資本影響下物業服務企業面臨的挑戰及發展對策

劉繼萍

(內蒙古財經大學 工商管理學院,內蒙古 呼和浩特 010070)

隨著社會的發展,我國經濟正進入一個新的時代,經濟高質量發展的基礎是活力、創新和競爭,顯然,中國經濟的高水平發展離不開牢固的宏觀調控體系。近幾年來,很多物業服務企業都成功地通過了IPO(首次公開募股),成了一種新的資本來源,既能增加資產,又能增加資產的價值,還能讓母公司自己籌集資金,這是一種雙贏的局面,這對于上市企業而言非常有意義和價值。在資本市場對物業服務行業的影響下,物業服務企業對未來在行業內的發展也有了更多思考。

一、資本進入物業服務行業的原因

(一)物業服務企業具有輕資產的運營模式及充足的現金流

物業服務企業在“輕資產”的模式下,前期運營時投資少,以收繳的物業費作為收入的主要來源,有充足的現金流。同時物業服務企業通過打造多業態優質增值服務的盈利模式搶占市場。這種良好穩定的特性給企業帶來長期穩定的盈利能力和運營模式,相較于重資產行業的房地產開發,物業服務行業更加備受資本市場的青睞。

(二)物業服務行業具有高成長性

自2018年以來,我國物業管理行業市場規模持續增長,2021年,百強物業管理企業管理面積達到了5692.98萬平方米,市場份額提升到12.84%[1]。市場規模的擴大,既是基礎物業服務的基本源泉,更是開拓優質增值服務的基礎,資本市場對于市場規模巨大的物業服務行業認可度更高。

(三)行業集中度迅速提高

根據中指研究院發布的我國物業管理及其百強企業發展數據分析,2018-2021年,我國物業管理行業在管建筑面積逐年增加[1],百強企業在管建筑面積迅速增長,占比持續提升[2]?？傮w而言,我國物業管理行業市場集中度不斷提高。

(四)服務能力凸顯,業績持續猛增

在過去發生公共衛生事件的幾年間,物業服務企業為業主提供多種優質周到服務,例如“跑腿代購”,為業主排難的同時也為政府解憂。在此期間,物業服務企業積極配合政府工作,在基礎服務方面貢獻了屬于自己的力量,贏得了政府、社會、業主的認可和點贊。

根據2019年年報數據顯示,以下幾家頭部物業服務企業經營數據明顯增加,其營業收入和凈利潤都增加40%以上,碧桂園服務營業收入近百億;永升生活服務、佳兆業美好和奧園健康凈利潤均漲勢迅猛,分別增長148.4%、212.2%、108.4%[2]。物業服務企業在業績增加和品牌影響力加強的同時,資本市場對上市物業服務企業的未來更加看好。

二、資本進入為物業服務企業帶來的機遇

中國的服務業即將進入高速發展時期,物業管理作為服務行業,業務模式成熟并且具有發展空間巨大的增值服務,因此在資本市場的追捧下更是受益頗多。

(一)大力發展增值業務

自2020年以來,我國發布多項政策明確提出支持物業增值服務業務的開展,鼓勵物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸,探索“物業服務+生活服務”模式,滿足居民多樣化、多層次居住生活需求。2021年,百強企業多種經營收入均值為3.19億元,增長速度與2020年相比,提升了6.93%。百強企業毛利潤均值為3.37億元,較2020年增長了16.97%[1]。同時,非業主增值服務以房地產開發企業為中心為其服務,受上游房地產市場的影響較大。

社區增值服務觸點多,發展空間廣闊。諸多物業服務企業重視業主需求,積極拓展行業的服務邊界,圍繞著業主、資產和社區空間提供多場景的服務,挖掘社區生活服務、資產和社區空間的價值。

(二)推動企業市場規模擴大

在資本市場影響下,上市物業服務企業不斷擴大管理規模。除了母公司對外市場化拓展外,收并購是物業服務企業在行業內快速擴大規模的主要方式。2019—2021年,物業管理行業并購數量逐年增加,2019年為27起,到2021年,并購數量增加到84起,并購交易金額也從2019年的38億元增加到2021年的345億元[3]。

在提升區域深耕度方面,物業服務頭部企業紛紛發力。例如:萬物云提出“百城千街”計劃;碧桂園服務推出的“城市共生計劃2.0”產品。為了進一步擴大物業服務企業區域密度,頭部企業通過賦能中小型物業企業,以期在區域覆蓋密度等方面獲得指數級增長效果,從而開展多種經營業務。例如碧桂園,通過增值服務平臺,與中小型物業企業形成利益共同體;萬物云則以基礎服務能力輸出賦能中小型物業企業;綠城服務也聯合中小型物業企業成立中物品質聯盟。

三、資本進入為物業服務企業帶來的挑戰

資本大軍的進入為物業服務行業營造了良好的發展環境,為市場注入發展的信心,帶動企業發展。然而,當物業服務行業大規模穩步擴張,資本進入將引起企業之間的加劇分化和未來發展中的種種挑戰。

(一)物業服務市場分化嚴重

物業服務行業市場規模的高成長性以及行業未來廣闊的發展空間被資本市場認可,然而行業集中度的提高、穩步擴張的規模雖然讓物業服務企業的價值獲得顯著的提升,但優勝劣汰的競爭也越來越凸顯,使物業板塊有明顯的兩極分化現象。

有不少物業服務企業管理規模超過了1億平方米,其中,碧桂園服務、恒大物業、保利物業、雅生活服務4家企業的在管規模達4億平方米或以上;而包括燁星集團、星盛商業等多家企業在內的在管規模仍不足1000萬平方米[4]。

綜上分析,頭部企業聚集的趨勢正在加快,呈現大規模、高業績的發展態勢。如碧桂園服務,遠遠領先于其他層級企業。由此可見,大型物業服務企業的發展也將遙遙領先,中小型物業服務企業在行業內的生存將更加艱難。

(二)中小型物業服務企業人才流失嚴重

隨著物業服務行業內的激烈競爭,全國百強房地產下屬的物業服務企業紛紛向資本市場靠攏,面對市場規模的擴大,中小型物業服務企業除了要對未來的發展方向做出決策,更要解決人才流失問題。

物業服務企業的關鍵在于人力,人力決定了企業的未來。在目前行業的發展中,由于企業擴張的需求,物業服務企業對人才的需求創造了歷史新高,企業除了需要高端的人才進行科學管理和戰略指導,更需要高素質基層員工的奉獻。但隨著物業服務行業高速發展,中小型物業服務企業的管理層和業務骨干頻繁變動,員工選擇離職的原因很多,比如:選擇跳槽到薪資待遇更好的企業、在原有職位看不到晉升的希望等等,這些人員的流失對正在發展的中小型物業服務企業來說具有很大的威脅?？偟膩碚f,在物業服務行業快速發展的背景下,人才方面的壓力會越來越大。

(三)傳統的組織結構模式不再適用

隨著資本的進入,物業服務行業集中度不斷增加,快速發展的行業環境對物業服務企業的組織模式提出新的挑戰。面臨行業顛覆性的變革,傳統組織架構面臨多方面的挑戰。

1.創新挑戰。物業服務企業承接項目的業務發展不能明確權責,另外,現有的物業服務企業,其整體的流程運轉起來很難維持企業內部的資源分配、發展方向把控和關鍵業務決策。

2.決策挑戰。隨著物業服務模式的升級和內部體系的創新,業主對服務的反饋變得復雜化。與此同時,需求也更加多元化。在物業服務企業傳統的組織結構中,一般情況下決策權集中在高級管理層手中,由于決策鏈條長,在決策下發后,基層員工對于工作的指令響應會不及時。

3.協同挑戰。傳統的組織結構通常按產品或區域劃分,但全新的運營模式正在以客戶和場景為依托,片區、條線、服務部門之間的合作越來越多,組織內部原有的權責邊界和壁壘讓合作變得困難,因此,工作效率往往難以達到預期。

四、物業服務企業應對資本影響的對策

物業服務行業在資本的影響下加速整合,而物業服務企業在面對資本帶來的種種挑戰下,應順應市場并思考適應行業的發展對策。

(一)并購整合、獨立成長

1.物業服務企業的整合并購勢態迅猛

物業服務行業已經由原來的房地產開發經營逐步走向了獨立化和市場化。在我國房地產行業快速發展的今天,大部分物業服務企業都是為了滿足房地產商自身管理的需求而設立的,而物業服務企業通常被視為房地產企業的附屬機構。物業管理起源于房地產開發,但它與房地產的性質和高速周轉的金融屬性不同,物業管理本質上是一個服務性的行業,它的利潤增加主要依靠業務的覆蓋面和業務拓展的深度。隨著物業服務企業大力拓展第三方項目、加大收并購力度,物業服務行業的性質和發展趨向,在新的市場環境下將更加突顯。根據2021中國物業服務企業綜合實力500強調研數據顯示,TOP500近半數管理面積(48.5%)來自外拓第三方項目,頭部企業占比更高(TOP5為63.13%)[5]。

頭部物業服務企業將未來三到五年看作行業整合并購窗口期,將快速拓展規模視為第一要務。百強企業提速規?；l展,通過并購重組來獲得更多資源,以支持后續的績效增長[6]。

資料顯示,2022年是企業整合并購重要的一年,以企業的發展為核心,并購后的整合和運營管理,是決定能否達到1+1>2的重要因素。融合背后是組織的融合、人員的整合。物業服務企業要充分利用現有的隊伍和自身的長處,加強投資后的經營水平。針對不同業態、體量,量身定制方案。通過標準化管理、資源和品牌,對第三方企業進行有效的賦能。隨著并購的順利進行,被收購公司將被徹底整合到收購企業主體系中,被收購企業的核心成員成為收購公司管理層人員,成為區域、城市的負責人,從而促進并購的深入[7]。

2.物業服務企業剝離地產公司的規模擴大

物業服務行業領軍企業已經基本或將要完全走上獨立資本化上市道路[8]。2020年,由于房地產行業的監管,附屬地產的物業服務企業上市的數量也有所下降。排名前十的物業服務企業基本實現自主上市,其他的物業頭部企業勢必為了更好的前景加快從地產母公司剝離出來獨立成長。加上房地產面臨政策的多重調整,也促進了物業服務企業的獨立發展。也有數據顯示,2021年末以后,部分物業服務企業在面對行業政策調整和信貸償還等方面的壓力時,紛紛選擇了主動或被動出讓物業服務企業或減持物業服務企業股權[9]。通過降低原有母公司持股比例,或從原來的控股公司中脫離出來,這些都有助于未來物業服務企業更加獨立。因此物業管理企業巨頭在行業中的競爭將更加激烈。

(二)制定合理的用人機制

大量的物業服務企業接連上市,在行業資本化的影響下,頭部企業發展迅速,而中小型物業服務企業與之相比發展更為艱難。尤其在留住人才方面,中小型物業服務企業更是面臨種種挑戰。中小型物業服務企業勢必需制定合理的用人機制來降低企業員工流失率,這樣在行業內才有可長遠發展的未來。

1.提升員工對企業的認同度

不定期對在職員工進行培訓,按計劃、按部門、按崗位、按內容以企業文化的理念為導向,同時結合服務項目的特點,正確引導員工的思維模式、心理、政治思想及行為方式等,從而使員工更好地融入企業,增強其對企業的信任與認同。

2.制定合理的薪酬福利制度

制定合理的薪酬福利制度,讓員工為企業的付出得到應有的回報,從而激發員工的積極性。建立合理規范的年薪、績效考核制度、股權激勵制度及晉升制度可以激勵員工并且吸引外來人才加盟,從而實現企業與員工的共贏。

3.了解辭職員工動向,完善企業管理

中小型物業服務企業人力資源部門要對辭職的員工進行多方了解,根據了解的信息不斷找出差距,及時反省并不斷完善企業現存的不足。讓辭職的員工看到企業的態度,即使他們到另一家企業,也會遵守做人的規則,對原來所在的企業有一個公平公正的客觀評價。

4.提高企業自身發展實力

中小型物業服務企業可以通過擴大規模、擴大業務范圍、開展增值服務或者多種經營等方式提高自身的服務水平,在專業領域內提升自身的經營實力,讓自身企業在行業內有更好的發展空間,也給企業員工提供更好的發展平臺[10]。

(三)創新組織結構模式

面對激烈的競爭市場,如何快速建立適合于未來發展的多方面組織力量,是物業服務企業贏得市場競爭優勢的重要因素。在變革的沖擊之下,線上與線下的結合,是整個行業發展的新動力。

1.革新組織結構

傳統的物業服務企業結構注重明確的界限,各種類型的資源常常被隔離在不同的“部門墻”中,難以流通。要想實現有效的資源集成,必須建立一個公共的賦能平臺,實現資源的分享,實現最大的利益。物業服務企業就必須能夠根據產品、市場、客戶以及運營需求,迅速地將各個組織中的優秀人員聚集起來并組成臨時隊伍,根據公司整體的策略,自行制定和做出決策。這些團隊都是虛擬化的,當他們完成相應的工作時,就會回到他們原來的機構或者被指派到另一個新的虛擬團隊。

2.組織決策便捷化

由于傳統物業服務行業具有人力資源密集性,物業服務企業內部原有的組織決策長鏈條化,決策權限逐級向下遞減,長鏈條化會降低企業的經營績效,從而使物業服務企業錯失很多商業機會。因此,為了使物業服務企業更好地融入全新的業務模式中,企業就必須考慮降低層級的權限以及對基層員工的限制。物業服務企業可以借助數字化技術對其進行全面的賦能和授權,利用系統平臺實現不同層級的互聯以及信息的滲透共享,使得溝通渠道多元暢通,達到輕管控、重監控的目的。此外,大部分物業服務企業也都實現了增強自身企業數字化的途徑,例如:引入專業的數字化人才建立新團隊、并購收購相關科技公司、物業服務企業之間的聯盟、合作、借鑒學習等,這些都是提高企業組織效能的有效途徑。

3.注重組織文化

物業服務企業要將“以業主為本”作為服務目標,并在企業DNA里引入“業主至上”的概念。在業績評估中,以業主滿意程度為重點,注重對業主的多元化滿意度進行評估。建立以企業為本的企業文化。將短期績效評估與長遠的貢獻評估相聯系,將員工的個人興趣與公司和業主的長遠利益相聯系,將“鼓勵創新”這個詞從一個簡單的概念變成一個支撐公司革新的內在意識。重視激勵經理和員工個體的內在學習能力,在微觀層次上實現個人的持續發展,加強以員工經驗為核心的人才全壽命管理,營造由內而外、由上至下的人才成長環境。

總體看來,我國物業服務行業在最近幾年發展很快,覆蓋面廣、社會影響力也很大,并且法制改革也逐漸完善。從長遠來看,在物業服務行業發展前景大好的形勢之下,物業服務企業重視多元化品牌建設和提升服務品質,未來將會具有更大的發展潛力[11]。在未來,相信物業服務企業會更好地掌握行業發展的方向,以此抓住服務的核心,不斷推進業務變革,擴充人才隊伍,迎接數字時代的到來。