綠城逆勢進擊

李惠琳

在董事會主席張亞東的掌舵下，綠城中國一路進擊。

1月初，綠城宣布，2023年合同銷售3011億元，位列克而瑞操盤榜第3名。這是張亞東逆勢擴張的結果。

入主綠城以來，張野心不小，試圖帶領這家總資產超5400億的房企，邁向更高規模。強力的考核目標下，綠城背靠中交集團，兇猛搶食。

規模野心

張亞東已操盤綠城6年，風格大膽，敢于冒險。

早先，中交集團入主債務困境中的綠城，持股28.422% 成為第一大股東。2018年初，中交背景的張亞東，空降董事會，創始人宋衛平逐漸淡出。

“綠城既要低頭拉車，更要抬頭看路。抬頭看路就是看到2025年的時候，公司應該有一個什么樣的市場定位?！痹?023年中期業績會上，張亞東給出綠城的定位：TOP10。

首先，反映在規模上。

張亞東看重三項指標：銷售總規模、投資規模、權益規模。他最關注權益規模，“這代表了更高的股東回報轉化”。

張亞東燒出“三把火”，其中之一即改善投拓，加碼投資。

此前，綠城拿地較為分散，很多低線城市項目的抗風險性不足。張亞東采取“狙擊式投資”，聚焦核心一、二線城市。2021年是出手最猛的一年，綠城揮金969億元，新增101個項目，新增貨值約3137億元。

最近兩年，有所收縮，但仍保持了較高規模。中指研究院數據顯示，2022年和2023年，綠城拿地分別花了451億元、633億元，位列第6位、第5位。

過去，綠城在很多項目中的權益占比不到五成，增收不增利。張亞東有意改善，收效明顯。

2023年上半年，綠城的銷售權益占比提升至64%，實現權益銷售額633億元，全年則以1276億元的權益銷售額，位列中指研究院榜單第8位。

這比張亞東的預期，早了兩年?！拔覜]想到這么快進入前10位?！彼f，原計劃2025年的市場份額要占到3%，現在基本接近了。

同時也帶動利潤增長。去年1—6月，綠城的收入同比下降12%，凈利潤25.45億，同比大漲41.3%，為近五年來最高增幅。

綠城倚重的長三角區域，常年貢獻近五成銷售額，尤其是大本營浙江。

官方披露，2023年綠城參與競拍百余次，共獲取38宗地，新增貨值1400億元。

而且，逢低布局，綠城管理層透露，2023年的拿地質量，比前幾年更好。

對于在上海拿下的三宗地，張亞東非常滿意。

去年8月上海的土拍中，綠城報名4宗地，與招商、保利、萬科、越秀等頭部房企火拼，最終憑借好運氣，搖號連摘三地，共耗資約139億元。

“上海連中三元，近五千分之一概率，真的很神奇?！睆垇問|在朋友圈感慨。

值得注意的是，去年，他重押杭州，共斬獲14宗土地，涉資約296.52億元，占總投資的一半。這輪補倉也被解讀為，綠城試圖重返杭州市場首位。

綠城曾是杭城老大，后被濱江超越。根據中指研究院的數據，2023年綠城在杭州銷售了631億元，位居第二，比首位的濱江少了645億元。

挑戰重重

重倉杭州，綠城的壓力也不小。去年12月拿下的6宗杭州地塊，有4宗的溢價率超過20%。

一位綠城前員工告訴《21CBR》記者，幾年前，杭州市場有兩個有名的“400億”。

一是濱江，當時大批項目的單價在4萬元以上，總貨值近400億元，受限價影響拿不到預售證。另一個是綠城，當年在杭州市場銷售了400多億元，利潤卻是負的。

現在重倉杭州，同樣有成本高、利潤薄的壓力。

有統計稱，2021年末至2023年9月，綠城新增的項目，其樓面地價從7444元/平米，升至14471元/平米，1平米提高7027元。一大推手，在于集中加倉杭州。

同期銷售均價，從28510元/平米，升至29156元/平方米，只增加646元，利潤空間或有縮減。

地產的整體形勢，也日益有挑戰性。

2024年1月，綠城取得總合同銷售面積約54萬平米，總合同銷售金額約120億元，同比上年，減少15億，開年不利。

逆勢進擊，張亞東的底氣來自兩方面。

一是中交集團的信用背書，綠城融資成本較低。2023年1—6月，綠城公開發行債券78.09億元，平均利息成本3.74%。

二是提高銷售轉化。一個項目從拿地到開工縮短至2.1個月，至首次開盤縮短至4.7個月，分別同比提速25%及22%。

2023年上半年，綠城新增貨值達571億元，預計61%在年內實現銷售轉化。比如杭州汀岸辰風里項目，拿地57天后領取預售證，81天清盤，回籠資金 44億元。

加入高周轉大軍，綠城的品質優勢，也在慢慢消退。近兩年，杭州、成都、青島、濟南等多地樓盤，出現質量問題。

當下，相比重資產的地產開發，輕資產模式的代建業務更具抗跌屬性。

2023年，綠城新簽代建規模3528萬平方米，居行業首位，市占率超過四分之一。代建管理項目合同銷售額為1068億元，同比增長22%。

一位熟悉代建業務的人士告訴《21CBR》記者，代建費的取費，基于項目銷售額，行業最低標準大概是3個點，正常情況下，在項目交付之前，代建費會支付95%。

今年，張亞東將屆56歲，他曾表態，綠城是他退休之前要干的最后一件事，一定要干出成果。