談房地產企業內部控制存在的問題與對策

摘要：在我國經濟日益蓬勃發展的今天，房地產行業的發展對國民經濟發揮了很大的推動作用，但是由于目前國家對房地產行業的宏觀調控，行業之間競爭也愈加激烈，如果沒有完善的內部控制體系就很難保證企業穩定發展。但是目前部分房地產企業在內部控制方面仍存在少數問題，繼續加以完善。本文介紹了房地產企業內部控制的重要意義，分析了目前內部控制存在的主要問題，并據此提出解決問題的具體對策，以期幫助房地產企業做好風險防控準備，實現發展的戰略目標。

關鍵詞：房地產企業;內部控制;企業管理

一、房地產企業內部控制的相關理論

（一）內部控制的概念

內部控制就是通過企業全體人員按照公司建立的一套健全有效的制度規范體系來提高企業經營效率和效果，實現企業經濟發展戰略的管理過程。內部控制通過它的全面性、重要性、制衡性、適應性及成本效益原則來從內部環境、風險評估、風險控制活動、信息與溝通及內部監督方面來建立有效的管理體系。

（二）房地產企業加強內部控制的重要意義

1.內部控制有助于優化企業內部環境

內部控制可以規范公司的治理機構，讓職責權限劃分更加清晰，職責分工和制衡機制更加科學有效。促進責任與權利落實到各部門的具體責任人，保證了部門之間的信息暢通、提升管理效能。還能夠幫助企業通過建立的內部審計機制來發揮監督檢查職能，為內部控制體系維護穩定發展提供保障。再者，通過完善人力資源管理體系以提高員工的職業道德修養和專業勝任能力，選拔更優秀的人才為公司所用，為以后公司穩步健康發展提供一個內在核心競爭力。同時，實行內部控制可使企業文化根深蒂固，為培養員工積極向上的道德價值觀和社會責任觀、兢兢業業工作作風及團隊協作精神提供一個良好氛圍。

2.內部控制有助于防范控制風險

其一，可以降低財務風險。做好資金管理、成本控制的內部預算，分析事前、事中、事后的經營成本，大大降低資金營運、成本管理等財務風險。其二，可以降低運營風險。在房地產企業經營運行當中，要提前把控各個運營環節可能產生的風險，比如建設一個項目要提前做市場前景分析、產品定價、銷售策略、各個部門協調運作等各方面的考慮，而實行了內部控制可使這些方面做到井井有條，風險降到最低。其三，可以降低市場風險。國家宏觀調控的外界影響，潛在競爭者的涌現，施工單位的工程質量把關都需要規范的內部控制體系來逐一應對，使企業有條不紊地可持續經營，實現發展目標。

3.內部控制有助于提高企業的經營效率和效果

優化的內部環境可使部門與部門之間的工作配合融洽，傳遞信息暢通無阻，溝通到位，財務信息與業務信息有效融合，大大提高工作效率。實行內部控制可加強提高財務管理、人力資源管理及各部門的業務管理水平，促使資金管理、資產管理、成本管理得到有效實施，通過完善人力資源的激勵約束機制，制定與業績考核掛鉤的薪酬制度，激起員工的工作熱情，提高員工的管理水平，也無形中提高了企業的經營效率和效果。

二、房地產企業內部控制方面存在的主要問題

（一）內部控制制度的責任意識不到位

首先，企業決策層、管理層重經營、輕管理，導致管理力度不夠，管理效率下降。由于工作重點都相對側重項目在建工程施工進度、何時辦理預售許可證能夠預售房屋，銷售回款等層面，沒有把上述工作結合在一起制定有效的管理方法。其次，部分企業員工沒能完全領會內部控制的具體要求，缺少適應崗位要求的專業技術水平和能力，阻礙了企業內部控制的有效執行。最后，部分員工對內部控制制度的內涵及發揮的作用沒有認識到位，對企業使命、愿景、戰略發展目標等不能和自身職業生涯規劃有效契合，不能認識到實行內部控制與企業的戰略目標實現是息息相關的，導致員工對企業無歸屬感，缺乏團隊凝聚力，嚴重影響企業的穩定持續發展。

（二）組織架構部門溝通不暢

信息與溝通是企業及時準確地收集傳遞與內部控制相關的信息，確保信息在企業內部、企業與外部之間進行有效溝通，是實施內部控制的重要條件。但在房地產企業的組織架構部門之間仍存在個別溝通不暢的現象，比如合同管理部門簽訂合同中遇到的稅率點問題不能及時與財務部門有效溝通，導致后期執行出現糾紛;付款流程不完善，不能明確付款審核人的責任和權力;工程管理部門對現場施工進度不能和財務部門對接溝通，導致賬面成本不能遵循配比原則，不能真實地反映成本數據;銷售房屋后涉及的何時為客戶辦理不動產權證、客戶按揭款項何時到位等不能與相關部門及時溝通，一方面容易造成客戶的不滿，給銷售環節帶來負面影響，另一方面也導致資金不能快速回款，降低了資金周轉率。

（三）內部控制監管制度不完善

第一，不相容職務相分離制度不完善。由于沒有形成有效的內部監督，崗位職責劃分不明了，導致可能會出現如下同一人辦理的情況。例如業務經辦與會計記錄，授權批準與業務經辦等，這些都使得內部監管制度形同虛設，極大可能發生錯誤和舞弊行為。第二，審計部門缺乏獨立性。由于該部門往往歸屬于財務部門，雖有監督職能，但因種種原因可能造成工作執行力不到位，監督管理體系過于形式化，違規現象屢禁不止。第三，制定的項目預算缺乏準確性。在項目開發過程中，由于施工周期較長，難免會遇到原材料如鋼筋價格波動的情況，工程管理部門需要引起重視，實地落實細節并對預算計劃進行適當修改，但是公司部分人員就可能會因為其中夾雜著利益關系而抵制這種方案變化，導致項目成本加大，企業利潤受損。

（四）缺乏完善的資金管理體系

資金投入大、回款慢是房地產行業的特點，但現在部分房地產企業仍缺乏完善的資金管理體系，首先，不重視資金預算管理，容易出現資金調度不合理，資金冗余或資金鏈斷裂的現象。其次，沒有嚴格的會計系統控制，導致資金收支程序、審批權限不規范。最后，沒有意識到銷售回款環節的重要性，只考核銷售指標而不注重回款率，沒有制定嚴格的銷售流程，從客戶交納銷售房屋定金后到首付款交齊、辦理不動產權證、銀行辦理抵押、銀行放貸等這一系列環節最終都是圍繞資金加速回款到位為中心點來執行，此環節的管理不善必將影響企業的資金回款率。

（五）內部控制隊伍人員素質不高

首先，大多數房地產開發企業仍采取粗放的管理方式，缺乏積極向上的企業文化引導，較少關注自身發展歷程，難以及時全面分析和總結體現企業價值特征事項，不能提煉出具有本身特色的企業文化。其次，部分員工對于房地產項目建設方面的專業知識有待提高，國家宏觀調控及稅收政策變化都必須要求有扎實的財務、業務等方面的知識來以不變應萬變，統籌運作，提高管理水平。最后，多數員工的管理水平低下、無創新意識，一味延續原來的工作模式及方法，工作效率得不到提高，阻礙了企業預期目標發展的腳步。

三、完善房地產企業內部控制的對策建議

（一）強化公司內部環境意識

房地產開發企業應當重視內部控制環境建設，提升員工的內部控制意識，發揮員工的主動性、各個部門和崗位的協同效應，形成動態的管理機制。首先，完善機構設置及職責權限劃分，制定每個部門工作流程，具體到每個崗位每個職責范圍，做到各司其職、各盡其職。其次，多組織相關的培訓學習，加強內部控制企業文化的熏陶，讓員工從思想上認識到內部控制的重要性，從行動上接受內部控制的執行性，例如：財務部側重資金管理、成本控制的內訓;采購部側重原材料控制的內訓;工程部側重施工現場管理的內訓;銷售部側重營銷政策、銷量控制內訓。最后，加強風險管理理念、重視風險防范工作，建立風險管理決策、執行、監督等職能相互分離、相互制約、相互協調的運行機制，并通過風險預警機制提前預測項目各個環節的風險節點，及時評價風險等級和了解危害影響，做好風險預防和規避工作。

（二）完善內部監督審計體系

首先，建立完善的不相容職務分離制度，明確哪些崗位和職務不相容，明確各自崗位的職責權限，防止越權行使。其次，監督審計部門保持獨立性，直接服務于企業決策層領導，不受其他部門管理，并能根據發現的問題為領導提出合理化建議，完善內部控制制度缺陷改正、改進機制，充分發揮內部監督效力。最后，建立完善的會計控制制度，企業項目的收入、支出、利潤情況等都需要通過財務部門來提供數據，出具的財務報告可分析企業的盈利能力及不足環節，進而采取有效措施來改變策略，進一步完善內部控制制度。

（三）建立全面的資金管理體系

資金是房地產企業運行的血脈，所以最需要管控的風險也是資金風險，應該將資金預警、資金預算、資金使用、資金融資等措施建立起來有效地控制房地產項目資金的效益、安全和流動。通過合理安排調度資金使用，完善審批付款流程，結合資金預算管理，有計劃有目的地把控資金的流動性。尤其重要的是應該將房地產行業的銷售回款納入資金管理體系的重要環節，與客戶、銀行維護良好的關系，提高企業資金的回款效率。

（四）加強有效的成本管理

成本管理貫穿于施工項目的決策、實施、使用階段，因涉及拿地、設計規劃、施工建設等眾多環節，必須提前做好成本預測，超出預算外的了解原因上報領導，嚴格按照成本預算執行可對企業的投資決策起到積極的作用，有效把控企業利潤率。同時，時刻關注施工現場原材料價格浮動情況，及時與工程預算部門對接其中變化現象，作為與施工單位辦理決算的依據，原材料價格的變化都會對項目的成本帶來很大的影響，加強這方面的管理是不容置疑的。

（五）提高隊伍綜合素質

具備綜合性技能知識的人才是公司以后快速發展的需求，注重提高企業員工的綜合素質，培養復合型人才已成為企業順應社會市場發展潮流最根本的要素之一。因此，企業應加強提高房地產企業員工的專業素養，提高員工的專業知識水平，涉及其他業務部門的知識也要有所了解，才能提高企業的內部管理水平，直接促進企業的發展。

參考文獻：

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作者簡介：

張春杰，山東中允集團有限公司。