雅居樂解渴

李惠琳

粵系房企大佬陳卓林，收到一個“大禮包”。

2月初，雅居樂宣布，位于重慶、廣州、昆明等城市的多個項目，被納入首批房地產項目融資“白名單”。

陳卓林掌控的雅居樂，是千億民營房企中“零違約”的少數派，迄今未在公開市場實質違約。

在行業周期低谷，他同樣走得艱難，頂著償債、穩銷售、保交付三大壓力，多次虧損出售核心資產。所幸，雅居樂已大幅降低杠桿，闖過危急時刻，年內完成120個項目，交付7.2萬戶。

如今，若注入這股融資活水，陳卓林能短暫解渴。

希望來臨

新的融資利好政策，可謂“及時雨”。

雅居樂方面向《21CBR》記者表示，旗下項目入圍白名單，帶來了更好的融資渠道，提振了集團整體的融資信用。

一家同樣有項目入圍白名單的房企內部人士告訴《21CBR》記者，獲取項目融資貸款分為三步：一是房企根據申報條件，篩選項目提交當地住建部；二是當地審核后形成白名單，提報給金融機構；三是金融機構評估后，發放貸款。

他補充道，能拿到多少貸款，具體要看金融機構的審核。

需注意的是，進入白名單并不能保證獲得貸款?！般y行貸款還是要看抵押物和還款來源，有好資產、正資產才能貸到款?！敝性禺a首席分析師張大偉提到。

無論如何，至少為房企帶來融資新希望。

當下，陳卓林手頭不太寬裕。截至2023年6月底，雅居樂的現金僅153億元，一年內到期的短債卻有214.9億元。去年下半年，他挺過了償債高峰， 66.61億元的境內債全部兌付，下一次償債高峰要到2025年。

近期陳卓林還有多筆賬單要付。首先是兩筆于3月到回售期的公司債，“23番雅01”以及“23番雅02”，發行規模合計7億元。

其次，去年3月獲得的24.2億元銀團貸款，期限為12個月。另外，存量136億永續債的利息，每年得付息4次。

此外，還有部分表外債務。陳卓林曾與多個金融機構聯合成立信托機構開發項目，據統計，單是平安不動產參與投資的項目就超過10個，中航信托、愛建信托也有相關投資項目。

其實，基于良好的資本信用，雅居樂的融資渠道一直較為通暢。

據《21CBR》記者統計，2023年雅居樂共獲得融資超102億元，包括股權融資、銀團貸款、公開債券等。

值得一提的是，2023年初，雅居樂發行的12億元中債增公司債，用途是償還債券“20番雅02”本金及利息，意味著“借新還舊”模式又重啟了。

為了償債保信用，陳卓林舍得斷腕。2021年下半年至2022年末，通過大量處置資產，累計回籠資金超200億元。

在2023年股東大會上，陳卓林透露，有50億至60億的資產處置及股權變現計劃，必要時會進行變現。

2023年10月，他出售兩個常州項目股權，回籠資金4.26億元，預估虧損4184萬元。

11月，他又決定出售吉隆坡雅居樂大使花園，按照4.8億元的交易價，預計虧損約6.64億元，目前項目仍在磋商中。

對于不賺錢的多元化業務，則果斷放棄。今年1月，雅居樂剝離教育板塊，旗下托育機構樂斯母嬰中心宣布停業。

緩慢修復

一番操作后，雅居樂的債務大幅減少。

截至2023年6月末，其有息負債575.68億元，比2019年末減少390億元，凈負債率58.7%，進入較為安全的范圍。

只是，救急的高息貸款，拉高了借貸成本。一年半前，雅居樂曾簽約一筆年利率20%、為期24個月的夾層融資貸款。結果，2023年上半年，其借貸成本為7.28%，比2022年上升1.69個百分點。

雅居樂在巔峰時期，躋身千億房企陣營，掌控3300億元資產。轉入降杠桿模式后，持續縮表，到2023年6月末，總資產為2627億元，較高峰期縮減超600億元。

陳卓林堅持不違約，以求挺過最難階段。雅居樂方面對《21CBR》記者表示，2024年雅居樂繼續把保交付、保品質作為工作重點，在保經營的同時謀發展。

2023年市況整體疲軟，雅居樂預售金額453億元，同比減少三成。財務表現也受到影響，1—6月收入200億元，虧損36.11億元。

陳卓林判斷，最快可于2024年或2025年扭虧為盈，兩至三年內恢復正常。他的信心，一部分源自手上的低價土儲。

截至2023年6月底，雅居樂在79個城市，擁有土地儲備約3864萬平方米。中指研究院的研報指出，以近3年項目銷售情況估算，雅居樂的土儲可滿足未來3～5年的銷售需求。且現有土儲成本相對低，平均樓面地價為3200元/平方米。

雅居樂主要深耕大灣區、長三角、海南等地，當前尚有多個項目在售。

在海南，雅居樂是當地銷冠，2023年賣了154億元，占集團總銷售額的三分之一。截至2023年6月末，海南清水灣項目仍有土地儲備約140萬平方米，將為其業績復蘇提供一定支撐。

多元化的業務組合，也為雅居樂提供了穩定的收入來源。

2023年1—6月，物管、環保、商業在內的業務，收入同比增加5.1%至82.6億元，占總收入比例提升至41.3%，同比提升16.5個百分點?！耙缘禺a為主，多元業務協同發展的營運模式，續見成效?！标愖苛衷谪攬笾斜硎?。

他在爭取觸底反彈的空間，一旦市場回暖，復蘇可期。