淺議我國不動產善意取得制度及完善措施

中圖分類號：D92324 文獻標識碼：A

摘要：隨著國民經濟的發展，不動產物權交易在市場活動中呈現出蓬勃之勢，與此對應的，不動產物權交易安全也越來越引起社會各界的廣泛關注和討論，同時民法中的一個重要制度—善意取得制度也在不動產交易中頻繁應用。我國《物權法》雖然明確規定了不動產物權的善意取得制度，為促進不動產的正常交易，保障交易安全，維護正常經濟秩序等方面提供了有力的法律支撐，但同時也暴露出了一些不足之處。本文簡要分析了我國不動產善意取得制度中存i在的若干問題，并針對性的提出完善建議。

關鍵詞：不動產；善意取得；完善

不動產善意取得制度，指的是無權處分人人將登記在其名下的不動產通過符合法定要件的方式轉讓給第三人，如果第三人在交易的時候是出于善意的，便可取得該不動產的所有權，原所有權人便失去1所有權，不得再追索的法律制度?；谖覈段餀喾ā菲鸩捷^晚，在法律條文和法律適用上面還不成熟，因此存在一些不足。這就需要我們深入研究不動產善意取得制度，并立足我國國情，提出完善該制度的建議，使不動產善意取得制度在市場交易中更好地發揮其應有的作用。

一、我國《物權法》中關于不動產善意取得制度存在的問題

（一） 第三人善意標準界定不明確

對于物權善意取得制度中“善意”的認定與判斷，是是否符合該制度法定要件的核心所在。目前民法學界針對不動產善意取得制度中“善意”的判定，主要有“積極觀念說”以及“消極觀念說”這兩種說法?！胺e極觀念說”認為受讓人只有擁有將讓與人視為有權處分人的意識時，才能判定其是善意，且這種意識必須要受讓人積極證明，否則便推定為惡意；“消極觀念說”則認為在不動產交易中只需不知或不應知對方為無權處分人便可，不管交易時如何，只要不知情，即為善意，不用負證明責任?？v觀各國的司法實踐，從維護不動產善意受讓人的立場出發，采納“消極觀念說”的占大多數。但是目前，我國《物權法》中關于不動產物權交易的條文，還沒有對第三人“善意”的標準作出明確的界定，導致在法律適用上沒有一個明晰的范圍和標準，這樣會造成善意第三人在舉證責任上的巨大負擔，引起現實交易中的大量糾紛，也造成了司法實踐中法律適用的混亂無序。

（二）不動產登記程序的規定不完善

首先，沒有統一明確的登記程序法。我國不動產登記制度主要體現在若干部門法中，由于一些部門法之間承接的不緊密，在不動產登記方面上的規定相互穿插、重疊，導致我國不動產登記在實踐中承現出登記程序的不統一這一現象。比如現實生活中有時同一種屬不動產物權在登記時會指向多個部門，多個管理機構均有權管理，這樣在漫長的登記過程中降低了商品交易的效率，也為糾紛埋下了隱患。其次，登記審查制度不統一。由于不同的不動產登記機關遵從自己的登記規定，對不動產物權登記申請采取的審查方式不一樣，甚至重復使用，導致審查變得冗繁，登記機關的登記責任也不清晰，甚至在產生審查糾紛時，某些專門登記機關不以自己制定的審查規定作為追究責任的依據，部門之間相互推諉，造成公眾對登記機關和登記效力無法信賴，使得物權交易中的公示公信原則不能發揮應有的作用，從而導致交易風險的加大和交易成本的增加。

（三）原權利人的利益保護規定不完善

作為物權變動和流轉理論中一個非常重要的組成部分，善意取得制度與無權處分行為具有天然而又密不可分的聯系?！段餀喾ā芬幎顺鲎屓嗽诮灰字刑峁┡撟骷俚牟牧?，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任；登記機構因錯誤登記，給他人造成損害的，同樣應當承擔賠償責任。但是《物權法》只是籠統地說了過錯方應當承擔賠償責任，對賠償責任的承擔方式卻沒有明確規定。雖然在學理中存在侵權責任、締約過失責任等補救措施，但法律中沒有規定一個或若干個標準的責任承擔方式。這樣，原權利人的利益救濟方式和途徑就沒有一個明確的概念，不利于司法操作和執行。因此，需要法律從對原權利人利益保護方面充實相關規定。

二、完善《物權法》中不動產善意取得制度的建議

針對《物權法》存在的以上問題，我們應當借鑒其他國家的相關立法并依據我國國情制定相關措施進行完善。

（一）進一步明確界定第三人善意標準

按照民法學界的主流觀點，動產善意取得制度中的“善意”是主觀善意，即不知且無重大過失，而不動產善意取得制度中的“善意”是客觀的善意，即不知便可。按照王利明教授的觀點，法律就是為了保護善意第三人才將不動產權利登記薄記載的權利視為真實，并賦予其社會公信力，從而在信賴登記的善意第三人取得登記的不動產物權時，其正當權利不會由于因錯誤的登記而被剝奪。由于不動產登記具有公信力，只要受讓人信賴登記便可。因此對于這兩種物權不同的“善意”，我國《物權法》應區別對待，分清差異。在不動產方面，明確不動產受讓人的善意標準為客觀善意，同時應當表明時間結點必須是受讓人受讓該不動產之前或之時是善意的。

（二）完善不動產登記程序和登記體系

第一，制定統一的不動產登記法以及登記機構。當前應在嚴格遵循公示公信原則的基礎上，將現行部門法中關于不動產物權登記的條款予以整合、統一，并在此基礎上，參照世界慣例，成立一個統一而又規范的不動產物權登記機構，專項負責不動產物權登記，并單獨承擔相應責任。這樣就為市場交易主體減輕了不動產登記程序上的負擔，降低了市場交易的風險，同時也能確保不動產物權交易的客觀和透明。因此建議國家制定一部統一的不動產登記法和設立一個統一的不動產物權登記機構。

第二，明確登記的審查方式。審查方式是決定不動產登記是否具有社會公信力的制度保障，包括詢問當事人交易情況、查看不動產實際情況、調查提交文件的真實性等，在審查方式上也要遵循統一規范的原則，各登記部門間在權力的行使上應當溝通協作，科學的整合，明確一種或一類不動產物權登記的審查方式，刪繁就簡，讓審查變得快捷和高效，這樣可以明晰責任，降低成本。

（三）明確原權利人的救濟方式和途徑

如前文所述，針對不動產原權利人的利益保護方面，我國《物權法》的規定較為欠缺，使得原權利人的利益不能得到很好地保護。雖然法律中規定了出讓人和登記機構的過錯責任，但是沒有說明責任的承擔方式和救濟途徑。實踐中，在不動產善意取得中，原權利人往往受到很大損失，因此，法律在保障善意第三人的利益的同時，也不能忽視對原權利人的相關利益的保護與救濟。為貫徹公平正義原則，法律可以通過直接設立學理上的救濟方式如侵權責任救濟、違約責任救濟等條款來保護原權利人的利益，比如因出讓人提供虛假材料的，直接追究出讓人的侵權責任或是返還不當得利等，如若物權登記機構的過錯，除民事賠償外，可通過行政救濟的途徑解決，同時也可學習外國先進經驗，設立專門的錯誤賠償基金或登記儲金，專供賠償損害之用。

參考文獻

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作者簡介：王磊（1986年-），男，漢，籍貫江蘇省沛縣，新疆師范大學法學院民商法研究生，研究方向為民商法基礎理論。