房地產企業財務報表分析存在的問題及對策

何海明

摘要：新時期大數據技術在企業財務管理領域得到廣泛運用，房地產企業面臨新的挑戰和發展機遇。因此，文章通過梳理企業財務報表分析工作存在的缺陷與問題，分別圍繞運用多種財務分析方法、強化財務人員培訓、完善財務報表分析評估體系、引入合理估值技術等方面提出具體的解決方案，致力于有效解決企業財務報表分析問題，提升企業財務數據準確性及綜合利用價值，輔助管理者制定科學決策。

關鍵詞：房地產企業；財務報表分析；有效對策

財務報表分析主要是指通過對相關采取數據展開科學整理和收集，并適當補充，采用合理的方法進行分析，準確快捷計算財務指標，之后結合企業近年來經營情況，為財務管理工作提供幫助。由于房地產領域具有周期長、資金投入多等特點，若不能合理進行財務報表分析，將導致企業未來發展受到影響，需要采用相應的措施解決財務報表分析存在的問題。

一、房地產企業財務報表分析存在的問題

（一）財務分析方法存在的缺陷

目前，進行財務報表分析過程中常用方法包含趨勢分析法、比率分析法、比較法等，但在具體運用過程中存在較多的問題，無法保證分析結果的準確性。以比較分析法為例，具體應用環節需調查了解不同企業的經營理念與方法，獲取準確的財務報表與經營數據進行針對性分析，但若企業運用的會計政策、分析口徑不統一，將導致分析結果存在較大的偏差，無法體現財務分析工作的價值。而趨勢分析法主要是通過長時間觀察報表中相似的數據和指標，并展開系統性比較，從中呈現出近階段企業經營效果，但此種方法極易受到市場因素變動的影響，促使分析結果缺少科學性和有效性。

（二）分析人員專業素質待提高

財務報表分析人員的專業素質和專業水平直接決定工作效果，影響各項分析結果的真實性，但當前很多房地產企業都缺少專業性的分析人員，現有管理人員專業素養參差不齊，難以及時根據新會計準則等政策性文件進行財務分析方法的調整，一味地采用傳統的方法進行分析，分析結果過于片面，不能真正體現企業收入。另外，個別房地產企業相關工作人員態度不端正，無法認識到財務報表分析工作的重要性，不能結合以往作業經驗，系統性地制作財務報表。部分房地產企業在工作團隊建設、團隊專業素養等方面仍處于較低水平，往往交由項目會計套用模板進行財務報表的直接分析，導致分析成果難以密切結合企業實際業務，未能發揮財務報表分析價值。

（三）管理者不重視財務報表分析

結合相關調查結果，管理者都缺少對財務分析工作的認識，未能根據企業現狀制定相應的分析制度，使得財務管理人員日常工作缺乏有效監督與約束力，不能真正為各個部門提供準確的財務數據。大多管理者比較重視銷售活動以及項目投資等一些經濟利益比較顯著的項目，忽視對財務報表分析工作，導致進行企業決策過程中無法做出正確的判斷。同時，由于財務報表中反映的數據均為企業已發生事項，根據既有信息進行企業未來經營狀況、發展趨勢的預測存在一定局限性，加之不同企業的報表報送時間不一致，例如月度報表選擇在次月初報送，年度報表則在年度終了后4個月內報出，然而因管理層未重視財務報表分析工作，進一步增加財務報表報送時間的不確定性，可能導致財務報表反饋的事項與企業實際情況之間發生變化，難以保證真實反饋房地產企業經營情況。

二、房地產企業財務報表分析的有效對策

（一）運用多種分析方法

為了彌補企業財務報表分析方法存在的弊端，需要工作人員將多種分析方法進行有效融合，從而充分提高報表分析結果的科學性，并能有效優化具體分析流程。具體而言，應將財務分析與經營分析方法相融合，當對房地產企業財務指標展開準確解讀過程中，應通過財務分析的方法準確解讀，能夠從多個角度進行分析，及時了解影響財務指標的因素。并系統性調查客戶的滿意程度，可以做出正確評價，靈活調整企業未來經營方向，及時做好風險預警工作。同時，還要運用大數據、互聯網等現代化技術，加快各項信息的收集和傳遞，房地產行業作為重要的銷售模塊，可以通過合理引入信息技術，幫助工作人員快速查找具體交易信息，提高財務數據的準確性，保證分析效果，避免浪費大量的時間和人力，實現高效化完成分析任務。

（二）加強專業人員的培訓

由于房地產行業的特殊性，開展財務報表分析工作對于財務人員素養與能力要求較高，不僅需要有較高的業務能力以及豐富的工作經驗，還需具有較高綜合素質和責任意識，仔細完成報表的分析工，在具有全過程會計核算能力的基礎上，可以加強對企業內部和外部環境的了解，從全局角度進行分析，具有前瞻性?；诖?，處于財務報表分析階段，需要房地產企業能夠加強對專業人員的培訓，從職業素養、工作能力、工作態度等各個方面進行考核，并要適當地引進一些現代化的專業人才，為財務報表分析工作提供支撐。在開展日常財務數據收集、分析統計工作時，要求工作人員能夠積極主動進行學習、端正工作態度，加強對財務管理知識的了解，掌握一些注意事項，避免出現分析結果偏差較大等不良現象。并仔細研究一些特殊指標，保持對數據的敏感性，深入研究每一個財務數據，不放過任何一個細節，掌握財務報表分析的重點和難點，仔細闡述報表具體的應用價值，使得企業內部各個部門能夠配合此項工作。

以某房地產企業為例，該企業建立SWOT矩陣進行現有人力資源管理情況的分析，從中發現企業在財務管理人才隊伍建設、培訓機制落實、企業文化建設方面存在顯著缺陷，并對此圍繞以下三個方面進行戰略調整定位：一是重構企業戰略目標，面向市場加快存貨消化速度，健全人才引進與培養機制，并明確制定未來三年的財務戰略目標，實現總營收穩步增長、凈利潤維持穩定、總資產增長率持續攀升、應收賬款與存貨周轉天數有效縮短；二是完善內部組織架構，引進市場營銷部門分擔應收賬款管理任務，由財務部門結合賒銷信用期提示營銷人員進行跟進式催款、落實業務風險評估，并額外增設戰略執行監督工作團隊，實現對企業戰略目標執行情況的動態跟蹤；三是培育創新管理意識，例如引入直接轉銷法進行應收賬款壞賬處理，嚴格落實對壞賬準備賬戶的審核，并細化公司財務報表披露內容，保證實現對企業經營情況的如實反饋。

（三）強化對財務報表工作的重視程度

若想有效解決財務報表分析工作中存在的問題，需要加強管理者對此項工作的重視程度，企業內部各個部門和相關管理者能夠從內心深處提高認識，利用網絡技術主動學習相關內容，為財務報表分析工作按時完成奠定基礎。具體工作中，需要保證企業內部各個部門能夠相互配合，實現資源共享，科學展開財務報表分析工作，以便于快速發現企業內部經營中存在的問題，快速制定針對性的解決措施，并為一些重要的決策提供數據支持。另外，設立財務部門，制定相應的管理制度，明確其主要職責，使其可以嚴格要求財務人員日常工作，確保每個工作人員都能按照制度工作，從根本上強化財務人員的業務能力。不僅如此，應引入計算機技術，通過合理借助現代化設備，使得整個財務報表分析工作更加準確化，避免由于人工失誤造成大量的損失，保證財務數據的真實性。

三、其他對策的思考

（一）參考項目經營周期的特殊性

對于房地產企業來說，若想高質量地完成財務分析工作，改變其傳統工作中存在的弊端，應參考項目經營周期的特殊性，實現高效化分析，避免由于前期數據未達到預計要求，而做出降低房地產近期的盈利能力判斷，使得此項工作缺少實際意義。需要參考房地產項目具體進展情況，工作人員能夠參考以往的工作經驗，到網絡查找相關資料，準確判斷數據變化特點。同時在這一過程中，應將多種分析方法進行有效融合，為具體報表分析工作提供幫助，利用信息化平臺進行財務數據變動情況的跟蹤監測，及時發現數據異常波動等情況，并通過資料收集、數據比對調查了解其背后原因，結合企業實際經營特征編制具體的整改措施，保障財務報表分析質量。由此可以得出，項目經營周期對財務報表分析工作的重要性，需要工作人員能夠從多個角度展開研究，不應該僅僅局限于某一階段，導致整個分析結果誤差較大。

（二）引進合理的估值技術

在財務報表分析過程中，可引入合理的估值技術，如通過利用歷史成本計價法，可以提高會計信息的準確性，借助有效方法進行財務信息比對能夠有效避免主觀判斷現象的出現，但隨著時代的發展，歷史成本計價的弊端逐漸顯現出來，不能真正體現房地產近期盈利狀況?；诖?，需要房地產企業能夠根據當前市場的變化情況，選擇科學的價值評估方法，對企業內部重要的資產展開科學評估，之后得出準確的價值數，進行正確的評判和分析。不僅如此，可以通過平衡計分卡的考核策略，能夠在企業團結合作、政企關系、創新能力的各個展開深入的分析。以某房地產企業的價值評估為例，引入預測財務報表與現金流量折現模型評估該房地產企業在2022年度的企業價值，主要圍繞以下三個方面入手。

1. 建立企業財務價值評估指標體系

對外考慮宏觀市場經濟環境、同行業內部的其他企業發展情況，對內結合企業財務經營狀況，分別在營運能力評價、盈利能力評價與成長能力評價三個層面設計分級評價指標，其中“營運能力評價”中劃分出企業流動資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、營運資本周轉率等具體評價指標，“盈利能力評價”中細分出企業營業凈利率、總資產凈利率及權益凈利率等指標，在“成長能力評價”中包含企業營業收入增長率等具體指標，用于全面反饋企業的資金周轉水平及綜合運營能力，便于及時查看企業面臨的財務風險指標，并采取相應的應急處理措施。

2. 針對企業2022年資產負債表與利潤表進行全面預測

基于一定權限獲取信息化平臺中該企業上一年度的財務報表分析結果，從銷售收入中減去銷售成本、企業管理費用、折舊費用等數值，獲得企業的息稅前營業利潤，將其乘以（1-25%）計算獲得企業的息前稅后利潤，結合固定資產折舊金額獲得企業的營業現金毛流量，從中剔除固定資產增量、折舊金額，即可最終獲得企業新一年實體現金流量的預測結果。

3. 綜合考慮企業收益額的具體計算方法

引入加權平均資本成本模型完成企業折現率的計算，綜合考慮債務資本、權益資本等指標代入回歸公式中，完成房地產企業年度行業風險系數的測算，配合不同基期內的實體現金流量、折現率、預測現金流量現值、折現系數、后續期增長率、后續期價值、實體價值等參數的綜合計算，最終將不同周期的現金流量現值進行累計相加，將價值評估成果應用于對企業未來營收、存貨及資金流動性指標的預測，輔助完成企業戰略規劃及管理模式變革。

（三）建立財務報表分析體系

與房地產企業其他工作不同的是，財務報表分析對工作人員的專業性要求較高，需要其掌握較多的相關知識，并且整體工作時間比較長?；诖?，為了更好地優化工作流、減少工作任務量，可由財務共享中心建立財務報表分析體系，利用互聯網技術，為工作人員提供幫助，查找相關資料，設計完善的報表分析框架，以便于工作人員了解整個工作流，開展有目的分析，快速完成預期工作目標。同時，還要結合房地產行業當前發展現狀，選擇最科學、最規范的報表分析措施，并針對報表分析體系的內容不斷進行完善、定期進行更新，促使整個管理財務管理工作更加符合國家相關規定，保證報表分析結果質量有個質的飛躍。

此外，為充分發揮財務報表分析成果的利用價值，可引入哈佛框架、SWOT等戰略分析工具與財務報告分析進行有機結合，輔助企業完整戰略轉型方案的編制，保證實現對企業經營情況的如實反饋。在財務戰略分析環節，根據企業長期發展戰略進行內部經營環境與外部市場環境的科學預測，運用波士頓矩陣、PEST模型等方法進行房地產企業財務現狀、各項經濟活動的全面分析，建立針對性財務分析方案。鑒于房地產項目的開發建設周期長達數年，應基于全生命周期理念明確企業不同階段財務分析重點，例如在項目開發前期，將項目預算投資成本與實際進度成本進行比較，逐項分析超支或結余原因，并生成分析報告；在項目預售階段，重點針對房地產企業的簽約額、按揭回款率等指標進行分析，與預算金額進行差額比較，并根據物業類型差異進行產品市場評價的反饋，便于在項目開發中期及時調整產品設計方案；在項目開發后期，將項目總預算與總產值、總收入等數據進行對比分析，生成完整的財務分析結果，并納入項目數據庫中，為后續同類項目開發、目標成本控制提供借鑒依據。

（四）非財務信息與財務信息融合

開展財務報表分析工作時，大多工作人員只注重財務信息的研究，使得非財務信息被忽略，導致分析結果缺少準確?；诖?，需要將非財務信息與財務信息進行有機融合，利用大數據技術，大范圍收集相關數據，不斷提高分析結果質量。并能合理運用財務指標，根據行業動態、經營環境等一些重要的非財務信息，選擇最恰當的財務報表分析方法，提高分析結果的針對性。

四、結語

綜上，隨著房地產行業逐漸趨于復雜化，各種規模企業加強對財務報表分析工作的重視程度，希望通過此工作系統化了解企業經營狀況，做出正確的判斷，讓經營管理水平更上一層樓?；诖?，需要企業能夠根據市場變化動態，將非財務信息與財務信息融合，建立財務報表分析體系，引進合理的估值技術，參考項目經營周期的特殊性，提高專業人員綜合素質，選擇最佳的財務報表分析方法，明確房地產企業未來發展方向，創造更高的經濟效益。

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（作者單位：中國武夷實業股份有限公司）