綠色建筑的物業管理模式研究

［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.07.043

［摘 要］隨著我國經濟的發展和人民生活水平的顯著改善，人們對于居住環境的要求也在不斷提高。傳統住宅小區面臨著諸多挑戰，如能源消耗過多、環境污染嚴重等。隨著生態文明建設的推進，各級人民政府及有關部門都在積極采取措施，加強對綠色建筑的支持，在這一過程中，與居民日常生活密切相關的物業服務企業的作用也愈發顯著。如何通過創新物業管理模式實現綠色建筑理念落地是當前亟待解決的重要課題之一。本文將從分析國內外綠色建筑及物業管理現狀入手，結合實際案例探討適合中國國情的綠色物業管理模式，以期為推動我國綠色建筑事業做出貢獻。

［關鍵詞］綠色建筑；物業管理；路徑

［中圖分類號］F29文獻標志碼：A

隨著世界經濟的高速增長，人們愈加看重居住環境的舒適度，綠色生活的概念逐漸被普遍接受，綠色建筑應運而生。所謂“綠色建筑”是指在建筑物設計建造中充分考慮環境效益、資源利用率及人體健康，使得建筑物本身能夠更好地適應自然環境并滿足人類自身需要。然而，要想讓綠色建筑真正發揮其應有的優勢，就必須有完善的物業管理模式予以配合。這樣既能保證綠色建筑的順利運行，也能提高物業管理公司的工作效率。作為最大的資源消耗者和環境污染者，建筑物的綠色化發展尤為緊迫。隨著科技的不斷發展，建筑綠色化的管理和維護變得越來越重要，其不僅可以節省能源，還可以滿足人們對生活品質的追求。綠色建筑物業管理也逐漸成為當今物業管理的主流趨勢。

1 綠色建筑物業管理特點

綠色建筑物業管理具有以下特點。第一，強調整體規劃設計。充分考慮項目所在區域的氣候條件、自然景觀、人文歷史等因素，打造具有地域特色的綠色建筑，增強社區歸屬感。第二，采用多種能源技術。充分利用太陽能、風能、雨水收集系統等新型清潔能源，降低運行成本，減少碳排放量。第三，加強對水資源的循環利用。設置廢水處理站，回收再利用雨水，達到節水目的，減少水體污染。第四，應用智能控制技術。優化照明系統，合理安排用電時間，降低電能消耗。第五，推行垃圾分類制度。集中處置生活垃圾，保護環境衛生，減少廢棄物產生。第六，推廣使用低碳建材。例如，使用保溫隔熱材料、低輻射鍍膜玻璃等，減少建筑物能量損耗。第七，采用安保監控系統。提高防范能力，保障居民的人身財產安全。

2 傳統物業管理與綠色建筑物業管理區別分析

傳統物業管理的表現形式主要有三類：第一類是由開發商自行組織的物業管理公司進行專業化管理；第二類是由房地產中介機構代理銷售或租賃房屋，第三類是由業主自發形成的自治團體自主管理。這三種類型都屬于傳統意義上的物業管理范疇，前兩種類型更加關注房產本身，而第三種則更加突出“以人為本”的管理理念。

綠色建筑物業管理與傳統物業管理有著本質上的不同。第一，綠色建筑物業管理需要投入大量資金，且回報周期較長，對環保標準的要求更高，所以在選址布局、建筑結構、裝修裝飾、設備配置等各個環節上均需嚴格按照國家規定執行。第二，綠色建筑物業管理所涉及的人員眾多。除常規保潔保安人員外，還包括維修工、綠化工人、電工、管道工等，這些人員的素質直接影響到綠色建筑的正常運轉，且綠色建筑涉及多個利益主體，協調難度大。第三，綠色建筑物業管理所產生的費用較高，但卻是一次投入長久受益，相比傳統物業管理費用支出而言性價比更高。第四，綠色建筑物業管理還面臨著政策風險、市場風險、技術風險等諸多挑戰。因此，要想做好綠色建筑物業管理工作，就必須具備較強的領導力、執行力和溝通能力［1］。

3 綠色建筑物業管理過程中存在的問題

3.1 物業管理認識不夠全面

當前，一些物業服務企業仍然沿用傳統管理理念，缺乏對綠色建筑物業管理的深入理解，導致無法積極主動參與其中。同時，部分消費者甚至認為綠色建筑是高檔別墅區或者綠化率高的樓盤才會使用的高端產品，對綠色建筑物業管理的認知程度不高。綠色建筑物業管理是一項復雜的系統工程，需要全員參與才能取得良好效果。隨著科技的進步，物業管理已經發生較大變化，但許多業主仍然缺乏對于物業管理規則的充分了解，把物業管理看作一個獨立的過程，忽略其他相關因素，因而與物業管理公司之間沖突頻出。少數業主對有償物業服務存在抵觸心理，不愿意繳納物業費。這些問題直接影響到綠色建筑物業管理的順利實施。

3.2 相關管理制度不夠完善

目前，我國尚未制定一部完整的關于綠色建筑物業管理的法律法規，現有的規范文件大多分散在其他行業標準中，沒有專門針對綠色建筑物業管理的規定。此外，各地人民政府出臺的地方性規章及指導意見也不盡相同，缺少統一性和權威性。雖然國內已有不少學者提出了綠色建筑評價標準，但這些標準往往過于簡單粗略，難以操作，不能準確反映實際情況。另外，綠色建筑物業管理在我國尚處于起步階段，相應的監管機制不健全，造成一些物業服務企業在具體實踐中無所適從。例如，如何界定綠色建筑？哪些行為屬于違規操作？如何保證綠色建筑的質量？諸如此類問題亟待解決。同時，監管機制不健全、處罰力度過輕，難以起到威懾作用，直接影響了綠色建筑物業管理的順利實施，物業管理過程中出現的各種問題難以有效地解決，嚴重阻礙了綠色建筑物業管理的推廣，加劇了物業管理機構和業主之間的糾紛［2］。

3.3 管理技術以及方法陳舊

一方面，綠色建筑物業管理所需的新技術、新材料、新工藝層出不窮，但一些物業服務企業卻未能及時跟進學習，導致自身管理技術落后，跟不上時代步伐。在信息化建設方面，部分物業服務企業僅僅局限于簡單的數據采集和記錄，未真正發揮互聯網+智慧物業平臺的優勢，造成管理效率低下。另一方面，由于沒有完善的培訓與教育體系，欠缺專業的團隊，物業服務的質量較低，缺乏先進的管理技術，從而無法提升服務水平。

3.4 物業管理激勵機制缺乏

一些物業服務企業薪酬福利單一，員工晉升渠道狹窄，難以激發員工的創造性和積極性。與此同時，綠色建筑項目具有投資額度大、回收期長、收益不穩定等特點，這給物業服務企業帶來較大壓力。如果企業經營狀況不佳，將會直接影響到企業的生存和發展?，F實生活中，相當一部分物業服務企業并沒有建立一套行之有效的激勵機制，致使人員流失現象較為普遍。尤其是在經濟欠發達地區，人才引進困難，留住人才更難。這些問題直接制約了綠色建筑物業管理的健康有序開展，加之人才流失現象較為普遍，進一步削弱了企業的核心競爭力。與此同時，由于缺乏相應的考核評價機制，不能準確反映員工績效，也給員工帶來不公平的待遇，挫傷了員工的積極性。以上種種原因導致了物業管理人員素質參差不齊，嚴重阻礙了綠色建筑物業管理的推進。一些物業管理公司缺少有效的物質獎勵措施，無法滿足員工的心理需求，缺少促進他們心靈成長的方法。這使得員工對公司的忠誠度較低，人才流失率較高，嚴重阻礙了公司的長期發展［3］。

4 綠色建筑物業管理優化路徑

4.1 強化物業管理思想建設

在現代社會，物業管理不僅提供基本的保潔、保安等服務，還提供集環保、節能、健康、舒適等于一體的綜合性服務。因此，增強廣大從業人員的意識至關重要。物業管理公司應通過定期舉辦各類知識講座、技能比賽及交流會議等方式，不斷增強物業管理人員的責任心和事業心，深刻認識到自身肩負的使命和擔當，進而全身心地投身到綠色建筑物業管理事業當中去。要使綠色建筑物業管理人員樹立正確的綠色物業管理意識，明確綠色建筑物業管理目標，增強責任感和使命感。同時，加大宣傳力度，讓相關工作人員深刻認識到綠色建筑物業管理的必要性和緊迫性。具體來說，應采取多種措施，包括召開座談會、深入探討、組織培訓課程等，全面提升從業者的能力，并培育一支擁有創新思維、勇于挑戰的專家團隊。

4.2 完善物業管理相關制度

建立健全的規章制度是保證綠色建筑物業管理正常運行的基礎。為此，我國相關部門可以借鑒國外先進經驗并結合國情實際，加快出臺綠色建筑物業管理相關配套政策法規，加強立法保障，確保各項措施落到實處。各地人民政府應對綠色建筑物業管理給予高度重視，切實履行職責，加強監督管理，推動綠色建筑物業管理持續健康有序發展。要充分考慮不同地域、不同類型物業的差異性，因地制宜，分類施策，逐步形成符合本地區實際情況的綠色建筑物業管理模式。同時，要注重總結經驗教訓，及時發現不足之處，加以改進。此外，還可以設立專項基金用于獎勵表現優秀的物業管理企業或個人，鼓勵更多人參與到綠色建筑物業管理行列中來。完善的物業管理制度能夠促進綠色建筑物業管理良性循環，實現可持續發展［4］。

4.3 創新管理技術以及方法

隨著科技的飛速進步，“互聯網+”智慧物業管理平臺應運而生，它可以為物業管理提供全面的解決方案，以及更加先進的技術支持，為客戶提供更加便捷的智能化物業服務。利用人工智能技術，實現對設備設施的遠程監控、故障診斷；采用移動應用程序，提供便捷服務；運用云存儲技術，降低成本，提高效率。同時，要充分利用大數據的分析功能，深入挖掘客戶需求，精準定位市場方向，提高服務品質，增加用戶黏性。此外，還需要注重培養具有國際化背景的高端復合型人才，引進一批具備先進理念和豐富實踐經驗的國內外人才，打造一支高素質、高效率的專業隊伍。除此之外，還應該重視人性化設計，營造一個溫馨和諧的生活環境，提高居民的滿意度［5］。

以美國的LEED（Leadership in Energy & Environmental Design）綠色建筑認證為例，其能夠針對各建筑及社區的節能、節水、控制碳排放、室內生活品質的提升方面的質量，為其提供第三方的綠色認證，物業企業在獲得LEED認證的過程中，能夠實現對建筑能耗的有效控制，提升建筑內人員的舒適性，實現整體建筑服務水平的提升，進而達到提升樓宇出租價格及出租率的目的。

4.4 完善物業管理激勵機制

合理的獎懲機制不僅能激勵物業管理人員積極工作，還能對其行為進行約束。一方面，可以采取固定工資加浮動獎金的形式，根據業績水平發放不同金額的薪資報酬，體現多勞多得的分配原則。另一方面，可以通過授予榮譽稱號或提供晉級機會，對表現突出者予以表揚和肯定，以此激勵其他人向其看齊。此外，還可以開展年度評選活動，授予表現優異的物業管理單位或個人榮譽稱號，擴大其知名度和美譽度，形成良好的示范效應。這樣一來，就能夠吸引更多高素質人才加入綠色建筑物業管理領域，為綠色建筑物業管理注入新鮮血液。

5 未來綠色建筑物業管理發展趨勢

5.1 科技引領，創新驅動

隨著世界各國和地區的聯系日益緊密，綠色建筑物業管理正在迎來史無前例的發展機會，為社會創造出無限的可能性。未來，我國應引進國際先進理念和技術，加強自主能力，培育一批具有全球競爭力的龍頭物業管理企業，以期在國內外市場上占據更大的份額。同時，還需要加強國際交流合作，共同推動綠色建筑物業管理產業升級，助力中國成為世界一流的綠色建筑物業管理強國。

5.2 多元融合，共建共享

當前，綠色建筑物業管理涉及眾多利益主體，包括開發商、物業服務企業、業主委員會、政府部門等。只有充分協調各方關系，才能有效推進綠色建筑物業管理向前發展。在這個過程中，需要堅持以人為本，秉承共贏原則，倡導多方參與，協同治理，實現資源整合和效益最大化［6］。

5.3 因地制宜，分類指導

各地區應根據當地氣候條件、地理位置、人文特點等因素制定適合本地區的綠色建筑物業管理標準和規范。例如，夏熱冬冷地區應推廣地源熱泵系統，而氣候寒冷地區則需考慮供暖問題。此外，還需要針對不同類型項目，如住宅小區、商業中心、工業園區等，提出差異化的管理要求，從而實現精細化管理。同時，針對不同類型的項目，應采取差異化的管理策略和措施，逐步推廣成熟可行的綠色建筑物業管理模式。

6 結語

綜上所述，綠色建筑物業管理作為一項新型的城市服務行業，已經引起越來越多人的關注和重視。然而，在實踐中仍然存在許多問題亟須解決。本文從思想建設、制度建設、技術手段、激勵機制四個方面提出了一些建議，希望能為我國綠色建筑物業管理的發展貢獻微薄之力。

參考文獻

［1］馬達. 探路綠色物業管理［J］. 住宅與房地產，2022（4）：51-55.

［2］李健輝. 綠色物業管理在物業服務和管理中的作用與有效發揮［J］. 現代物業（中旬刊），2021，20（10）：1-3.

［3］李運海，馬達. 綠色物業管理發展模式及要素解析［J］. 城市開發，2021（24）：74-75.

［4］何楠. 深圳市綠色物業管理的發展現狀與思考［J］. 住宅與房地產，2020（19）：43-46.

［5］陳志武. 踐行綠色低碳物業管理模式，助力碳中和［J］. 城市開發，2022（7）：94-95.

［6］張新華. 綠色建筑施工管理模式探究［J］. 建筑，2019（5）：77-78.

［作者簡介］董永軼，男，山東濟南人，第一太平戴維斯物業顧問（北京）有限公司，中級經濟師，本科，研究方向：物業管理。