房地產企業司法重整中的模式選擇及優化路徑

陳磊 鄭淼

摘? ?要：近年來，多家房地產企業接連陷入重整乃至破產的經營危機。目前幾種常態化重整模式在司法實踐適用中利弊共存，困境房地產企業如何選擇適用司法重整模式問題亟待解決。實踐中，房地產企業對司法重整持消極態度，重整計劃就優先債權之爭、財產流失以及資產權屬爭議等法律問題難以提出個性化的解決方案，司法機關對重整方案的估值評價體系尚不完善，重整計劃的執行與監督也存在障礙。為此，可以采用預重整程序，運用留債展期、信托設置、托管經營等方法拓寬房地產企業償債方式，完善重整計劃價值評估與異議解決制度，明確預重整及新型償債方式下重整管理人的權利義務，強化“府院聯動”行政保障，通過以上路徑進一步優化房地產企業司法重整程序，提高房地產企業司法重整計劃的科學性和優益性。

關鍵詞：房地產企業；司法重整；重整模式；重整計劃

中圖分類號：F830? ?文獻標識碼：B? 文章編號：1674-2265（2023）05-0061-08

DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2023.05.009

一、問題的提出

為促進房地產市場回歸有序、理性，我國政府連續發布多條政策。2020年8月，監管部門發布“三道紅線”政策；2021年《民法典》實施后，有關房產所有權、居住權等新規進一步促進了“住房保障體系和住房市場體系”長效機制的落實；2022年“兩會”政府工作報告中再提“房住不炒”，堅持租購并舉。在宏觀政策導向下，“炒房”現象得到明顯抑制。但房地產市場是消費市場與金融市場相結合的特殊經濟領域，房地產企業具有資金密集型特點，消費者購房意愿的下降直接導致房地產企業資金周轉困難。近期萬科、恒大、華夏幸福等多個知名房地產企業紛紛陷入經營困境，引起了社會公眾的廣泛關注。

2021年以來，人民法院公告網發布的房地產企業破產和清算文書多達700余篇。較破產清算而言，司法重整制度以查明企業經營困境成因為前提，有助于緩解社會沖突，實現房地產企業的持續經營，具有債務清償與企業拯救的雙重作用，成為困境房地產企業改變困局的首選制度安排。但各房地產企業面臨的重難點問題有所不同，其拯救方式和途徑需根據企業的具體情況進行具體分析，重整模式的選擇及優化路徑與企業自身難題的適配性是決定“拯救”成敗的關鍵因素，但目前《重慶市第五中級人民法院重整案件審理指引（試行）》《江西省高級人民法院關于審理企業破產預重整案件工作指引》《北京破產法庭破產重整案件辦理規范（試行）》等各地方法規、司法文件中并沒有就重整模式選擇這一問題給出較為明確的指引，因此，如何在改良與創新中提高重整模式與房地產企業的適配性已成為目前亟待解決的問題。

二、房地產企業司法重整模式及利弊

（一）存續型重整模式

存續型重整作為一種再建型債務清理制度，其標志性特點為原企業的股東可能發生變化，但原企業的法人資格可以保持不變，并在原企業的“外殼”基礎上進行重整（徐陽光和葉希希，2016）[1]。具體操作方式包括但不限于以下兩種：一是保持原有股權結構不變，通過調整企業經營方案優化資金利用率與管理水平；二是注入資金，通過招募投資人清償債務。通過以上操作方式，存續型重整幫助眾多企業度過困境，但在司法實踐中也暴露出些許問題。

一是余債風險。我國《企業破產法》第92條為未能及時申報債權的債權人提供了救濟性規定，即在重整計劃執行完畢后仍然可以行使權利。房地產企業原有債務額度大，用于在建工程續建、企業正常運營的資金本就周轉困難，此時債務人不得不抽取現有生產經營的資金再次對未能及時申報債權的債權人清償。余債的出現給存續型重整債務人帶來了出其不意的負擔，可能使房地產企業重新背上債務包袱，增加了企業再次陷入困境的可能性。

二是股權質押受限。困境房地產企業資產變現難，因此股權質押也是其清償債務的良好途徑。只要債務人在債權到期前支付本金和利息，就可以實現解質押，但因股權質押可能存在平倉、爆倉以及喪失控制權等風險，不能滿足存續型重整中“保持原有股權結構”的基礎構想，限制了該種途徑在存續型重整中的應用。

（二）出售型重整模式

近年來出售型重整模式在我國困境房地產企業司法重整實例中嶄露頭角，又稱“事業讓與式”重整，即將債務人具有活力或仍具有市場價值的部分營業資產或全部營業資產轉讓給他人，使之在新的企業中得以持續經營，以營業轉讓所得對價以及企業未轉讓剩余財產進行的總債務清償方式（王欣新，2012）[2]。其具有兩大特征：一是可以實現市場變現；二是幫助擺脫依附于原企業的各種債務負擔。

相較于傳統重整模式，出售型在房地產企業重整中具有以下優勢：一是效率優勢。對處于困境的房地產企業來說，風險和矛盾會隨著時間的拖延而不斷加劇，在出售型模式下將仍具有價值的資產出售后直接用于債務清償或以資抵債，效率較高。二是確定性優勢。存續型重整計劃中擬定分配比例模擬計算中的不確定性易引發債權人的二次矛盾，而出售型重整中所有債權人將根據資產出售后的實際價格獲得清償，確定性較強，不易再次激化矛盾。三是徹底性優勢。出售型重整可以擺脫原債務人的束縛（徐陽光和何文慧，2017）[3]，出售型重整可以有效隔斷收購者與破產企業未申報債權、 行政罰款、 抵押優先權、供水供電供氣等原有債務的聯系，保障其不受重整程序中未處置債權的繼續追討，徹底解決遺留問題，達到債務風險隔離的效果。四是減少稅費負擔，根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，因破產重整而發生的資產出售、轉讓，可享有不征收增值稅的待遇。

出售型重整涉及債務人核心事業的轉讓，例如業務經營、產品銷售等，對原始投資人來說，事關投資人的權益分配，爭議與矛盾也隨之而來；對于重整后新加入的戰略投資人來說，意味著失去原始投資人所擁有的優勢資源，將嚴重影響房地產企業持續盈利的能力，如果因此喪失持續經營價值，將背離司法重整的初衷。除此之外，任何房地產企業在房地產開發和建設前都需要辦理建設用地規劃許可證、用地批準書、建設工程規劃許可證、建筑施工許可證等相關資質證照的轉讓、變更或注銷手續也是受讓方考慮是否接盤的影響因素。

（三）債轉股重整模式

債轉股是指在債權人與債務人平等協商的前提下，將債權人對債務人企業的債權轉化為股權，從而以投資方式形成新的股權關系的法律行為，具體又可分為增加注冊資本模式和股權讓與模式（李健，2018）[4]。司法重整中的債轉股，以降低債務人企業“負債率”為目的，通過破產法規定的“出資人權益調整”工具，將調整后的出資人權益直接分配給債權人以清償其債權（鄒海林，2018）[5]。此時原有的債權債務關系變更為股權投資法律關系，債務人不再需要對債權人承擔還本付息的義務，債權人也可以因此享受相應的股東權益，大多數困境房地產企業沒有足夠資金清償債務，以股償債是一種行之有效的方式。

在重整程序中，債轉股可以發揮以下優勢：一是緩解外力援助難的困境。受房地產開發市場前景、區域經濟形勢以及房地產企業自身債務影響，戰略投資人的外力援助難以引進，在無外部資金注入企業的情況下，債轉股模式可以實現以股抵債，消化債務，提高重整成功可能性（丁燕，2018）[6]。二是可以幫助債權人實現全額收回，快速降低債務人的負債率。相較其他重整模式，債權人實現債權的全額收回概率較低，而債轉股將債權人的債權等值地轉化為股權投資，有利于實現債權人與債務人的雙贏。

雖然債轉股重整模式具有其他模式不具備的功效，但也有一定風險。股權的價值本是一種不穩定的預期價值，受企業經營狀況、信用恢復、宏觀政策等方面的影響，處于不斷變化的狀態中。在債轉股后，房地產企業是否可以持續經營，以保障債權人實現其債權全額收回具有一定不確定性。

三、房地產企業司法重整模式選擇的困境

（一）司法重整程序啟動難

破產重整雖負有保護和拯救的盛名，但困境企業也很少主動適用，忌諱加入司法程序使企業背負“污名”（楊春華，2022）[7]。對破產重整的消極態度會在無形中造成更多的間接成本。比如，房地產企業在經營狀況良好時涉足創投、金融資產等領域，以上投資在困境房地產企業推遲進入重整程序期間所產生的利息、違約金等，均屬于間接成本的范疇。同時，在“無序”環境下，對企業員工、購房人、合作商等眾多債權人的保障和安撫工作，也產生了不可小覷的間接成本。據此，房地產企業為拒絕進入司法重整而進行的自身努力并未起到幫助企業“轉危為安”的實質作用，反而提高了負債的風險，更無須探討選擇何種重整模式的問題。

（二）重整計劃缺乏個性化設計

一是優先債權之爭。困境房地產企業的債權人眾多，涉及具有優先債權屬性的被拆回遷權、購房消費權、工程價款優先權、抵押權、破產費用、職工債權、稅款債權等，還包括無抵押的合同債權等普通債權。即使普通債權人愿意通過購買房地產企業相關資產來抵銷債權，此時也不能選擇將企業資產完整地適用于出售型重整模式，因為此時將房地產企業資產出售給普通債權人，無疑將普通債權置于優先債權之前，剝奪了優先債權人的優先受償權。因此，在優先債權和普通債權同時存在的情況下，房地產企業需要慎重地選擇適用出售型重整模式，或對部分資產的處置設計其他方案，實現出售型重整模式的動態化，以確保企業按照合法順序進行債務清償，這也是化解企業破產系統性風險的基本要求（俞秋瑋，2022）[8]。

二是債務人財產流失風險。作為房地產企業，物權性財產占企業總財產的比例最大，也是房地產企業用于清償債務的主要財產，在債務人處置現有房產進行債務清償的過程中，若操作不當導致債務人財產流失，最終將侵害債權人的利益。例如，2020年江蘇省鎮江市潤州區人民法院審理了債權人撤銷權糾紛一案①，債務人以明顯不合理的價格將房產轉讓給第三人，導致債權人利益受到巨大損害。此外，在土地、房產轉讓費用方面，房產稅、土地增值稅占據較大的購買成本，導致許多受讓人因較重的稅費負擔而拒絕購買（王玲芳和孫立堯，2021）[9]，使得債務人財產無法變現，減少了債務人本應可以用來清償債務的財產總額。以上原因造成了債務人財產本不應減少卻減少，或本應增加而未增加。而無論房地產企業最終選擇何種重整模式，都要面臨財產處置后流失或貶值的風險。如何保證債務人財產的保值和升值，是房地產企業在重整方案設計中需要著重考量的因素。

（三）司法重整的價值評估體系不完善

重整程序中的許多環節涉及估值判斷問題，例如普通債權的最低清償比例、最大利益標準等，但目前我國《企業破產法》對估值的方法和標準沒有作出明確的規定。實踐中司法機關通常會指定或由管理人自行委托具有資質的合格第三方中介機構就需要評估的數據進行測算并給出相應結論，最終作為評判重整方案的法律依據。但問題在于，通過資產負債表、現金流折現情況、市場前景預判就相關數據進行測算和評估屬于商業價值判斷的范疇，司法機關并不會直接參與到商業價值判斷的過程中，若困境房地產企業的眾多債權人對重整計劃的估值出現異議，該如何解決？此時司法機關不可妄下結論。司法機關針對重整計劃中的債權調整與清償，只能根據債權人會議的表決結果就其“可接受度”進行判斷，但是否最大限度地維護了債權人的利益，即重整計劃的權益分配是否具有“科學性”卻無從判斷。

（四）重整計劃執行與監督受阻

雖然重整計劃的執行并不包括在法定重整期間內，但重整方案的落地實施與企業命運息息相關，作為關聯事項眾多的房地產企業，重整期間后的執行與監督也應當得到同等程度的關注。一方面，步入破產重整程序的房地產企業往往存在不良信用信息，隨著失信聯合懲戒機制建設的不斷推進，各失信主體也深陷“一處失信，處處受限”的困局，易成為重整計劃執行中的“絆腳石”。另一方面，房地產企業重整中通過引進戰略投資人使企業恢復活力的計劃較為常見，在戰略投資人成為新股東以前，由管理人主要負責債務人的接管，包括組織召開債權人會議、成立債權人委員會、履行司法機關的其他監督義務等，其履職過程不會受到干擾或牽制。但戰略投資人成為新股東后，在需重新聘任管理人實施重整計劃的情況下，管理人需向債務人移交之前已接管的財產和營業等事務，而此時債務人實際上處于重整投資人的控制之下。加之戰略投資人攜帶資金注入企業，通常處于強勢地位，此時管理人的監督身份將面臨挑戰。我國《企業破產法》目前沒有針對管理員的監督權進行明確規定，可能造成管理人在重整方案執行與監督中“缺位”或流于形式（崔明亮，2018）[10]。

四、房地產企業司法重整適用的優化路徑

（一）“非正式司法程序”前置：預重整程序的適用

1. 預重整程序定位：債務人主導型預重整。從立法淵源上看，我國預重整制度在法律規范上最先來源于最高人民法院發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》和《全國法院破產審判工作會議紀要》，雖然并未以“預重整”的概念出現，但其內在邏輯與聯合國國際貿易法委員會制定的《破產法立法指南》相關規定高度契合，即預重整為“在進入重整程序前，利害關系人通過庭外商業談判擬定重組方案，進入重整程序后可依據重組方案制定重整計劃草案并提交人民法院依法審查批準的一種新型困境企業拯救方式”（王欣新，2021）[11]。據此可知，預重整制度應是以意思自治為核心，以商業談判為主要形式，與《企業破產法》中的重整程序相區分的一種拯救機制。債務人在正式進入重整程序前，綜合企業自身情況、重整市場前景、債權人訴求等所作出的商業判斷，應界定為一種商業行為，而非司法行為，如此，可以緩解困境房地產企業對重整的抵觸情緒，以此作為激勵機制和過渡橋梁。在房地產企業破產預重整程序中，司法機關應以“重備案而慎審批、重保全而慎執行、重建議而慎決定”為指導原則，充分保護當事人的意思自治，調動債務人的自救積極性，讓債務人發揮主導作用。

2. 預重整程序的事項安排。首先，召開債務清償處于劣勢地位的債權人集中會議。聯合國國際貿易法委員會制定的《破產法立法指南》中已明確指出，并非所有類別的債權人都需要參加或有權參加預重整，只有利益可能會受到不利影響的債權人才有權參加（王欣新，2021）[11]。購房者等普通債權人作為房地產企業的最小投資人，與其他債權人相比無優先受償的法定保護，在重整程序期間其話語權可能無法得到保障，且作為普通債權人獲取信息渠道有限，參與完整的重整程序成本高，處于清償順位的末端，因此，購房人、未設立擔保的金融類債權人等普通債權人是預重整集中會議的必要參與人。

其次，做好重整方案設計與實施條件準備工作。預重整程序雖區別于《企業破產法》中的重整程序，但由于預重整的階段性成果可以通過重整程序得到固化（潘光林等，2019）[12]，因此，需要做好從預重整到重整的銜接工作。通過預重整中的普通債權人集中會議以及其他商業談判，房地產企業可以根據各債權人的訴求擬定重整計劃?？紤]到其他債權人的訴求需等到重整程序中才可聽取，為避免資源的浪費，預重整階段的重整方案擬定除保護劣勢地位債權人的必要條款外，可以體現宏觀重整模式內容為主，剩余部分待重整程序階段進一步完善。同時，若初步擬定需要引入戰略投資人等外部援助的重整措施，在預重整階段債務人應積極尋找投資人或相關商業運作團隊，為重整方案的實施提供現實條件，提升重整程序階段債權人會議表決的通過率。

最后，考慮到債務人主導型預重整下也需要司法機關的適度介入，發揮司法機關前瞻性的指導、監督和促進作用，房地產企業需積極配合司法機關依申請對債務人財產實施的保全等相關措施，避免財產無故減少、滅失，助力債權人會議在友好、平和的談判環境下進行；同時也需要和司法機關展開深入溝通，汲取司法機關根據實踐經驗為重整方案設計提供的建議。

（二）方案設計：個性化償債方式的拓寬

房地產企業司法重整模式選擇的困境在于過分信任傳統重整模式，期望運用某一種重整模式以解決所有債務問題。要解決重整方案缺乏市場性、個性化的問題，應嘗試結合各種市場手段，杜絕片面的、單一決策（陸曉燕，2016）[13]，拓寬企業的償債思路。

1. 留債展期的適用。無論是存續型、出售型還是債轉股模式，其綜合原理都是在債權總額保持不變的情況下，通過各種途徑增強債務人償債能力以清償債務。但增強償債能力有時尤為困難，故此時需要轉變思路，從債權總額方面入手，在意思自治的前提下，將部分債務的清償分散至一個較長的期限內，在重整計劃執行期間不予清償或以債務人清償能力為限進行部分清償，待企業恢復持續經營能力后，再完成清償，即留債展期。房地產企業在司法重整中創新運用留債展期的償債方式，有利于實現債權人和債務人的雙向保護。在優先債權之爭的問題上，債權人可以在“快速獲償但受償率低”和“延遲受償但受償率高”之間權衡利弊，利益驅使會讓部分債權人選擇后者，使房地產企業的部分償債任務區間后移，疏解企業較為集中的償債壓力。在華夏幸福債務重組中，展期協議已初見成效②，在未來不失為一種值得推廣的償債方式。

留債展期清償方式可以被包括在重整方案中，但由于留債展期的最終清償大部分發生于重整計劃執行完畢之后，因此，在房地產企業司法重整中適用留債展期，還應通過相關指導文件、司法解釋明確以下兩點：其一，債務人的信息披露義務和留債展期債權人的監督權、知情權和質詢權。債務人應定期向債權人披露有關房地產企業的重大資產處置、經營情況、訴訟結果等與重整進程有關的重大事項，保障債權人的知情權和監督權，債權人可就重整期間債務人的不當行為進行質詢。其二，明確債權人的救濟途徑。未來出現償債不能的情形時，應當優先保護債權人的利益，不再執行留債展期，全部債權或部分債權與未設定留債展期的債權按照法定順位一次性清償。

2. 信托計劃的設置。房地產企業在處置資產的過程中，難免會有短期內無法處置的資產，為了不讓該類資產給重整程序造成阻礙，可為其設立信托計劃。信托設置的優勢在于，債權人可以獲得補充分配，避免低價拍賣或變賣企業資產，有利于從整體上增強企業的債務清償實力；同時，將“委托人的財產”轉移為“信托財產”，在“轉移”行為發生之后，該項財產之權利不再屬于委托人，也不屬于受托人或者受益人等任何第三人，而是成為特殊的“目的財產”（朱埡梁，2022）[14]，因此，信托設置具有獨立性和風險隔離的功能。

在重整企業信托設立上，信托計劃本身應屬于重整方案的一部分。管理人應提前與信托公司擬定合適的信托計劃，或與債權人代表共同制定，并在債權人會議上單獨進行表決。在信托成立后，由法院最終批準裁定信托的生效，以此協調《企業破產法》與《信托法》的關系。

在房地產企業重整中設立信托計劃，應著重對信托目的、信托財產范圍、受益人范圍及清償順序、受托人報酬條款進行設計。在信托目的方面，應明確以實現資產的保值增值、清償債務為最終目的；在信托財產范圍方面，因信托文件擬定時的資產數額與表決時的資產數額可能存在出入，可約定以投票表決信托之日的資產數額為準，作為最終的信托財產范圍；在受益人范圍和清償順序方面，為保障債務清償的公平性，按照種類債權的清償順序和清償比例計算信托財產中的收益份額；在受托人報酬方面，結合《信托公司管理辦法》第36條之規定以及房地產企業正處于重整程序的特殊時期，為保障受托人的權益，其報酬應當按照公益債務優先從信托收益中予以支付，但在司法重整中應時刻牢記設立信托計劃的初衷，保證受托人報酬公開、合理。除為受托人設置基本報酬外，可另外設置激勵條款，在受托人資產管理收益率達到一定水平后予以額外報酬，從而提高受托人的工作積極性，促進委托人資產的保值升值。當然，在信托計劃中還應當包含對受托人違反受信義務的責任條款（韓良，2022）[15]，作為除報酬激勵外的另一種“激勵”手段。

3. 經營的外部托管。根據《企業破產法》的規定，重整期間債務人的事務管理模式有債務人自行管理和管理人管理兩種，但房地產企業在重整期間存在債務人無力自行管理、管理人缺乏管理能力、戰略投資人引進難等風險，導致企業無法在短期內實現持續經營。針對該問題，在重整程序中運用托管經營不失為一種優質的解決方案，將陷入經營困境的房地產企業委托給具有接管能力的企業進行經營，并在此期間承擔保值增值責任。

但托管經營若適用不當不僅無法實現被托管企業的持續經營，托管企業也有可能因此陷入經營困境。因此，在房地產企業重整中引入托管經營，應嚴格對適用條件和托管分工進行把控，將其作為兜底的償債方式較為妥當。在適用條件方面，應同時滿足被托管企業實現持續經營不能、無其他優勢償債模式得以適用、具有持續經營價值、托管企業經營狀況處于長期穩定且具有相關業務管理經驗等四個條件，避免托管經營的濫用；在托管分工方面，重整計劃中不得采取概括式的托管方式，將債務人的全部經營業務或可以由債務人自行經營的業務托管給托管企業；在托管期間，被托管的業務經營由托管人具體實施相關工作并進行備案，按比例獲得一定報酬，管理人可以行使監督權和質詢權，但不能過多干涉托管人的重大決策，若因管理人不當行為導致托管人決策失誤給被托管人造成損失的，由被托管人自行承擔相應責任。

（三）人民法院審議：重整計劃價值評估與異議解決的構建

房地產企業重整中對重整計劃的評估主要涉及其市場價值、重整價值、投資價值的判斷。市場價值和投資價值交由重整企業或第三方機構進行評估更為合理，而重整計劃價值作為重整價值的核心，法院有必要對其進行嚴謹的衡量。由于重整的對象正是“營業”（馬哲，2021）[16]，第一步，法院應對債務人所提供的營運價值進行評估和審查，即確保債權人通過重整程序所獲得的債務清償總額不能小于清算總收益，同時應要求債務人或第三方機構提供最高清算收益率與最低重整收益率以供參考。第二步，從重整收益的微觀角度進行審查。通過債務人或第三方機構提供的未來預計收益、現金流、資產估值表等數據對評估結果的真實性進行核查。

債權人對重整計劃的異議解決機制構建以強化法院在重整計劃價值評估中的地位為前提，在此之前已有學者提出在未來司法解釋中完善對價值評估的爭議解決機制（池偉宏，2017）[17]。本文認為，鑒于目前的實踐需要，可以適當借鑒美國破產法，為價值評估爭議增設簡易異議程序（美國破產法協會，2016）[18]，由債權人向法庭說明該重整計劃中權益分配缺乏科學性（包括但不限于債權人利益最大化）的理由及其訴求，由債務人或第三方機構代替債務人就權益分配異議事項的評估方法和科學性進行說明，最終由法院進行裁定，以此解決債權人“哭訴無門”的處境。

（四）執行與監督：管理人權利與義務的完善

1. 預重整中管理人職權。（1）職能定位。預重整制度并非法定的司法程序，因此，預重整階段中管理人的介入原因主要為輔助債務人進行庭外重組磋商，為后續重整階段進行準備工作。該階段管理人應當以債務人的需求為導向，在重整方案的協商中協助債務人與債權人、意向投資人、戰略投資人開展工作，更多體現為輔助性與消極“不作為”（薛恒，2021）[19]，不得主動對重整計劃向偏袒債務人一方進行干預。（2）協助職權。協助職權是預重整管理人的核心職權，也得益于管理人的中立屬性，協助債務人完成各項基礎事務，包括緩和債務人與債權人的矛盾沖突、引導債務人與出資人、戰略投資人等利害關系人進行磋商等事宜，推動各方對房地產企業重整方案構想達成基本一致。（3）調查與警示職權。雖然管理人在預重整程序中不能直接對債務人重整計劃的制定橫加干涉，但應賦予管理人必要的調查職權（薛恒，2021）[19]，包括債務人資產核查、債權核定、審計評估等，便于管理人協助債務人開展戰略投資人資格審核、材料準備、備選方案整理等相關文件工作，也使管理人及時、準確地掌握債務人的財務狀況、經營狀況、談判進度，為重整程序中向管理人管理模式的轉換提供條件。

2. 破產管理人勤勉義務的擴張解釋。上文中提出了幾種在房地產企業重整中可以創新適用的償債方式，但由于留債展期、信托設置、托管經營在其實施和操作的時間和空間上具有延展性和外部性，在房地產企業重整程序期間，憑借管理人現有職權和職能不一定能夠契合新型償債方式的需要，且隨著實踐的不斷發展，償債方式也在不斷優化和進步，增設管理人法定職權的方式不利于保障法律的穩定性，因此，可以對管理人的勤勉義務進行擴張解釋來彌補監督和保障義務的缺位，強化對債權人的利益維護。

一是債權人安全受償保障義務。將“債權人安全受償保障義務”納入破產管理人勤勉義務之列，目的是保障債權人的債權能夠按時、按量受償。在留債展期的運用中，為實現持續經營這一最終目的，債權人已經讓渡了其按時受償的權利，讓債權人再次讓渡按量受償的權利則顯失公平。受償安全保障義務具體體現為：其一，破產管理人應提前制定留債展期轉法定受償的債務人清償應急方案。在制定含有留債展期的個性化重整計劃時，應同時考慮對該類特殊債權人的利益保護，提前準備好未來清償不能的應急預案，保障債權人利益不因留債展期的執行不能而受損。其二，留債展期方案執行不能的警示義務。困境房地產企業重整期間，管理人作為最了解企業“恢復”情況的機構，需要對留債展期執行預期具有一定辨別和預判能力，當重整計劃的執行未見明顯成效或再次陷入經營困難、遇到其他突發公共事件時，管理人應當機立斷，充分履行其安全保障義務，及時提示債務人終止留債展期的執行，轉為法定受償。

二是外部托管監督義務。托管經營的外部性易讓管理人喪失對重整階段的控制，因此，有必要針對其進行監督。雖然我國《企業破產法》中已為管理人設置了一般監督權，但在內容上無法契合外部監督的需要。在監督內容上，管理人除了應當對與被托管經營業務相關的內容進行監督外，還應當就托管人其他有關財務的事項履行監督義務，例如營業額、稅后凈利潤、資產負債等（崔明亮，2018）[10]，避免托管人與被托管人的財產混同、利用優勢地位侵占利益等行為的發生；在監督方式上，實行管理人自主調查與被托管人報告并舉的監督方式，改變以往重整程序中的“報告為主，調查為輔”，以強化管理人的外部監督效力。同時，在托管人無正當理由拒絕接受監督時，向管理人提供“救濟”，法院可以向托管企業提出警告。

（五）行政保障：府院聯動服務

2019年最高人民法院已發布《關于建立企業破產工作府院聯動統一協調機制的實施意見》，杭州、貴州、吉林等地人民政府也陸續發布了關于落實府院聯動機制的通知，但在具體實踐中還存在行政職權規定不明的問題。房地產企業的經營危機對社會具有系統性風險，而我國政府的社會治理水平與其他國家相比具有明顯的優勢，善于在市場失靈、法律不夠完備等情況下發揮調節作用，實現經濟的可持續發展（郭婭麗，2018）[20]。因此，雖然破產行政化的擴張應受到制約，但我國可以積極探索建立行政權尊重司法權、行政權服務和保障司法權的有序運行機制（曹文兵，2018）[21]，在法治軌道上開展工作。據此，服務型府院聯動的具體工作內容包括：

在房地產企業重整計劃制定與設計階段，一方面，府院要發揮維穩功效，法院與公安機關應及時處置債權人的非理性討債行為，建立動態的輿情處置機制；另一方面，府院要通過實際行動鼓勵重整房地產企業積極探索個性化償債方式，發揮“府+院”的信息豐富、資源配置優勢，例如在適用托管經營時，積極為房地產企業推薦符合托管條件的大型企業，起到“牽線搭橋”的作用，為協商談判搭建平臺。

在房地產企業重整的審理與批準階段，府院應協同合作，司法機關應根據司法經驗對不同房地產企業的差異狀況、經營范圍等進行綜合考察，再通過聚合政府部門的日常公共管理職能對困境房地產企業提交的重整計劃進行全面的審查、提供建議，實質性提高重整計劃的科學性。

在房地產企業重整的執行與監督階段，府院聯動要助力重整企業的信用修復問題，杜絕企業信用衍生問題（陸曉燕，2020）[22]；通過建立和完善“點對點”網絡查控系統（詹長松，2021）[23]，將法院的執行辦案系統與不動產、車輛登記機構的信息系統對接聯通，以標準化數據格式向不動產、車輛登記機構發送查詢、查封、解封請求，實現不動產、車輛司法查控自動化、網絡化、全流程在線辦理；在產權過戶、物權登記、證照辦理等方面，也可以為重整程序的執行開通快速通道，提高重整效率。

五、結語

在“房住不炒”等背景下，基于房地產企業的持續經營價值，需要更加重視司法重整對困境房地產企業的救助作用。實踐中應改變固守舊路的思想，打破常態化重整模式的桎梏，實現重整模式的混合適用。同時，保障房地產企業重整的效用最大化應是一個系統工程，一個量身定做的重整模式除依靠企業自身努力之外，還需要開拓更多路徑，多角度地對重整計劃進行打磨和優化，注重重整程序中審理、執行、監督的每一個環節，構建以困境房地產企業為核心，與司法機關、政府、其他社會組織相互動的司法重整共同體。通過以上優化路徑，使房地產企業在司法重整中適用最有利的重整模式，促進房地產企業早日恢復市場經營，為社會主義市場經濟的發展注入鮮活力量。

注：

①詳見江蘇省鎮江市潤州區人民法院（2020）蘇1111民初2614號判決書。

②華夏幸福的境外債券重組方案結合《債務重組計劃》及《補充方案》制定，全部境外債券展期8年，在境外債完成重組的同時，華夏幸福與中融信托近60億元的債務也達成了展期協議，以上方案共幫助華夏幸福完成總債務清償近80%。信息來源：http：//epaper.zqrb.cn/html/2023-04/15/content_932952.htm.

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