淺析“民法典（草案）”中的居住權制度

摘要：為滿足居住權人的穩定生活需要，我國“民法典（草案）”提出了設立居住權。我國“民法典（草案）”中規定了居住權是一種用益物權，該權利產生于羅馬法，德國、法國等西方國家繼承了這一制度并有所進一步發展。我國在設立民法典的過程中提出設立居住權，有其一定的現實意義和社會意義?！懊穹ǖ洌ú莅福敝袑幼嗟膬热?、特征等做了具體規定，詳盡的規定有利于我們更加深入地了解該項權利。

關鍵詞：居住權 用益物權 效用 現實意義

中圖分類號：D923? 文獻標識碼：A? 文章編號：1009-5349（2020）13-0086-02

中國經濟高速發展，我國逐漸步入老齡化社會，住房保障體系還不完善，為了使得中老年人的生活有所保障，并進一步體現民法的人文精神，同時緩解住房壓力，保障房屋所有權人的權利，我國“民法典（草案）”提出設立居住權，從而滿足居住權人的穩定生活需要。

一、居住權的概念及歷史沿革

（一）居住權的概念

我國“民法典（草案）”第三百六十六條規定，居住權人有權依照合同約定，對房屋所有權人的住宅（不動產）享有用益物權，對該住宅（不動產）進行占有、使用，實現生活居住。

簡而言之，居住權，是指作為自然人的居住權人對他人所有的房屋及其附著物所享有的占有、使用的用益物權。

（二）居住權的歷史沿革

1.居住權制度的產生

羅馬古典法時期最早規定居住權，羅馬的財產繼承制度規定，被繼承人僅指定其一個兒子繼承其全部財產，其余均無繼承權，為了使沒有或失去繼承權的家庭成員獲得一定的生活保障，因此出現了人役權。

2.居住權制度的發展

羅馬法系國家例如德國、法國、瑞士等均繼承了羅馬法中關于居住權制度的規定，并進一步發展了該制度。法國設立了人役權制度，體現了契約自由的原則。德國的民法典規定了限制人役權和長期的居住權制度?！兜聡穹ǖ洹分械木幼嘀荒茉谧≌ú粍赢a）上為某一人設立，權利不能發生繼承和轉讓。

普通法系國家有著不同于羅馬法系的法律淵源，普通法系國家的特點是注重判例研究。雖然不同于羅馬法系，但是普通法系在婚姻家庭方面也設立了居住權制度。英國的居住權制度表現在其規定了婚姻住宅權，顧名思義，即一方配偶對住宅（不動產）享有使用權、居住權或所有權。美國還設立有為保護弱勢群體的利益而設定的終生地產制度，即弱勢群體對該房屋住宅享有居住權直至其死亡。

二、我國設立居住權的現實意義

（一）能夠有效保障弱勢群體的居住權益

1.保障離婚后生活困難一方人士的居住權益

最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）規定，夫妻雙方離婚，一方可以通過設立房屋居住權或者房屋所有權，將自己的住宅（不動產）提供給另一方居住和占有使用，從而幫助因離婚而生活困難的一方當事人，使其可以正常生活。夫妻離婚一般會涉及財產問題、房產問題，設立居住權，在一定程度上可以有效解決夫妻因離婚而產生的房屋糾紛，避免矛盾。

2.保障老年人的居住權益

一方面，在中國大的國情背景下，父母一般將房屋的所有權贈予子女，或者父母用盡積蓄，出資為子女購房。日后作為基本無勞動能力的中老父母，有必要設立居住權來保障其權利，避免出現老無所依的情況。另一方面，對于無贍養義務的老年人來說，其可以將自己擁有所有權的房屋進行出賣，進而在該房屋上與買受人或者其他權利人訂立協議設立居住權。

3.保障處于弱勢地位的需要受特定照顧人士的居住權益房屋所有權人對與其存在特定的關系的親屬或者并無血緣姻親等關系的非親屬設立居住權。設立這一類居住權，還有利于弘揚良好的社會道德和社會風氣。

（二）尊重房屋所有權人的自由意志

居住權規定在物權編的用益物權中，所有權人對自己擁有所有權的房屋具有有效的處分權，對自己所有的房屋具有完全的支配效力。房屋所有權人可以以訂立合同的方式、訂立遺囑或者遺贈等，在自己擁有所有權的房屋上設立居住權，從而更好地保障房屋所有權人的合法權益，體現其自由意志。

（三）房屋獲得其更大的效用價值

我國人口密度大，且一直存在住房難的問題，我國的住房保障體系還需要進一步的完善，在房屋上設立居住權，可以充分有效發揮房屋的效用。我國現行物權法中規定的用益物權一般重視土地的役權，而居住權的設立，可以更好地發揮對房屋的利用效能，從而建立起相對而言更為全面的用益物權體系。

三、我國“民法典（草案）”中規定的居住權

（一）居住權的特征及設立

1.居住權的特征

居住權屬于用益物權、人役權，以不動產（住宅）為客體，主要作用是滿足居住權人的生活居住的需要。因此原則上居住權人不能對該住宅進行“收益”。居住權專屬于居住權人，除非當事人另有約定或者法律另有規定，否則當事人不得對該房屋進行處分。

2.居住權的設立

“民法典（草案）”第三百六十八條規定，除非當事人另有約定，否則居住權一般表現為無償設立，要想設立居住權，必須經過登記機構的登記，登記時居住權才予以設立。

在住宅上設立居住權，屬于基于法律行為的不動產物權變動，其設立要件主要有以下三點：

其一，設立居住權的法律行為有效。居住權分為意定居住權和法定居住權。而該要件主要針對意定居住權，居住權可以由當事人根據有效的合同或者通過遺囑、遺贈的方式設立。合同基于真實的意思表示，沒有可撤銷和無效事由的出現，遺囑和遺贈也必須真實有效。否則，居住權并未設立。

其二，讓與人（設立人）對住宅（不動產）擁有相應處分權。該要件表明房屋所有權人對該設立居住權的房屋擁有無瑕疵的處分權能。設立人對于設立居住權的房屋如果沒有相應的處分權，居住權人在受讓該房屋時如果處于善意，則可以根據善意取得的方式獲得該房屋的居住權。

其三，居住權的有效設立需辦理完畢設立登記。

（二）居住權的內容

1.居住權的主體

居住權的主體為通過合法方式獲得居住權的居住權人自然人，我國民法典草案物權編并未明確規定居住權主體的范圍，但是就實踐考量而言，主體應包括居住權人和與其共同居住的家庭成員。

2.居住權的客體

居住權的客體是居住權人享有居住權的住宅（不動產）和該住宅（不動產）占用范圍內的基地使用權，體現出了“房地一體主義”的精神。

3.居住權的內容

居住權人對其享有的居住權的房屋有占有、使用的權能，原則上居住權人對該房屋并無收益權能，但當事人另有約定或者遺囑特別載明的除外?！懊穹ǖ洌ú莅福钡谌倭艞l規定，除非居住權人與房屋所有權人有另外規定，居住權人不得將享有居住權的該房屋進行出租和轉讓，役權依附于人身。但有例外，居住權屬于他物權，因此居住權人可以放棄或者拋棄該項居住權利。

4.居住權的期限

一般而言，居住權的期限可以由房屋所有權人和居住權人通過合意自行達成約定，如果雙方未能達成合意，居住權在居住權人死亡時終止。

舉例來說，張某60歲時與甲銀行訂立《養老安居協議》（以下簡稱“《協議》”），約定張某將其所有的a房屋轉讓歸該銀行所有并為甲銀行辦理過戶登記。協議生效后，甲銀行每月需向張某支付生活費6000元，直至張某死亡為止，生活費每年需根據統計部門公布的CPI增長率相應調整，但不能減少。甲銀行在a房屋上為張某設立居住權，并為張某辦理居住權設立登記。張某可以對房屋享有居住權，直至死亡為止。在該項案例中，張某和甲銀行通過合同約定了居住權，張某是居住權人，甲銀行是房屋所有權人，張某對該房屋享有占有使用的權利，張某可以與其共同居住的家庭成員一起生活在該房屋中，但張某對于該房屋不得出租，不得轉讓，其擅自出租和轉讓行為無效。這一案例很好地發揮了居住權的功能，保障中老年人弱勢群體的合法權益。該案例中，張某是與銀行訂立的《協議》，在實踐中，張某也可以同其他社會組織以及自然人訂立該《協議》設立居住權。

（三）居住權與租賃權之比較

實踐中，一些人認為居住權不必設立的原因之一是租賃權可以代替居住權，對此，筆者認為，居住權與租賃權有以下幾點不同：

1.期限不同

租賃合同約定的期限不得超過法定最長租賃期限20年，否則合同無效。而設立居住權，房屋所有權人和居住權人可以通過約定設立超過20年的長期性的居住權，沒有約定的，還可以截至居住權人死亡時居住權才會終止。

2.是否支付對價不同

租賃合同一般為有償合同，租賃合同如果約定為無償，則不符合租賃合同設立的條件，此時很大程度上，租賃合同會轉為借用合同。而借用合同的規定，相較于租賃甚至相較于居住權而言，對于權利人的保護效力極弱。

3.物權債權屬性不同

居住權屬于用益物權，是一種物權性質的權利，而租賃權則是一種債權性質的權利。民法中對于債權和物權有不同的保護效力，原則上，物權優先于債權，且租賃合同中對于“買賣不破租賃”的制度有其例外的規定，從而會有損于租賃權法律關系中承租人的合法權益。因此，相比較而言具有物權性質的居住權，民法對其也具有更強的保護效力。

四、結語

從2002年到2005年，從“物權法（草案）”到“物權法草案（征求意見稿）”，始終沒有把居住權規定在正式的法律條文當中。2019年“民法典（草案）”再一次規定了居住權，說明該權利一定有其存在的現實意義。居住權規定在法典中是一個全新的制度，因此要盡可能對該權利進行進一步入研究，從而有效解決矛盾，促進社會發展。

參考文獻：

[1]楊立新.中國物權法研究[M].北京：中國人民大學出版社，2018.

[2]王利明.我國民法典物權編的修改與完善[J].清華法學，2018（2）.

[3]李顯冬.我國居住權設立的正當性[J].法學雜志，2014（12）.

[4]王富博.居住權研究[D].北京：中國政法大學，2006.

責任編輯：劉健

[作者簡介]侯睿，西北政法大學法律碩士教育學院在讀碩士研究生，研究方向：民商法學。