深圳市住宅小區停車位權屬分析

[摘要]關于住宅小區停車位的產權歸屬問題由來已久，無論是在學術理論探討上還是在實際日常生活中，因產權不明在開發商與業主之間引發的糾紛時有發生，隨著經濟的發展、物價的提升，這種紛爭愈演愈烈。深圳市為解決停車位相關問題也出臺了相應的停車位管理辦法，辦法擬對停車位進行分類設置并分別確權。文章主要對這種確權方式是否合法進行了分析，并對這種開創式的車位歸屬表示肯定。

[關鍵詞]停車位；權屬；物權法；辦法

盡管《物權法》及與之相關的司法解釋1的有關條款對停車位的產權歸屬問題進行了相應的規定，但均無法判斷在建筑物區分所有權的情形下停車位究竟該歸何者所有2。當前，廣大民眾對于早日確權并解決停車位問題的呼聲也越來越高。2013年深圳“兩會”期間，南方都市報提出“關于明晰住宅地下停車位產權，解決租、賣亂象的建議”的南都5號提案，將解決停車位問題提升到全市重大民生問題的層面。3與此同時，停車位問題也引發了市人大代表、政協委員的高度關注，多次就停車位問題提出建議和提案。對此，深圳市人民政府法制辦公室和深圳市規劃和國土資源委員會一直致力于尋找平衡各方利益的妥當途徑，依據《物權法》及有關法律法規，在學習和借鑒其他國家和城市的做法以及充分考慮深圳土地資源緊缺、停車位歷史遺留問題復雜等實際情況的基礎上，起草并出臺了《深圳市房地產開發項目停車位建設及處分管理辦法》（征求意見稿）（以下簡稱《辦法》）。該《辦法》對深圳市房地產開發項目附設停車位權屬確定、權益轉讓等問題進行了規定，以期對停車位爭議問題能從源頭上得到解決。筆者就《辦法》的相關規定，解讀如下：

一、《辦法》對停車位權屬問題的相關規定

在討論深圳市停車位權屬問題之前，有一個問題需要予以說明，即本《辦法》雖然著眼于深圳停車位問題，但是由于停車位問題紛繁復雜，不僅涉及新開發商品房附設停車位，還包括現有停車位（或稱歷史停車位）。對于新開發商品房附設停車位可以加以統一的調整，但對于歷史停車位，由于情況不一，如果加以統一的限定，難免不會引發諸多矛盾和爭議。因此，《辦法》著力于規范新建房地產開發項目的停車位權屬、轉讓等問題，以明確房地產開發項目停車位問題的處理方向。對停車位歷史遺留問題，在做好情況摸底調查的基礎上，再秉持依法、公平、公正和業主自治等原則，出臺專門的規范進行解決。

關于深圳市新開發商品房住宅小區停車位的權屬問題，《辦法》第4條作出了相應的規定4，從該條對停車位的權屬問題的規定中可以看出，深圳市擬對新開發小區停車位進行分類設置并分別確權。目前國內并沒有對房地產開發項目附設停車位進行分類的做法。在一些地方，停車位被分為三種不同的類型，即法定停車位、自行增設停車位和獎勵增設停車位，對于這三種不同類型的停車位予之不同的權屬設計規則5?！段餀喾ā烦雠_前后，關于停車位權屬的爭論基于不同利益主體的不同立場和需求而存在諸多分歧，然而這些分歧并沒有因為《物權法》的出臺而得到相應的緩解，由于相應的規定并不詳盡，不同的解釋主體由此得出了不同的解釋結論，這也是車位問題至今未能很好解決的原因。深圳市在結合域外國家和地區相關經驗和深圳市實際情況的基礎上將新建停車位分為配建停車位和增設停車位兩種，并在土地使用權出讓的環節，通過合同的方式事先約定配建停車位歸全體業主共有，增設停車位可以將之約定為房地產開發企業所有。

二、《辦法》相關規定的合理性分析

《辦法》在征求意見期間，意見紛紜、莫衷一是。分歧點主要集中表現在兩種截然相反的觀點上：其一主要是代表廣大業主利益的一方表示該規定不違法，是在《物權法》的基礎和授權之下所作的更為詳盡的規定；其二主要是代表開發商利益的一方表示該規定是對現有法律的違背與逾越。雙方爭議的焦點主要集中在以下幾個方面：

（一）《辦法》是否違反了《立法法》

《立法法》第8條規定，部分事項只能由法律加以規定，其中包括民事基本制度。車位所有權的歸屬問題是《物權法》的內容之一，也是一項民事基本制度。關于車位權屬等問題只能由法律加以規定，《辦法》擬采用政府規范性文件的方式出臺，在效力位階上不及法律，部分房產商律師認為，此種停車位確權的方式有違《立法法》的規定，有以紅頭文件的形式規避法律規定之嫌6。針對這一問題，廣東信榮律師事務所張茂榮律師對此做出了有力的回應，他認為：首先，《物權法》第74條第2款關于停車位的產權歸屬問題采用的是約定取得制；其次，《辦法》對于停車位的產權歸屬問題并沒有明確的指出配建停車位和增設停車位具體歸誰所有，而是規定“可約定”為全體業主共有或者是歸開發企業所有。因此，《辦法》的相關規定并未違反約定取得制，是符合意思自治的基本原則、符合《物權法》的7。

（二）《辦法》是否違反了《物權法》

對于《辦法》的規定是否違反《物權法》，深圳萬科的代表律師認為：第一，依《物權法》中基于事實行為取得物權這一原則8，房地產開發商在將車位建造完成這一事實行為成就時，就享有了停車位的初始所有權。據此，《物權法》之相關規定實際上已經明確了此類停車位的產權歸屬就是屬于開發企業所有9。第二，合同當事人不能通過合同約定的形式直接創設物權，以土地使用權出讓合同的形式直接對停車位的初始產權進行約定違反了“物權法定”的基本原則?！掇k法》通過出讓合同方式確權的基本邏輯實際已經突破了“物權法定”的基本原則，是違反現有法律規定的10。反對方則表示，前文已提及，《物權法》僅規定了權屬可約定取得，至于依事實行為取得車位的所有權僅是個人學理解釋，沒有法律效力11。

（三）《辦法》是否違反了《合同法》

房地產開發商律師認為，房地產開發項目的全體業主并非土地使用權出讓合同的合同主體，根據合同的“相對性”原則，土地使用權出讓方與房地產開發企業在業主人員尚未確定的情況下，約定配建停車位歸業主共有是沒有法律效力的。12而張茂榮律師認為，合同是雙方當事人意思自治的結果，在締結合同的過程中，雙方可以提出各自的締約條件，政府作為土地的所有權人，其在出讓土地時附條件是其權利，受讓方可以選擇接受或者不接受，不能接受所附條件可以不與之簽訂土地使用權出讓合同13。

在對上述三個問題進行分析思考后，筆者認為，首先，從《物權法》第74條第2款的規定中并不能得出小區停車位的所有權屬于開發企業，這也正是理論和實務界在這個問題上不能得出統一的結論的原因；其次，《物權法》僅是指明當事人可以采取約定的方式來確定停車位的權屬，《辦法》第4條關于權屬的規定中擬采用的字眼也是“應約定為”、“可約定為”，可見，《辦法》關于停車位權屬的確定方式也是采取的約定取得制，這與《物權法》的規定是一致的。最后，取得土地使用權本身也是開發商建設停車位的一個重要前提，在這一環節，政府與開發商作為合同的當事人，可以自主決定締約的條件，深圳市政府在出讓土地使用權時對停車位的分類設置及其產權歸屬所附的條件并無不妥，這也是政府出于公共利益的考慮，平衡房地產開發商和小區業主利益的結果。

三、結語

此次《辦法》對于產權不明問題予以了正視，通過附條件出讓土地的方式明晰產權，切實地為全體業主做了一件大好事，因為業主在購房時互不相識，形成不了合力，無法集體與房產商協商約定車位屬于買方所有，深圳市政府已經開始正視并面對這一問題，并采取了行之有效的辦法來應對。開發商在配建之外可以根據自身的能力去增設停車位，并對增設的停車位享有相對自由的處分權限。這種分類確權的做法一方面可以保障小區業主對于停車位的基本需求，另一方面也可以鼓勵開發商多建停車位以解決當前形勢下停車難的問題。

現階段，該《辦法》仍在報市政府審議階段，是否能夠出臺尚未可知，以上僅是筆者對此問題的淺薄認識，不足之處敬請有學之士指正。

注釋

1《物權法》第74條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車住、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車住、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

第6條建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

2丁南：《建筑物區分所有權語境下的停車位歸屬———對<物權法>第七十四條之再解釋》，載《法學雜志》2012年第10期。

3http：//www.oeeee.com/a/20130111/1067545.html。

4《辦法》第4條停車位的分類、權屬、數量及處分等應當在土地使用權出讓合同中進行約定。配建停車位應約定為房地產開發項目全體業主共有，增設停車位可約定為房地產開發企業所有。

5趙海樂：《論我國臺灣地區的法定停車位制度及其啟示》，載《北方法學》2011年第01期。

6http：//money.163.com/14/1211/09/AD63IL5E002534NU.html。

7http：//www.bokee.net/newcirclemodule/article_viewEntry.do？cir-cleId=100288&id=21757575。

8《物權法》第30條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力”。

9同前注6。

10同前注6。

11同前注7。

12同前注6。

13同前注7。

參考文獻

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[2]王澤鑒.民法物權第二版[M].北京：北京大學出版社，2010年版.

[3]王利民.物權法研究[M].北京：中國人民大學出版社，2007年版.

[4]丁南.建筑物區分所有權語境下的停車位歸屬———對物權法第七十四條之再解釋[J].法學雜志.2012年第10期.

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[7]胡衛東.論我國小區停車位的產權歸屬[J].載貴州名族學院學報（哲學社會科學版）2010年第2期.

[8]陳年冰，林曉安.論小區停車位的歸屬[J].華南理工大學學報（社會科學版）第13卷第1期.

[9]黃志.論小區停車位歸屬權[J].廣西政法管理干部學院學報，第22卷第5期.

[作者簡介]石盼（1990-），湖北天門人，深圳大學法學院，法學碩士學歷，研究方向：民商法。