關于房產稅與租賃住房推行

摘 要：我國積極推行租賃住房政策，住房制度再次拉開改革帷幕。加快住房制度改革和長效機制建設成為改革重點，其中加快住房制度改革首先就是破舊革新，構建健全的多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，而長效機制建設中的一項重要內容則是房產稅。房產稅作為租賃住房推行的重要長效機制，要站在全局和長遠上進行綜合考慮。本文首先簡述房地產價格與租賃住房市場，通過敘述我國住房制度改革推進房產稅和租賃市場的革新，深入剖析我國當前租賃住房推行存在的不足，并提出建議。

關鍵詞：房產稅；租賃住房；住房制度；長效機制

一、簡述房產稅與房地產價格、租賃住房市場

房地產價格的高低將直接影響新建房地產，當房地產價格上漲，新建房地產變得有利可圖，進而開發商加大房地產投資，這將增加住宅空間的總供給。在一定調價下，新增住宅會影響租金漲落，租金的變化進一步將影響房地產價格。在房地產價格循環中，房地產資本市場和金融市場的聯系將帶動相關產業的發展。

房地產行業作為我國國民經濟重要組成部分，相關稅費的整合至關重要，稅費的作用不僅是減少房地產市場泡沫的關鍵，還是抑制房地產市場投機行為的保障。房產稅作為房地產行業的重要稅種之一，是提高土地集約利用程度的保障，更是地方稅收體系健全收入分配、財產配置的優化方式之一。尤其是租賃住房的推行，需要政府稅務政策的支持，在市場機制和稅費保障機制的統籌下，合理優化整合住房租賃各個方面的稅費。因此，房產稅最為房地產市場的重要稅種，租賃住房的推行需要稅收調節機制去協調和統籌。

二、我國住房制度改革，推進房產稅和租賃市場革新

黨的十九大之后，為解決居民住房問題考慮到住房資源配置效率與公平性的統一，我國積極推行租賃住房政策，住房制度再次拉開改革帷幕。2018年我國中央經濟工作會議，明確提出我國未來的一項重點工作是加快住房制度改革和長效機制建設，其中加快住房制度改革首先就是破舊革新，構建健全的多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，而長效機制建設中的一項重要內容則是房產稅。因此，我國未來住房供應將會隨著住房制度的改革而出現變化，多主體和多渠道供應的住房租賃市場，將成為重要的住房供應體系和單元。

房產稅是我國房地產行業調控的制度建設內容之一，房地產領域的重要性、復雜性和敏感性，房產稅作為租賃住房推行的重要長效機制，要站在全局和長遠上進行綜合考慮。一方面，房產稅是我國社會主義經濟體制建設和地方稅收體系的支柱之一，房產稅的革新關系到地方稅收體系；另一方面，房產稅屬于財產稅，在房地產供需關系上要形成一種規范的稅負約束，促進房地產行業尤其是租賃住房板塊的健康發展。

三、當前租賃住房推行可能存在的不足

（一）房地產稅制體系不完善，租賃住房推行受限

稅收是政府宏觀調控的重要手段，但目前我國房地產稅收制度還存在不同程度的不完善不健全問題，不僅限制了稅收調控房地產市場的能力，還不利于順利推行租賃住房政策。由于住房制度改革向多主體、多渠道供應的租賃住房方向發展，房產稅這一重要的長效機制要充分發揮對住房流轉和租賃的調控作用。目前，由于住房價格持續走高，住房變成了部分人的投資品，成為社會各類資金追逐的熱門項目，而房產稅的稅收制度還不完善，對于那些空置住宅不會增加稅負，無法通過稅收政策調控予以限制。隨著租賃住房的推行，房地產稅制體系不完善將不同程度的限制其調控作用，不利于構建租賃住房的長效機制。

（二）租賃住房推行的長效機制與住房金融的契合度不夠

住房是人們生活的必需品，住房金融不僅是房地產行業長效機制的組成部分，更是國家金融體系的重要組成部分。住房金融是圍繞居民住房消費、維護等經濟活動發生的貨幣信用行為及其社會資金融通活動，其中住房消費在住房體制改革下不僅包括住房買賣、投資等活動，還包括多渠道、主體的住房租賃活動。由于多渠道、多主體供應的租賃住房是才提出來的，雖然很多地方房屋管理局、國有企業等經濟主體積極響應國家政策方向，但與租賃住房的金融制度和體制還不夠完善。同時，房產稅作為租賃住房推行的長效機制，住房金融不僅沒有構建完善的多主體供應金融政策，而且還沒有與房產稅等租賃住房長效機制內容進行有機融合，因此住房金融和租賃長效機制的配合程度不夠，無法充分發揮對租賃住房市場的促進作用。

（三）住房租賃推行與之配套的社會保障、福利等制度還不完善

無論任何行業還是地區，租賃住房制度改革及其長效機制建設夠離不開國家和政府的財政和政策支持。多主體、多渠道供應的租賃住房制度始終是與社會保障制度、社會福利制度等緊密相連的，社會保障和福利也要滿足住房制度變化的需求。多主體多渠道供應的租賃住房體制體現了我國社會發展的保障性要求和社會基本矛盾。目前，我國租賃住房制度處在革新的探索期，國內很多經濟主體已經陸續推進租賃住房，但與之相配套的社會保障、福利等制度還不夠完善，還需進一步健全和完善才能保證租賃住房的健康發展。

四、相關建議

（一）完善租賃住房推進的供應類型和配套制度

在多主體、多渠道供給租賃住房制度改革下，首先要理清租賃住房供給的不同主體或渠道，不同供應主體和渠道的性質不同，相應需要的配套制度和機制也不同。同時政府相關管理部門要對這些供應主體和渠道給予適當的優惠政策或金融支持，以保證租賃住房制度的順利實施。租賃住房制度的革新不僅是解決低收入居民的住房問題，還要在一定程度上完善房地產市場，避免出現房地產市場泡沫和住房投機行為。因此，在新時代租賃住房制度改革下，租賃住房的推進要理清不同供應主體和渠道的性質和需求，并構建與之相應的配套制度。

（二）健全租賃住房推行的房產稅稅收制度

我國多主體、多渠道供給租賃住房制度的革新，不僅要加快住房制度的改革，還要構建與之配套的長效機制。房產稅作為租賃住房制度改革的重要長效機制之一，隨著租賃住房的推行，更要發揮房產稅對房地產市場的宏觀調控作用，完善開征房產稅的一系列配套專業環節，包括產權登記與保護、信息管理溝通、稅收征管等方面的內容。同時，根據租賃住房推行需要，適當調整房產稅的稅收管理政策，進一步保證房產稅對房地產市場的調節作用。因此，逐步完善租賃住房多渠道多主體體系，保障租賃住房市場的逐漸擴大和穩定，集中解決住房人均使用不公平的問題，避免出現住房投機行為，順利推行租賃住房。

（三）充分發揮政府鼓勵效應，分步驟構建多層次的保障政策

我國住房制度改革和長效機制的構建都需要政府的大力支持和有效引導，首先要明確支持租賃住房的財政支持政策，包括租賃住房金融政策、地方稅收政策等內容，根據多主體多渠道的租賃住房供應市場，分層次和渠道給予財政支持；其次要保障租賃住房房源的安全性和多渠道化，包括公房的改建、房地產開發企業的商品開發以及國有企業的投資開發等等，形成健康和有效競爭的租賃市場；最后租賃住房的推行要充分考慮地區間經濟發展差距和對租賃住房的需求差異，根據市場需求和可供房源情況制定科學合理的方案，充分發揮租賃住房市場的作用，順利推行租賃住房。

（四）構建并完善租賃住房金融體制，完善多主體多渠道的金融關系

為加快住房制度改革和長效機制建設，采取金融支持、稅收優惠、租金空置等多樣化措施，一定程度上有利于租賃住房的推行，然而就租賃市場的實際發展來看，更多的金融支持和關注是目前亟需的。金融支持在租賃住房制度革新中發揮著極其重要的作用，尤其是向公共租賃住房的開發商和運營管理商提供金融支持，是徹底完成租賃住房制度推行的關鍵。一方面利用信貸杠桿，鼓勵多渠道、多主體供應租賃住房，增大租賃住房金融政策力度；另一方面完善住房抵押貸款的金融市場體制，為住房需求者提供信用，并利用信用政策吸引轉變長租者身份，保證租賃住房市場的健康持續發展。

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作者簡介：

曾偉鈺，中國建設銀行股份有限公司廣州天河支行。