號表示錯誤、房屋結構漏測、邊長少量、總長與分段和的較差未配賦、儀器未檢定測量超限、數據拓撲邏輯不一致等共性問題，進而采取加強培訓糾正等措施，防止出現批量錯誤。只有首件檢查合格后，才可以進行大范圍作業。

（二）過程檢查

首先由作業員自檢、作業組互檢，而后提交專職或兼職質檢員檢查。質檢員對權屬調查、不動產測量、數據庫建設進行檢查。主要有權屬狀況、界址、用途、資質等與實際是否相符，表格填寫是否符合權籍調查的要求，資料是否齊全;控制點選埋的合理性和密度、觀測數據、計算平差結果是否符合相應要求，地物、地貌的表示是否正確、齊全，各要素符號、分層分色表示的準確性，界址點邊長精度等;房產測量草圖和分戶圖的規范性，房屋主體及附屬結構的量取和面積全計半計的準確性，邊長量取和面積計算的精度等;數據組織、分層、格式的正確性、規范性，數據完整性，拓撲一致性，屬性數據內容的正確性、完整性，圖形和屬性邏輯關聯性等[2]。

其中根據房產測量特點，建議采取先內業后外業的檢查方式。首先，將房屋照片、測量草圖及分戶圖結合對比查看，可檢查出有無漏測、結構的判斷與計算是否有誤、分戶圖與草圖是否一致等。其次，因為房產分戶圖邊長與地籍圖邊長是通過不同方法測量得到的，將二者進行相互驗證比較，對較差超限的，可挑出作疑似問題核查。內業全數進行上述檢查，有問題的退回核查修改。通過以上兩項操作，可在內業將70%的粗差檢查出來。外業100%進行前述過程檢查，可適當綜合取舍，按照面積精度優于邊長精度的原則，應在保證面積精度情況下再追求邊長精度，便于提高效率，但在質量要求較高的情況下，兩項精度都須保證。先內業后外業與不經內業直接外業的兩種檢查方式，經實際項目檢驗對比，前一方式問題發現率提高30%，外業工作量減少20%。根據內業檢查情況，外業可對應增加或減少檢查比例，

從而能制定比較實際的檢查計劃，避免沒有重點的盲目檢查造成人力和物力的浪費。另外，內業先檢查出最基本、原則性和表征特性錯誤，便于及時整改，也減少了需外業核查的數量。過程檢查在條件允許的情況下，可以進行多次，比如針對作業人員水平參差不齊的情況，采取外業跟蹤指導及加大檢查力度的方式。另外過程檢查建議以高于質檢驗收標準進行，正所謂“求上得中、求中得下”，以高標準嚴要求才能達到滿意驗收結果（如邊長限差5公分，則要求作業限差不大于3公分）。最終檢查在過程檢查合格的基礎上，由測繪單位的質量管理部門進行內業100%檢查、外業20%抽查。最終檢查合格后應編寫檢查報告，并對檢查中出現的問題提出處理意見，交作業部門改正。

經最終檢查被評為不合格產品的成果，全部退回修改或重測，再重新提交檢查。質量檢查的重點主要在過程檢查，項目實施過程中，要對生產成果及時跟進檢查。質量檢查還需注意：實際各地的農村房屋情況都有各自的特殊性（包括地籍測量也有特殊要求），因此甲方審批蓋章的設計書和設計補充說明是非常重要的作業依據;根據農村房屋形式的多樣性和設計要求，應檢查各種類型的房屋及地籍特殊情況，才能全面客觀地反映質量;外業檢查的同時核對房屋坐落和權利人等信息，房屋的權屬信息也是質檢驗收關注的一個重點;檢查發現的問題除紙質記錄外，另拍照以便內業核對或討論。質量檢查不是單一步驟，是貫穿項目始終的控制線，從權源資料收集、外業調查測量、內業數據處理到成果資料出具，每個流程環節都應進行檢查，發現問題及時反饋，并退回至上一工序修改，其后還須檢查是否修改到位，從而保證一環不漏，做到問題有發現，整改有落實。

五、結束語

作業實施應一步一步按流程、規范操作，嚴格要求，檢查反饋，交流總結;項目全員須牢固樹立質量意識，以“精益求精、永無止境”作為質量理念。這些都對工作行為起著極其重要的影響和制約作用，有了意識和理念，方能更好地落實質量要求并融入生產中。

參考文獻：

[1]李磊.新形勢下不動產權籍調查測繪的應用與研究[J].北京測繪， 2017（03）

[2]張保鋼，楊伯鋼，劉增良.不動產測繪標準化研究[J].北京測繪， 2017（S1）.