旭輝掙扎上岸

李惠琳

開年以來，出險房企化債加速。

1月初，旭輝控股董事局主席林中，簽署了境外債務重組方案。林中表示，目標減債規模約為33億～40億美元（約合人民幣236億～286億元）。

歷時14個月，林中主導的化債之路，終于有了新突破。

有旭輝內部人士告訴《21CBR》記者，為了加速重組境外債，林中親自下場，多次專程赴港，與多家債權人機構談判。

“2024年注定不易，但已經看到方向和希望?！绷种性谛履戢I詞中給員工打氣。

記者從旭輝方面了解到，至2月底，其已有23個項目獲批進入融資“白名單”。

債務重組

這是林中提出的第三版債務重組方案。

2022年11月公司違約之際，林中宣布，暫停支付68.5億美元的境外債，開啟重組進程。4個月后，林中拿出初步指示性條款，包括不削減本金金額、自愿選擇轉股等六項內容。

經過調整，2023年9月，他又提出新方案，方向為短端削債、中端轉股、長端保本降息。旭輝投資者月度通訊顯示，境外銀團和債權人小組認可新的重組方向，不過方案未獲通過。

對林中來說，情況已刻不容緩。

根據公司披露的數據，截至2023年6月末，其境外債部分，應占計息負債總額約70億美元（約合人民幣500億元）。

林中親自與債權人談判，開年再度拿出新方案。

他向債權人提供五個選項，將債務轉換為不同的新票據或貸款。票面利率預計在2%～4%之間，并配備了相應的增信措施。

旭輝同時提供不同結構的展期方案，包括無本金削減的純展期、小幅本金削減的展期、本金大幅削減的展期、附帶部分轉股的展期等。多數選項的到期日，介乎自生效日起2至9年不等。

林中表示，將繼續與債權人對話，進一步收窄分歧。若最新方案能通過，以時間換空間，林中就能脫困上岸。

現在，林中手里的籌碼不算多。

他披露了資金情況，截至2023年6月底，旭輝應占現金余額為192億元，投資性物業公允值約為456.25億元。

2023年下半年，在償還項目層面的債務之后，其境內開發項目產生的現金流，預估約為1040億元至1150億元。

如果能出售部分投資物業及境外資產，旭輝將增加流動資金120億～140億元。

2023年12月底以來，林中三度處置資產，分別出售了德州合作項目51%股權、天津鉑悅融御項目、南京葛塘項目33%股權，累計回籠資金9.7億元。2024年2月中，旭輝宣布擬3.39億港元出售悉尼相關物業60%權益，代價約3.12億元。

林中預測，經過上述措施，可用于償還境外債的現金流，將增加300億至350億元。

與500億的總負債相比，仍有距離，但透露出積極化債的誠意。

經營破局

截至2023年年中，旭輝總資產3382億元，較2021年高點已縮表近1000億元。

推動境外債務重組之際，旭輝的境內債展期也獲通過。

去年11月，林中帶隊溝通，完成當年最后一筆到期境內債的展期。由此，旭輝去年累計完成4筆共計71.8億元的境內債展期，展期時間多為兩至三年。

《21CBR》記者查詢企業預警通，顯示旭輝在2024年已無到期境內債券。

債務重組能帶來短暫喘息之機，旭輝要回歸正軌，還需增強流動性。出險至今，旭輝的業務維持正常運作。

旭輝原由林氏三兄弟共同執掌，他們來自福建南平。林中為老大，執掌大權，老二林偉、老三林峰，分任副主席、行政總裁。

2023年11月底，林峰辭職，職業經理人汝海林接任旭輝行政總裁，挑起保交付、保經營的擔子。

2023年，旭輝合計交付房屋約11.8萬套，同比增長31.11%。今年，旭輝將沖刺交付8萬套目標，預計建安成本超過300億元。

在銷售去化方面，林中面對的形勢依然嚴峻。根據中指研究院數據，2023年旭輝實現銷售額700億元，同比減少43.5%。

中報顯示，2023年上半年，旭輝的收入恢復增長，虧損幅度仍在擴大。1—6月，營收約為313.19億元，同比增加5.4%，虧損約88.15億元，同比擴大1230%。

在融資層面，旭輝處于半停滯狀態。

地產“三支箭”“金融16條”等政策出臺后，對房企開發貸、發債等提供了支持。旭輝的融資化債動作不少，不過，最終落地規模難以解渴。

《21CBR》記者根據公開信息統計，2022年下半年以來，旭輝只獲得兩次融資。一次是2022年9月，由中債增擔保的12億元中票；另一次是同年12月，配股募資約9.5億港元。

整個2023年，旭輝未獲得新融資。旭輝曾宣布發行2023年度第一期中期票據，規模不超過20億元，后將規模下調至不超過15億元，至今也未發出。

好在，隨著全國各地建立城市房地產融資協調機制，旭輝的部分項目端有望獲得銀行貸款救急。

林中在新年獻詞中說，苦日子、難日子還要持續一段時間。

“我們要想方設法解決歷史遺留問題，縮表瘦身、經營破局，并全力解決債務問題?！彼麖娬{，有信心戰勝困難和挑戰。