縣域房地產業經濟的新常態及應對策略

【摘? 要】近年來，在國家政策的正確引導下，我國各領域的經濟發展水平穩步提升，房地產行業的經濟發展已步入新常態。經濟新常態為房地產行業帶來了全新的挑戰，相關企業需要積極應對挑戰，完善運營模式，推動國民經濟平穩增長。論文從縣域房地產經濟新常態的特征著手，闡明產業經濟發展中存在的問題，探討應對的策略，以期幫助縣域房地產企業早日突破瓶頸。

【關鍵詞】縣域經濟;房地產企業;經濟新常態;應對策略

【中圖分類號】F127;F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2022）03-0049-03

1 引言

近年來，以住宅建設為主要業務的房地產企業蓬勃發展，人們的住房條件整體改善，帶動了社會經濟的平穩發展。但客觀分析，新常態背景下縣域房地產經濟發展存在區域發展不平衡、住房供求矛盾顯著、市場服務機制不完善、房地產經濟監管措施不完善等問題，住房消費仍有較大拓展和優化空間。為此，相關人員應深度分析縣域房地產經濟發展中存在的問題，提出切實可行的改善措施。

2 新常態下房地產經濟的主要特征

2.1 房地產經濟持續增長

在我國經濟發展中，房地產業扮演著“穩定器”的角色，1998年的“房改”類似一條分水嶺，不僅結束了之前的福利分房制度，還成為中國房地產市場騰飛的開端。此后，城鎮化進程快速推進、房地產經濟快速發展，我國城鎮面貌不斷革新?？梢灶A測，縣域房地產經濟實力會持續提升，社會經濟的發展態勢與房地產經濟的走勢密切相關。當前，我國城郊及縣域居民改善住房條件的愿望更加強烈，縣域房地產經濟發展仍有潛力。

2.2 銷售周期延長

近年來，在經濟下行壓力、政策調控等影響下，樓市陷入低迷狀態，群眾持續觀望，銷售去化周期明顯延長。報告統計，2019年全年100個城市新建商品住宅供應量為60 715萬平方米，而成交量為58 107萬平方米，樓市呈現“供大于求”的態勢。2019年12月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.6個月，換言之，市場消化完這些庫存需要9.6個月。

2.3 行業調控已成常態

黨的十九大報告提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，不能將房地產作為短期刺激經濟的辦法，要大力推進建筑業供給側結構性改革，引領產業轉型升級?！跋迌r”“限購”等調控政策陸續出臺，部分省份已取消商品房預售制度，實行現房銷售?，F階段，行業調控的力度大、覆蓋范圍廣、手段精準，對房地產企業的經營能力提出了更高要求。

3 新常態下縣域房地產經濟發展中存在的問題

3.1 個人消費信貸存在風險

商品房銷售“量價齊升”的局面使個人住房貸款維持較高增速。在縣域居民購房意愿日益強烈的背景下，銀行等金融機構的個人住房貸款量增加，但與此同時，部分金融機構未能客觀分析其中的風險因素。目前，多數縣域居民保持良好的征信狀態，但隨著縣域城鎮化建設腳步的加快，進城購房的縣域居民越來越多，目前已經出現貸款逾期現象，且呈增長趨勢，這極易帶來金融風險。

3.2 房地產價格增長和居民有效需求形成矛盾

房價增長快于居民經濟收入增長已是社會性問題。我國城鄉、不同群體居民收入差距依然較大，多數居民的經濟收入增速低于房價增速，同時，農民群體進城購房的意愿日益強烈，不斷增長的購房成本使很多農民背負沉重的經濟壓力，這也是很多進城務工農民選擇租房或購買小產權房的主要原因?？傊?，如果房價與城鄉居民收入水平不匹配，居民改善住房條件及購房的欲望便會下降。

3.3 房地產開發企業償債能力受限

在全國房地產去庫存政策的影響下，多家銀行收緊貸款業務，社會融資風險明顯增加，房地產企業運營極易陷入資金緊張局面。很多縣域房地產開發企業的融資渠道以內部職工、小額貸款公司等民間借貸為主，資金利率偏高。同時，一些開發商因多頭投資、在建項目繁多、從事民間融資等造成資金鏈斷裂，導致銀行信貸資產質量降低，不良率提高，民間借貸及銀行信貸風險日益加劇。

3.4 房地產開發企業的手續不完善、不規范

縣域內一些樓盤在沒有獲得預售許可證的情況下就向公眾售賣房屋，銀行機構難以向購買該類住房產品的居民發放貸款。一些開發商獲得銷售許可證后，存在拖欠土地出讓金及欠繳部分稅費的情況，開發商利用以房抵債的方式歸還欠款，但因相關手續不完善，部分房屋倒賣機構或個人借此機會向第三方低價倒賣抵債房，致使同一處房屋存在兩名或兩名以上擁有者，極易在開發商、投機者、買家之間發生糾紛。此外，當相關手續不規范時，商業銀行向居民發放個人住房貸款后很難辦理抵押登記，長此以往會降低銀行放款意愿。

4 應對策略

4.1 設定長期目標，促進行業強勁增長

現階段，我國正處在經濟轉型的關鍵期，改善廣大居民的生活質量與住房條件要做到“兩手抓”。新常態下，房地產經濟為實現更好、更快發展，必須持續提升建筑產品的質量，主動更新技術，最大限度地滿足人們對高質量生活提出的需求。當前，西部地區的城鎮化率普遍不高，但隨著縣域產業經濟的發展，對周邊城鎮青年的就業吸引力逐漸加大，使得新的剛性需求逐年增加，房地產行業的發展潛力仍然存在。同時，國家相關部門要科學落實土地資源及土地經濟發展的政策性目標，立足于縣域經濟發展的實際情況展開科學調研，堅持節約與生態的原則，有效掌控供地節奏，合理規劃功能分區，調整供地規模，引導民眾科學認識、理性認購，確保去庫存、穩房價、控供需目標的實現，完善房地產經濟管理及市場宏觀調控機制，積極探索產業的良性可持續發展路徑。

4.2 調整住房供應結構，完善住房供應體系

首先，在縣域內要持續加大廉租房、保障性住房的建設力度，加速棚戶區與城鎮危舊房改擴建腳步，開啟建設公共租賃住房的新格局，將完善房地產供應結構作為切入點，盡可能滿足縣域中低收入群體的住房需求，促進住房供應體系的完善;其次，主管部門要引導商業銀行等金融機構加大對普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房建設的信貸支持力度，引領房地產開發與個人住房貸款業務實現健康發展;最后，針對房地產企業編制創新發展思路要給予支持、鼓勵，針對建設地段欠佳等因素導致銷量低迷的樓盤，可采用建設周邊商業圈、增設配套服務設施等方法激發人們的購買欲望。

4.3 加強員工管理，優化組織架構

新常態下，房地產企業為實現發展壯大，應持續改善自身組織架構，做好人力資源建設及儲備工作。為促進房地產經濟的健康發展，相關企業既要有充足的資金作支撐，也要有專業水平、職業技能過硬的人才作保障。房地產企業應組建高水平的人才團隊，有序有效開展人力資源管理工作，最大限度做到人盡其才、物盡其用。為達成以上目標，房地產企業要及時建立健全考核體系，結合實際情況改進薪酬激勵機制，激發每一名員工的能動性，打造輕松、活躍、健康向上的工作環境，最大限度地增強企業凝聚力，使員工與企業共同成長、發展，進而確保企業在市場競爭中具備更強的競爭力，創造更多的經濟效益。另外，企業要持續完善組織架構，加大內控管理力度，減少運營成本，使經濟效益平穩增長。

4.4 合理引導消費者需求，貫徹落實調控政策

據統計，全國農民工總量約29 251萬人，其中外出農民工約17 172萬人，如果經濟以目前的速度穩定發展，預計未來有近2億農業人口選擇進城定居。其中，由于大城市落戶門檻高、購房成本高，農民工收入波動較大，部分人會選擇在原籍所在地的縣城置業。首先，相關部門應構建“因地施策”的住房信貸運行機制，引導銀行等金融機構科學設定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率，針對二套房或二套以上住房嚴格執行首付按揭比例，引導縣域居民理性進行住房消費，盡可能滿足他們的剛性購房需求，有效抑制投機和投資性需求，減少因過度炒房行為衍生出的行業風險和信貸風險。其次，針對進城務工人員，各大金融機構要推行針對性強的優惠信貸業務，并依照現行財稅制度，滿足農民工的購房需求。

在后疫情時代，縣域居民投資置業更加理性，改善居住條件的意愿越來越強，但對房地產價格持更加謹慎的態度，購房者在市場的影響下，對房地產項目綜合性價比的要求越來越高，所以要因地制宜地做好商品房的價格調控，可以出臺相關政策調整商業銀行存款利率、完善土地管理制度、建立健全市場監管體系、推行住房限購政策等。

4.5 完善不動產登記制度

第一，引入不動產單元這一新概念。對于國內的不動產登記制度來說，不能僅依賴某個獨立的單位運轉，其需要整個職能部門和全社會的共同支持。通過建設全新的不動產登記體系，既能協助企事業單位及個人更深度地了解不動產的有關概念，還能顯著提升登記工作的效率，精簡復雜煩瑣的工作流程，減少不動產登記的成本支出，全面提升登記工作的精準性，確保登記工作有序、穩定推進。通過完善不動產登記制度，及時適應統一化的制度管理模式，真正協調好不同單位的作用與職能，有利于幫助縣域房地產經濟平穩、有序發展，確保各項社會資源能夠在合理范圍內共享。

第二，建設資源共享、分工明確的登記體系。為更有效地落實房地產登記工作，除了采用統一化的登記制度，還需充分發揮各個職能部門的作用，使單位及個人的合法權益得到保障。相關單位可以加大信息化技術應用力度，進一步提升登記工作效率，加快不動產的精細化管理進程。通過落實資源共享、分工明確的登記體系，結合不同地區的實際情況進行分類管理，最大限度地規避資源浪費與社會矛盾，分類管理后將各相關工作整合至登記系統內進行統一管理，有助于提升房地產經濟發展水平，引領行業獲得更大的發展和進步。

4.6 完善相關辦理手續，規范相關證件的發放

長效的房地產企業開發監管審核和居民產權辦理程序的規范，是新常態下縣域房地產經濟良性發展的航標，同時，房地產經濟的發展涉及人口、金融、土地、收入等多種因素，所以相關部門應考慮不同市場主體的影響，建立健全長效機制，優化影響市場平穩運行的因素，在尊重市場調節的基礎上進行政策引導，優化市場環境并培育企業發展。同時，加強對房地產企業的行政監管，優化政府職能，完善有關證件、手續審批流程，壓縮辦理時限，及時獲得權威部門下發的預售許可證，幫助購房者順利申請貸款買房。居住權是人們的基本權利，住有所居、產權保障是最基本的民生工程。在房地產經濟高速發展的時期，政府服務和地產經濟發展進程的同步性不足。隨著市場更加理性，房地產經濟發展趨于平穩，政府、房地產企業、金融機構可聯合推進服務職能改革，培育市場發展活力，管理房地產預售許可證發放過程，確保其合法、合規、高效，簡化貸款辦結手續，提高便利性，根據購房者不同的職業、經濟現狀、年齡結構制定不同的辦理流程，優化消費體驗，提高辦結效率。

4.7 建立房地產市場預警機制，加大金融監管力度

首先，建立健全宏觀審慎管理框架，建立房地產管理、城建、土地管理、金融等部門之間的聯動關系，全面采集各類數據，逐步建設具備縣域特色的房地產風險預警系統;其次，做好房地產市場監測分析工作，實時追蹤與測評住房信貸政策實施過程及具體執行情況，在此基礎上建立房地產市場信息系統，針對新進入市場的房地產企業要加大動態追蹤力度，嚴禁出現以物抵物等可能引發金融風險的狀況;最后，科學研究判斷房地產市場走勢，密切關注企業資金周轉情況，嚴格控制房地產開發貸款在全部房地產貸款中的占比，針對首付貸、過橋貸等違規行為要做到嚴懲不貸，堅決杜絕用非正規金融手段加杠桿促銷售、去庫存，實現對風險的有效防控。

4.8 加大投資引導力度

為構建健康、有序的房地產市場，保持房價穩定，防控房地產行業出現無序增長情況，相關部門要對房地產企業的投資行為作出科學引導，借此方式提升土地資源的利用效率，進而減少或規避社會矛盾，引領房地產經濟平穩發展。從某種角度分析，有效引導房地產企業的投資行為是滿足縣域人民住房需求、改善其住房環境和居住條件的重要舉措之一。相關部門要加強引導，科學配置差異化住房投資，及時調整房地產投資比例，進而優化整個縣域住房結構，滿足不同層次居民的住房需求，以地方政府下達的基本政策作為指導，及時完善房地產投資配置格局。一是及時明確住房投資主體責任，不斷增強投資主體的抗風險能力，嚴格審查投資企業的社會資質、資金周轉能力等情況，確保投資者真正實現科學合理投資;二是針對房地產市場產能過剩的情況，相關部門要對投資行為予以調控，及時淘汰投資行業內的不良企業，持續完善投資企業的結構，并構建相配套的房地產企業準入機制，全面提升縣域房地產行業的發展質量;三是部分企業在投資過程中可能因為認識模糊、操作不夠規范等，最終造成投資失敗，為規避以上情況，可以采用控制銀行借貸規模的方法管控房地產企業的投資力度，進而提升房地產企業投資的合理性。

5 結語

總之，房地產企業只有制定科學的發展戰略，才能最大限度地提升房地產經濟發展水平，滿足人們的差異化住房需求。對此，縣域房地產企業需要在追求經濟效益的基礎上，不斷完善自身經營模式，調整產業結構，進而為房地產經濟高質量發展和縣域居民住房水平提升注入更強動力。

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【作者簡介】王錦菴（1976-），男，甘肅會寧人，工程師，從事房地產市場經濟研究。

The New Normal of County Real Estate Economy and the Countermeasures

WANG Jin-an

【Keywords】county economy; real estate enterprises; new normal of economy; coping strategies

【Abstract】In recent years， under the correct guidance of national policies， China's economic development level in various fields has been steadily improved， and the economic development of the real estate industry has entered a new normal. The new normal of economy has brought new challenges to the real estate industry. Relevant enterprises need to actively respond to challenges， improve the operation mode and promote the steady growth of the national economy. Starting from the characteristics of the new normal of county real estate economy， this paper expounds the problems existing in the development of industrial economy and discusses the coping strategies， so as to help the county real estate enterprises break through the bottleneck as soon as possible.