當前我國三、四線城市房地產去庫存問題研究

[摘要]當前我國三、四線城市房地產行業庫存嚴重，造成此局面的原因有地方政府的土地財政和盲目追求GDP的快速增長、過高的房價、我國城鎮化發展水平低與三、四線城市的人口流失等原因。我們應從優化三、四線城市產業結構促進本地經濟發展，采取適當的措施降低房價與加大保障性住房供給，提升城鎮化發展質量等幾個方面來緩解三、四線城市去庫存壓力。

[關鍵詞]供給側改革；房地產；去庫存；城鎮化

供給側改革所涉及的五大任務中，去庫存始終是重點。系統分析五項任務之間的關系，可以發現，它們都直接或間接地與房地產行業的非健康發展態勢有關，而如今房地產行業的一大問題就是如何科學有效地去除高庫存。但各級城市所面臨的房地產去庫存問題的嚴重程度是不同的，一、二線城市的房地產庫存數量較少，有些城市甚至需要補庫存來緩解房價的過快上漲。真正面臨房地產高庫存問題的是廣大的三、四線城市。所以要想解決好我國房地產行業去庫存問題，應重點考慮如何化解我國三、四線城市的高庫存。

1我國三、四線城市房地產庫存現狀分析

截至2015年底，我國的商品房施工與待售面積之和為808億平方米，按照當年的銷售速度，去庫存時間約為63年。那么我國房地產庫存的分布結構如何呢？答案是房地產市場表現出非常明顯的區域分化特點。由于一、二線城市的各種優勢，所以吸引了大量的人口聚集，進而產生了對房產的大量需求，如果不是各種各樣的限購政策，房地產供給甚至低于需求。2015年，一線城市房產可售面積下降 18%。截至 2016 年 1 月，一線城市僅需76 個月就能消化現有庫存，與2015年3月相比下降43 個月，上海甚至已經低至 37 個月。所以一、二線城市不是我國房地產行業去庫存的重點，甚至需要增加庫存來抑制房價過快增長的趨勢。

因此，我國的三、四線城市才是真正需要化解庫存的重點區域。2015年，三、四線城市的庫存總量較 2014 年下降了 57%，與一線和二線城市的81%和79%降幅相比，去庫存效果不佳。部分三、四線城市庫存甚至持續走高，房地產銷售額與銷售面積雙雙降低。以山西臨汾為例，據相關數據顯示，2015年，該市房產銷售額與銷售面積分別為489億元和1212萬平方米，同比下降分別為181%和191%。另外山東聊城的情況也比較類似，截至2015年底，聊城市有662萬平方米的房產庫存，與去年相比增長453%，根據以往的銷售水平來看，預計需要16個月才能去除現有庫存。從以上所舉的三、四線城市為例可以看出，我國三、四線城市房地產庫存形勢異常嚴峻。

2我國三、四線城市房地產高庫存原因分析

如今我國三、四線城市房地產行業面臨如此龐大的高庫存，是各種各樣的原因相互疊加共同導致的結果，主要原因有以下幾個方面。

21土地財政和盲目追求GDP的快速增長掣肘去庫存

土地財政和盲目追求GDP的快速增長無疑是造成如今三、四線城市房地產高庫存的重要原因。土地出讓金與房地產企業的營業稅均歸地方政府所有，在如今三、四線城市發展模式單一、財政吃緊的情況下，地方政府大量出讓土地，使得開發商大量開發樓盤。在2014年各省公布的本省政府性債務審計結果中顯示，有23個省份存在對土地出讓收入的依賴程度較高這一問題。根據所公布的數據可得出地方政府的土地出讓收入在政府債務中的占比，此占比排名前三的分別為浙江、天津和福建三地，數值分別為6627%、6456%和5713%。雖然前面的數據描述的是各個省整體的土地財政依賴程度，但在發展模式單一的三、四線城市，情況應該更加嚴峻。樓盤的大量開發雖然使得三、四線城市表面看來是一種經濟欣欣向榮的狀況，但很多三、四線城市的房地產市場嚴重的供大于求，所以繁榮的背后也隱藏著巨大的危機。

22高房價制約去庫存

中國是一個人口大國，對房產有著很大的需求，但過高的房價使得人們對房產只是需要，而不能轉變成有效需求。房價的過高一方面是由于地方政府在土地供給上處于壟斷地位，缺乏競爭導致價格居高不下，使得開發商拿地成本逐年增加，加上相關的稅費，使得房價隨之水漲船高；另一方面高房價也是政府和房企對人們買房時買漲不買跌行為的一種反應。正因為人們在買房時有一種買漲不買跌的消費心理，房企為了快速賣光房子，會制造房價持續上漲的態勢，這樣才會引導人們在對房價不斷上漲的恐慌中快速購買住房。而地方政府為了增加土地出讓的收入，也不愿看到房價下跌。此外，由于房價過快上漲，許多人買房并不僅僅是為了房產的居住屬性，更多的是把買房視為一種投資，甚至把擁有房產數量的多少視為自己權力與財富的象征。房產的非居住屬性和房價是一種相互促進的惡性循環機制，這也是我國房價快速上漲的重要原因，當然也包括三、四線城市。

23城鎮化發展質量低約束去庫存

改革開放以來，我國城鎮化得到了快速的發展?！秶倚滦统擎偦瘓蟾?015》顯示，截至2015年底，我國城鎮化率達到561%，城鎮化率平均每年提高約1%。雖然我國城鎮化發展速度較快，但城鎮化發展質量較低。其中有兩個重要表現：一個重要表現為人口城鎮化滯后于土地城鎮化，由國家統計局公布的中國城市統計年鑒（2014）與中國統計年鑒（2014）顯示，2005—2013年間，我國的城市建成區面積年均增長率達到了49%；但同期的城鎮常住人口年均增長率僅為33%。另一個重要表現為“半城鎮化”現象突出，“半城鎮化”指農民不再從事農業，但還是農業戶口。2015年，我國在城鎮的常住人口占總人口的561%，而有城市戶口的人數占總人數的399%，二者相差162%，即城鎮常住人口有將近27億人沒有取得所在城鎮戶籍。三、四線城市因為經濟狀況等各種原因，人們在此扎根的意愿就比較低，再加上無法享受城鎮的各種社會公共服務，所以絕大多數農民工只是過客，不能有效改善三、四線城市房產高庫存現狀。

24三、四線城市人口流失抑制去庫存

一、二線城市經濟、社會資源基礎雄厚，各種優勢吸引了大量的人口聚集。隨著我國城鎮化進程的加速推進，農村人口大規模地向城市轉移，在這一趨勢下，本來三、四線城市也有很大的機會發展擴張。然而，當前眾多三、四線城市產業結構單一，社會服務等條件較差，造成大量的人口流失，特別是人才的流失。這一方面造成城市常住人口普遍低于戶籍人口，大大減少了對住房的需求；另一方面人口的流失也帶來了財富的流失。此外，轉入三、四線城市的多為農村人口，農民工購買力的缺乏導致農民工不能形成較多的有效需求。

3促進我國三、四線城市房地產去庫存的對策建議

31優化產業結構促進三、四線城市經濟發展

針對地方政府一味追求GDP的高速增長，大搞土地財政，以及三、四線城市產業結構單一，造成當地人口流失的問題。三、四線城市政府應優化本市產業結構，狠抓當地經濟發展。首先，地方政府應從過往單一依賴投資促進當地發展轉變到依靠消費和投資共同促進經濟發展上來。其次，三、四線城市政府應著力調整經濟結構，改造傳統產業，扶持新興產業。引進例如高新技術制造業等新產業，提升產品技術含量和品質，同時加大第三產業，尤其是服務業的比重，以此來增加本市的競爭優勢，減少人口流失和吸引外來人口聚集，擴大本地就業。通過促進三、四線城市產業轉型升級，加快本地經濟發展，以此來加大本地區的人口聚集力，從而增加房地產有效需求，這才是解決三、四線城市高庫存的根本出路。

32采取適當的措施降低房價和加大保障性住房供給

高房價是導致當前房地產行業高庫存的重要原因。要想解決此問題，可從以下幾個方面考慮。第一，政府應適當“讓利”。同時也應免除不必要的稅費，來降低房地產商的成本和緩解購房者的購買壓力，增加房地產商降價和民眾購房的積極性。第二，政府應引導人們培養理性的購房觀念，使房產回歸其居住屬性。對于惡意炒房的公司或個人，政府應堅決予以打擊。第三，針對人們買房時買漲不買跌的消費心理，三、四線城市地方政府應和房地產企業商議后，公開告知民眾，政府為了降低房產庫存而鼓勵房企降價銷售，并劃定降價的底線，承諾達到這一底線后不再降價，否則由政府和房企全額補貼消費者的損失，由此來打破民眾對房價進一步下跌的預期。這樣就可通過降低房價，讓民眾既有能力又有意愿購房。第四，應加大保障性住房供給，滿足低收入群體的住房需求。同時也應擴大政府購買，打通政府的保障性住房市場與商品房市場之間的通道，即政府出面收購存量商品房作為保障性住房，這樣就可以在增加保障性住房供給的同時，有效去除現有房地產庫存。

33提升城鎮化發展質量

針對城鎮化發展水平低制約房地產去庫存的問題，政府應大力提高城鎮化發展質量來解決。首先，要想從根本上解決城鎮化發展質量低這一問題，最重要的還是提升農民工的競爭優勢，增加農民工的就業機會，提高農民工的收入。例如加大對農民工的教育培訓投入，特別要結合農民工群體的特點重視培養農民工中的技術工人，從農民工群體中培養大國工匠。另外，為農民工提供數量更多、范圍更廣的就業機會和信息。以此來增強農民工扎根城市的能力與信心。其次，針對人口城鎮化滯后于土地城鎮化的問題。中央政府應改變以往的新增建設用地指標分配主要依據地方經濟發展需要的行為方式，而應更多地考慮建設用地增長和落戶人口增長的協調性，即把建設用地指標與人口落戶之間相掛鉤。最后，統籌城鄉社會保障制度和福利制度，深化戶籍制度改革。解決了城鄉有別的二元社會保障和福利制度，戶籍制度的改革也就水到渠成，這也是深化城鎮化改革的內在要求。城鎮化發展質量的提高，才能使農民工在城市有歸屬感，從而在提高城鎮勞動力供給的同時，有效地去除房地產庫存。

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[作者簡介]王鑫（1994—），男，漢族，山東曹縣人，山東師范大學在讀碩士研究生。研究方向：世界經濟。