風險導向下房地產企業內部控制措施研究

劉志江 杭州無憂傳媒有限公司

引言

風險導向下的內部控制可以幫助企業更好地了解潛在風險，準確識別和評估風險影響，進而制定出針對性的風險管理策略，以降低風險發生的概率和影響程度，從而保護企業的財產和利益。但一些房地產企業在工作實踐中，未意識到內部控制與風險管理之間的關系，內部控制體系建設在一些方面存在不足之處，難以充分發揮內控的風控功能，使得企業無法有效地識別和應對風險，非常不利于企業的健康穩定發展。房地產企業應樹立風險意識，基于風險導向完善內控機制，將風險管理融入到內部控制的各個環節中，強化企業風險內控的能力。

一、風險管理與內部控制之間的關系

內部控制的功能是約束、規范企業各項管理行為，及時發現并糾正、防范潛在風險，提高企業經營管理效率和效果。而風險管理則主要是為了防范風險問題的發生，幫助企業規避風險損失，確保企業生產經營活動的順利開展。內部控制與風險管理既有區別又有聯系，二者雖然出發點和運行規則不同，但其功能上具有相似性，目標上具有一致性，二者都是為了識別、發現風險，控制風險帶來的不利后果，增強企業風險應對能力，助力企業戰略目標和價值目標的實現。因此，二者可以實現互補，風險管理能夠為內部控制提供基礎和依據，通過風險管理提前測定風險，尋找風險成因和源頭，采取針對性的內部控制措施，應對這些風險，便可減少風險的發生和對企業的影響，進而強化企業的風險抵御與防范能力。

二、房地產企業面臨的主要風險類型

(一)投資風險

房地產工程項目通常需要投入大量資金，且項目的建設周期長，從規劃到最終竣工一般需要經歷數年時間，使得房地產企業投資回報周期較長，需要承擔較高的投資風險[1]。例如，某房地產企業計劃開發商業寫字樓，但在完成前期投資后，由于本地政策調整限制商業用地開發，導致項目無法繼續進行，前期投資付之東流；又如，一家房地產企業投資建設大型購物中心，而本地已有多個類似購物中心，市場供應過剩，導致租金下降，項目運營困難，最終投資回報不達預期。

(二)籌資風險

房地產企業在項目開發建設過程中，自有資金有限，多會利用外部籌資解決資金問題。根據CRIC(中國房地產信息集團)披露的數據顯示，2022 年中期重點樣本房企的長期有息負債為39 018 億元，短期負債為15 841 億元，加權凈負債率約為73.52%。負債經營雖然可以形成財務杠桿效應，減少自有資金的占用比例，提高項目的回報率，但也可能使房地產企業面臨籌資風險[2]。例如，受經濟大環境影響，企業償債能力下降，無法按時償還借款本金和利息，誘發債務違約風險。

(三)管理風險

企業經營活動的各個環節都潛藏風險，若管理措施不善、決策判斷失誤、經濟業務操作失誤，就可能引發管理風險[3]。例如，企業財務管理制度不完善或缺乏有效執行，就可能導致會計核算、資金管理、預算控制等方面出現問題，進而誘發管理風險。而管理風險涉及到企業經營活動的決策、組織、執行等關鍵環節，會對企業的財務狀況和經營成果產生負面影響，必須要進行重點防控。

(四)成本風險

成本是影響利潤率及企業市場競爭力的關鍵因素，若企業成本管理不善，或成本結構發生重大變動，導致成本嚴重超支，就會誘發成本風險，對企業的運營能力、盈利能力、投資回報率產生負面影響。例如，房地產企業投資房地產項目時，土地購置、規劃設計階段未做好成本規劃，建設成本超出預期，使得工程未完工就資金短缺，沒有足夠資金支付供應商貨款、員工工資，造成項目爛尾。

(五)經營風險

經營風險是指，房地產企業在經營過程中，未能及時識別風險，導致企業的經營目標無法達成，經營效益下降，甚至經營活動中斷[4]。例如，企業未能及時識別和防范內部的財務欺詐行為，造成財務報告數據不準確，對經營決策造成誤導，進而作出不正確的決策，使企業遭受損失；再如，未能及時應對和處理公共危機，給企業聲譽帶來影響，使企業遭受社會輿論質疑，損害企業品牌形象和聲譽，導致企業的銷售額下降、客戶流失，影響企業的業務運營和經濟利益。

三、風險導向下房地產企業內部控制存在的問題

(一)投資管理內控不足

投資是企業獲得利潤的前提，是企業資產增值與保值的必要手段。房地產行業屬于資金密集型產業，相關工程項目的開發投資金額巨大，動輒上億元，且后期清盤困難。這使得房地產投資收益與風險共存，具有較大的不確定性，因此房地產企業易面臨投資風險。然而，一些房地產企業對投資盲目樂觀，既沒有充分評估市場需求，也沒有對投資項目進行全面的風險評估預測，投資管理內控嚴重不足，使得企業在投資過程中沒有做到“量力而行”，最終導致投資失敗，而遭受致命打擊。例如，恒大集團在市場繁榮時期大規模擴張，大量購置土地和房產，同時開發多個大型項目，這種擴張遠超企業自身的運營能力，此外，市場環境發生變化，市場需求逐漸下降，導致房產銷售速度放緩，銷售不如預期，造成企業資金鏈斷裂，沒有足夠資金維持項目開發，多個項目停工，企業陷入運營困境。

(二)籌資管理內控不足

房地產企業維持生產經營需要大量資金，不論是土地的購置，還是工程項目的施工建設，亦或是建筑材料的采購都是一筆不小的開銷，而其自有資金通常無法滿足需求，多需要依靠外部籌資。適當籌資可以滿足企業資金需求，豐富資源來源，提高資金靈活性，分散投資風險，但也會使企業面臨籌資風險，必須要對籌資進行內部控制。然而，房地產企業很少將籌資納入內部控制的范圍，在籌資時認為多多益善，經常忽視籌資行為對企業后續運營的影響，使得籌資規模遠超自身的償債能力，籌資的渠道選擇不合理，導致籌資成本較高，企業長期處于高負債經營狀態。高負債經營會導致企業的投資回報率下降，影響企業資金鏈的穩定性、可靠性，一旦企業收益率小于負債利息率，就會出現資不抵債的局面。

(三)財務業務內控不足

管理風險多由財務業務處理不當、管理不善引起，對財務業務進行內控，規范內部財務行為，才能減少管理風險的發生。但一部分房地產企業財務業務內控不到位，既沒有構建配套的財務管理流程和制度，也沒有建立有效的監督和審計機制，管理風險未得到有效防控。例如，預算業務管理方面，預算執行監督控制不到位，預算調整過于隨意，使得預算與實際差距大，易引起預算管理風險；又如，在采購業務管理方面，由于未建立統一采購審批制度，導致采購過程缺乏管控，使得采購流程不規范，存在隨意采購、超預算采購的情況，易引發采購管理風險。

(四)成本管理內控不足

房地產企業的成本主要涉及到：材料成本、人力成本、土地成本、金融成本、稅務成本等。若這些成本嚴重超出預期，就可能會引發成本風險，降低項目的投資回報率，甚至是導致企業資金緊張。然而，一些房地產企業在成本管理內控方面存在諸多不足之處，如成本核算不準確、成本分配方法不合理、費用分類不清晰等，使得項目利潤計算錯誤，企業無法準確評估項目的目標成本和投資回報率，進而難以確定成本優化的方向，造成實際成本與預算成本之間存在較大偏差。

(五)風險管理內控不足

誘發風險的因素多種多樣，既有外部因素，也有內部因素，要想有效防范風險，必須要做好風險管理內控，建立風險預警機制，提前采取風險應對措施。但一些房地產企業風險意識淡薄，缺乏有效的風險監測、報警和應對機制，無法準確識別和評估潛在的風險因素，難以及時發現和響應風險。雖然也有部分房地產企業構建了風險預警機制，但其預警指標設計不當，無法覆蓋全部風險因素，造成預警機制不夠靈敏，難以準確判斷風險的發生，并及時發出相應的預警信號。

四、風險導向下房地產企業內部控制措施

(一)加強投資管理內控，防控投資風險

投資是拉動企業發展的“馬車”，房地產企業要想提高投資成功率，取得預期投資收益，必須要加強投資管理內控，防范投資風險的發生。首先，房地產企業要結合市場需求和發展趨勢，分析項目的成功可能性，并基于分析結果，進行長期和短期的投資預測和規劃。其次，確定投資項目后，房地產企業要進行細致的項目調研，借助SWOT 進行分析，評估項目的經濟可行性和風險收益比，對項目的收益率、投資回報期、現金流量等進行定量分析。再次，房地產企業要根據回報要求、風險承受能力，基于風險與收益平衡理論，設定明確的投資目標和限制，對投資過程進行控制，避免投資失控。最后，房地產企業要主動采取風險轉移、分散等措施，盡可能分散投資風險，以實現風險和收益的平衡，保證虧損和資金曲線的回撤的最小化，使企業維持穩健發展。

(二)加強籌資管理內控，防控籌資風險

籌資風險的發生會給企業帶來債務壓力，影響企業的資金安全，甚至可能會造成企業資金鏈的斷裂。因此，房地產企業要加強籌資管理內控，從而正確規避籌資風險。具體來講，一方面，房地產企業要確定項目開發、建設、銷售等各個階段所需的資金，科學確定籌資規模，制定合理的籌資計劃，確保項目資金供給的同時，避免過量籌資使企業背負高額債務。另一方面，房地產企業要綜合考慮利率、期限、擔保要求、償債能力等因素，合理選擇籌資渠道，例如，加強對銀行貸款、債券發行、股權融資、合作開發的應用。除此之外，為了應對到期債務，保障企業的償債能力，房地產企業要制定償債計劃，明確每期償還債務的金額和時間。比如，每季度支付利息和部分本金，最終在項目銷售后償還剩余的本金。

(三)加強財務業務內控，防控管理風險

為防范管理風險，約束內部財務行為，房地產企業應擴大內部控制范圍，將其覆蓋到財務業務的所有環節，使內部控制與財務管理有機融合。具體來講，房地產企業要建立完善的財務審批制度和流程，明確各級管理人員在財務審批過程中的權限和責任，并根據不同的財務事項和金額設定，設定具體的審批控制點和限額。例如，小額支出可以由部門主管直接審批，大額支出則需要高層管理人員或董事會的批準；又如，建立預算修訂審批制度，明確預算修訂的申請流程、審批權限、變更依據，以此提高預算剛性，及時控制預算差異率。除此之外，房地產企業還要設立獨立的審計部門，建立內部審計制度，定期對資金的流入流出進行審計，審查各項財務業務的合規性，確保相關業務符合企業內部規定。

(四)加強成本管理內控，防控成本風險

成本風險的發生，一般是由于企業成本管理控制不到位引起的。因此，房地產企業應加強成本管理內控，約束各項財務收支，限制成本風險的發生與發展。具體來講，房地產企業要結合項目特征，做好成本結構、成本動因分析，找出成本過高或浪費的因素，并針對不同成本類型，采取相應控制措施，從而有效控制成本，提高企業盈利能力和競爭力。從直接成本方面來講，可采取招投標方式，選擇具有合理價格、優質服務的供應商和承包商；從間接成本方面來講，可實施成本預算，幫助企業預測未來期間的成本支出，提前制定詳細的成本預算計劃，以便于更好地控制和管理成本。從資本成本方面來講，要與金融機構建立良好的合作關系，與其進行充分談判，爭取更優惠的融資利率和貸款條件，減少利息支出。

(五)加強風險管理內控，防控經營風險

風險無處不在，不論是投資活動，還是籌資活動都可能會誘發風險，房地產企業應正確認識風險管理與內部控制之間的關系，將風險內控上升到戰略層面，建立風險預警機制，以便于及時發現潛在風險。首先，房地產企業應通過分析過往經驗和行業數據，對自身可能面臨的各類風險進行全面識別和分類，并找出風險成因。其次，房地產企業應根據不同類型的風險，結合風險成因，確定相應的關鍵指標，并對其進行實時監控，從而根據指標的變化情況監控風險、預警風險。例如，對于投資風險，可以選擇房價指數、銷售速度等作為關鍵指標；對于籌資風險，可以選擇逾期貸款比例、債務償還能力等作為關鍵指標。最后，房地產企業應將確定的關鍵指標進行量化處理，設置具體預警閾值，以確?？梢蕴峁蚀_的風險預警信號，從而使企業能夠及時識別和應對風險，保障企業的穩健發展。

五、結語

由于市場需求下滑，金融政策收緊，房地產企業的生存與發展愈發艱難，其經營中需要面對諸多風險，必須做好風險內控工作。為防控投資風險、籌資風險、管理風險、成本風險、經營風險，房地產企業應擴大內部控制范圍，加強對投資管理、籌資管理、財務管理、成本管理、風險管理的內部控制，從而提高投資的成功率、合理控制籌資規模、限制成本支出、及時預警風險的發生?！?/p>