淺析房地產項目施工質量控制與管理

王旭

摘 要：隨著我國經濟社會的不斷發展，人們對房地產建筑的要求越來越高，對房地產項目工程施工質量的保證以及對施工的管理也越來越嚴格。工程質量作為房地產項目中的一個重要組成部分，對于房屋的使用有著巨大的意義。為了不斷改善房屋工程項目的質量，則需要在施工階段的質量管理給予高度重視。針對此，本文將要總結出在房地產項目施工的管理中所發現的問題，并在問題的發生基礎上深入探討如何加強房產項目工程施工質量與管理。

關鍵詞：房地產;項目;質量控制;工程管理

引言：

項目房屋工程質量的控制和管理在建筑工程項目中有著重要的地位，它直接關系到建筑的壽命周期已經小業主的財產和人民的生命安全息息相關，隨著房屋建筑工程數量不斷增加，對于項目的質量管理也越來越嚴格。在房地產整個開發施工過程中，各階段節點與施工質量密切相關，關乎著項目總工期，也影響著項目質量的好壞，同時也與人們的使用生活舒適度緊緊相連。我國房地產工程施工應當將質量掌控以及監督管理做得更加細致、系統，滿足人們使用和居住安全的目的做好質量的工作。

一、目前房地產項目施工質量控制與管理出現的問題

房地產行業為了維持我國經濟的不斷發展與推進，項目的施工質量與管理都應當保持良好的維度?，F階段我國房地產項目施工質量與工程管理主要有以下問題。

第一，圖紙設計不規范?，F階段各大設計院設計的項目圖紙都是外包，外包資歷不足或經驗匱乏的情況下，圖紙設計質量直接影響房地產工程的施工質量。結合多個項目的現場，設計問題主要有以下幾點：設計圖紙與施工情況不符、圖紙上的材料設備參數偏差較大，與實際不符、圖紙不全缺失等。因此對于甲方管理人員及施工單位的管理人員的熟練度和經驗要求較高，有經驗管理人員可根據圖紙與現場條件進行變通，有效避免因圖紙與現場施工大環境不符出現返工延誤工期的現象。

第二，監理人員的監管問題。我國房地產行業的人員從業情況分析，對于監理單位管理人員來說，由于管理涉及的領域多，事務繁雜。因此，監理單位一直在追求利益最大化，有些監理的管理人員無法滿足項目的標準要求，還有現在的監理管理人員大部分都是未受過專業教導年紀較大的人，工作上懶惰，缺乏責任心，部分專業知識體系不夠完整，在執行監理工作時出現玩忽職守的現象。很有可能會導致房產項目的建設質量和安全問題出現。

第三，成本問題?，F階段的房地產企業面臨最多的問題就是成本問題，如何合理規劃整個房產項目的成本做到統籌分配和成本的合理高效配置是影響整個房地產項目是否達到投資回收率的重要因素。在我國整個經濟發展期，雖然房地產行業處于發展高峰期，但房地產開發商的成本資金無法緊跟工期進度是普遍現象。房地產開發商撥給各分供方、材料的成本資金不能滿足，導致分供方單位為謀求自身的利益而采用質量差材料進行施工。極大地影響了房地產工程施工的質量水平。

二、如何做好房地產項目施工質量與管理

（一）招投標項目重視

在房地產項目工程施工之前，需要對各施工單位和材料供應商進行招投標，對單位各方面進行分析，在此基礎上對標底價格進行了解，預判識別風險。對于項目管理者而言，不僅需要對價格、市場以及材料等方面進行精準分析，更需要的是綜合管理素質和預見性的判斷意識。

前期管理規劃是對現場施工資源優化的合理措施，不僅能降低生產成本，更是提升房地產項目能效和施工質量。對于材料設備也應當在嚴格監管把控，合理的對各階段計劃進行申報，做到整個項目的可持續性發展。

（二）嚴格要求圖紙

施工圖內容的變更需要經過設計人員以及管理人員的共同協商進行，因此有效利用設計審核的十分關鍵。利用審圖階段對施工圖紙進行修改，對各圖紙和參數反復核驗，只有完善且參數清晰地圖紙才能使施工人員有效進行施工。當管理人員和設計人員秉承細心、嚴謹的態度，才能提升房地產項目的工程質量。

在設備、材料選擇具有多樣性的工程施工中，使用性價比高的設備材料。在明確整體工程對的需求后進行圖紙設計，且圖紙匹配度要快速于工程進度。工程施工人員應當在拿到圖紙之后首先完成對施工圖紙的正確解讀，充分掌握設計意圖，理解設計構想，然后在施工現場完成對圖紙與現場的對照，在施工現場對比設計施工圖紙的可行性并找出沖突點，及時與設計人員協商，必要時進行修改。要盡可能將圖紙問題在施工之前變更修改好，確保后續成本和工期。

在進行設計審核的過程中不僅要著重審查設計是否能體現出經濟適用性，同時也要考慮到整個系統技術是否合理有效，是否緊跟小業主的需求。

（三）質量有效控制

房屋質量一向貫穿整個建筑工程，因此細致精確是必要，質量是建筑工程的核心問題。

第一，控制材料質量。在項目中，建筑商為了贏得本項目的最大利益，會想盡一切辦法降低成本，。而材料設備的選擇是控制成本的最直接途徑，會直接關系著整個工程的質量。合理的使用材料設備，是確保產品的有效途徑。對材料進行有效的檢測，阻擋檢驗不合格的材料進入施工現場。與此同時，對于進場材料的數量、型號規格都應當做好明確的登記，進場的質量檢驗都要嚴格控制。對于項目工程來說，設備、材料都應當選用通過國家質量檢驗、具有質量合格保障的材料，同時還要依據工程對材料的具體要求，即型號規格、使用性能等來更加精準的選用合理材料。在選用上，供貨商的選擇同樣需要在長期的合作中進行擇優，信譽和規模滿足要求的供貨商是值得長期合作的對象。

第二，管理隊伍組成。工程質量需要由專業技能強的施工人員進行施工，因此，施工隊伍組建前的人員評估以及考察必不可少。人員所需的必要證件是評價施工人員的一項，同時要結合施工人員的實際操作能力，進行綜合評價錄用。在此之后需要施工人員進行技術操作能力考察，但考慮到施工人員數量龐大，涉及部分繁雜，考察工作需要分階段進行。

第三，控制過程中的質量。房地產項目的施工過程是質量控制的重點，需要嚴格按照設計圖紙、施工規范和地方有關規定進行嚴謹的質量把控。工程施工實行樣板引路，包括重要部位、關鍵節點、新工藝新材料的應用等，特別是關于滲漏方面的必須實行樣板引路制。如施工過程中出現圖紙部分的失誤應當及時提出再進行處理，與設計部門進行商討更改。在工程施工過程中必須做到規范，責任到人，科學的施工和人員分配是推動工程質量保障的基礎。

（四）人員素質及能力的提升

管理及施工人員在項目的全過程中及交付的每個階段都是工程生產和經營的主體，是貫穿建筑工程的全過程。因此，質量的控制首先考慮就是人員的控制。所以開發商對工程管理人員的要求是具有全面的專業知識，完善的管理制度，得力的技術措施，工程質量才有保障。

就目前我國房地產項目管理來看，專業技能和素質都參差不齊，在項目進行施工之前，應當及時向施工人員進行技術安全交底，提高施工人員的安全防范意識。為了更高的提升房屋工程的質量，施工企業要不間斷的加強施工團隊中施工人員的整體素質、專業技能水平，同時也要加強對現場監管人員的培養力度，保障質量滿足人們居住的要求。

結束語：

綜上所述，質量是房地產開發商生命的延續，我國房地產項目的施工在不斷發展和擴大，社會對房地產項目的施工和管理的關注也越來越深入，標準不斷提升，管理機制不斷改革，才能提高人們的生活水平。所以必須加強對房地產項目建的質量管理工作，這是提高項目質量的關鍵環節之一，也是最基本要素，使管理的理念貫穿整體工程。

參考文獻：

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