全生命周期視角下房地產土地增值稅納稅籌劃管理

葛琍

摘?要：房地產土地增值稅納稅籌劃管理涉及多個環節，需要從全生命周期的視角進行考慮。在土地增值稅納稅籌劃管理中，需要考慮土地增值稅的計算方法、納稅時間、納稅地點、納稅方式以及稅收優惠政策等因素。因此，文章以全生命周期視角下的土地增值稅為研究對象，從項目的投前階段、投中階段以及投后階段對土地增值稅納稅籌劃方法進行探討，再以A公司為例進行案例分析，科學合理地管理稅收風險，以降低土地增值稅的納稅負擔，實現企業的可持續發展。

關鍵詞：房地產；全生命周期；土地增值稅；納稅籌劃

中圖分類號：F812.42???文獻標識碼：A?文章編號：1005-6432（2024）10-0056-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.014

1?引言

隨著我國經濟的快速發展，房地產市場也在不斷壯大。房地產土地增值稅作為一種稅收政策，對于調節房地產市場、促進土地資源的合理利用，具有重要意義。然而，在房地產土地增值稅納稅籌劃管理過程中，納稅人的稅收負擔、稅收風險等問題日益凸顯。因此，研究全生命周期視角下房地產土地增值稅納稅籌劃管理具有重要的現實意義。文章旨在從全生命周期視角出發，對房地產土地增值稅納稅籌劃管理進行深入探討，以期為房地產企業提供有效的納稅籌劃和管理策略。

2?影響房地產土地增值稅納稅籌劃的因素

在進行房地產土地增值稅納稅籌劃時，需要考慮多個因素，這些因素可能會影響納稅籌劃的結果。以下是一些影響房地產土地增值稅納稅籌劃的因素。

2.1?土地的性質和用途

土地的性質和用途可能會影響納稅籌劃的結果。例如，如果土地被用于商業用途，那么它可能需要繳納更高的土地增值稅。而如果土地被用于自用，那么它的土地增值稅可能會更低。

2.2?稅收政策和法規的變化

稅收政策和法規的變化可能會影響納稅籌劃的結果。例如，政府可能會出臺新的稅收政策，這些政策可能會對納稅籌劃產生影響。因此，納稅人需要及時了解稅收政策和法規的變化，并相應地調整納稅籌劃計劃。

2.3?納稅人的稅收專業知識和經驗

納稅人的稅收專業知識和經驗可能會影響納稅籌劃的結果。例如，納稅人有足夠的稅收專業知識和經驗，他們則能夠更好地了解土地增值稅的納稅規定，并制定出更有效的納稅籌劃計劃。

3?投前階段土地增值稅的納稅籌劃方法

3.1?投前籌劃的重要性和目標

投前籌劃的重要性體現在以下幾個方面：首先，合理降低納稅成本。在房地產土地增值稅納稅籌劃管理中，企業可以通過合理進行稅收籌劃，減少納稅成本，提高納稅效率，從而降低稅收成本，提高企業的利潤空間。其次，確保稅收合規。稅收籌劃可以幫助企業合理規避稅收風險，確保納稅合規，避免不必要的稅收風險和處罰。最后，提高納稅效率。通過合理的稅收籌劃，企業可以優化納稅流程，提高納稅效率，避免不必要的納稅等待和麻煩。

在投前籌劃中，稅收籌劃的目標是合理降低納稅成本，提高納稅效率，確保稅收合規，同時保證項目利潤的最大化。在實際操作中，企業需要結合自身情況，充分考慮稅收籌劃因素，如稅收政策、稅收法規、稅收風險等，制定合理的稅收籌劃方案，并不斷優化和改進，以達到最佳效果。

3.2?土地購建計劃的優化

首先，需要對土地購建計劃進行全面的分析和評估。這包括對土地的地理位置、面積、用途、周邊環境等因素進行全面考慮，以及對土地的購建成本、資金回收期、投資回報率等因素進行詳細計算和分析。其次，需要根據分析結果，制定出最優的土地購建計劃。這包括選擇合適的購地方式、購地時機、購地價格等，以及合理安排土地的購建時間表和資金使用計劃等。再次，需要對土地購建過程中的各種風險進行有效的控制和管理。這包括對土地購建過程中的法律風險、政策風險、市場風險等進行全面評估和控制，以確保土地購建計劃的順利實施和達成預期目標。最后，需要對土地購建計劃的實施過程進行有效的監控和評估。這包括對土地購建過程中的各種問題和風險進行及時發現和處理，以及對土地購建計劃的進度、質量、成本等進行定期評估和調整，以確保土地購建計劃的順利實施和達成預期目標。

3.3?土地使用權轉讓契稅規劃

從土地使用權轉讓契稅規劃的角度來看，需要關注以下幾個方面：首先，要了解土地使用權轉讓的契稅政策。根據我國現行稅收法規，土地使用權轉讓應繳納契稅。具體稅率和計算方法根據轉讓雙方協商確定的土地使用權類型、面積、成交價格等因素確定。其次，要考慮契稅籌劃的空間。雖然契稅是根據成交價格確定的，但在實際操作中，可以通過與稅務機關溝通和協商，尋求稅收籌劃的空間。最后，要明確土地使用權轉讓契稅籌劃的目標。土地使用權轉讓契稅籌劃的目標是在確保合法合規的前提下，降低稅收負擔，實現企業利益的最大化。因此，在進行土地使用權轉讓契稅籌劃時，需要充分了解稅收法規，合理運用稅收籌劃技巧，確保稅收籌劃方案的可行性和有效性。

4?投中階段土地增值稅的納稅籌劃方法

4.1?投中籌劃的重要性和目標

投中階段的籌劃至關重要，其目標是通過合理的稅收籌劃，降低企業的稅收負擔，提高企業的盈利能力。首先，有效降低企業的稅收負擔。土地增值稅是一種針對房地產開發的稅收政策，其稅率較高，對企業造成了較大的稅收壓力。然而，通過合理的稅收籌劃，企業可以在投中階段就采取一些措施，降低土地增值稅的負擔。例如，企業可以通過合理規劃土地使用，降低土地增值的可能性，從而減少土地增值稅的征收。此外，企業還可以通過與政府協商，爭取享受一些稅收優惠政策，進一步降低稅收負擔。其次，提高企業的盈利能力。稅收籌劃不僅可以降低企業的稅收負擔，還可以提高企業的盈利能力。例如，企業可以通過合理的稅收籌劃，降低生產成本，提高產品的競爭力，從而增加銷售額，提高盈利能力。最后，有助于企業實現可持續發展。在當前經濟環境下，企業需要注重長遠的可持續發展，而稅收籌劃正是實現這一目標的重要手段。

4.2?房地產開發過程中的土地增值稅籌劃

在房地產開發過程中，土地增值稅籌劃可以分為兩個方面：一是土地增值稅的計稅基礎籌劃，二是土地增值稅的納稅時間籌劃。

首先，土地增值稅的計稅基礎籌劃。是指企業通過合理的土地開發、規劃、設計等手段，降低土地增值稅的計稅基礎，從而減少土地增值稅的納稅金額。具體來說，企業可以通過以下幾個方面來實現土地增值稅的計稅基礎籌劃：①合理確定土地開發成本，避免高估成本；②合理確定土地增值額，避免低報增值額；③合理確定土地開發期限，避免縮短開發期限。

其次，土地增值稅的納稅時間籌劃。是指企業通過合理的納稅時間安排，降低土地增值稅的納稅金額。具體來說，企業可以通過以下幾個方面來實現土地增值稅的納稅時間籌劃：①合理確定納稅時間，避免提前納稅；②合理確定納稅方式，避免多繳稅款；③合理確定納稅地點，避免多繳稅款。

4.3?項目經營決策對土地增值稅的影響

在房地產項目的開發過程中，項目經營決策的每一個環節都會對土地增值稅的納稅籌劃產生影響。首先，土地的取得方式。在土地的取得方式中，直接購買和轉讓土地是兩種常見的取得方式。直接購買土地需要支付土地出讓金，而轉讓土地需要支付土地增值稅。因此，在進行土地增值稅納稅籌劃時，必須充分考慮土地的取得方式對納稅籌劃的影響。其次，項目的開發方式。在項目的開發過程中，如果采用了低利潤、高投資的方式，就會導致項目的利潤較低，從而減少土地增值稅的納稅額。因此，在進行土地增值稅納稅籌劃時，必須充分考慮項目的開發方式對納稅籌劃的影響。最后，項目的建設方式和銷售方式。在項目的建設過程中，如果采用了縮短工期等方式，就會降低，項目的成本從而減少土地增值稅的納稅額。因此，在進行土地增值稅納稅籌劃時，必須充分考慮項目的建設方式對納稅籌劃的影響。

5?投后階段土地增值稅的納稅籌劃方法

5.1?投后籌劃的重要性和目標

投后籌劃的目標是確保房地產項目在納稅方面的合規性和合理性，同時降低納稅成本，提高項目的盈利能力。首先，投后籌劃階段是確保項目合規性的關鍵時期，只有確保項目在投后籌劃階段合規，才能避免后期產生的稅收風險。其次，投后籌劃的目標是實現房地產項目的稅收成本最小化，通過對項目的投資、融資、運營等各個環節進行稅收籌劃，可以降低納稅成本，提高項目的盈利能力。再次，風險控制。投后籌劃階段是房地產項目從投資到運營的關鍵時期，項目可能面臨多種風險。通過稅收籌劃，可以降低項目在稅收政策、法規等方面的風險，確保項目的順利進行。最后，提升企業競爭力。在激烈的市場競爭中，稅收籌劃可以幫助企業降低稅收成本，提高整體競爭力。通過對項目的稅收籌劃，企業可以在稅收方面取得優勢，提高市場地位。

5.2?資產配置和轉讓策略對土地增值稅的影響

首先，影響土地增值稅的計稅基礎。土地增值稅的計稅基礎是以土地的增值額為基礎的，而土地的增值額取決于土地的原始價值、開發成本、轉讓價格等因素。其次，影響土地增值稅的稅率。土地增值稅的稅率取決于土地的增值額和所在地區的政策規定。因此，資產配置和轉讓策略會影響土地的增值額，從而影響土地增值稅的稅率。再次，影響土地增值稅的納稅期限。土地增值稅的納稅期限取決于政策規定和稅務機關的要求。因此，資產配置和轉讓策略可以影響納稅期限，從而影響土地增值稅的繳納時間。最后，影響土地增值稅的稅收優惠。土地增值稅的稅收優惠取決于政策規定和稅務機關的要求。因此，資產配置和轉讓策略會影響稅收優惠的享受情況，從而影響土地增值稅的稅收負擔。

5.3?合規納稅與稅務優化的平衡

在房地產土地增值稅納稅籌劃管理中，合規納稅和稅務優化之間需要取得平衡。在實際操作中，企業可以通過合理運用稅收優惠政策、稅收抵扣等手段來降低稅負。例如，企業可以通過符合規定的稅收優惠政策，來減少應納稅額。此外，企業還可以通過合理的稅收抵扣，來減少已繳納的稅款。這些措施不僅可以降低企業的稅負，還可以提高企業的經濟效益。但是，企業在運用稅務優化的手段時，需要注意合規納稅的要求。例如，企業不能通過虛假申報、逃稅等手段來降低稅負，否則將面臨嚴重的法律風險。

6?A公司土地增值稅納稅籌劃的實踐案例分析

6.1?A公司企業簡介

A房地產開發公司2003年11月6日通過出讓方式，拍得土地一塊。占地面積41070平方米，價格9950萬元，分一期開發總可售面積103，538.70平方米，其中：普通住宅59126.77平方米、非普通住宅27648.45平方米、非住宅（車位、商業、其他類型）16763.48平方米。該項目開發建造的與清算項目配套的配電間、公共停車場、值班室、垃圾收集間、架空綠化等公共設施面積8028.30平方米產權歸全體業主所有。2013年5月土地增值稅已自行清算向稅務局申報。2022年9月稅務局通過約談，要求對該項目重新進行清算。

截至2022年10月31日，項目總可售面積103538.70平方米，已實現銷售面積103510.32平方米，轉讓金額41340萬元，銷售率99.97%。其中：普通住宅已售面積59126.77平方米，轉讓金額22680萬元；非普通住宅已售面積27648.45平方米，轉讓金額11016萬元；非住宅已售面積16735.10平方米，轉讓金額7645萬元?？鄢椖拷痤~合計36783萬元（土地成本：9947萬元，開發成本：16582萬元，開發費用2653萬元，加計扣除5307萬元，轉讓稅費2294萬元），增值額合計4558萬元，應繳土地增值稅稅額合計588萬元。

6.2?全生命周期視角下A公司土地增值稅納稅籌劃實踐

6.2.1?合理確定清算單位對土地增值稅的影響

A企業在取得土地后迅速辦理基建項目備案，并加快動工，以避免土地閑置產生的費用無法在清算時進行成本抵扣。在規劃項目時根據福建省土地增值稅清算要求，按照建設工程規劃許可證分期進行清算，并進行對應的成本模型測算，考慮了不同土地用途對成本和售價的影響，以及由此產生的土地增值稅變化。如果將土地用途全部劃分為商業用途，雖然每平方米售價會增加，但會導致土地增值稅額的增加。如果將土地用途全部劃分為純住宅性質，可能不需要繳納土地增值稅，但會降低企業的收入。最終A企業選擇將地塊業態劃分為普通住宅、非普通住宅、其他類型（包含商業、車位）等多業態開發。這種策略既保證了稅收的合理性，又實現了企業利潤的最大化?？梢?，合理確定清算單位直接關系到企業應繳納的土地增值稅額以及企業的最終利潤。

6.2.2?合理計算利息支出對土地增值稅的影響

房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，其利息支出是允許扣除的。具體來說，如果能夠按照轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的利息支出，且最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”之和的5%以內提供合理證明并計算扣除。否則房地產開發費用將在“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內進行計算扣除。以A企業為例，在兩種扣除方式下的利息差異為=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×（10%-5%）=（9947+16582）×5%=1326.55萬元，若利息支出超過1326.55萬元且能提供金融機構證明，則可據實扣除并加扣其他開發費用。實際上，由于A企業主要靠權益資本籌資即股東借款，無法提供金融機構證明，因此只能選擇按核實允許扣除的土地成本與開發成本之和的10%計算扣除房地產開發費用，這樣是最有利于A企業計算房地產開發費用利息支出的辦法。

6.2.3?合理定價對土地增值稅的影響

企業在建造并出售普通標準住宅時，增值額未超過可扣除項目金額之和的20%，享受免征土地增值稅的優惠政策。若增值額超過了可扣除項目金額之和的20%，就需要按照規定的稅率對其全部增值額進行計稅。以A企業為例，除稅金外的成本總額為18824萬元，普通住宅要享受起征點優惠，最高售價只需控制在（1+20%）×（18824+5.7%）。由此可知，A企業將其普通住宅的售價控制在24247萬元以下時，可以確保增值額不超過可扣除項目金額之和的20%享受免稅優惠，既不需要繳納土地增值稅，又可以保持較低的銷售價格，吸引更多消費者。

A企業現有普通住宅的售價為22680萬元，尚有1567萬元的售價操作空間。這意味著可以在不增加成本的情況下，通過提高售價來增加利潤，同時享受免稅優惠。因此，合理定價對于企業進行土地增值稅籌劃至關重要，企業可以在合法合規的前提下降低稅負、提高利潤，實現可持續發展。

6.2.4?合理選擇工程核算方式對土地增值稅的影響

工程核算方式的選擇直接關系到企業成本、費用的確認和計量，從而影響土地增值稅的計算和繳納。在稅收政策和法規不斷變化的背景下，企業需要根據自身情況和稅收規定，靈活選擇合適的工程核算方式，以實現稅務籌劃的最優化。

以A企業為例，由于無法完整提供工程量清單、工程合同、工程結算書等資料，企業在選擇工程核算方式時需要綜合考慮稅收和法規的變化。根據《全市財產行為稅工作部署專項會議收集問題答復》精神，A企業是2020年2月1日前已由主管稅務機關確定符合清算條件并受理清算申報的項目，可以運用原福州市局預警值開展清算審核。這意味著企業可以在不重新收集整理相關資料的情況下，按照預警值進行工程成本的核算和土地增值稅的清算。A企業實際發生的工程成本為16588萬元，比預警值少了7567萬元。由于企業已經符合清算條件并受理了清算申報，選擇運用預警值進行清算審核也有助于確保項目清算的順利進行，避免了因資料不全或不合規而導致的稅務風險。因此，企業需要根據自身實際情況和稅收規定，綜合考慮各種因素，選擇最合適的工程核算方式，以降低稅務風險、提高稅務籌劃效果。

6.2.5?合理運用稅收優惠政策對土地增值稅的影響

合理運用稅收優惠政策，不僅可以降低企業的稅負，還可以提高企業的經濟效益。以A企業為例，該企業開發建造的與清算項目配套的公共設施面積達8028.30平方米，這部分成本影響的土地增值稅約為390萬元。根據土地增值稅的相關政策，當房地產項目中配套建設的公共設施在建成后產權歸全體業主所有時，這些設施所產生的成本、費用可以在計算土地增值稅時予以扣除。由于A企業在公共設施建成后無償移交全體業主所有，并辦理了移交手續且登報公告，因此這部分對應的成本、費用可以扣除，從而減少了390萬元的土地增值稅。這不僅降低了企業的稅負，還提高了企業的經濟效益。

此外，針對項目的加計扣除部分，A企業選擇了按照核實允許扣除的土地成本與開發成本之和加計20%扣除的方式，合計金額為5306萬元［（9947+16582）×20%］。這種扣除方式相較于按可售面積計算分攤更為合適，使企業少繳約44萬元的土地增值稅。這再次體現了合理運用稅收優惠政策對企業降低稅負、提高經濟效益的重要作用。

7?結論

在全生命周期視角下，房地產土地增值稅納稅籌劃管理是一項涉及多方面因素的復雜任務，需要綜合考慮稅收政策、土地使用權、房地產交易等多方面因素。通過科學、合理的納稅籌劃管理，納稅人可以降低稅收負擔，提高企業的運營效益。同時，納稅籌劃管理也需要借助信息化手段和稅收風險管理，實現更高效、更合規的稅收管理。

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