房地產企業土地增值稅稅收籌劃探討

馬欣

摘 要：近年來房地產行業的發展促進我國經濟建設的進步，為國家財政增加了可觀收入。為保障房地產企業在行業市場的核心競爭力，房地產企業需要加強對土地增值稅稅收籌劃工作的重視，面對復雜繁瑣的土地增值稅稅收籌劃工作要深入分析其價值意義，遵循土地增值稅稅收籌劃工作的原則，探討土地增值稅稅收籌劃中存在的一些問題，并合理采取有效的策略去應對土地增值稅稅收籌劃工作。土地增值稅稅收籌劃工作的合理性一方面可提升房地產企業在行業市場的核心競爭地位，降低企業稅收支出帶來的經濟負擔，促進企業的可觀經濟收益。另一方面可避免房地產企業出現虛高房價問題，減少房地產泡沫化經濟因素，引導房地產企業在行業的未來可持續性發展。

關鍵詞：房地產企業;土地增值稅;稅收籌劃

營改增后對房地產企業的稅收產生了一些影響，不僅對企業資金鏈條和利潤所得有著制約因素，還對房產行業住宅市場價格有所影響。土地增值稅具備高稅率、重稅負特質，工作較為繁瑣復雜。加強土地增值稅稅收籌劃的嚴密、合理、合法工作的探討和分析，對房地產企業的發展具有重要的現實意義。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的價值

企業土地增值稅稅收籌劃工作對房地產行業市場競爭具有重要引導價值。合理規劃增值稅稅收可以將企業稅費項目與計劃做好合理妥善安排，提升企業在行業市場競爭環境的適應力。

企業土地增值稅稅收籌劃工作對房地產企業內部財務管理具有重要指引價值。企業內部需要加強財務管理效率，才能合理運用財務措施提升企業規劃和決策水平，促進企業資金在運營中實現高利用率和高流通速度。企業的現金流得以改善才能有效提升企業內部財務管理水準。在國家政策的宏觀調控下，企業要合理利用自身的利潤空間，合理調整成本項目與利潤所得，在合法、合理的情況下提升企業自身經濟成效，避免出現違法偷稅逃稅行為，提升企業內部財務管理發展水平。

二、房地產企業土地增值稅籌劃產生的原則分析

（一）合法原則

所有房地產企業都要建立在守法基礎上籌劃土地增值稅相關稅收工作，必須要在國家政策法律所許可的范圍內制定合理的稅收籌劃方案，并依據籌劃依法進行繳納稅金，完成納稅義務。

（二）預先籌劃原則

為保障土地增值稅稅收籌劃的順利進行，需要結合房地產企業實際情況將短期及長期計劃做好緊密安排，保障土地增值稅稅收可以依照預先籌劃方案實現合理稅收目標，幫助房地產企業提升生產經營效益。

（三）綜合性原則

房地產企業應當將稅收工作列為開發時期的決策項目。從房地產企業開發環境角度出發，綜合考慮國家相關政策法律、企業內部生產經營現狀及當地經濟環境條件，兼顧到國家與集體利益。稅收籌劃的規范與真實性可通過房地產開發項目與稅收工作的綜合考慮而進一步加強。

（四）經濟性原則

房地產企業要從整體利益出發，秉持經濟性原則進行土地增值稅收籌劃工作，在合法合規基礎上為企業爭取最大化凈利潤。在進行土地增值稅稅收籌劃時要分析企業經濟效益因素，加強籌劃方案節稅效果的精準判斷。當籌劃利益大于稅收籌劃成本時應當開展稅收籌劃工作，為企業帶來經濟效益，反之若籌劃成本高于企業利益時則放棄土地增值稅稅收籌劃。遵循經濟性原則可以加強企業的經濟因素分析，提升房地產企業經濟開發水平，使得企業獲得可觀經濟效益。

三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃中的問題

（一）土地增值稅項目立項階段

土地增值稅項目立項階段中，納稅籌劃能力及管理體系的缺乏是存在的問題現狀之一。目前大環境趨勢下，房地產企業會將稅務統籌交給財會部門去承擔。但實際上，企業內部并不一定有專業的統籌納稅人員來負責此事項，其他財會人員在稅收籌劃工作上經驗有所欠缺，導致企業內部缺乏完善的稅務管理體系，也無法開展其他部門及人員的協調配合工作，且企業繳納稅費事項均由財會部門處理可能會出現多繳納稅費的情況。這種情況就需要依據實際問題采取有效的建議和改進舉措，并不能單純將過失歸咎于企業財會人員問題，這其中就涉及到對稅務籌劃工作的價值認知。在稅務工作開展過程中，企業財會人員與稅務機關確實會有互動，但互動僅僅只是完成納稅工作流程，僅僅將涉及生產經營的稅款上繳部門而已，并沒有真正意義上與企業經營籌劃決策產生關聯。實際上，房地產企業的內部需要決策者、市場、銷售、策劃多部門間共同協調來完成工作管理，那么企業稅務統籌規劃也應當與這些協調部門相關聯。如若對稅務籌劃觀念認知不足，只是單一將稅收籌劃業務交給財會部門，必然思考不夠全面，導致稅務統籌規劃工作不夠完善、嚴謹。

土地增值稅項目立項階段中，稅收籌劃事前管理意識的缺乏是存在的問題現狀之一。企業管理層對稅務籌劃工作的認知與重視程度關系到工作實施與應對措施的合理性。如若房地產企業對稅務籌劃問題不夠重視，在不利局面發生后才進行重新了解，那么會面臨過重稅負帶來的企業壓力。在稅負過重壓力下采取應急處理手段去改善問題，往往會存在與國家稅收政策相矛盾、相沖突的原則情況，這也是房地產企業在稅收層面容易出現偷稅漏稅現象的原因。從現實意義上來講，一旦企業完成納稅義務是無法再通過其他形式進行局面挽救措施的，更難去進行后續稅收籌劃工作。這就強調了稅收籌劃工作要做好事前規劃的重要性，避免發生后續難以補救的局面。此外稅收籌劃人員要提升自身業務素質，深刻認知工作內容的價值，做到對現代國家稅務政策法律及法規條文的理解和掌握，從而才能提升企業納稅籌劃的運用效率，削減企業面對的過重稅務壓力。

（二）土地增值稅項目開發階段

土地增值稅項目開發階段中，利息支出的低扣除率是存在的問題現狀之一。在房地產企業生產經營發展中，各時期階段都需要投入大量的資金，企業自身很難滿足資金投入需求，只能通過與銀行或相關金融機構的借款形式。借款形式必然會引發利息支出的問題，利息支出形式差異會關系到企業所提的增值稅額。依據相關稅法描述，房地產相關稅額與財務業務中的應付出利息相關，需要房地產企業得到項目分攤和機構證明才能實行抵扣操作。對于不明確的利息支出問題，要單獨進行核算并與企業開發的最終費用總體再進行扣除。

土地增值稅項目開發階段中，費用不合理歸集是存在的問題現狀之一。房地產企業開發費用由利息支出及其他開發費用組成，與利息支出的高低有關。房地產其他因素開發費用也是需要重視的部分，除去利息支出外，企業要考慮到其他費用一系列的支出問題。房地產企業開發費用會囊括很多項目內容，如期間費用和開發費用、開發非直接費用等。對于企業生產階段、經營階段、開發階段、立項階段所涉及的期間費用，可以依照土地使用權與成本費用總和的5%來進行扣除。開發的非直接費用問題也應當歸納于開發費用來進行合理的扣除和計算。這也涉及到費用歸集的問題，費用歸集的合理性會對企業的稅收籌劃有所影響。對于開發非直接費用可以依照房地產企業開發階段中成本費用構成區域來進行扣除，在進行企業土地增值稅工作清算處理時，也要依照相關規定進行全部扣除。

（三）土地增值稅項目銷售階段

土地增值稅項目銷售階段中，不恰當核算底商和上層住宅合體樓的土地增值稅是存在的問題現狀之一。在進行土地增值稅的清算處理時，稅法政策要求清算單位需要依照房地產基本核算項目與對象來進行計算單位的核算。換言之，如若該項目隸屬房地產企業的分期項目，就以分期項目作為清算單位進行核算，那么合體買賣項目中底商與上層住宅就應當作為項目的共同體來進行報批操作。但實際計算時發現低于合體樓增值稅容易出現兩種差異性形式，統一計算與分開計算的形式不同就會造成計算結果的差異，這也是亟需解決的問題。

土地增值稅項目銷售階段中，項目區分模糊和保守銷售模式是存在的問題現狀之一。開發產品主要為多層住宅、高層住宅、商業房類型，房地產在銷售階段會采用一些銷售折扣或銷售折讓等經營策略來刺激銷售，有的房地產企業甚至用低于市場的價格進行房屋出售或贈送操作，這些銷售形式都一樣要進行土地增值稅繳納工作。目前國家土地增值稅的法規條文并沒有做出對于此類銷售折扣、贈予形式的明確規定，而在企業所得稅中規定票據要將折扣與價款內容展示在一起方能進行折扣操作。且在國家土地增值稅的法律條文中并沒有明確指出土地增值稅合理的銷售折扣范圍，這就導致對于模糊的項目無法界定土地增值稅開展精準的核算。

在土地增值稅工作的增收開展時，開發商需要對住宅項目進行辨別區分。傳統意義上來說住宅可分為普通住宅和非普通住宅形式，比較直觀的區分方式是單套建筑面積在144平方米以下的為普通住宅，反之為非普通住宅。區分普通住宅與非普通住宅意義重大，計算土地增值稅時需分別核算兩者增值率，根據稅法規定，普通住宅增值率若控制在20%以內，可免征普通住宅土地增值稅。

四、房地產企業土地增值稅稅收的籌劃策略

（一）合理應用清算的技巧

合理運用清算技巧是房地產企業用于稅收籌劃的有效舉措，也是稅收籌劃的條件基礎。

1.運用合理技巧開展清算

要注意清算時點的適度延遲問題。房地產企業資金在清算時點適度延遲后可以增強資金價值的循環，減少在稅收中資金的占用量，從而推動資金在項目中的最大化利用率。此外，房地產企業在繳納稅額時可以先選擇稅負小成本的項目，而后再進行稅負大成本項目，避免企業資金在稅收中的占比過大。以上清算方式需要符合國家規定的清算時限才可進行運用。

2.加強清算要點的梳理

在清算土地增值稅過程中需要注意兩個要點環節。

（1）項目收入的明確性

項目收入應以發票所出具的金額為確認依據。如若發票金額開具顯示非全款內容，那么需要以雙方合約規定的收入為確認標準。房地產企業通常會以樓號為出發點設計分類表，將房款信息、銷售面積信息、合同編號信息等計入標準明細表中。這其中需要注意兩個層面，第一即使企業員工可以享受開發房產項目的福利，仍需要依據銷售性質進行土地增值稅征收工作。第二住宅類型要明確做好區分，增值稅額20%節點之內的普通住宅可以享受免征增值稅待遇。

（2）扣除項目的明確性

扣除項目應囊括：第一為業主提供的免費幼兒園、停車場等設施成本，但如果這些配套設施是有償提供，那么不予扣除成本項目。第二房地產企業應當將工程竣工后的部分安裝費用予以扣除，但這些質量擔保費用必須要有正規發票。并且土地增值稅不應將延期因素的土地閑置算在核算費用內。第三扣除項目應當包含銷售階段的銷售中心和工人樣板房等。房地產企業在清算土地增值稅時應當注意以上幾點特殊清算情況。

（二）分階段選擇稅收籌劃

房地產企業稅收可以選擇保有和銷售階段方式，保有階段中一方面要加強閑置房產的處理，企業既可以通過聯營投資獲得利潤也可以通過租賃賺取利潤，但兩種方式所承受的稅負成本有差異性。租賃形式稅種雖然涉及較多，可總稅負未必會比聯營稅負數額高，這就促使房地產企業要依據自身經營項目、環境、合作情況來進行投資形式的合理選擇。另一方面要控制收入的合理性。一般來說自持資產的收入和成本不可作為土增稅的計算依據，需要剔除相應部分的收入和成本，如果單純只考慮土增稅籌劃，開發商在可以選擇的前提下，都會盡可能減少自持資產比例，例如自營商業，因商業占用資金量大且回籠慢，自持的商業成本還不能作為扣除項目扣除，導致住宅部分增值率過高（非普和商業可以合并計算增值，商業單方成本較高，與非普住宅合并計算增值時，有利于降低增值率）。

銷售階段中需要注意稅收籌劃的銷售價格問題。企業要在土地增值稅的超率累進稅率的邊界點核算銷售價格，銷售階段中還要注意銷售收入的分散問題。企業應收收入可通過專業公司的設立來進行分解，分散銷售收入模塊可實現應納稅額通過收入轉讓而合理降低。銷售收入分散操作要遵循合法合理選擇，不可演變成偷稅逃稅漏稅違法行為。

（三）清晰稅收籌劃的條件

稅收籌劃前要明確稅收籌劃的相關適用條件。第一，稅收籌劃方法。房地產開發費用可通過資本化利息支出來增加，通過增加扣除事項來實現節稅目的。房屋價格可囊括代收費用，增加扣除事項來達成合理節稅目標。第二，稅收籌劃適用條件。以代收費用的處理形式為例，上繳代收費用后，業主會直接收到相關部門出具的增值稅發票并不能實現節稅目標，而企業收到相關部門出具的增值稅發票后再開具給業主發票的操作，才可以體現節稅的價值。關于代收代繳費用，繳納義務人為業主的話，相關部門只會開票給業主，企業本身并無對應經營業務，相關收費不可作為收入，實際繳納費用也不能作為成本列支。

五、結束語

房地產企業要想加強土地增值稅稅收的合理籌劃、提升行業市場的核心競爭力，就要明確稅收籌劃的價值，了解稅收籌劃中項目立項、開發、銷售階段的問題，從而合理應用清算的技巧、分階段選擇稅收籌劃、清晰稅收籌劃的條件，為我國經濟建設作出努力和貢獻。

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