淺析房地產業融資的困境及出路

陳茜

摘要：當前，由于政府對房地產行業實施嚴格的調控，銀行信貸壓力不斷加大，房地產業面臨嚴峻的融資困境，如何走出這一困境并尋找適合的融資渠道已成為當前亟待解決的問題。目前我國房地產產業的融資困境主要集中在融資渠道狹窄單一、不合理融資方式引發金融風險、融資政策不斷收緊等問題。為此，本文從房地產業融資的概念以及特點著手，首先闡明融資對房地產企業的重要性，闡述了目前房地產企業融資的諸多方式，之后對其融資現狀進行了簡要分析，并結合實踐從融資布局合理化和多樣化、增強金融防范意識和抵御風險能力等方面提出了建議措施，以期可以推動房地產行業的長遠發展。

關鍵詞：房地產業；融資；困境；出路

當前，房地產業已經成為國家的支柱產業，是國家稅收的主要來源之一，同時也帶動了周邊地區的工業、商業以及服務業的發展，與民生息息相關，減輕了就業壓力。但是近年來，由于房地產的高收益，很多開發商開始向房地產領域轉移，導致房價逐年上漲，產生了巨大的社會經濟壓力。為維持住房價格，財政部、銀保監會、稅務總局等多個部門相繼推出了一系列的宏觀調控措施，極大地擠壓了房地產公司的盈利能力。目前，隨著國家對房地產行業進行了嚴厲的宏觀控制，銀行貸款持續緊縮，房地產行業陷入了融資的困境，如何擺脫目前的困境，找到合適的融資途徑就成了房地產行業迫切需要解決的問題。

一、房地產業融資的概念、特點及重要性

（一）房地產業融資概念及特點

融資是房地產公司為了項目發展需要并根據其自身的經濟情況，在項目開發、建設、銷售、管理等一系列經營活動過程中而進行的融資行為。與工業、商業、服務業其他產業相比較，房地產開發項目的建設融資規模大、周期較長，且具有較高的運營風險。房地產融資具有以下特點：一是需要大量的資本。從取得土地、房屋建設和配套設備等方面，房地產開發往往需要巨大的融資項目，一般的融資規模不能滿足公司的期望。二是信貸融資極易受到政策制約。與其他產業相比，房地產業最大的區別就是與國家政策息息相關，尤其是信貸政策。對于一些中小地產公司而言，政策對融資的影響更是起到了舉足輕重的作用。然而殘酷的市場和變化無常的政策，也讓很多中小地產公司要么被兼并，要么被迫退出。三是區域差異顯著。其他公司的融資因市場需求少、政府管制程度低，在地理位置上差別不大。但是，為避免風險，房地產金融機構大多在放款時保持審慎心態，在某些二三線城市實行貨幣緊縮，將大量的資本投向發達的沿海城市或有能力的城市，使得中小規模的開發商拿地困難，因而房地產的融資具有明顯的區域差異。

（二）房地產企業融資的重要性

縱觀當前國際經濟形勢，科技迅猛發展，全球化的趨勢日益顯現。要想在激烈的市場中站穩腳跟，必須要有足夠的資本支撐。對于高投入、高風險的房地產公司來說，如何保證資金的安全自然是重中之重，而融資工作的成功與否也將直接關系到公司的興亡，其重要性不言而喻。比如，房地產融資可顯著幫助公司提升品牌影響力。隨著市場競爭的日益加劇，傳統的住宅發展觀念已不能完全適應市場需求，房地產公司要想提升住宅的質量，提升公司的品牌影響力和品牌增值，就必須八仙過海、各展所長。比如碧桂園位于昆明北部的一個樓盤，就是采取了建設了人工湖和環湖跑道的形式，將住宅質量提高到了一個新的高度。此外，部分房地產公司也對居住領域做了大量的規劃，力求空間最大化，在保證住宅質量的同時，大幅提高了贈送面積，讓消費者得到了實實在在的好處。然而不管采取何種方法，都需要有足夠的資金來進行融資，否則將是無根之木，無源之水。

二、房地產業主要融資方式

房地產公司的融資模式有內外兩種，公司的內部融資包括自有資金、股東出資、預售保證金、預售款等；對外融資有股權型金融和債務型金融兩種。按開發屬性的不同，房地產的發展可大致分為一級開發和二級開發。我國房地產在發展過程中，基本采取了五大類的融資模式：一是土地一級開發貸款。隨著城市建設的迅速發展，為確保拆遷補償款及時發放，以及房屋的交付，各大銀行向一線開發商發放了貸款，用于補償拆遷款和征地款。二是房地產開發貸款。這類信貸的發行對象為二級市場。房地產公司獲得土地后，為營造一個更加舒適的居住空間，在激烈的市場中贏得優勢，會持續改善住宅的質量和設計，并在改善設計和質量的基礎上，加強對周邊的環境建設，所以有強大的資本支撐就顯得非常的關鍵。為了滿足這些需要，各大銀行都會通過發放貸款來進行支持。三是房地產信托。這種融資模式是近年來出現的一種融資方式，主要伴隨金融監管的嚴格要求而出現的。相比于傳統的銀行信貸，該類融資模式具有降低融資資金使用成本、募融資較為靈活、融資資金利率可靈活調節等優勢，是當前房地產企業最佳的融資方式之一。四是發行房地產公司的股票或債券。目前，大型房地產公司或上市房地產公司，都會通過發行房地產公司的股票或債券的形式進行融資，但是這種融資模式受限于其應用領域，只有少數有能力的公司可以使用。五是海外融資、網絡融資、小額貸款公司融資。這種金融模式雖然是針對特定類型的公司進行金融業務，但是由于其具有較高的融資風險以及缺乏相關法規的規定，因此通常不被公司采納。

三、目前房地產業融資現狀

（一）融資渠道狹窄單一

雖然目前已有多種融資方式，但是由于各種融資渠道的限制，并非每一家公司都擁有選擇的權利。在過去的20多年里，房地產行業發展迅猛，但是融資問題始終困擾著房地產公司，而通過銀行等金融公司進行融資依然是房地產公司的最大的融資渠道。根據有關數據，目前，房地產公司從銀行獲得的融資約為23.86%，而預付款則為38.82%。而在這些房屋購買前，購房人通過銀行獲得的個人房屋抵押貸款也占據了絕大多數。因此，二者合計，約60%的地產融資來自銀行和其他金融組織。目前，我國的房地產金融處于起步階段，由于受傳統金融方式的限制，導致了房地產行業的發展也受到限制。當前，很多地產公司僅靠銀行放款，對銀行信貸的依賴程度很高，在信貸緊縮的情況下，很難進行融資。一是資本的需要持續增長；另外，融資的壁壘也在持續提高，二者之間產生了無法化解的沖突。

就當前情況來看，除了銀行信貸之外，開拓新融資渠道的現狀仍不夠樂觀。房地產行業短期難以扭轉這種狀況，而以銀行信貸為主的融資方式也會長期存在。這種單一的融資方式，極大地制約了房地產行業的平穩發展。此外，由于我國的特殊國情，上市融資、債券發行等融資措施受到國家的嚴厲管制，大宗融資渠道不暢，而國外一些發達的融資工具如房地產基金、房地產信托等并未在國內得以很好的應用，房地產金融市場未能全面發展起來。所以，突破傳統的單一融資模式，構建符合當前房地產行業發展需求的多元化金融體制，是當前亟待解決的問題。

（二）不合理融資方式引發金融風險

房地產開發公司的大多在融資上下了一番功夫，但因為缺少科學、合理的融資途徑，沒有掌握好融資的時間和速度，極易盲目擴張導致資金的短缺。有些小型房地產公司為了獲得更多的資金，甚至愿意付出高額的融資成本，以此來獲得更多的資金。由于房地產行業本身就是一個高收益行業，許多私人資本都在尋找合適的方式來獲取高收益。但是，上市公司股價的上漲幅度遠遠小于實際房價，很難達到融資者的期望回報；盡管存在著高額的利息，但風險極高，如果房地產公司倒閉，那么將給融資人帶來損害。例如，云南瑞麗一家地產公司，因其早期發展缺少有效的營銷手段，成品房一直處于難以銷售的狀態。即使在公司已經將其名下的兩塊土地均抵押給銀行取得了前期開發貸款的情況下，后期仍存在大量的資金缺口。為了確保項目資金鏈不斷裂，企業管理層在無奈之下做出向民間進行高利率的借貸的舉措，因此帶來的高額資金使用成本給企業帶來了不可挽回的損失，最終造成該企業的項目工程停滯。在我國，這樣的情況并非罕見，由于部分開發商只關注高回報，卻忽略了高投入、資金回籠緩慢、市場和政策風險，致使高債務經營模式給企業帶來更多的金融風險。

（三）融資政策不斷收緊

由于房地產業涉及國計民生，歷來受到政府的高度關注，尤其是在資本運營上受到了嚴密的監管，這在某種程度上使得大多數房地產公司的融資變得更加困難。由于房地產業融資規模大、融資周期長、風險大，銀監會對于房地產開發貸款的監管非常嚴格。政府也加強了對樓市的控制，銀行的信用緊縮，導致了地產公司的現金流的全面緊縮，進而導致了融資的中斷。最近一段時間，政府推出了一系列的政策性調控措施，從而導致本就資金短缺的房地產公司在資金周轉方面更加雪上加霜。此外，由于房地產行業的迅速發展，相關的法律和法規不是相對滯后，就是缺乏可操作性。由于缺乏客觀公正的信用評估機制，使得銀行和其他金融組織的資金不能很好地進入房地產行業，從而更加導致了房地產企業的融資困難。

四、打破房地產業融資困境壁壘的建議

（一）融資布局合理化

在當前我國經濟發展面臨著宏觀經濟和信用危機的嚴峻形勢下，房地產企業急需突破單一融資渠道的制約，尋求新的資金來源。一方面，政府要加強對金融的監管，健全房地產融資制度，加強對中小型房地產公司融資的扶持力度，對民間資金進行適當的引導，對上市公司的經營活動進行規范，適當增加民間融資、股權融資的比重，以保證在新的金融環境下，減少公司的運營風險。二是增強地產公司自我融資、減少信貸依賴。目前，僅靠銀行放貸來發展已不能適應當前的發展，要實現可持續發展，最好的辦法就是回到開發產品本身，在保證開發產品的質量與品質的同時，也要全面考慮到項目綠化環境以及周邊的配套設施是否完善等。并且，在后期的物業管理服務等方面能夠站在用戶的角度考慮從而提供更好的服務，告別房屋一錘子買賣的歷史。通過開發產品提高顧客對房地產公司的滿意度，而實現資本的高效流動，保證公司的健康發展。為此，房地產公司應積極轉變經營方式，拓展公司的融資途徑。以往的公司憑借自己的實力也能在市場上站穩腳跟，但是隨著經濟的快速及多樣性發展，獨自經營的年代早已成為歷史，單打獨斗的經營方式必然會導致資金來源單一，難以適應公司的發展。而只有將各種經營方式有機地融合在一起，才能形成一股強大的力量。比如大型房地產開發公司可以在提升房地產建設、銷售、運營的同時，在文化和娛樂業進行涉足，在分散融資的同時，還可以將融資的風險進行多元化；而在不同的行業可以建立不同的融資通道又可以在某種程度上保證公司的資本需要。

此外，隨著我國房地產行業的不斷發展，我國必須不斷健全相關的房地產金融法律制度，以推動我國房地產行業的良性發展。既要做好完善現行的財政法律制度，對缺乏實際意義的制度進行改造，強化對金融的管制和管制，推動房地產行業的發展；又要積極構建和健全我國的信用評估制度，確保我國的信貸評估制度更加公平、合理，從而推動我國房地產企業在金融領域的健康發展，保持我國房地產行業的長遠發展。

（二）融資方式多樣化

要想從房地產企業的融資困境中解脫出來，就應從單純的融資模式轉向多樣化的模式。如今，在國家嚴格的宏觀經濟調控下，房地產企業的傳統融資渠道已被嚴重制約，為此必須尋求新的發展途徑。在嚴峻的市場環境下，房地產公司面臨著怎樣生存下去的問題，為此應積極響應“去產能，去杠桿”的方針，對新的項目進行審慎地投入。當前，我國的房地產調控政策尚未明確，房地產價格的波動性很強，房地產開發企業在開發中不可盲目擴張，應等待房地產市場的大背景逐漸清晰后再進行。同時，也要加大銷售力度，加快資金周轉，在有必要的情況下，出售閑置資產取代債務，從而防止財務負債增長。此外，房地產產業也應進行融資方式的調整，由單一的銀行信貸向房地產基金、信托基金、境外房地產基金等金融工具融資轉化。

（三）增強金融防范意識和抵御風險能力

在高融資下，企業呈現興旺向榮的局面，但也不容小視身后巨額債務，當前大部分開發商的資產負債率都在80%以上，有些甚至已經超過了90%，這些血淋淋的事例讓我們意識到，在打破資金壁壘、擴大資金來源、獲得巨額資金的前提下，必須加強公司的自我造血能力，最終實現了企業的長遠發展。房地產公司是一個資本密集的行業，在房地產行業的各個環節都存在著融資問題。通過增加資本運用的有效性，可以有效緩解房地產公司的融資困難。一方面，要強化財務控制，控制成本開支，防止盲目借貸提升公司的經營風險；同時，要加強營銷，保證資金的及時回收，減少銀行放款，降低金融危機。再者，應增強公司的防范意識和抵御風險能力。房地產企業的發展在很大程度上依賴于融資的發展。經過了這么長時間的市場檢驗，地產公司漸漸認識到，融資是一把雙刃劍，在為公司籌集到充足資本的同時還可能會給公司帶來更大的金融危機。為此，房地產公司需時刻保持警惕，在追求利潤的同時還要充分考慮到自身的承受能力，確保在危機來臨前就做好充足的準備，出現了危機可以及時從容的應對，避免因準備不足導致企業陷入困難的境地。

五、結束語

本文對我國房地產業融資的狀況和問題進行了較為深刻的分析，就我國房地產業融資模式的選擇，融資結構的調整，融資渠道的拓寬等方面進行了闡述，并對采取多元化融資、改善融資困境等方面提出了建議。當前，房地產企業的融資具有多元化特征，而房地產企業的金融結構具有多級化的特征。要想發展房地產行業，還需建立一個健康穩定的金融體系，健全與之配套的有關法規，為其發展提供法治保障，以此來推動房地產企業的長足發展。

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