淺談新環境下房地產企業的稅收籌劃

作者簡介：劉洋，（1988.5.13），女，漢族，黑龍江省七臺河市，本科，中級會計師，研究方向：新環境下房地產企業的稅收籌劃。

摘要：房地產行業在經過二十多年的發展，已成為我國國民經濟增長重要的支柱產業。然而，近些年來隨著營改增新政實施以及2021年政府監管部門為了防范系統性金融風險的出現，為房地產企業融資設定了“三條紅線”，稅制與信貸政策的疊加效應，使得房地產企業的發展進入了一個較新的環境。新時期下，房地產企業的發展所面臨的新市場環境是復雜而又多變的，房地產企業應做好長期、持久的打算。其無論是在對外市場的開拓還是對內加強自身的管理方面，都應該較以前有所突破、有所創新。經過一些調研發現，許多房地產企業已由外延式發展向內涵式發展轉變。同時，地產行業及所開發商品的特殊性決定了發展終將回歸理性，這就要求地產企業的管理層要不斷對外開辟新市場、拓展新用戶的基礎上，加強自身的稅收籌劃能力，以期實現通過稅收籌劃來降低各類納稅成本及規避不應有的稅務風險。本文將從房地產企業稅收籌劃的必要性入手，進而提出房地產企業稅收籌劃時所存在的風險問題，并最終提出新環境下房地產企業稅收籌劃的策略。

關鍵詞：新環境;房地產企業;稅收籌劃;風險;策略

1前言

地產行業目前受到來自于市場、政策、稅收等方面的影響較大，地產企業目前所處的行業也遠不如十幾年前的黃金年代。地產企業所面臨的境地，一方面要不斷地加大營銷力度、促進回款，來彌補資金鏈的不足;另一方面，要加強內部管理，從內部挖潛降低各類成本。而稅收籌劃對于房地產企業顯得十分的重要，不僅可以降低各類納稅成本、提升企業經濟效益。還能夠使得地產企業能夠很好地適應營改增新政所帶來的變化，以期實施規避稅務風險之目的。

2房地產企業稅收籌劃必要性

2.1稅收籌劃概述

稅收籌劃（英文：Planning Tax），是指納稅人在經濟業務發生之前，本著合法性原則，開展的一系列籌劃活動，以達到少繳稅款或是延遲納稅的目的。稅收籌劃具有合法性、籌劃性、專業性、成本效益性等特征。合法性：是指企業的稅收籌劃應該遵循合法性原則，否則將落入稅收不合法行為的陷阱，稅收籌劃方案也將失去意義;籌劃性：籌劃性特點是指稅收籌劃必須是在經濟業務發生之前進行，若經濟業務發生之后再行開展相應的籌劃，一方面容易產生不合法行為，另一方面易于產生一定的滯后性;專業性：稅收籌劃是一項專業性較強的工作，其需要專業人士運用所掌握的財稅技能，并結合相應的稅收政策來開展籌劃工作;成本效益性：企業的任何經濟活動都應該圍繞經濟效益的獲取為中心展開，稅收籌劃活動也是這樣。在實施過程中，應該本著為稅收籌劃所付出的成本未來可以通過節約的納稅成本彌補，否則稅收籌劃方案將被視為失敗。

2.2房地產企業實施稅收籌劃必要性

2.2.1應對稅收政策變化

稅收政策是房地產企業計算及繳納各類稅款的依據，也是房地產企業實施稅收籌劃的法律根據，稅收籌劃的合法性特點來自于稅收法規及政策的遵循。從2016年5月起營改增新政的實施至2021年底，中央政府為了遏制國內經濟受國際整體經濟環境下降而出現的下行壓力、不斷地釋放改革紅利、應對新時期所帶來的不利影響，實施各類稅收政策改革而不斷地出臺各類稅收優惠政策。對房地產企業而言，如何應對稅收政策的變化、如何能夠使得這些優惠稅收政策能夠為其所用，是管理層、財務人員在日常經營管理中所要考慮的問題。稅收政策的變化需要房地產企業適時的開展稅收籌劃工作，如營改增政策的實施，要求房地產企業開始繳納增值稅。由于增值稅屬于扣稅制，使得房地產企業在項目開發過程中不得不考慮進項稅發票的獲取，這就需要其在稅收籌劃中應對稅收政策所帶來的變化。

2.2.2有效降低納稅風險

隨著國內稅收征管體系的日臻健全、稅款征管信息化程度提升，稅收征管部門加強對于企業的監管力度，并對于稅收不合法行為給予的堅決打擊。稅收籌劃工作的開展，將促進納稅人在日常生產經營管理、稅務管理、各類投融資活動進一步提升對于稅法的遵循度。首先，稅收籌劃明確稅收政策。企業在實施稅務籌劃過程中，可以合法、合規地制訂納稅籌劃方案，控制稅務問題的發生，將納稅成本控制在最低水平，以降低房地產企業納稅成本;其次，稅收籌劃可以幫助地產企業及時了解納稅新規。2016年5月以來，我國的稅收政策變動較為頻繁，稅收籌劃的專業性決定了，其需要有效了解稅收政策的新規定，可以有效避免企業稅收不合法行為的出現。

2.2.3提升企業競爭能力

稅收籌劃工作的開展，主要目的在于降低納稅成本、規避稅務風險，并在此基礎上促進房地產企業的健康發展。房地產企業在參與市場競爭過程中，除了確保所開發產品保質、保量、如期竣工、選擇適合于自身發展的營銷策略之外，還應該加強自身的內部管理，在提升稅務籌劃工作質量及水平的前提下，不斷降低納稅成本，提升企業的競爭能力。房地產企業在項目開發過程中涉及繳納稅款較多，包括增值稅及其附加稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅等，可見地產企業是毫無疑問的稅收貢獻大戶。若房地產企業能夠加強稅收籌劃工作，達到減少或是延遲納稅目的，在建筑成本、營銷成本等成本相對固定的前提下，其將能夠獲得更大的利潤空間，并以此為優勢降低開發產品的售價，在市場競爭中搶得先機。

3房地產企業稅收籌劃存在的風險問題

3.1稅收政策掌握不透徹

稅收籌劃的專業性決定了其在開展籌劃、策劃的過程中需要專業人員運用稅收政策來開展活動。之所以有許多企業稅收籌劃方案沒有通過、稅收籌劃沒有成功，與其對于稅收政策地掌握不透徹有著較大關系。一方面，企業管理層將日常工作重點放在抓營銷、工程質量及施工工期上，對于稅收政策了解不多，卻一味要求財務人員降低納稅成本，而不理會是否存在稅收不合法行為;另一方面，許多房地產企業財務人員對營改增后的稅收政策了解不透徹，對于新稅制實施后企業所要繳納增值稅、企業所得稅、土增稅的最新規定缺乏足夠了解，使得稅收籌劃方案制定之時所應用的稅收政策與稅務機關所掌握的口徑不一，導致稅收籌劃失敗。

3.2行業競爭壓力較大

房地產行業利潤率較高是一個不爭的事實，使得許多地產企業所面臨的競爭壓力較大。近些年來，我國各級政府為了控制系統性金融風險的出現，不斷出臺一些政策來引導房地產企業健康發展，“去庫存”、“去杠桿”、“房子只住不炒”成為未來房地產行業發展的主線。在宏觀調控如此嚴峻的前提下，地產企業面對生存壓力，將影響其稅收籌劃工作。

首先，房地產企業的稅負率較得，涉及的稅種較多，據測算其整體稅負率達6%-7%左右。若納稅成本無法得以有效控制，將導致企業繳稅額度提升，給盈利情況造成影響;其次，地產行業屬于資本密集型企業，其經營過程中需要不斷的對外融資，負債經營、貸款經營成為企業運營的常態化，并且地產企業再疊加稅收問題，將很大程度上影響稅收籌劃的客觀性、科學性，容易形成稅收不合法行為;最后，企業為了獲得更大的利潤，需要不斷進行稅務籌劃工作，使負債得到有效地降低，使自身從生存壓力中解放出來。

3.3稅收籌劃時效性不強

房地產企業經營過程中不僅涉及的稅種較多，其經營活動也具有一定的多變性，若企業在運營過程中因受到政策、市場環境、對手等因素的原因經營活動發生變化，則需要重新擬定稅收籌劃方案，從而使得稅收管理更加完善、提升企業的稅收控制力。許多地產企業在稅收籌劃過程中，由于擔心經營活動發生變化，導致稅收籌劃方案變更，而多繳稅款情況的出現，其一般會采取延遲繳稅的方式，在稅法允許的范疇內推遲繳稅，這可以節約企業一定時期內的現金流。然而，推遲繳納問題具有一定的時效性特點，若推遲期限來臨，不得不按期補繳稅款，以確保企業的納稅符合稅法規定。在延遲納稅期間，房地產企業需要做好稅收籌劃工作，將推遲繳納的稅款并入下一個稅務籌劃期，才能避免發生漏稅現象的可能，使得企業各項稅種得以有效統籌。

3.4稅收籌劃缺少全局性考慮

稅收籌劃過程是一項全局性的工作，要求方案制訂者不僅要擁有一定的專業性技能及熟練的財稅知識，更為重要的是需要其具有一定的全局觀，否則將會對稅收籌劃的準確性造成影響，不利于稅收籌劃方案的制定及相應工作的開展。一方面，許多房地產企業在實施稅收籌劃過程中，存在只關注個別稅種，而忽視整體稅收狀況的問題，導致整體稅收較高，造成稅收籌劃收益降低;另一方面，缺乏長遠考慮。在開展稅收籌劃時，只是將目光放在少繳稅款之上，管理層也僅僅是要求短期內少繳稅款即可，并沒有從長效機制方面考慮稅收籌劃問題;另外，還有一些房地產企業為了降低納稅成本，人為降低業務收益，雖然看似能在短時期內節約納稅成本，但是卻不利于企業未來發展。房地產企業樹立正常的、具有宏觀、長遠考慮的納稅籌劃觀念顯得十分重要，可以提升稅收籌劃的有效性，合理分配進行、有效控制稅收整體狀況，提高企業對于稅務管理的控制水平，整體上對于納稅成本有效控制。

4新環境下房地產企業稅收籌劃策略

4.1注重合法性原則把控

“法無禁止即可為，法無授權即禁止”法制社會的今天，企業的任何生產經營活動及各類策劃管理工作都應該在相關法律允許的范圍內進行。房地產企業的稅收籌劃工作也是一樣，其無論是擬定了少繳稅款的方案，還是延遲納稅的方案都要求有相應的法律文件、稅收政策作為支撐。有些房地產企業管理層，只是考慮如何節省稅款，而很少從合法性原則思考制訂合理稅收籌劃方案。新環境下，隨著稅收法規與政策的健全與完善，房地產企業在開展稅收籌劃過程中應該注重合法性原則的把控，在法律的“紅線”內開展稅務管理工作。也只有這樣，才能使得稅收籌劃方案得以有效實施。

4.2提升稅收籌劃意識

國家經濟的發展、國內形勢的穩定、國防建設的保障都需要稅收作以支撐，沒有稅收收入國家的各類活動將難以開展。新環境下，對于房地產企業而言，在法律允許的范圍內開展稅收籌劃過程中應該提升及增強稅收籌劃意識。首先，房地產企業管理層應該提升稅收籌劃意識。企業管理者應該轉變觀念，使得稅收籌劃工作能夠順利開展，提高稅收籌劃的實施效率。并且，企業管理層要將稅收籌劃作為日常管理工作中的重點，使得企業能夠獲得更大利益。其次，財務人員要增加稅收籌劃意識。稅收籌劃的開展房地產企業的財務人員處于主導地位，財務人員在進行稅收籌劃過程中，應該運用自身的專業知識進行。并且，要從法律角度及個人職業操守的角度來提升稅收籌劃意識，將稅收籌劃的作用發揮到極致。

4.3完善稅收管理流程

新環境下，若使得房地產企業有效地開展稅收籌劃工作，并使得相關方案能夠具有合理性、有效性，則需要房地產企業進一步的完善其稅收管理流程。首先，設立專業的稅務管理部門。在財務人的眼里稅、會是不分家的，但這僅是以往的財務管理理念。新環境下房地產企業應該設立專業的稅務管理部門，選聘一些稅收政策熟練、會計核算技能全面的稅務專業人員參與其中制定相應的稅收籌劃方案;其次，對于稅種進行合理的劃分及分析。稅務管理部門應該根據房地產企業所開發項目的進展情況，適時地對于相應的稅種進行相應籌劃。如，預售階段要對于所售項目的住宅與商用部分進行合理的區分，以籌劃土增稅的預繳稅率，同時還要為未來的土地增值稅清算奠定基礎，在收到的工程款發票之時，應該查看是否在備注欄標注項目名稱、項目施工所在地，如果沒有填寫將影響未來的土地增值稅清算。

4.4提升企業內部控制管理水平

內部控制管理可以有效提升企業對于各類風險的防范能力，將風險扼殺在萌芽當中。企業通過內控管理工作的加強能夠提高在稅務風險的掌控力，避免出現稅收不合法行為，并提高稅務管理效率。具體來說，首先，在新環境下，企業應該結合所處的政策、經濟、市場、客戶等現狀，不斷的提升自我稅務風險規避意識，及時發現稅收籌劃過程中的風險，確保稅收籌劃符合法律規定;其次，做好內部控制制度的搭建工作。房地產企業要做好制度的建立、健全工作，確保利用制度手段來加強稅務管理，使得稅務管理工作符合企業的相關制度。最后，加強信息的溝通與協調。稅務籌劃工作的開展不是財務部門自己的工作，應該是以財務部門為主，其他部門為輔。財務部門在稅務籌劃開展過程中應加強與其他部門的溝通與協調，確保稅務籌劃方案的可行。

4.5提高事前監督水平

凡事預則立，不預則廢，稅務籌劃與管理工作也是一樣，應該提升其籌劃性及事前監管水平。房地產企業在某個項目或是某一開發產品的可研階段，在科學、合理的考慮設計、施工方案，有效的測算項目及產品成本之時，應該將稅收籌劃及稅務管理工作考慮其中。將稅收籌劃工作提前，增強稅收籌劃工作的宏觀性與全局性。具體操作過程中，一方面，企業應該設立事前監督部門，將事前監督工作落實到人，以提高對于稅務風險的防范能力，避免稅務問題的出現;另一方面，需要對企業目前所開展的業務進行分析，根據業務對于稅收的影響進行判斷，提升稅收分析的合理性，以精準策劃稅收籌劃結果。

4.6進一步完善風險控制體系

首先，加強對于稅務風險預警機制的建立。稅務風險如影隨形般伴隨著房地產企業的運營與發展。尤其房地產企業在稅收籌劃方案的執行過程中，會因所處環境發生的變化，而產生一定的稅務風險。鑒于此，房地產企業應該加強稅務風險預警機制的建立，對于出現的稅務風險及時的發現，將按事先的應急處置方案進行處理;其次，加強對于稅務風險的評估。要明確稅務風險的影響范圍，限制稅務風險的發展，避免稅務風險影響擴大;最后，評價稅務風險。稅務風險出現后，房地產稅務管理部門應該對于稅務風險進行有效的評價，分析其出現的原因，是否將對于企業經營產生較大的影響，并運用稅收風險控制體系解決。

5結論

新環境下，使得房地產企業所面臨的經濟形勢日漸復雜，這為房地產企業如何生存與發展提出了較高的要求。房地產企業除了要調整經營戰略思路、管理層強化經管理念以外，還要不斷的提升其稅收籌劃能力。房地產企業應針對所處的新經濟環境、項目發展的各個階段，從注重合法性原則把控、提升稅收籌劃意識、完善稅收管理流程、提升企業內部控制管理水平、提高事前監督水平、進一步完善風險控制體系、重視專業人員培養等方面做起，提升稅收籌劃工作質量，為使其度過暫時的困難而發揮作用。

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