房地產企業成本管控研究

梁鳳群

摘要：隨著我國經濟的發展，社會的進步，在經濟全球化的今天，能否做好企業成本管理關系到企業的長期發展，企業在生產經營中面臨著更大的困難和挑戰，如果要獲取更多的市場利潤率，第一步就是降低成本，提升綜合實力。房地產企業成本管理是一個復雜的過程，是為了獲得競爭優勢，對成本進行預測和控制的系統，以求實現“向成本管理要效益”的成本管理。在此背景下，企業轉變成本管理思想，積極調整成本控制方向和實施策略，建立成本管理體系，合理降低成本費用，實現經濟效益。本文介紹房地產企業成本管控的現狀以及存在的問題，提出相關的策略。

關鍵詞：房地產企業；成本管控；研究

一、引言

隨著市場經濟的發展，我國經濟在對外輸出方面面臨著更大的競爭。外部環境的不確定性程度加深，這些都使得各大企業為了獲得更大的生存和發展空間，把企業的管理活動都提升到了戰略管理層面，從而促進企業戰略的提高和優化，彌補傳統經營所帶來的不足，根據企業的長遠發展規劃來制定相應的戰略，降低成本，也就是成本管理。成本管理顧名思義指的就是將企業的戰略融合到企業的長期發展中，從而降低成本，優化結構，進行更深層次的發展。企業需要從長計議，從長遠利益出發，加強企業的經營管理水平[1]?，F階段房地產的黃金時期已經過去了，隨著樓市調控政策密集出臺，對商品住宅市場產生了嚴重沖擊，各房地產企業越來越注重成本的精細化管理，然而房地產行業的成本管控力度不強，增加了行業的發展風險，銷售空間飽和，降低房地產的收入水平。所以成本管控是不可缺少的一部分，企業成本管理要符合長遠目標，源流是成本管理的起點，也是企業成本管控的重點。過去“粗放式”的經營管理模式已不再適應當下房地產企業的生存發展，精細化成本管理開始成為房地產企業面對的現實。所以說，房地產企業管理層必須高度重視控制成本的管理工作，重視成本管控，促進房地產企業經濟效益長期可持續的發展。

二、房地產企業成本管控現狀

房地產項目開發周期較長，因為它涉及到的方面較多，所以要想做出更好的品質樓盤，就必須要花費更長的時間，因此房企產品的購買其實是一種長期的消費行為，這就需要嚴格控制好企業的成本投入。對于房地產項目建設中的人力資源、財力資源及物力資源等進行調整、組織和分配，需要采取正確的發展策略，實現成本管控的目標。如果成本費用過大那么會給公司帶來損失，但如果成本費用太小的話也不能滿足市場的需求，這就需要運用好成本管理的智慧來做出相關的戰略調整和抉擇。

在進行成本核算及進行成本控制的過程當中，房地產行業尤其應當重視產品的生產周期，因為房地產行業的生產周期相對較長，在進行規劃部署方面需要分析目前企業所擁有的資源，將自身的資源與客戶需求相結合，同時要積極的做好政治、經濟資源方面的規劃和部署，以及需要履行的社會責任，這樣才能夠為企業未來的發展獲得更大的反向空間和利益。目前，在房地產市場競爭日益激烈的環境之下，企業要想獲得更大發展空間，如何降低自己的產品成本，就是企業急需要解決的問題。如果同行競爭者的收益都差不多，那么就需要做好成本戰略方面的控制，做好資源的有效配置，優化各種資源的利用，以長遠的目標作為公司的發展方向，而不是忽視長遠目標，追求短期的利益，這也是企業在管理當中應當遵循的一個發展規則。

房地產企業成本管理需要會對內、外部環境進行分析，因此會涉及到更多的環節，包括土地開發、開發設計、前期規劃、建筑安裝、銷售以及售后環節等等，因此在這些環節對房企的要求也會更高。既要重視產品投入資源的利用，同時也更要注重售后及客戶維護的服務，另外還應當做好上下游供應鏈管理和物流倉儲方面的管理。在對房企的成本進行管理的過程當中，必須要進行綜合的考察和分析，只有對各種環境情況進行正確的分析，才能夠在最大程度上規避風險的發生。另外要想在激烈的競爭當中獲得相對優勢的地位，就必須要對目前房地產環境做好詳細的市場調研，制定恰當的管理戰略，才能夠獲得更加長遠的發展。要實現房企發展的定位和目標，必須首先作出嚴格的判斷和評估，不能急于求成，應當以自身發展戰略和發展的特點制定恰當的發展戰略，另外必須要注意把控好時機，在競爭當中處于優勢地位。根據相關研究表明，過去主要成本管理主要是為了降低產品成本，大部分是財務部門對項目支出進行一定的壓縮節約，這并不是一種非常有效可持續的成本管理方式。

三、房地產企業成本管理存在的問題

（一）房企忽視成本管理

房地產企業目前的成本管理缺乏管控意識，覺得成本管理是一種簡單的節省支出或減少支出的方式，但沒考慮這會降低產品和服務質量。成本管理意識不強，過于重視經濟利益，或者部分高層管理者的成本管理意識不全面，成本管控制度不健全，就無法落實到每一個環節中。成本管理是一個復雜的系統，企業的成本管控活動越多，提升成本的因素也越多。做好成本方面的管理，需要運用好各方面的戰略因素，不僅要對企業目前的支出進行分析，同時也要對這個產品進行生命周期和生產周期做出全方面的一個規劃。管理者對成本管理的認識比較片面，對開拓新的市場，開發新產品都進入了一種麻木的狀態，忽視了成本管理和控制，一旦企業的開發成本和管理成本略有上升，就會降低企業的競爭優勢。

（二）傳統房企成本管理的影響

房地產企業因為傳統的成本管理觀念的影響，成本管理和控制范圍狹窄，缺乏對企業成本管理和控制，忽視了某些環節的成本控制，這代表著企業成本管理制度不完善，忽視了整個環節的成本管理控制，造成成本管理不能發揮作用。只關注對企業的生產經營活動的價值消耗，對企業的競爭對手、上下游產業鏈和有關的領域成本管理沒有進行分析。企業缺乏對成本管控的適應能力，成本管控和管理與企業成本之間有著密切的關系，主要降低產品的成本，忽視經濟效益，不利于企業的迅速發展。

（三）成本管理方法陳舊

房地產企業成本管控意識對成本管控的思想體系也有一定的影響，限制了成本管控意識的提升。成本核算和績效考核有問題，成本核算方法陳舊，基本上都是按照成本費用分攤到產品中，比如財務部門進行進本核算需要把各項生產成本費用進行收集，對財務數據的真實性、可靠性進行分析。企業覺得成本管控的目標是降低成本，然而這一觀念是錯誤的，成本管理和手段也比較落后，缺乏產品成本和管理成本的信息，企業成本管理時缺乏系統的成本管控思維模式，過于重視生產和經營，忽視供應過程以及投產前產品設計過程中的成本控制，忽視宏觀角度的成本管控，不能發揮成本管控的作用。

（四）成本管理的目標狹窄

房地產企業成本管理目標不全面不科學，不利于企業成本管控的過程，完善成本管控制度，無法激發企業員工的積極性和主動性。企業成本管控依賴人才，如果缺乏優秀的人才，企業高層管理者不重視成本管控，缺乏人才的凝聚力和向心力，成本費用的劃分、成本差異的調整、盤虧等等方面制度不健全，為后續管理帶來了困難。部分管理者為了達到成本管控的目的，制作虛假的成本管理或者是制作虛假的財務報表。

（五）企業管理技術水平不高

房地產企業成本管控意識薄弱，成本管控能力不強，影響到企業成本管控制度的實施。企業的管理者為了能夠降低生產經營成本，對成本管控的要求不高，因為管理者的任期一般都短于管理創造收益的時間。如果企業缺乏成本管理技術，不利于提升企業的利潤率，企業進行成本管控的力度很大，所使用的傳統的成本管控方法和措施都無法利用手工操作，例如作業成本法，需要按照大量的成本動因分配間接的費用，因為手工操作很難完成這些工作。

四、房地產企業成本管控的策略

（一）樹立正確的成本觀念

房企成本控制是學習怎樣掙錢和花錢，而非節省。傳統的成本控制都是以節約為基礎，以減少成本支出，甚至從減少一定的成本開始，著重于節約。在跨國企業眼中，把“節約”觀念當作成本管理的公司就是“土豪”型的公司，他們除了壓榨工人，減少原材料的購買成本之外，別無其他優點。因此，我們必須了解現代企業的成本管理策略和管理方式，只有在戰略層面上進行成本控制，才能獲得長遠的利益?，F金流量管理對房企的經營至關重要，不僅對房企資金的有效利用，而且對房企資金的周轉也至關重要，因此現金流量管理必須摒棄一刀切的使用模式，避免廣泛管理，在合理使用在此基礎上，提議一方面投資于有效和高效地使用現金流動，另一方面特別注意現金流動的動態，控制每筆資金的流入和流出，并盡可能避免現金流動管理與整體之間的不一致。與此同時，成本控制和成本預算編制才是有效的，不必要的經濟支出得到嚴格削減，資金的使用得到優化和最大限度的利用。作為房企成本管理，必須在執行相關方法和監管措施的基礎上編制財務預算和控制成本，需要進行初步研究，并編寫項目可行性研究報告，這包括檢查項目邊界，分析目前的房地產市場環境是否適合投資計劃，比較同一類型投資項目的運行狀況，并在運行前計算投資。研究結果應具體說明根據工作量、工期、確定和衡量的預期資源消耗，例如勞動力成本。還可在企業建設期結束后考慮評價結果，以計量、確認和衡量各種資源的使用情況。

為了進一步完善房企成本管控意識和成本管控制度，管理者應該樹立正確的成本管控理念，認識到成本管理的重要性。加強對管理者和基層員工培訓成本管理的觀念，讓全部人員都接受新的成本管理的理念，發揮成本管理的優勢，使成本管理在實踐中廣泛的應用。對企業成本影響最大的，是企業員工的主觀能動性，員工良好的成本意識是成本管理的條件。房企做好成本管控和約束，需要發揮人員的作用，企業管理人員應該以身作則，提升企業員工的綜合素質[6]。管理者和其他員工的成本控制應該相對接，建立企業的成本管理文化意識。

（二）加強企業信息技術管理

房地產企業要加強企業信息技術管理，使用信息技術成本管控模式，掌握信息技術資源優勢，發揮信息技術的作用，實現企業經濟利益的最大化。創新是房企長期競爭力的關鍵因素，只有重視長期的創新水平和科技發展狀態，才能夠為企業帶來更大的發展優勢，提高管理水平和發展效益。

（三）完善信息技術支持系統

房地產企業成本管控需要完善信息技術支持系統，成本管理需要的信息和現在的財務會計信息不同，也和當前的管理會計信息不同，戰略管理成本的涉及面很廣，所需要的信息量很大，需要做出更多的分析和加工，因此這對信息技術水平提出了更高的要求[8]。要想長遠的發展，企業就應當加強信息技術方面的利用，積極通過互聯網和人工智能改變目前的發展狀態，實現資源的共享，利用互聯網技術和大數據技術降低企業產品成本和管理成本。

（四）做好成本定位

房地產企業要做到成本管理的定位，先降低成本，全面考慮企業的生產和發展。一般而言，房企的降低成本需要有以下幾個途徑：降低企業的消耗，提升勞動生產率等優化管理。降低成本和可以增加企業的經濟利潤，增加成本的方式獲得其他的競爭利益促進企業的經濟利潤的增長，是成本管理的思想。企業的成本設計因素非常廣泛，包括了成本價格和銷量等因素，降低企業人力資源管理成本，擴大市場利潤率，使得企業獲得最大的利潤。

成本是影響到房地產企業發展和進步的關鍵因素，成本戰略是企業利用成本控制手段，提升企業經營管理水平，推動成本控制手段的進步，把企業產品、服務和推廣壓縮成本到最低水平，實施成本優勢戰略。如果企業可以降低經營管理和產品成本，進而以市場平均水平出售產品，就能夠獲得超額利潤，而利潤增加有助于企業升級產業鏈，反過來進一步降低生產成本，所帶來的“復利”效應是不可想象的。企業戰略定位中的差異化以及成本領先戰略既考慮到產品創新方面，又要進一步降低成本，獲得競爭優勢。

（五）加強全員成本管理

房企成本消耗基本上在開發和建設環節，銷售環節的成本不高。為了實現房企成本管控戰略，提升房企成本管控水平，加強對成本的管理力度，將成本管理的重心從單一的開發及建設環節逐漸轉移到包括產品設計及銷售等方面，建立全過程成本的理念。實施技術成本管控，企業管理者需要轉變成本管控理念，將新技術應用階段產生的各項成本，列為企業成本管理中的關鍵。企業要建立健全成本賬簿，進一步為房企成本控制提供準確的資料和數據，收集原始數據，成本分析及前后資金和材料盤點，成本管控人員需要是項目部材料員、核算員、施工員等組成，進行企業成本分析，全體項目人員參加，從預算收入、資金支出以及工序安排等方面進行分析對比，找到成本較高的環節。員工工資可以與成本管控掛鉤，明確企業產權關系，推動企業收入分配能力，實現工資總額的自主管理。

五、結束語

綜上所述，成本管控是房地產企業管理的重要組成部分，關系到企業的可持續發展。成本管理可以幫助房地產企業在未來獲得更大的優勢，完善企業發展戰略和規劃，這樣有利于提升市場競爭力，這樣有利于面對來自內外部壓力時，從容應對，提升房企的成本管控水平。與傳統的成本管理方法不同，成本戰略管理有利于從房地產企業的全方位出發，做好最大程度的戰略方面的管理工作，降低房企的開發成本，提高房企的經營效率，促進房企的長期發展。房地產企業需要從戰略管理成本的角度來統籌成本管理，建立完善的組織結構和管理制度，加強對成本管控的重視，充分的利用互聯網技術手段，促使房地產企業能在激烈的市場競爭中獲得優勢。

參考文獻：

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